主题街区案例研究

主题街区案例研究
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2013年12月
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目录
01 福州三坊七巷 02 成都宽窄巷子 03 凤凰古城商业街 04 重庆磁器口 05 苏州李工堤 06 安徽屯溪老街 07 成都锦里古街 08 阳朔西街 09 武陵源溪布街 10 天津五大道街区 11 南京1912街区 12 台湾大稻埕
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主题商街的发展模式
文化经典
古镇现在开发出来的景点有钟家大院、翰林院、宝善宫、深 水井、纤夫文化展示馆、宝轮寺、文昌宫古宅门、抗战教育 博物馆，不久新开发出的聚森茂新街等等，这些都是吸引游 客的经典文化景观。
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美食、购物
古镇街道上鳞次栉比的充满特色的店铺，充分吸引游客的眼光。沿 途充满巴渝特色的美食，在游客漫步古镇的时候，能给游客一种独 特的享受。主要包括古镇三绝-----毛血旺、千张皮、椒盐花生， 除此之外，特色麻花和其他特色餐饮也是享誉全国。
磁器口古镇位于重庆市沙坪坝区嘉陵江畔，始建于宋代，面积1.5平磁器口古镇(20张)方公里，东临嘉陵江，南接沙坪坝，西界童家桥，北靠 石井坡，距主城区3公里，是历经千年变迁而保存至今的重庆市重点保护传统街。 作为重庆江州古城的缩影和象征，磁器口保持着千年不变的浓郁纯朴的古风，将自己悠久的文化历史与重庆现代化的生活巧妙地融为一体。古 镇各种业态玲琅满目，既有经典的物质文化遗产，也有现在风格的休闲娱乐设施。
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3、凤凰古城商业街
业态配比：凤凰古城商业街的业态主要以旅游商品类、餐饮类、休闲服务类、服务及配套 类为主： 按店数分：旅游商品占73.5%，餐饮业占13.2%，休闲娱乐占3.5%，服务及配套占9.8% 按面积分：旅游商品占45.1%，餐饮业占27%，休闲娱乐占17.5%，服务及配套占10.4% 整体业态构成：
4、重庆·磁器口
文化休闲
交通住宿
茶馆是重庆过去的一个标志，磁器口的茶馆在重庆颇有名气，这里 除了能品上好的茶香外，还能聆听传统音乐与戏曲，一片丝竹之 声，令人流连忘返。
古镇在城中，城在古镇里，磁器口交通便利，距离繁华商业区仅3.5 公里，多路交通车皆可到达。如果多住几天，就能感受闹市中难得的 宁静，除了大大小小的宾馆旅行社之外，国际青年旅行社也能接受来 自世界各地的背包客入住。
繁华再现——商业业态升级主导的街区开发模式
传统居住型街区
居住功能主导的街区，保存特色民居群落，以也色居住文化与生活方 诗意客居——度假空间营造主导的街区开发模式
式为核心
景区依托型街区 距离成熟景区较近，通常作为景区（点）的配套旅游服务功能区存在 共享风景——景区服务延展主导的街区开发模式
产业集聚型街区
窄巷子业态分析
宽巷子商业与文化景观占比6：4，共有20余家商家， 业态比例为：
餐饮 17%
休闲（茶楼） 53%
购物 26%
Baidu Nhomakorabea
其他 4%
消费档次比例为（按商家数量）：
高档
中档
餐饮
100%
0
休闲
8%
84%
购物
50%
50%
其他
100%
0
总比
39%
56%
低档 0 8% 0 0 5%
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窄巷子人流集中在几个重要景点和特 色商家处（夜晚集中在酒吧等商家内部） 整体规划，商业占比为60%，有个别文 化旅游景点较为突出；整个街区消费档次 趋于中档，针对旅游客户群的商业业态较 少 休闲类业态较大，其中酒吧、慢摇吧规 模比较大
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1、福州·三坊七巷
街区配套设施和辅助产品策划——以休闲商业为主
除了三坊和七巷之外，依托南后街的商业文化底蕴和安泰河沿岸的亲水环境，重点 发展时尚休闲设施和夜间经济，构建整个大片区的配套商业休闲区，丰富街区文化 度假内涵。 南后街——老街摩尔（Mall） 业态选择：承担文化传承、商业、休闲业、旅游观光等多种功能，充分考虑完整旅 游体验所涉及的相关服务业态，把南后街打造成为一条充满活力的街道，而非一条 文化陈列馆和博物馆。 重点项目：超五星级酒店、三馆两园（林则徐纪念馆、林觉民纪念馆、名人蜡像馆、 朱紫坊寿山石博览园、民俗博览园）、茶艺博览园、古宅客栈、古街夜市 安泰河——水岸·夜福州 业态选择：利用安泰河小桥、流水、人家、老榕的绝美意境，开发建设休闲商业设 施，勾勒出一幅从容、闲适的水乡风情画卷。 重点项目：扁舟夜游、茶社夜话、温泉名汤、灯光流水·闲人雅座、时尚画廊、主 题音乐会。
街道
宽巷子
窄巷子
井巷子
功能定位
“老生活”区 以旅游休闲为主题
“慢生活”区 以品牌商业为主题
“新生活”区 以时尚年轻为主题
业态业种
餐饮、茶馆为主：以精品酒店、私房餐饮、 西餐、咖啡为主：以各国西餐、各地
特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、 品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺
特色企业会所、SPA为主题的情景消费游 术休闲、特色文化主题店为主的精致
古街构成： 虹桥文化桥：连接新旧商业街的桥梁，主要以经营饰品为主 酒吧街：老营哨以经营酒吧特色最为成功，其中掺杂少数客栈，工艺品店， 餐饮，是主要的酒吧街 民俗工艺品一条街：东正街以经营蜡染、特色服饰、苗族服饰、凤凰土特 产为主，是凤凰主要的旅游商品街；其中掺杂部分餐饮 旅馆街：北门以苗族吊脚楼组成的客栈群为主兼有部分餐饮，是主要的旅 游商业街 现代商业街：建设路以品牌服饰、餐饮、家电等生活用品为主，是主要服 务与凤凰本地居民消费的商业街
3、凤凰古城商业街
传统建筑风貌与新业态交融，形成独特商业氛围
发展定位： 凤凰古城商业街由老营哨、东正街、北门、建设路组成，拥有店铺近千家，基本以苗族吊脚楼为主，总营业面积1万多平米，营业率90%以上。 凤凰古城商业街现共有店面495家，总营业面积1万多平米，主要以民族服饰、工艺品、银饰、姜糖等旅游产品及餐饮和酒吧为主。现凤凰老 商业街铺位很都是由民居改造而成，少许私有物业。所有旅游商品全部在一层经营，铺位基本无空置。
建设路业态分析
建设路为凤凰古城最主要的商业街之一，在与南华路交汇处， 构成整个古城最繁华的新商业中心。
建设路经营业态有8种：餐饮39家，休闲娱乐17家，服装38 家，特产、工艺品7家，家电15家，家具，家居用品13家，医药16 家，日杂32家等。租金为150元/平米·月。
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4、重庆·磁器口
老江州古城悠久的文化历史与重庆现代化的生活的融合
三坊——小众订制式创意度假区 开发原则：保持宁静性和私密性，不引导大众观光客进入； 开发小众定制式高端产品，满足“白骨精”（白领、骨干、 精英阶层）高消费群体的需求，适度引入创意性产品及休闲 度假产品。 重点产品：私人会馆、FAB创意基地、文艺沙龙、康体健身馆、 国际摄影节、坊巷寻访
七巷——文化展示与私家生活方式区 开发原则：分为文化休闲展示区和高雅私家生活方式区，对 当地的物质文化遗产和非物质文化遗产予以展示，引入私人 博物馆业态。 重点产品：私房菜、私人博物馆、私家旅馆、私家衣橱、私 家花园、私家书坊、私家生活馆、私家美容院、名人讲堂
文化经典 再现
美食购物 娱乐
文化休闲 体验
特色交通 住宿
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4、重庆·磁器口
作为重庆江州古城的缩影和象征，磁器口保持着千年不变的浓郁纯朴的古风，将自己悠久的文化历史与重庆现代化的生活巧妙地融为一 体。古镇各种业态玲琅满目，既有经典的物质文化遗产，也有现在风格的休闲娱乐设施。主要表现在以下几个方面：
街区类型 遗产密集型街区
特点
开发模式
街区机理完整，物质遗存丰富，高品位遗产在街区内密集分布，整体 遗产传承——文化遗产利用主导的街区开发模式
保护价值较高
载体缺失型街区 历史厚重，但载体缺失；街区空间机理与载体不复存在
还原记忆——街区记忆复原主导的街区开发模式
传统商业型街区 城市传统的商业功能主导的街区，拥有丰富的商业设施和商业氛围
总比
28%
50%
低档 0 80% 0 0 22%
宽巷子前半段人气旺盛，后半段的文化旅游景点人气冷清，人流 极易因第一条通道流至窄巷子 整体规划上，商业占比为70%，文化旅游景点挖掘不够 整个街区消费档次偏高档，私家会所占餐饮类半数，由于茶铺的 占道经营，破坏了街区的整体形象
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2、成都·宽窄巷子
凤凰古城的休闲娱 乐与旅馆业生存状 态欠佳，主要是因 为风行古城游客停 留时间短。住宿客 源少所致。
主要商铺：
主要商铺
微澜小筑 壹米阳光 根据地酒吧 苗鱼馆 绣妆 ……
旅游核心亮点 苗族风情 自然风光
虹桥 老营哨 老正街 建设路
租金 200（元/平米） 55-80（元/平米） 300（元/平米） 150（元/平米）
特色文化产业、艺术产业、创意产业集聚区；城市中艺术家、文艺青 创意产业——特色产业集聚主导的街区开发模式
年和时尚人士的聚集地
文化主题型街区
与故事传说、民俗艺术、历史事件、传统手工技艺等非物质文化资源 讲述故事——文化主题演绎主导的街区开发模式
密切相关，拥有主题化的街意向和强大的文化感召力
城市文化符号型街 荟萃城市典型文化符号，代表城市的文化性格
随着古城旅游越来越热，古街租金水平也是飞速提升，现在基本处于没 有空商铺的状态
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3、凤凰古城商业街
虹桥业态分析
虹桥为连接凤凰新、老古城的必经之地，商户21家，经营面积 200平米左右，主要经营首饰、饰品、工艺品等一些小玩物
虹桥业态比例
47%
14% 10%
29%
银饰 书店 首饰品 工艺品
老营哨业态分析
东正街业态比例
8% 6% 5% 6% 2% 15%
15%
27% 27%
工艺品 蜡染、服饰 姜糖 现代服饰 酒坊 其他特产 银饰 其他 餐饮
北门旅馆街业态分析
北门特色客栈旅馆街，商户28家，苗族吊脚楼依沱江而建，多 为本地居民改造旅馆
北门的客栈大部分都是由住户改建而成，建筑形式统一为苗族 吊脚楼，夜幕降临，屋檐边火红灯笼，与沱江江水交辉相映，入驻 其中别有一番情趣
区
彰显个性——城市文化性格主导的街区开发模式
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1、福州·三坊七巷
私家生活方式引领的主题文化街区
发展定位：以三坊七巷的古建筑群和坊巷格局为舞台，以名 人宅邸为载体，以闽都文化为传播内容，以温馨高端私家生 活方式为品牌形象的，国际一流的历史街区型休闲度假旅游 目的地。 国家第一家5A级历史街区型旅游区 高雅名宅私家生活方式引领之地 全国重要的影视拍摄基地 福州传统文化及休闲旅游创意基地 国际著名的文化、艺术名人社交场所
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高端私家生活方式区
2、成都·宽窄巷子
延续老成都人休闲精神，演绎天府少城安逸生活
案例概况：宽窄巷子位于成都市青羊区，由宽巷子、窄巷子、井巷子三条平 行排列的城市老式街道及沿街的四合院落组成。
发展定位：以成都生活精神为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上， 形成汇集民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色 策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的 人文游憩中心”
经营业态比例：
经营业态比例（按数量分）
2% 5% 7% 7%
10.00%
38%
10.00%
21%
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餐饮 酒吧 咖啡厅 茶馆 文化艺术馆 购物 酒店 健身休闲
主要商铺：
商铺
旅游核心亮点
租金水平
茶馆：花间雅漾、碧塘宽月 餐饮：观颐、子非、三只耳、 宽度 酒吧：白夜、胡力 ……
特色建筑、休闲 氛围、高端餐饮
100~150(元/平 米/月)
2、成都·宽窄巷子
宽巷子业态分析
宽巷子商业与文化景观占比7：3，除去挂摊，共有20余家商家， 业态比例为：
餐饮 50%
休闲（茶楼） 购物
25%
10%
旅馆 5%
文化艺术类 10%
消费档次比例为（按商家数量）：
高档
中档
餐饮
50%
50%
休闲
0
20%
购物
0
100%
旅馆
0
100%
老营哨主要以经营酒吧出名，建筑造型以苗族吊脚楼为主，共 有42家商家，总经营面积达1905平米，开门率达100%。
老营哨业态比例
14%
25%
19%
14% 7%
21%
酒吧 工艺品 银饰 餐饮 客栈 土特产
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3、凤凰古城商业街
东正街业态分析
东正街是凤凰古城旅游商品经营最旺的一条街，全场650米， 商户245家，经营面积4900平米。
憩区
生活品味区
酒吧、夜店为主：以酒吧、夜店、甜品 店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、 创意时尚为主题的时尚动感娱乐区
目标客群
怀旧休闲客群
主题精品消费的目的性消费客群
针对都市年轻人客群
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2、成都·宽窄巷子
业态配比：成都宽窄巷子的业态配比以餐饮、酒吧咖啡、茶馆为主， 而购物类业态显得相对较少。
根据开业期间对项目业态的调查统计，餐饮１６家，酒吧９家，咖啡 ４家，茶馆４家，文化艺术３家，购物３家，酒店2家， 健身休闲１ 家。