常熟虞山工业园区地块项目定位报告[1]
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边缘工业区如方浜工业区有部分现房出租（ 售），也都配套好了上述设施，5000平方 左右的建筑面积，50年产权，700万；
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园区职工生活写真
普通蓝领阶层，吃、住都在厂里，周末（休假）会 到市区来；
中高层管理人员，部分住厂里，但多数住市区，办 公多在厂里的办公楼，休闲娱乐都在市区；
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项目分析部分——地块SWOT分析
劣势（WEAKNESSES） ➢地块面积不大，如果实现多种功能，相对会比较局促 ； ➢自成一体，没有依托，不利于形成气候；
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项目分析部分——地块SWOT分析
机会（OPPORTUNITIES） ➢周边人群聚集，消费潜力大； ➢园区内缺乏综合型的配套项目； ➢经济持续发展，园区发展依旧迅猛； ➢在园区的核心地带，没有商业、居住配套，需求饥渴。
对于部分住厂的中高层管理人员和蓝领而言，生活 工作都在一个局促的空间，单调、乏味可想而知；
来往市区的中高层管理人员，午间、下午的商务、 休闲、娱乐活动只能到市区，但时间成本比较高。
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园区配套分析
产业园区内有三个商业住宅配套区：分别为珠海路以东、常福路以 西的大型商业住宅配套区（规划中）、外环北路以南与市区临近的综 合商住配套区（有学校、酒店、社区商业、新开发的住宅等）和望虞 河以西、金陵路以南的集中居住和商业配套区。 欧尚超市即将开业，将成为开发区最大的商业配套； 明日星城，以70万的建筑体量成为离园区最近，衔接园区、市区的 最大的住宅配套区，常熟老街一期即将落幕，二期将启动，影响辐射 力不可小嘘，衔接市区的几个别墅区都以园区高端人群为目标客户； 常熟国际饭店、梅园宾馆、森林大酒店等是园区外围的主要酒店配 套。 休闲娱乐、美食餐饮、商务聚会设施除了周边酒店内的配套，比较 欠缺。
项目分析部分
周边环境 SWOT分析 项目类型 分析总结
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项目分析部分——四至分析
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项目分析部分——地块SWOT分析
优势（STRENGTHS） ➢地块方正，利于规划设计； ➢地段好，紧靠管委会，国际大企业集中； ➢两面邻路，交通便捷； ➢周边项目对我地块的干扰小；
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•印象常熟
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市场初探
经济持续快速增长； 人均收入不断提高； 2005年度全国中小城市综合实力100强第8名 近年地产势头发展迅猛； 一线大牌开发企业纷纷抢摊常熟市场； 房地产开发呈现跳跃式发展； 住宅相对更成熟，商业地产正在起步。
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高新园区整体分析
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•本项目开发定位
用足容积率，实现效益最大化； 创新产品，迎合市场，并引导市场，降低风险； 准备充分，快打快销，一鼓作气，成就辉煌。
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项目定位分析——市场定位
一个集酒店、居住、购物、餐饮、娱乐为一 体的国际商务港；
为园区企业做配套，成为企业发展的助力器 ；
商业设施，以租带售，租售结合； 酒店住宅：产权销售，快速回笼。
常熟虞山工业园区地块项目 定位报告[1]
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ•璀璨繁华 光荣梦想
• 璀璨繁华——
•
理性论证的思辨，激情火花的碰撞
•
项目挑战性激起我们的冲动与兴奋
• 光荣梦想——
•
捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）
•
成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）
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•报告思 路
•分析市 场 •认识项目
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园区情况分析
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产业园企业分析
企业类别：服装、电子、光电等 企业规模：不一，100人－2000多人的企业都有； 企业性质：外资企业较多，早期有部分内资服装企业；内贸不
多，外贸为主；
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•他们，在成就价值！
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入驻企业物业分析
项目周边的企业多为买地开发型，自身都有 办公、厂房、公寓和食堂；地价为10－12 万/亩，目前土地供应控制严格，相对紧张 ，一般总投资1000万美元以上，才能买地 ；
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项目分析部分——地块SWOT分析
威胁（THREATS） ➢经济衰退或其他不可抗力； ➢周边配套迅速成熟，形成气候。
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项目分析结论
一块小而精的地； 一块优势很多的地； 一块机会大于威胁的地； 一块需要智慧与挑战精神的地； 一个可以成就财富梦想的项目。
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服务园区经济，助力企业腾飞； 让生活更方便，让工作更惬意。
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项目定位分析——功能定位
酒店：经济舒适型酒店(含多功能商务会议 中心)；
居住：私人商务会馆； 购物：社区型的购物中心； 餐饮：商务简餐，大众聚餐，特色美食； 娱乐：KTV，桌球，麻将等。
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项目定位分析——经营定位
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配套分析结论
居家住宅配套丰富多样且数量庞大，但商务居所欠缺； 虽有酒店但都比较偏远，经济型舒适酒店欠缺； 大商业配套有，但服务周边的小社区商业明显不足； 民以食为天，餐饮配套明显不足； 商务、休闲、娱乐设施偏远。
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消费者分析
厂区蓝领：年龄多集中于20~25岁之间，偏年轻化，绝大多数为结伴 而行，喜欢流行，追逐时尚，爱到市区逛街，但收入有限，相当收 入要解济家庭，日常必备的购物存在诸多不便；
•准确定 位
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•提案大 纲
•第一部分 市场分析 •第二部分 项目分析 •第三部分 定位研究
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•第一部分 市场分析
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• 让我看看你的城市，我就能说出这 个城市的居民在文化上追求的是什么 。
•
——美国著名城市学家伊里尔·沙里
宁
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•印象常熟
•百强前列 苏南四小龙 •山水成林 悠久文明 •天下常熟 魅力独具
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市场分析结论
开发区的大宗配套虽具备，但多偏远； 能满足开发区内各种消费者需求的个性配套
明显缺乏； 开发区内消费者相对比较集中，群组特征比
较明显，消费潜力大，存在较强的个性需求 。
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•知己知彼，百战不殆。
•——《孙子兵法》
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•第二部分 项目分析
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•面对挑战，思路决定出路 。
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•第三部分 定位研究
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•
•发现市场空缺，•可如何做好自己？
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•项目开发定位原则
根据项目的不同，开发商不同发展阶段的不同，项目开 发定位的原则也有差异，但总体讲有如下几类：
1、风险最小化； 2、利润最大化； 3、周期最短化； 4、影响最大化。
中高层管理人员：年龄多在25－33之间，收入相对丰厚，讲究生活 品味，交际圈子比较广，会朋友，谈恋爱，消费力大，部分已经有 房，部分还没有，很多没有结婚的他们需要一个自我空间；
高层决策管理人员：年龄35－55左右，事业有成，收入丰厚，讲究 身份认同感，基本都有车，市区有房或外地有房，且不只一套，作 为老总级人物，他们的朋友也都是商业精英，他们圈子非常广，他 们是经济增长的强力推动者，处在事业成长期和收获期的他们，压 力也非常大，除了家庭，他们中不少还有异性知己，另一个感情寄 托，但又不能公开，所以他们需要一个独立的小公馆。
概况：96年建设开发，常熟市三大工业板块之一，国家级乡镇 科技园，常熟经济开发区的高新技术产业基地
位置：地处虞山镇，位于市区北部，依山傍水，区位优越，交 通便捷
规模：规划面积25平方公里，国内知名企业200多家入驻园区 ，项目投资总额超过150亿元，新建厂房超380万平方米
规划：以电子电器、机械制造为特色的产业群体的“外向型、 科技型、规模型、环保型”的高新产业园
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园区职工生活写真
普通蓝领阶层，吃、住都在厂里，周末（休假）会 到市区来；
中高层管理人员，部分住厂里，但多数住市区，办 公多在厂里的办公楼，休闲娱乐都在市区；
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项目分析部分——地块SWOT分析
劣势（WEAKNESSES） ➢地块面积不大，如果实现多种功能，相对会比较局促 ； ➢自成一体，没有依托，不利于形成气候；
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项目分析部分——地块SWOT分析
机会（OPPORTUNITIES） ➢周边人群聚集，消费潜力大； ➢园区内缺乏综合型的配套项目； ➢经济持续发展，园区发展依旧迅猛； ➢在园区的核心地带，没有商业、居住配套，需求饥渴。
对于部分住厂的中高层管理人员和蓝领而言，生活 工作都在一个局促的空间，单调、乏味可想而知；
来往市区的中高层管理人员，午间、下午的商务、 休闲、娱乐活动只能到市区，但时间成本比较高。
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园区配套分析
产业园区内有三个商业住宅配套区：分别为珠海路以东、常福路以 西的大型商业住宅配套区（规划中）、外环北路以南与市区临近的综 合商住配套区（有学校、酒店、社区商业、新开发的住宅等）和望虞 河以西、金陵路以南的集中居住和商业配套区。 欧尚超市即将开业，将成为开发区最大的商业配套； 明日星城，以70万的建筑体量成为离园区最近，衔接园区、市区的 最大的住宅配套区，常熟老街一期即将落幕，二期将启动，影响辐射 力不可小嘘，衔接市区的几个别墅区都以园区高端人群为目标客户； 常熟国际饭店、梅园宾馆、森林大酒店等是园区外围的主要酒店配 套。 休闲娱乐、美食餐饮、商务聚会设施除了周边酒店内的配套，比较 欠缺。
项目分析部分
周边环境 SWOT分析 项目类型 分析总结
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项目分析部分——四至分析
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项目分析部分——地块SWOT分析
优势（STRENGTHS） ➢地块方正，利于规划设计； ➢地段好，紧靠管委会，国际大企业集中； ➢两面邻路，交通便捷； ➢周边项目对我地块的干扰小；
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•印象常熟
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市场初探
经济持续快速增长； 人均收入不断提高； 2005年度全国中小城市综合实力100强第8名 近年地产势头发展迅猛； 一线大牌开发企业纷纷抢摊常熟市场； 房地产开发呈现跳跃式发展； 住宅相对更成熟，商业地产正在起步。
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高新园区整体分析
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•本项目开发定位
用足容积率，实现效益最大化； 创新产品，迎合市场，并引导市场，降低风险； 准备充分，快打快销，一鼓作气，成就辉煌。
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项目定位分析——市场定位
一个集酒店、居住、购物、餐饮、娱乐为一 体的国际商务港；
为园区企业做配套，成为企业发展的助力器 ；
商业设施，以租带售，租售结合； 酒店住宅：产权销售，快速回笼。
常熟虞山工业园区地块项目 定位报告[1]
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ•璀璨繁华 光荣梦想
• 璀璨繁华——
•
理性论证的思辨，激情火花的碰撞
•
项目挑战性激起我们的冲动与兴奋
• 光荣梦想——
•
捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）
•
成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）
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•报告思 路
•分析市 场 •认识项目
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园区情况分析
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产业园企业分析
企业类别：服装、电子、光电等 企业规模：不一，100人－2000多人的企业都有； 企业性质：外资企业较多，早期有部分内资服装企业；内贸不
多，外贸为主；
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•他们，在成就价值！
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入驻企业物业分析
项目周边的企业多为买地开发型，自身都有 办公、厂房、公寓和食堂；地价为10－12 万/亩，目前土地供应控制严格，相对紧张 ，一般总投资1000万美元以上，才能买地 ；
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项目分析部分——地块SWOT分析
威胁（THREATS） ➢经济衰退或其他不可抗力； ➢周边配套迅速成熟，形成气候。
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项目分析结论
一块小而精的地； 一块优势很多的地； 一块机会大于威胁的地； 一块需要智慧与挑战精神的地； 一个可以成就财富梦想的项目。
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服务园区经济，助力企业腾飞； 让生活更方便，让工作更惬意。
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项目定位分析——功能定位
酒店：经济舒适型酒店(含多功能商务会议 中心)；
居住：私人商务会馆； 购物：社区型的购物中心； 餐饮：商务简餐，大众聚餐，特色美食； 娱乐：KTV，桌球，麻将等。
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项目定位分析——经营定位
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配套分析结论
居家住宅配套丰富多样且数量庞大，但商务居所欠缺； 虽有酒店但都比较偏远，经济型舒适酒店欠缺； 大商业配套有，但服务周边的小社区商业明显不足； 民以食为天，餐饮配套明显不足； 商务、休闲、娱乐设施偏远。
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消费者分析
厂区蓝领：年龄多集中于20~25岁之间，偏年轻化，绝大多数为结伴 而行，喜欢流行，追逐时尚，爱到市区逛街，但收入有限，相当收 入要解济家庭，日常必备的购物存在诸多不便；
•准确定 位
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•提案大 纲
•第一部分 市场分析 •第二部分 项目分析 •第三部分 定位研究
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•第一部分 市场分析
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• 让我看看你的城市，我就能说出这 个城市的居民在文化上追求的是什么 。
•
——美国著名城市学家伊里尔·沙里
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•印象常熟
•百强前列 苏南四小龙 •山水成林 悠久文明 •天下常熟 魅力独具
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市场分析结论
开发区的大宗配套虽具备，但多偏远； 能满足开发区内各种消费者需求的个性配套
明显缺乏； 开发区内消费者相对比较集中，群组特征比
较明显，消费潜力大，存在较强的个性需求 。
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•知己知彼，百战不殆。
•——《孙子兵法》
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•第二部分 项目分析
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•面对挑战，思路决定出路 。
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•第三部分 定位研究
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•发现市场空缺，•可如何做好自己？
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•项目开发定位原则
根据项目的不同，开发商不同发展阶段的不同，项目开 发定位的原则也有差异，但总体讲有如下几类：
1、风险最小化； 2、利润最大化； 3、周期最短化； 4、影响最大化。
中高层管理人员：年龄多在25－33之间，收入相对丰厚，讲究生活 品味，交际圈子比较广，会朋友，谈恋爱，消费力大，部分已经有 房，部分还没有，很多没有结婚的他们需要一个自我空间；
高层决策管理人员：年龄35－55左右，事业有成，收入丰厚，讲究 身份认同感，基本都有车，市区有房或外地有房，且不只一套，作 为老总级人物，他们的朋友也都是商业精英，他们圈子非常广，他 们是经济增长的强力推动者，处在事业成长期和收获期的他们，压 力也非常大，除了家庭，他们中不少还有异性知己，另一个感情寄 托，但又不能公开，所以他们需要一个独立的小公馆。
概况：96年建设开发，常熟市三大工业板块之一，国家级乡镇 科技园，常熟经济开发区的高新技术产业基地
位置：地处虞山镇，位于市区北部，依山傍水，区位优越，交 通便捷
规模：规划面积25平方公里，国内知名企业200多家入驻园区 ，项目投资总额超过150亿元，新建厂房超380万平方米
规划：以电子电器、机械制造为特色的产业群体的“外向型、 科技型、规模型、环保型”的高新产业园