产品定位分析

第六章、项目产品定位分析

一、项目产品和投资组合总体方案

根据项目市场定位、规划控制条件以及产品功能设计的要求，以“项目规划设计方案一”为基础，确定四个项目产品组合可能性方案：

备注：车库层高按2.18米，不计入建筑面积

二、构建投资分析模型

1、项目产品定位工作流程

2、投资效益分析工作模型

三、投资分析相关参数

1、依据

⑴安徽省建筑和装饰工程预算定额；

⑵巢湖市同类工程竣工决算的指标；

⑶主要设备和材料的现行价格。

⑷文件规定的相关报建规费

2、投资成本构成与支付遵循原则

⑴项目土地费，期初支付土地费100%；

⑵前期费用，勘察设计费、工程前期费项目开始时支付费用总价的30%，至正式开始动工前支付剩余的70%；项目报建费按工程量每期初分别支付；

⑶建安工程费，按分期实施进度付款，期中支付50%，完工支付50%；

⑷基础设施费，按主体工程封顶后半年完成，其款项支付进度与工程进度基本相同；

⑸管理费用，按工作的进展分期适当增加；

⑹财务费用，按2年本金一次偿付，利息分期支付；

⑺不可预见费，按2-4项费用当期发生额占其费用总额比例的3%；

⑻销售费用，按营销前半年占30%，其余按时均摊；

⑼营业税金及附加，按销售收入分期支付。

四、A方案投资效益测算

1、投资成本测算

2、投资计划

单位:万元3、预计销售收入

4、分期销售收入

5、静态投资效益评价

⑴项目预计实现销售总额38106万元

⑵项目总成本30393万元

⑶项目所得税前利润7713万元

⑷所得税前投资利润率为（7713÷30393）×100%=25.4%

⑸项目实现净利润5168万元

⑹所得税后投资利润率为（5168÷30393）×100%=17.0%

6、动态投资效益评价

⑴项目现金流量分析

⑵项目财务评价指标

所得税前财务内部收益率39.2%

所得税前财务净现值（Ic=8%）5347万元

所得税后财务内部收益率28.0%

所得税后财务净现值（Ic=8%）3284万元

五、B方案投资效益测算

1、投资成本测算

2、投资计划

单位:万元3、预计销售收入

4、分期销售收入

5、静态投资效益评价

⑴项目预计实现销售总额41525万元

⑵项目总成本31728万元

⑶项目所得税前利润9797万元

⑷所得税前投资利润率为（9797÷31728）×100%=30.9%

⑸项目实现净利润6564万元

⑹所得税后投资利润率为（6564÷31728）×100%=20.7%

6、动态投资效益评价

⑴项目现金流量分析

⑵项目财务评价指标

所得税前财务内部收益率47.6%

所得税前财务净现值（Ic=8%）7084万元

所得税后财务内部收益率35.8%

所得税后财务净现值（Ic=8%）4450万元

六、C方案投资效益测算

1、投资成本测算

2、投资计划

单位:万元3、预计销售收入

4、分期销售收入

5、静态投资效益评价

⑴项目预计实现销售总额45301万元

⑵项目总成本34843万元

⑶项目所得税前利润10458万元

⑷所得税前投资利润率为（10458÷34843）×100%=30.0%

⑸项目实现净利润7007万元

⑹所得税后投资利润率为（7007÷34843）×100%=20.1%

6、动态投资效益评价

⑴项目现金流量分析

⑵项目财务评价指标

所得税前财务内部收益率48.8%

所得税前财务净现值（Ic=8%）7581万元

所得税后财务内部收益率36.7%

所得税后财务净现值（Ic=8%）4779万元

七、D方案投资效益测算

1、投资成本测算

2、投资计划

单位:万元3、预计销售收入

4、分期销售收入

5、静态投资效益评价

⑴项目预计实现销售总额47571万元

⑵项目总成本36659万元

⑶项目所得税前利润10912万元

⑷所得税前投资利润率为（10912÷36659）×100%=29.8%

⑸项目实现净利润7311万元

⑹所得税后投资利润率为（7311÷36659）×100%=19.9%

6、动态投资效益评价

⑴项目现金流量分析

⑵项目财务评价指标

所得税前财务内部收益率49.8%

所得税前财务净现值（Ic=8%）7945万元

所得税后财务内部收益率37.5%

所得税后财务净现值（Ic=8%）5028万元

八、方案比较与项目产品定位

1、效益指标比较

通过上述各方案的指标对照可以发现：

⑴方案B由于在相同的总建筑面积下采用情景洋房等高附加值的产品，其效益指标明显高于方案A；

⑵方案C、方案D由于利用了小高层建筑容积率奖励政策，效益又高于B，且小高层建筑容积率奖励政策运用到极限的D方案效益水平最高；

⑶方案B、C、D投资利润率出现反常的原因在于土地成本按实际取得成本，导致小高层单方综合成本增加值高于楼面地价，而现状地价水平已有很大提高，随地价的不断增长项目投资利润率将出现正向改变；

⑷从投资收益的角度看，方案D产品组合为最优化

2、市场接受程度比较

（消费者认知、目标客户范围、消化速度、预期价值实现、地价不断上涨影响）