郑州市商圈分析2017最新版

郑州市商圈分析
一、郑州市情况简介
郑州市，地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，一直以来都是全国重要的交通和通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。

郑州是著名的绿城，更是中原地区具有重要地位的商贸城市。

十九世纪初，由于陇海铁路和京广铁路的建成，郑州成为中国东西、南北大动脉的纽带，使得它的经济地位逐步开始上升。

20 世纪90 年代，郑州被定为国家级商贸试点城市，轰动全国的“商战”也是在这里打响。

21 世纪初确立郑州的中原城市群核心地位。

郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原，是典型的平原城市。

郑州市是全省的政治、经济、文化中心。

辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。

据2011年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积292平方公里；2011年末全市总人口 885.7万人，市区户籍人口425万。

郑州地处国家地理中心，是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽之一。

国家级战略“中原经济区”的中心城市。

清末朝廷大臣盛宣怀勘察芦汉铁路时，将郑州站辟为甲等火车站，直接影响了郑州近现代的发展进程。

如今拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站。

未来郑州将成为全国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。

以郑州新郑国际机场为中心，一个半小时航程内覆盖全国三分之二的主要城市、五分之三的人口。

郑州是国务院确定的3 个商贸中心试点城市之一，是国家服务业综合改革试点城市，现代物流、会展、文化旅游、服务外包等现代服务业发展迅速，是中部地区最大的物资集散地。

其中郑州商品交易所是三大全国性商品交易所之一，我国第一家期货市场。

商朝早期都城在郑州境内，郑州有“商都”的雅号。

郑州被认为是中国商业的发源地之一，又是中国国务院确立的商贸中心试点城市之一，因此“商都”也具有“商业之都”的含义。

二、郑州市主要商圈简介
郑州市商圈大体可分为10个：1、二七商圈2、火车站商圈3、紫荆山商圈4、花园路农业路商圈5、碧沙岗商圈6、郑东商圈7、秦岭路商圈8、大学路商圈9、桐柏路商圈10、北环商圈
1.二七商圈——城市形象门户商圈
主力地铺：德化步行街，德化风情购物公园，二七路，光彩市场，太康
路，人民路
主力商场：北京华联，华润印象城（在建），丹尼斯大卫城（在建），郑州百货大楼，金博大，大上海，百盛，人民路丹尼斯
在郑州所有商圈当中，二七商圈除佩戴了“河南省商贸名片”、“重要核心商圈”的桂冠外，也是历经商战洗礼时间最长的商圈，更是进入2010年之后规划、调整动作最大的商圈，二七商圈也因此而成为最具商业魅力及发展潜力的商圈。

目标：打造中部第一城市商圈
2010年1月5日，郑州市二七区便向媒体放话，作为郑州市的核心商贸区，二七商业中心今年要改头换面，计划通过升级改造，打造中部第一商圈。

这个全新的二七商业中心，东起紫荆山路、西至京广路、北起金水路、南至陇海路，涵盖火车站商圈、二七广场商圈、人民公园及金水河区域、商城遗址四大公共活动区域，规划区占地面积约774公顷，主要由公共设施用地、道路广场用地、居住用地、市政设施用地组成，将包括火车站、二七广场、人民公园及金水河区域、商城遗址四大商圈和10余个规划项目，总用地面积284.57公顷。

这10余个规划项目分别为华润万象城项目、恒隆广场项目、二七时代广场项目、郑州时代中心项目、金博大城扩建项目、百年德化二期项目、德化大厦项目、金智万博商城二期项目、二马路机电市场改造项目、鸿森广场项目、郑州天兴国际商务大厦项目等。

据二七区透露，11个项目总投资193.4亿元，新建总面积198.21万平方米，商业总营业面积29.73万平方米。

项目全部建成后，二七广场商业中心区将形成配套功能完善、产业链条完整、抗风险能力强、辐射面积广的中国中部第一商圈，年销售额将达到400亿元。

进展：新二七商圈揭开面纱
郑州市规划局工作人员说，此次，市规划局和二七区人民政府共同组织编制了郑州二七商业中心区城市设计，已经专家评审原则同意。

此次规划将更合理地整合老城区中心资源，融入创新要素，切实达到提升产业结构、完善城市功能、改善人居环境、提高城市品位与美誉度的目标，未来的郑州二七商圈将成为“中部第一商圈”。

按照设计，二七商业中心区将达到功能定位提升、商业业态提升、交通系统提升、环境形象提升，并由传统购物百货向商业休闲综合体转变，由传统批发零售向现代物流综合体转变。

项目定位面向国家中部的商贸物流中心，辐射中原城市群生产服务中心和服务郑州城市的商业休闲中心，成为辐射中原城市群战略的中心点，实现郑州商贸城战略的支撑点和中心城区可持续战略的活力点。

最终实现中部第一商圈、中国著名的商业中心的规划目标。

据介绍，本次规划重点开发的10余个项目，以星级酒店、休闲商业综合体、商务办公、配套公寓、电子商务、会展服务等内容为主，是带动郑州二七商圈改造开发、提升二七商圈服务能力和改善老城中心区城市环境的重要着力点，也是实现本次规划目标和综合功能的重要依托。

行动：商圈升级步伐正加速
其实，早在2010年2月28日，位于郑州市二七区民主路和解放路交叉口、总投资逾50亿港币的华润郑州万象城已经举行了隆重的奠基仪式。

当时，河南省、郑州市、二七区的各级领导和华润集团董事长宋林等共同出席了奠基仪式。

华润郑州万象城项目位于民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南区域，属于中原地区最具商业魅力及发展潜力的二七商圈。

该项目总占地面积为68万平方米，建筑面积达40万平方米，将建成以高端商业为核心，集购物中心、5A甲级写字楼、高档住宅等诸多功能为一体的大规模、高品质的标志性城市综合体。

据介绍，该项目一期工程36个月，5年之后全部完工。

建成后将成为中原地区最大、最具影响力的集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活体验为一体的“现代化、一站式”消费中心，与现在的沃尔玛旗舰店、北京华联、大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体，从而改善二七商圈的结构，提升郑州商业整体水平。

业内人士丁鹏表示，华润郑州万象城在二七商圈开工建设，标志着河南省这一最大的商业中心通过产业提升调整经济结构，迈出坚实的步伐。

“其实去年郑州印象城的开业，已经加速了二七商圈升级步伐”。

以二七商圈、火车站商圈为代表的郑州市商业中心区积聚了百年商业文化和人气，特别是经过多次大大小小的“商战”洗礼之后，这里一度成为全国最具代表性的商业区，也是郑州市商业最为繁华的地方。

大商新玛特金博大店、丹尼斯百货、北京华联、郑州百货大楼、百盛购物中心、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、德化步行街、正弘名店、大上海、光
彩服装市场、金智万博商城、迪信通等手机卖场以及苏宁、永乐、国美、五星、大商等五大家电连锁等，囊括了大型百货、综合超市、品牌专卖、图书批发等几乎所有的零售业态。

郑州市二七区政府网站公布的数据显示，2009年二七区积极参加“北上南下”大招商等活动，全年招商引资完成126.7亿元，引进域外境内资金64.9亿元，实际利用外资9327万美元……政府“大招商”工作如火如荼地进行。

据不完全统计，近两年来，包括丹尼斯百货、大商新玛特、正道花园在内的郑州多家百货商场引进的国际一线品牌就有阿玛尼、江诗丹顿、菲拉格慕、劳力士、万宝龙等数十个高端品牌。

丹尼斯百货徐祺表示，二七商圈是郑州的重点主力商圈，占据着河南商业的制高点，是郑州、河南乃至周边省份高端消费人群的首选，而位居二七商圈的丹尼斯百货人民路店，今年在高端品牌引进方面，经过多年的“恋爱长跑”之后，也终于修成正果。

2010年4月8日，国际一线奢侈品牌GUCCI在河南地区的首家专卖店，在丹尼斯百货人民路店开门迎客，并且创下了开业前两天单日销售额均突破100万元的好成绩。

2、火车站商圈——批发集散地
主力商场：万博商城，银基商贸城，天隆服装城，锦荣商贸城，敦睦路服装批发市场
主力地铺：钱塘路商业街，地一大道
与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。

郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了郑州火车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。

火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。

目前主要经营的服装、小商品批发市场汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。

3、紫荆山商圈——政治气氛、行政区域
主力商场：紫荆山百货，正道花园，正道中环，新世界百货，纬四路服装市场
紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省政府、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等政府办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。

而该区域的商业项目也以服务政府机关或以此为主要消费目的客户。

区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。

在郑州，论其资历，能和二七商圈相提并论的，当数紫荆山商圈。

这个商圈，以紫荆山百货大楼为中心，向北辐射。

但其地段的限制，决定了在它的外围，势必会出现另一个大型的商圈，以分流紫荆山商圈所不能吞吐的巨大财富。

4、花园路农业路商圈
主力商场：大商新玛特总店，国贸360，丹尼斯百货，丰产路丹尼斯大卖场，兰德中心（在建）
顺花园路向北，分布着正道花园商厦、中环百货等大型超市、购物商场，也有人提出花园路商圈这个说法。

但确切地说，它应该称为“花园路农业路商圈”。

因为，在花园路与农业路口，两大商业巨头碰面了。

它们分别是花园路上的郑州新玛特国贸店和丹尼斯百货花园店。

作为大商集团的华北地区旗舰店，大商新玛特郑州国贸店面积近10万平方米，定位为多业态复合型综合购物广场，汇集了世界顶级一线品牌，融精品百货、超市卖场、家电家居、餐饮娱乐、美容健身、星级影院为一体。

有着“最高的百货店”之称的丹尼斯百货花园店，目标是打造郑州商贸文化的标记。

摒弃了简单的一站式购物概念，提出了“休憩”氛围建设。

也许走进去，你会怀疑自己到底是进入了购物的场所，还是不知不觉中走进了一座奢华的五星级酒店。

另外一点，作为路口一角的郑州国贸360，对于该商圈的构建，也是功不可没。

“花园路、农业路、金水路这几条道路集中了郑州市大的金融机构，包括银行总部、保险公司的总部。

”郑州新玛特购物广场有限公司董事长皇甫立志说，另外，从郑州市目前的城市发展格局来看，基本上是向东、向北这两个发展方向比较明确，而且消费能力比较强的，包括社区档次比较高的基本上在这个范围内。

郑州国贸中心这个项目刚好既是地处花园路“带状”商圈，又处在花园路和农业路两大主干道的交叉口，同时符合郑州市向东、向北发展这么一个方向趋势，基本上在老城的东北最好的位置。

据业内人士称，“花园路商圈”将成为2008年商业关键词。

正如丹尼斯蔡英德所言，两大商业集团面对面接触，分庭抗礼，对百货业将产生极大影响。

对消费者而言，两家商场的品牌争夺、营销活动等，都将有全新的购物体验。

5、碧沙岗商圈——西区生活集中区
主力商场：中原商贸城，嵩山路丹尼斯大卖场，绿城广场大商超市
碧沙岗商圈位于郑州商业大厦周围，是目前郑州市西区最集中的商业繁华区。

碧沙岗商圈，从上世纪50年代起就已有商业积淀，成为西区人气聚集带，并一步步地走向了繁荣。

上世纪80年代到90年代中期，“碧沙岗商圈”一度是郑州西区的骄傲。

从碧沙岗公园周边地理位置来看，这里确实是一块黄金宝地，占地400亩的碧沙岗公园和绿城广场是西区人们休闲的场所，周边高校林立，靠近建设路、嵩山路、中原路等城市主干道，公交线路四通八达，交通便利，各种市政配套设施齐全。

但是，碧沙岗商圈近若干年没有完整意义上发展起来，虽然具有历史原因，但不能回避的是商业业态发展不充分，不是西区没有购买力，而是西区人民的购买力在碧沙商岗圈有时得不到最大限度的发挥，相信今后除了卖场之外，其他门类也会得到长足进展。

近几年，随着商业连锁企业纷纷布点郑州西区，尤其家电企业不约而同选址碧沙岗商圈，加上西区原有商业项目本身的不断调整，碧沙岗商圈愈来愈沸腾。

目前，该区有家世界超市、沃尔玛、五星电器、苏宁电器等大型商业设施，居住人口有80万，其中具备中高档消费潜力的有15万～20万人。

它今后的努力目标是：进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化特质，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮于一体的商业区特色；鼓励设置专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点；适度设置大型购物中心、百货店、便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置仓储式商场、大型综合超市。

6、郑东商业圈——新区商圈形成
主力商场：宝龙城市广场，丹尼斯七天地
随着郑州新东区轮廓逐渐清晰，该区域的房地产得到了飞速发展，大型住宅片区已规模初具，区域内以即将搬迁的政府公务员为主的居住人群消费力强劲，各商品房价处于潜力发展阶段，随着大型商业企业的进驻及安营，给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用。

郑州市在《郑州市城市总体规划》、《郑东新区总体规划》和《郑州市商贸城建设总体规划》中，制定了2003至2020年郑州市市区零售商业网点建设发展纲要。

规划三个市级商业中心，其中，龙湖商业中心是三个市级商业中心之一，是郑州建设商贸城重点建设的区域。

郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里。

郑东新区由CBD中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来20~30年内建成。

郑东新区是郑州城市最富想象力的新兴商圈，虽然目前尚未成形，但大量的商业建筑的兴建，如全长3.6公里、宽50米的CBD商业步行街的兴建，将成为郑州商业的新兴增长区域。

在这一新的商业步行街的规划中，全长1.5公里的丹尼斯步行街以其立体化的街道布局，成了郑州市城市商业的新亮点。

在推动郑东商圈成形的力量中，除了和CBD本身的商业街道规划有关外，还与城市交通规划密切相关。

2006年，郑州市政府决定将郑州高速公路客运枢纽站定在新107国道与中央大道交叉口东北角建设，这一决策对郑东CBD商圈的成形具有里程碑式意义。

此外，全新规划的郑州铁路新客站则选址在金水东路南侧1.5公里处，更为郑东CBD带来了庞大的商机和人流。

两大车站强大的人气聚集功能和郑东新区的强磁场效应，将使人流、物流、资金流在此组合，推动郑东新区商业的发展。

尽管郑东商圈呼声较高，但很多商家也有自己的顾虑，原因是，市场还没有形成。

按照正常情况，一个地区形成市场、有客流的时候，商家才愿意进入。

任何市场的形成都需要一个周期，这是必然的。

郑东新区很特殊，在政府的强力支持下，经过几年的建设已经有了一个雏形，这也是很多商家已经看到其中商机的原因所在。

而商业投资前期都会有一个市场培养过程，这是一个战略问题，如果商家不在乎投进去几千万元，愿意等上三年，那么这种投资就是有意义的。

事实上，就在郑东新区许多商业设施尚在规划之中时，国内外一些商家已经看到了这里的巨大商机，纷纷抢滩登陆。

7.郑州秦岭路商圈—新兴商圈
主力商场：中原万达广场，西元国际广场
中原万达广场位于市中心主干道中原路秦岭路交叉口，项目总规划用地面积92679.2平方米，地上总建筑面积约42.2万平方米，将建成集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体,建成后将极大的提升周边的商业、商务环境，成为郑州中原区新的城市商业中心。

本项目属于万达集团商业地产的第三代产品——城市综合体，包括大型购物中心，SOHO，住宅，精品商业街等业态。

本项目规划总用地面积92679.26㎡，总建筑面积约53万㎡,总容积率为4.55。

用地分南北两个地块。

北地块为商业用地，用地面积54331.41㎡，总建筑面积约24.9万㎡，包括购物中心、SOHO、室外步行街。

南地块为住宅用地，用地面积38347.85㎡，总建筑面积约28.2万㎡，包括六栋（共16个单元）高层住宅及两层底商。

郑州中原万达广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市等。

次主力店和精品店的招商已经基本完成。

西元国际广场坐落于郑州市中原区建设西路与秦岭路交汇处，是由河南西元置业有限公司开发的集高档写字楼、大型购物中心于一体的城市新型商业复合体。

西元国际广场对面就是汽车客运西站，紧邻地铁一号线秦岭路站出站口。

西元国际广场占地近39亩，总开发面积约14万平米。

建筑面积约110000平方米。

西元国际广场主力店包括华润万家超市，星美国际院线。

8．大学路商圈—新兴商圈
主力商场：永辉超市，丹尼斯，升龙国际中心，大润发超市，坤业时尚百货，新悦城，沃尔玛，二七万达广场
大学路商圈范围始于建设路医学院，终点为南三环。

稠密的住宅、高校、企事业单位分布其中。

航海路畅通东西，大学路直达南北，汉江路、人和路、
嵩山路、长江路围绕周围，20条公交、BRT线路、未来地铁5号线和6号线均驻足于此，使得这里与全城互为融通，大学路商圈正是以此为核心，辐射全城。

正因为大学路贯穿东西、承接南北的独特地理位置，再加上周边的大规模城中村改造新建起的10余个大型居住小区，和周边有数十所各类专业院校，常住人口已超过100万人，通畅的交通条件及密集的人流加上二七政府大力支持新型商业地带的发展，使大学路成为新商圈核心成为现实。

9.桐柏路商圈—新兴商圈
主力商场：大商新玛特，王府井百货，世纪联华超市
郑州王府井百货是“新中国第一店”王府井百货开设的第28家连锁百货店，也是进驻郑州市场的第一家店，该店地处郑州市棉纺路与桐柏路交叉口。

经过一年紧锣密鼓的筹备，郑州王府井百货于2013年1月16日正式隆重开业。

该店建筑面积60000㎡，经营面积约32600㎡，地上四层，地下一层，王府井百货以中高档精致时尚百货为经营定位，将致力于创造一种新的生活主张，秉承王府井集团的“人文购物、人性服务”服务理念。

“中国商战是从郑州开始的，这里的零售业市场从不乏奇迹。

”郑州王府井百货总经理唐文英女士对郑州的市场充满信心。

对于此番落子西区，唐文英表示：“王府井和郑州的缘分到了，现在是天时、地利、人和皆具备。

二七商圈拥有诸多的百货公司，已基本处于饱和，未来新兴的商圈将逐步形成。

”
王府井在郑州的第一家店，不管从硬件设施还是从品牌组合上，都会将王府井百货的精华充分体现。

将努力在西区打造城市的另一个核心商圈，为消费者提供更多的选择。

”
10.北环商圈—外来人口密集商圈
主力商场：家乐福超市，沃美莱超市
主力地铺：陈寨，庙李，沙门，柳林
2006年２月１６日，位于郑州文化路与北环路交叉口东北角的家乐福(Carrefour)北环店开业。

这是家乐福在中国内地开设的第72家大卖场，同时也是其在河南开张的首家大卖场。

家乐福北环店单层大卖场建筑面积近３万平方米，是郑州单层面积最大的大卖场，经营有３万余种商品，同时还有肯德基、永和新一代等５０多家品牌商品专卖店。

以家乐福为中心，附近有着郑州市最大的几个城中村，居住着十几万城市外来打工人群，这部分人群普遍收入中等偏下，但是因为人口基数庞大，所以消费力也一直非常旺盛，吸引了很多运动，休闲，鞋类等品牌专卖在这些地方开店。

不过伴随着郑州市城中村的改造，北环这个商圈有待重新洗牌。

三、地铁建设对商圈影响
图2 郑州市城市轨道交通线网规划图
（一）地铁的修建是郑州城市发展的需要
地铁的修建是郑州城市化一个新的机遇，今后几年内每年的扩张速度可能比前几年更快，根据《郑州市城市总体规划（2008-2020）》，到2020年，郑州市区人口力争达到500万人、市区面积450平方公里。

相比2007年的318万人和294平方公里，意味着之后年均增长14万人和12平方公里。

具体来说，北部发展已距黄河边不远，发展空间不超过1/3，将以绿化、居住为中心，形成生态文明居住区，同时也将是富人的居住区；西区更多的是工厂区，跨越西三环之后，虽然没有更多的人力资源优势，但西区也会逐步把城市向外扩展；南部现在大的批发中心、仓储、物流等相对多一些，可用空间也已不多，南部的绕城高速已将郑州的城市范围基本圈定，绕。