珠海电梯生产线建设项目商业计划书

珠海电梯生产线建设项目
商业计划书
投资分析/实施方案
报告摘要
我国电梯行业历经数十年的发展，电梯已经成为人们生活中不可或缺
的一部分，同时也是现代社会城镇化建设中必不可少的重要建筑设备之一。

当前，我国是全球的电梯制造中心和最大的电梯市场，电梯产量、保有量、出口量逐年提升。

随着电梯更新需求和旧楼加装电梯需求增加、房地产建
设带来的刚性需求，预计未来电梯行业仍保持增长。

电梯是用于高层建筑中上下运送乘客或货物的运输设备。

随着高层建
筑物的大量兴建，人们对电梯的需求量不断增加，依赖性也越来越强烈。

从改革开放到今天，电梯行业走过了一个从无到有，从有到多，从多到精
的发展历程。

随着房地产市场的巨大变化，中国已经成为全球容量最大、
增长最快的电梯市场。

截止2015年年底，中国电梯保有量为425.96万台，而且每年还保持20%的增长。

该电梯项目计划总投资7426.36万元，其中：固定资产投资
6374.01万元，占项目总投资的85.83%；流动资金1052.35万元，占
项目总投资的14.17%。

达产年营业收入10050.00万元，净利润1608.47万元，达产年纳
税总额953.59万元；达产年投资利润率28.88%，投资利税率34.50%，投资回报率21.66%，全部投资回收期6.12年，提供就业职位158个。

珠海电梯生产线建设项目商业计划书目录
第一章基本情况
第二章项目背景及必要性
第三章市场研究
第四章投资建设方案
第五章土建工程分析
第六章运营管理模式
第七章项目风险评价
第八章 SWOT分析
第九章实施方案
第十章投资方案计划
第十一章项目经营效益
第十二章综合评价说明
第一章基本情况
一、项目名称及建设性质
（一）项目名称
珠海电梯生产线建设项目
（二）项目建设性质
该项目属于新建项目，依托xxx经济新区良好的产业基础和创新
氛围，充分发挥区位优势，全力打造以电梯为核心的综合性产业基地，年产值可达10000.00万元。

二、项目承办单位
xxx实业发展公司
三、战略合作单位
xxx集团
四、项目建设背景
国内电梯制造企业所属区域主要在辽宁沈阳、山东宁津、苏州吴江、
浙江湖州、重庆、四川成都、广东佛山及珠海等地，其中江浙沪的电梯企
业产量约占全国电梯总产量的50%。

电梯，亦称升降机、垂直电梯，是一种服务于建筑物内若干特定的楼层、其轿厢运行在至少两列垂直于水平面或与铅垂线倾斜角小于15°的刚
性轨道运动的永久运输设备。

垂直运送行人或货物的运输工具垂直升降电梯具有一个轿厢，运行在至少两列垂直的或倾斜角小于15°的刚性导轨之间，轿厢尺寸与结构形式便于乘客出入或装卸货物。

也有台阶式，踏步板装在履带上连续运行，俗称自动扶梯或自动人行道。

xxx经济新区把加快发展作为主题，以经济结构的战略性调整为主线，大力调整产业结构，加强基础设施建设，积极推进对外开放，加速观念创新、体制创新、科技创新和管理创新，努力提高经济的竞争力和经济增长的质量和效益。

该项目的建设，通过科学的产业规划和发展定位可成为xxx经济新区示范项目，有利于吸引科技创新型中小企业投资，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚xxx经济新区，进一步巩固xxx经济新区招商引资竞争力。

五、投资估算及经济效益分析
（一）项目总投资及资金构成
项目预计总投资7426.36万元，其中：固定资产投资6374.01万元，占项目总投资的85.83%；流动资金1052.35万元，占项目总投资的14.17%。

（二）资金筹措
该项目现阶段投资均由企业自筹。

（三）项目预期经济效益规划目标
项目预期达产年营业收入10050.00万元，总成本费用7905.37万元，税金及附加121.62万元，利润总额2144.63万元，利税总额2562.06万元，税后净利润1608.47万元，达产年纳税总额953.59万元；达产年投资利润率28.88%，投资利税率34.50%，投资回报率
21.66%，全部投资回收期6.12年，提供就业职位158个。

十、项目评价
1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xxx经济新区及xxx经济新区电梯行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xxx经济新区电梯产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx集团为适应国内外市场需求，拟建“珠海电梯生产线建设项目”，项目的建设能够有力促进xxx经济新区经济发展，为社会提供就业职位158个，达产年纳税总额953.59万元，可以促进xxx经济新区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率28.88%，投资利税率34.50%，全部投
资回报率21.66%，全部投资回收期6.12年，固定资产投资回收期
6.12年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、改革开放40年来，民间投资和民营经济由小到大、由弱变强，已日渐成为推动我国经济发展、优化产业结构、繁荣城乡市场、扩大
社会就业的重要力量。

从投资总量占比看，2012年以来，民间投资占
全国固定资产投资比重已连续5年超过60%，最高时候达到65.4%；尤
其是在制造业领域，目前民间投资的比重已经超过八成，民间投资已
经成为投资的主力军。

第二章项目背景及必要性
一、项目承办单位背景分析
（一）公司概况
公司一直秉承“坚持原创，追求领先”的经营理念，不断创造令客户惊喜的产品和服务。

公司致力于一个符合现代企业制度要求，具有全球化、市场化竞争力的新型一流企业。

公司是跨文化的组织，尊重不同文化和信仰，将诚信、平等、公平、和谐理念普及于企业并延伸至价值链；公司致力于制造和采购在技术、质量和按时交货上均能满足客户高标准要求的产品，并使用现代仓储和物流技术为客户提供配送及售后服务。

公司将“以运营服务业带动制造业，以制造业支持运营服务业”经营模式，树立起双向融合的新格局，全面系统化扩展经营领域。

公司为以适应本土化需求为导向，高度整合全球供应链。

公司及时跟踪客户需求，与国内供应商进行了深入、广泛、紧密的合作，为客户提供全方位的信息化解决方案。

和新科技在全球信息化的浪潮中持续发展，致力成为业界领先且具鲜明特色的信息化解决方案专业提供商。

公司通过了GB/ISO9001-2008质量体系、GB/24001-2004环境管理体系、GB/T28001-2011职业健康安全管理体系和信息安
全管理体系认证，并获得CCIA信息系统业务安全服务资质证书以及计
算机信息系统集成三级资质。

为实现公司的战略目标，公司在未来三年将进一步坚持技术创新，加大研发投入，提升研发设计能力，优化工艺制造流程；扩大产能，
提升自动化水平，提高产品品质；在巩固现有业务的同时，积极开拓
新客户，不断提升产品的市场占有率和公司市场地位；健全人才引进
和培养体系，完善绩效考核机制和人才激励政策，激发员工潜能；优
化组织结构，提升管理效率，为公司稳定、快速、健康发展奠定坚实
基础。

（二）公司经济效益分析
上一年度，xxx集团实现营业收入6405.96万元，同比增长30.78%（1507.74万元）。

其中，主营业业务电梯销售收入为5877.68万元，占营业总收入的91.75%。

上年度主要经济指标
根据初步统计测算，公司实现利润总额1553.68万元，较去年同期相比增长317.52万元，增长率25.69%；实现净利润1165.26万元，较去年同期相比增长184.90万元，增长率18.86%。

上年度主要经济指标
二、电梯项目背景分析
我国电梯行业历经数十年的发展，电梯已经成为人们生活中不可或缺的一部分，同时也是现代社会城镇化建设中必不可少的重要建筑设备之一。

当前，我国是全球的电梯制造中心和最大的电梯市场，电梯产量、保有量、出口量逐年提升。

随着电梯更新需求和旧楼加装电梯需求增加、房地产建设带来的刚性需求，预计未来电梯行业仍保持增长。

近十年来我国电梯行业获得了高速发展，全球70%的电梯在中国制造，60%-65%的电梯销售在中国市场，我国电梯产量从2010年的36.5万台增长到2018年的85万台，年均复合增长率11.15%。

随着我国电梯产业的不断繁荣，我国电梯保有量规模快速扩大，已从2010年的162.9万台增长至2018年的627.8万台，目前已成为全球电梯保有量最多的国家。

随着“十三五”城镇化发展、“中国制造2025”、“一带一路”战略和制造业产业升级的机遇，以及我国民
族电梯企业不断加强自主创新、突破技术瓶颈，未来我国仍将是全球
电梯设备和相关服务需求最迫切、生产力最旺盛的市场。

经过几十年的发展，我国已成为全球最大的电梯制造国，全球知
名品牌电梯厂商均在国内设厂，在我国电梯市场占据重要市场份额，
随着本地品牌电梯企业的制造能力、产品质量及企业管理能力的提升，本土品牌电梯企业竞争实力也逐步增强。

凭借完善的电梯产业链配套
和优秀的电梯产品性价比，我国电梯产品在国际市场上获得了广泛认可，电梯出口量逐年上涨，已从2010年的3.7万台增长至2018年的9万台。

近年来国家陆续颁布了一系列促进该行业发展的政策，创造了良
好的产业发展环境，为我国电梯部件制造业的发展提供了政策支持。

尤其是，今年3月，国务院总理李克强在十三届全国人大二次会议中
提出，支持城镇小区加装电梯，要大力改造城镇老旧小区。

目前，多
个城市也出台了相应政策，对老旧住宅加装电梯给予支持。

老旧住宅
加装电梯无疑进一步刺激电梯消费需求。

此外，棚户区改造、保障性
住房建设提升电梯市场需求。

我国房地产行业在2003-2013年的黄金十年得到快速发展，同时
促进了作为房地产配套行业的电梯和电梯部件产业的发展和壮大。

2016年以来，我国房地产调控政策趋严，房地产市场限购限贷力度加强，同时各项监管措施不断。

虽然近年来房地产新建市场低迷且显著影响了电梯需求量，但随着我国城镇化建设的发展，去库存之后仍有巨大的房地产刚性需求。

从2010-2018年我国房地产投资和电梯产量的变化情况来看，电梯产量同房地产投资增长趋势一致。

未来随着城镇化率的不断提高，住宅、商业地产、交通基础设施等建设仍将有较大规模刚性需求，而作为配套的电梯及电梯部件行业也将保持稳定的市场发展。

近些年来，我国电梯产销量剧增，过去数年间我国电梯保有量也迅速增加。

2018年全国电梯保有量已达到627.8万台，同比增长11.57%，庞大的电梯保有量带来了巨大的维保更新市场需求。

电梯的使用寿命基本在10-15年之间，随着在用电梯使用寿命临近，未来旧梯更新需求将不断增长。

2019年需要淘汰、更新的需求量接近于2003年的电梯总消费量，估算2019-2030年电梯更新数量总计达到279.7万台。

目前，随着中国经济持续发展，人民生活水平的不断提高，城镇化进程和人口老龄化给电梯行业带来刚性需求。

此外，房地产行业虽然进入平稳增长阶段，既有建筑改造对电梯的需求，电梯更新维护成
为电梯市场新的增长点。

近几年，我国电梯市场规模不断扩大。

2018
年电梯市场规模突破3500亿元，预计2020年市场规模将超4200亿元。

三、电梯项目建设必要性分析
电梯，亦称升降机、垂直电梯，是一种服务于建筑物内若干特定
的楼层、其轿厢运行在至少两列垂直于水平面或与铅垂线倾斜角小于15°的刚性轨道运动的永久运输设备。

垂直运送行人或货物的运输工
具垂直升降电梯具有一个轿厢，运行在至少两列垂直的或倾斜角小于15°的刚性导轨之间，轿厢尺寸与结构形式便于乘客出入或装卸货物。

也有台阶式，踏步板装在履带上连续运行，俗称自动扶梯或自动人行道。

截至2014年底全国在用电梯311万台，到2018年在用量达到539万台。

未来，在存量和增量双重驱动下，电梯行业的发展前景广阔，2023年中国电梯保有量将超过千万台。

具体来看，这双重驱动因素分
别指，从建筑存量看，城镇化和老龄化推动存量建筑进行电梯更新与
加装;从建筑增量看，电梯已经成为新建房屋的标配。

2018年全行业共生产电梯85万台，与2017年相比增长5.33%;截
至2017年底，全行业共生产电梯和自动扶梯80.7万台，同比增长
3.99%;2017年电梯保有总量为562.7万台，出口7.8万台，同比增长1.3%。

2011-2018年中国电梯保有量逐年增加，且增长率均保持在10%以上，但增长速度放缓，2018年我国电梯保有量为628万台。

未来，在存量和增量双重驱动下，电梯行业的发展前景广阔，2023年中国电梯保有量将超过千万台。

随着我国国民经济与对外贸易的快速发展，我国电梯维保也得到了快速发展，电梯维保交易额不断增长。

到2022年我国电梯维保行业市场规模将突破980.97亿元，行业发展前景广阔。

2013年至2015年我国电梯生产企业数量是保持一个较为快速的增长趋势，年均增速都是在15%以上。

但是从2016年开始，随着行业盈利能力变差，电梯制造企业增速开始明显放缓。

随着我国经济的高速发展和城市不断向高空扩展，电梯已成为日常生活不可或缺的特种装备。

电梯的应用和需求量增大，也催生了对安装、维修、甚至制造等电梯工程技术人才的需求，而我国对电梯人才的培养相对滞后。

定期检验对保障电梯安全非常重要，但随着电梯数量迅猛增长，特种设备检验机构人员数量有限，难以满足需求。

此外，市场上电梯维保从业人员素质参差不齐，很多电梯未能按国家标准保养，风险隐
患无法及时发现、排除。

如2018年西安“电视问政”栏目曝光，正常
完成一部电梯年检至少需要两小时，西安市特检院工作人员一个半小
时就检查了6部电梯，一部电梯仅用了15分钟。

我国电梯从业人员需求量大，2014年电梯从业人员仅有40万人，
受电梯整体行业情况影响，2016-2018年间从业人员增长速度较慢，2018年从业人员约有56万，2019年上半年从业人员与2018年相差不大，约为56.5万人。

目前电梯从业人员缺口非常大，电梯行业人才缺
口数十万，其中安装、维修人员占了三分之二。

近几年，电梯行业的资产规模在稳步上升，2016年后虽然行业市
场景气程度下降，但仍能维持可观的增长速度。

其中，康力电梯2018
年资产规模为55亿元，2017年为56亿元，2018年资产数量同比小幅
度下降，但相比2014年末近37亿元的资产规模，2018年增长了48%。

另外，快意电梯2018年末资产规模为15亿元，2014年仅为8亿元。

截至2014年底全国在用电梯311万台，到2018年在用量达到539
万台。

未来，在存量和增量双重驱动下，电梯行业的发展前景广阔，2023年中国电梯保有量将超过千万台。

具体来看，这双重驱动因素分
别指，从建筑存量看，城镇化和老龄化推动存量建筑进行电梯更新与
加装;从建筑增量看，电梯已经成为新建房屋的标配。

从目前的房屋建筑存量看，一般写字楼基本配备了电梯，而相当
一部分住宅的存量暂未配备电梯，或者电梯设施相对落后(不适合安装
梯媒等广告设备)。

近年来，我国政府工作报告关于加装电梯提法上有
了较大变化。

在2018政府工作报告中，明确提出“有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯”，首
次将旧楼加装电梯写入政府工作报告;在2019政府工作报告中，旧楼
加装电梯再次被写入政府工作报告，并且从“鼓励加装电梯”到“支
持加装电梯”。

总的来说，存量建筑的电梯增量来源于两个方面：第一，老旧电梯更新与改造;第二，旧楼加装电梯数量的增长。

旧改电梯需求保守估计389万台，市场规模1.5万亿。

1、老年社
会的到来，老年人上下楼梯不方便，老旧小区改造会大幅度增强老百
姓的幸福感2、市场容量巨大13万老旧小区，每个小区按照10部电梯计算，每部电梯50万，那就是6500亿元的市场，还有配套的外墙修理，水电气改造，这个可以极大的拉动内需3、财政补贴根据区域不同，财政补贴不会低于电梯价格的50%，财政出钱应该会极大的旧改的积极性，提升小区价值和居住的舒适性4、有利于小电梯企业突围对于高楼基本是国际知名电梯的天下，快速便捷。

而对于低楼层的小区，低速，安全、低造价是主旋律，竞争的天平倾向于小电梯企业老旧小区改造
是数以万亿计的投资机会。

总体来说，2018年我国电梯市场销售量为73万台。

第三章市场研究
一、电梯行业分析
国内电梯制造企业所属区域主要在辽宁沈阳、山东宁津、苏州吴江、浙江湖州、重庆、四川成都、广东佛山及珠海等地，其中江浙沪
的电梯企业产量约占全国电梯总产量的50%。

外资及合资企业的产业链相对完善，拥有完备的研发机制和技术，几乎拥有全部电梯部件的生产能力，已经实现全球化生产，控制核心
部件基本为外资控制，国内工厂主要生产电控系统、轿厢和门板，其
他部件外购或以“子系统”模式采购。

同时非常注重后市场服务，甚
至可以“不计收益”的投入，高度介入改造市场，并设立有专职部门
及岗位。

少部分在国内已经上市的民族品牌企业，拥有相对成熟的技术，
电控系统、轿厢和门板可自制，控制系统基本外购，追求曳引机、层
门挂件（门机）、PCB（主要为外呼板）的自制，选用国内成熟部件。

剩余更多的内资企业其制造能力仍停留在简单粗放的板材加工和
散件组装的生产层次上，缺乏完备的技术力量，但是单件非标的机械
部件加工能力较强，电梯关键部件基本还在选用国内成熟配套企业的
标准产品，在服务上对供应商极度依赖，在区域服务上完全依靠各地
的代理商及工程公司。

经过高速发展的阶段，目前国内电梯行业已经进入到平稳发展期，每年新增产量变化较小，但是增速已经开始下滑，在未来的3～5年内，新梯市场主要依靠保障房建设、棚户区改造、城市轨道交通、公共基
础建设等方面。

其中，还有一个重要的层面就是旧楼加装电梯。

在
2019年十三届全国人大二次会议政府工作报告中，明确指出“城镇老
旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，
支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、
停车场等生活服务设施。

”
自上世纪八十年代以来，我国建成未加装电梯的既有建筑有80亿
平方米，涉及到七千万到一亿户居民，约两到三亿人口，其中多数为
房改房。

目前登记在册且继续使用的房改房，按照可操作性预估约有5000万户。

据预测，旧楼加装电梯市场至少有10～15年的发展空间，若解决全国所有老年人的上下楼问题，至少需要加装280万部电梯，
总投资可达7500亿元，将带动社会全产业链的发展。

国家监管部门对电梯的质量和安全管理历来高度重视。

根据《国
务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》（国办发〔2018〕8号）
的文件精神，在提升电梯质量安全水平上，要开展电梯质量提升行动，加强产品型式试验和一致性核查，强化安装监督检验，提升电梯产业
集聚区整体质量发展水平和新装电梯质量安全水平。

整合优化安全技
术规范和国家标准，在借鉴国际先进标准基础上，对电梯本体安全和
配置标准提出更高要求，打造适合我国国情的更为严格的标准规范体系，鼓励电梯企业提供高于国家标准的优质产品和服务。

加强既有住
宅加装电梯相关技术标准制修订，促进既有住宅加装电梯工作。

近年来，部分电梯制造企业积极响应政府号召并主动落实，以团
体标准、企业标准等形式强化电梯设计和制造质量，大力推动“机器
换人”和“无人工厂”等工作，通过更新现代化的加工设备和应用物
联网技术，不断提升电梯制造质量和安全管理水平。

如自动化生产线、AI机器人、数控激光切割设备、智能加工中心等已经在电梯整机制造
企业中得到越来越多的使用。

只需要员工输入数据，生产线就会按照
流程生产，并且可以进行自检，大大提高了生产效率。

面对当前中国电梯市场需求增速放缓、企业竞争加剧的行业现状，众多电梯企业都开始调整企业经营策略，寻找新的增长点。

部分企业
已经提前布局“后电梯市场”，加速向“服务型制造”企业转型。

在
国内电梯保有量快速增加以及电梯老龄化日益严重的情况下，以维护
保养、修理、改造更新为代表的后市场业务已经成为电梯企业逐力的
焦点。

因此，如何更好地适应激烈的市场竞争，并寻找各自的“蓝海”，是众多电梯企业需要深思的问题，同时积极行动，共同打造一个标准
严格、质量上乘、服务优质、乘坐放心的新电梯环境。

二、电梯市场分析预测
电梯是用于高层建筑中上下运送乘客或货物的运输设备。

随着高
层建筑物的大量兴建，人们对电梯的需求量不断增加，依赖性也越来
越强烈。

从改革开放到今天，电梯行业走过了一个从无到有，从有到多，从多到精的发展历程。

随着房地产市场的巨大变化，中国已经成
为全球容量最大、增长最快的电梯市场。

截止2015年年底，中国电梯
保有量为425.96万台，而且每年还保持20%的增长。

从电梯行业工业总产值在GDP总值中的占比来看，基本上呈现稳
定增长趋势，这与我国主要由投资驱动的经济增长模式是比较一致的，投资驱动了房地产等相关行业的快速发展，带动经济发展也带动了社
会对电梯行业的需求。

2016年，我国电梯的总产量约为90万台，同比增长12.50%。

截
止2016年年底，中国电梯保有量约为467.41万台，电梯保有量、年
产量、年增长量均为世界第一。

目前中国已成为世界上电梯拥有量最大的国家，截止2016年年底，中国电梯保有量约为467.41万台。

虽然我国电梯的保有量很大，但人
均拥有量只有世界平均数的1/3，是发达国家的1/10-1/20，中国市场
远未饱和，预计我国未来电梯保有量将达到800万台左右。

从产业布局上看，中国电梯整机及零部件的制造基本集中在长三角、珠三角地区，其中长三角地区电梯生产总量占全国的60%以上，尤其是江苏和上海，整机和配件企业数量众多，形成了一个以吴江、汾
湖经济开发区为中心的电梯、扶梯及零部件产业集群，该产业集群已
经列入江苏省100个重点培育产业集群。

电梯行业的迅速发展，带动了配套零部件企业的兴盛，国内配套
企业的生产规模持续扩大，许多部件的技术和质量在国际上已处于领
先地位，尤其在中低速电梯和提升高度10米以下的扶梯领域，配套零
部件基本为国内生产。

只有一些高速电梯和大高度扶梯中的曳引机、
电脑群控装置等核心技术还掌握在奥的斯、三菱、日立等少数外资品
牌企业手中。