房地产研究的现状与走势

房地产研究的现狀与走势

意识是存在的反映。随着近年房地产业在我国的复兴，房地产研究作为社会领域的一种科学活动也迅速发展起来，呈现出一派百花齐放的景象。物质武器不能代替精神的武器。房地产科学研究是房地产业可持续发展的重要一环。对房地产科研活动的本身进行研究是繁荣房地产研究事业不可缺少的一部分。本文正是从上述逻辑出发，尝试着对近期房地产研究的现状、走势作一初步判断.并据此提出几点参考建议。

—、现状

(一)态势

1.从1996暑期中央领导同志提出住宅建设将成为新的消费热点和新的经济增长点(以下简称“两点”)后，房地产研究尤其是住宅建设研究掀起高潮。全国各大报刊和房地产专业杂志连续发表文章，相关部门、机构和团体纷纷组织报告会、座谈会和研讨会，形成了舆论热点。

2.研究内容紧紧围绕着把住宅建设培育成“两点”的主线，分别在以下几个方面展开。

(1)在房改方面。研究如何进一步深化房改，营造住房商品化的制度环境，把住房需求挤向市场，形成住宅产业发展的市场引力，以推动消费热点的形成。

(2)在住房金融方面。研究从所面对的城市普通居民住房现实购买力偏低（开发资金渠道不畅)与商品住宅价格偏高(开发成本过滥)的矛盾出发，探讨培养住房市场金融所支持的个人有效需求(开发资金渠道制度化），以形成住宅产业发展的需求(供给)动力。

(3)在住房价格方面。研究从现实商品房建设与销售的广义价格结构入手，讨论理顺与规范住房价格的形成机制，降低商品住房的总体相对价格水平，使工薪阶层真正成为住宅市场的需求主体。

(4)在房地产市场流通方面。研究集中在如何清除住宅房屋作为商

品在流通领域的障碍因素，拓宽政策性住房售后再流通的渠道，活跃一级市场，启动和发展二、三级市场，实现不动产价值的流动，最终建立起全方位、多层次的房地产大流通市场体系。

(5)在住宅产业现代化方面。从产业政策层次分析住宅产业化的发展机遇与条件，研究如何在住宅建设中增加科技含量，实现产业升级，实验与逐步推广住宅生产部件化、部件通用化、生产工厂化，把住宅生产从传统的作坊生产方式过渡到现代的规模生产方式。

(二)特点

房地产研究从总体上观察，具有内容上集中、参与上广泛和趋向上超前等明显特征。具体说，有以下几个特点：

1.证实性观点多，证伪性看法少。在房地产论文

房地产企业成本管理与员工考核方法探索浅论房地产泡沫存在的原因及对策

建议房地产行业会计信息失真的对策分析浅论房地产泡沫存在的原因及对策当前房地产市场营销策划中的问题W房地产公司营销策略分析及对策探讨房地产开发中的可行性研究三问我国房地产业的现状与发展房地产开发工程项目管理探讨房地产会计核算有技巧

尤其是其中某些问题的讨论中，观点倾向几乎异口同声，很少见到不同观点之间的交锋和商榷，既使有也凤毛麟角。笔者曾见到一次发生于1997年5月21日和6月4日《房地产开发报》(北京)上的针锋相对的争论，二者是梁运斌的《发展住宅建设可以对房地产业说“不”吗？》和江南的《坚持发展住宅建设方针，否定与之相悖的看法，是促进房地产市场健康发展的关健》。除了上述特例，众多房地产研究者的思维轨迹似乎“井水不犯河水”，互不交叉介入。应该说这种现象与科学研究的性质与规律不相协调。科学研究从本质上讲是一个“否定之否定”的辩证逻辑过程，缺乏证伪性的分析，既使符合科学的结论也显得基础脆弱，从长远看，科学也会失去发展的动力。

2.宏观问题议论多，中微观问题讨论少。对“两点”的讨论，从国民经济发展和“九五”战略构想的角度和层次进行了大量的研究和讨论，但从省市和开发商的角度和层次，从如何适应国家这一经济发展战略的选择和产业政策的调整，来研究地区和企业的中远期发展设想

和近期对策，以便塑造住宅产业成长的中、微观基础方面的研究比较少。

与上述相联系，对“两点”形成的研究一般性、理论性讨论比较多，对策性、可操作性讨论比较少。

3.房屋问题讨论多，土地问题讨论少。房地产是房与地组合而成的产业，土地在房地产业中具有基础性导入性作用，正因如此，往往把房地产泛称为地产。土地研究在房地产业研究中应占有一定的比重，否则，房地产研究就不能算是完整意义上的产业研究。据笔者粗略统计，在《中国房地产》1997年1?5期包括文摘在内的175篇文章中，冠以土地题目的只有2篇，占所刊全部文章的11.43%。另，在《中国房地信息》1995年1?12期504篇正式文章中，以土地内容立题的11篇，占全年发表文章的2.18%。倘若剔除掉这11篇中的要闻通讯、政策法规和信息类文章，正式土地研究性文章只有1篇。也就是说，土地研究方面的文章只占该刊物全年发表文章总篇数的0.198%。除了专门性土地刊物外，全国性主要房地产刊物，都不同程度地存在着土地方面研究内容与土地在房地产业中的地位作用不相称的问题。

4.业内人士参与度高，业外相关部门参与少。国家将住宅建设确定为新一轮经济发展战略的新消费热点和新经济增长点，意味着住宅产业以致整个房地产业在国民经济中产业地位的提高，这对于住宅业和房地产业无疑是一件大好事。业内人士兴高彩烈欢欣鼓舞，又是写文章，又是开研讨会，搞得轰轰烈烈热火朝天，几乎人人都直、间接参与了讨(议)论。与此同时，由于发展住宅产业涉及到金融、财政、税收、工资、管理和煤水气电等诸方面的利益调整和规范改革，牵扯面大，运作复杂，影响了相关部门对研究讨论的参与。在国外，对房地产参与度相当高，人们像关心股市一样关心房地产。许多家庭老太太也时时关注着房地产行情。可以说，倘若房地产尤其是住宅业只是停留在“圈里喊”、“窝里闹”，社会上少有问津，那么，它很难成为新的“两占”。

二、走势

随着房地产业实践上趋于理性，其研究亦愈来愈走向科学。这主要表现在研究内容、研究方法、研究的参与成分和成果效应等方面。

(一)在研究内容上，由具体、现象问题的研究转向产业发展深层次问题的研究。

把住宅产业及房地产业在国民经济中的产业定位、产业政策、产业(现代化)升级、产业管理体制等深层次问题提出来并加以研究。例如，1996年末由中国房地产与住宅研究会召开的“1996房地产形势研讨会”发言材料汇编而成的《住宅建设一新的经济增长点》论文集中，直接或间接从房地产产业角度立题的文章篇数分别占全书文章总篇数的52%；34.8%，二者合计占90.4%，从其他角度讨论问题的只占9.6%。

(二)在研究方法上，由基本上只运用传统的分析技术和手段转向现代与传统分析方法并重。

从方法哲学角度看，分析问题所运用的概念、原理推陈出新，大量运用市场经济理论、产业经济学理论、现代产权理论、消费经济学理论和社会学原理，使观察视角新颖，散发出现代学术气息。这从房地产论文的一些题目可以反映出来，譬如，《土地的资本化运营浅析》(《中国房地信息》1996年8期，19页）、《物业管理：法与经济学的理解》(《中国房地产》1996年11期，33页）、《对我国推行房地产证券化的思考》(《天津房地产》1997年2期，20页）、《从消费经济