成都市酒店式公寓及写字楼市场调查及初步建议.pptx

写字楼等级划分标准
序号 参评项目
1
地理位置
2
公共交通
3
基本要求
4
可视性
5
建筑规模
6
建筑设计
ຫໍສະໝຸດ Baidu
7
建筑规划
8
单层面积
9
净层高
10
架高地板
11
电梯
12
货梯
顶级写字楼
坐落于商务区相对集中的核心区 域, 周边配套设施完善
交通便利, 周边交通网络发达, 超过 5 条以上公交线路,近规划 的轨道交通进出口
土地性质为商业用地
1 至2 年内入 住率不低于50-60%
写字楼整体市场供应量
➢成都办公楼市场从2000-2009年市场 上共有约259.3万平方米办公物业供应。 400000 380416
而2010年新增供应量预计达到75.8万 平方米。 ➢过量的供应导致市场环境恶化，加 上宏观政策的调控，2001年市场供应 急剧下降。部分项目被迫延期，有部
可视性极强
超过50,000米
国际知名设计院/国内甲级设计 院
大堂宽敞、挑高三层或以上，层 净高2.7 米及以上， 通道宽2 米及以上，按大厦总建筑面积计 算停车位服务面积150 平方米/ 停车位，空间少柱
1,500 – 2,000 平方米
2.7 米以上
≥15cm
电 梯 按大厦总建筑面积计算每 部客梯服务面积不超过4,000 平 方米, 等候时间不超过30 秒， 载重1,600㎏/部，速度4m/s 以 上
不少于1,000 平方米 2.7 米左右 ≥11cm
按大厦总建筑面积计算每部客梯服务 面积不超过5,000 平方米，等候时间 不超过40 秒，载重1,600 ㎏/ 部，速 度不低于4m/s
客货分离，不少于1 部
乙级写字楼 坐落于市区，主要商 业办公区
交通便利
土地性质为商业用地 可视性一般 超过10,000 平方米
95100 34300
48390
平方米，这段时间内新建写字楼主要 为出租和出售。在这期间大量烂尾楼
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
也复工或转让，如：华敏翰尊国际、
力宝大厦等。
成都写字楼物业历 年供应（单位： ㎡）
现有优质甲级写字楼体量与分布
办公区活荷载不小于 350kg/㎡
高档装饰及配置，有行政 人员洗手间
只租不售，单一业权
提供高质量的物业管理服 务，配备实用的计算机物业管理 软件，实现办公管理计算机化， 建立办公管理信息系统，24 小时 保安服务和维护服务
1 至2 年内入住率不低于 70%
甲级写字楼
双回路市电，办公区提供不低 于80w/ ㎡ 的电量，备用电源充足
执行力——创造品牌价值
酒店式公寓及写字楼市场调查与初步建议
执行力地产顾问
成都优质写字楼市场情况
➢ 写字楼等级划分标准 ➢ 写字楼整体市场供应量 ➢ 现有优质甲级写字楼体量与分布 ➢ 未来甲级写字楼体量与分布 ➢ 优质乙级写字楼体量与分布 ➢ 本项目可类比优质写字楼体量与分布 ➢ 本项目可类比市场租金与售价水平 ➢ 本项目可类比优质写字楼典型案例分析 ➢ 优质写字楼小结
序号 参评项目
13、
电气
14、
弱电
15
承重
16
卫生间
17
业权
18
物业管理
19
入住率
衡量标准
顶级写字楼
双回路市电,办公区提供不 低于120w/㎡的电量，后备发电设 备充足，在停电时能保证正常办 公
完善先进的5A 系统、物业 管理软件，国内通讯网络服务商 均可进入大厦, 平均每12 平方米 有一根电话线
乙级写字楼
办公区提供不 低于50w/㎡的电量, 有备用电且在紧急情 况下可保证大厦公共 设施正常运作
具备5A 系统, 提供至少三家国内通 讯网络服务商
办公区活荷载 200kg/㎡左右
洗手间高档装 饰，提供手纸，灯具 采用环保灯具
单一业权或分 散业权
提供优质物业 管理服务，不低于24 小时报案服务和维修 服务
客货分离,至少2 部
衡量标准 甲级写字楼
坐落于商务区相对集中的，区域或市 政规划商业区内 交通便利,周边交通网络发达,有不低 于5 条以下公交线路,近规划的轨道交 通进出口 土地性质为商业用地 可视性强 超过20,000 平方米
国际知名设计院/国内甲级设计院
大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高 2.7 米左右、通道宽度适中，按大厦 总建筑面积计算停车位服务面积小于 180 平方米/停车位
国内乙级设计院
有大堂，按大厦总面 积计算停车位服务面 积至少每220-250 平 方米配置一个停车位
不少于800 平方米 不低于2.5 米 ＜11cm 或无 按大厦总建筑面积计 算每部客梯服务面积 不超过6,000 平方米, 载重1,000 ㎏/部，速 度不低于3m/s 可无客货分离
写字楼等级划分标准
完善先进的5A 系统、物业管 理软件，国内通讯网络服务商均可进 入大厦,平均每20 平方米有一根电话 线
办公区活荷载不小于 250kg/ ㎡
高档装饰及配置，有行政人 员洗手间
开发商持有不低于一半
提供高质量的物业管理服务， 计算机物业管理软， 24 小时保安服 务和维护服务
1 至2 年内入住率不低于65%
350000 300000 250000 200000
242214
305138
288471
293000
174900
200000
分大楼甚至成为烂尾楼。 ➢随着经济发展和外资企业不断进驻 成都，写字楼市场从2003年开始复苏， 2003年至2009年的总供应量超过155万
150000 100000 50000
现有优质甲级写字楼体量与分布
编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称 冠城广场 城市之心 川信大厦 汇日央扩 威斯顿联邦大厦 国航世纪中心 时代广场 中环广场 香格里拉写字楼 力宝大厦
供应体量（㎡） 83640 52000 65749 54268 54191 180000 46000 47147 46526 71785
➢成都现有甲级写字楼市场，目 前存量约456,000㎡，现有甲级 写字楼供应区域较为集中，主 要是盐市口—顺城街—天府广 场的传统CBD区域和人民南路沿 线。 ➢人民南路沿线凭借其便捷的交 通优势，聚集了多数的甲级写 字楼。 ➢目前人民南路沿线和东大街沿 线为成都市写字楼重要发展轴， 受政府的产业导向性规划及政 策优惠，南部新区未来会有大 量的办公物业入市，成为优质 写字楼发展一个重要区域。