上海龙湖天璞客研定位篇

1.05
1.03
邻 里
中 1.01 心
幼儿园
绿地公园
1.05
1.06
1.07 1.06
1.02
1类土地：
有南向或北向临河、绿地公园，且有较好社区景观
1.04
1.05
1.03
2类土地：
土地价值排序 1>2>3>4>5
有东西侧临河、绿地公园，且有较好社区景观
3类土地：
1.01
1.01
1类
临路，但有较好社区景观
容积率 1.8
兼容设施
建筑要求
建筑密度
建筑高度
邻里中心7660㎡ 保障房5%;
90平以下占总建面50%; 装配式100%，单体装配率30%； 全装修100%（包括保障房）
30%
限高60米，限低24米
配建及代建要求：
1.J1-03地块内须综合设置一处邻里中心，建筑面积不少于7660平方米（2000平菜场成本价回购）。
1.04
1.05
1.03
2类土地：
土地价值排序 1>2>3>4>5
有东西侧临河、绿地公园，且有较好社区景观
3类土地：
1.01
1.01
1类
临路，但有较好社区景观
2类
4类土地：
3类
临路、医院等不利因素，且无好的社区景观
4类
5类土地：
5类
上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx 3
杨柳初级中学 星华幼儿园 封浜小学
MAX未来 广场
海华医院
金运路站
万达 广场
星河世纪广场 中环百联 近铁/118广场
因素 交通
商业 医疗 教育
配套
备注
地铁13号线 金运路站
3.3公里
车行到外环线
3.6公里
嘉闵高架
车行15分钟到达虹桥枢纽
MAX未来广场
1.8公里
江桥万达广场
3.3公里
星河世纪广场
8公里
1.04
规
1.07 1.09
1.09
1.09
划
路
1.06
1.04
1.12
1.12
1.06 1.12
幼儿园
1.06 1.05
1.09 1.06
1.09
绿地公园
1.07 1.06
1.04
1.01
1.11
1.05
1.03
邻 里
中 1.01 心
1.03
1类土地： 有南向或北向临河、绿地公园，且有较好社区景观
1.1宗地与城市的关系：外环外，30分钟车程通勤距离50万产业人口，周边相邻板块 常住96人
1.2km
1.8km
3.3km
金运路站
江桥 万达
15km
虹桥枢 纽
3.6km
MAX未 来广场
10km
临空经 济园区
9km 11km
8km
星河世 纪商业 广场
中环 百联
周边产业情况
区域
规划
建成
（万方） （万方）
第一人民医院江桥分院
海华医院 对口 星华幼儿园 对口 封浜小学 对口 杨柳初中
备注 1.2公里，预计2020年通车
3.3公里 3.6公里 车行15分钟到达虹桥枢纽 1.8公里 3.3公里 9公里 11公里 8公里 一路之隔，二级医院，预计 2018年5月投入运营 2.1公里，综合医院 2.2公里，等级一般 2.7公里，乡村小学，等级一般 3.3公里，等级一般
紧邻高压变电站
1.3土地内部土地价值打分(未取得道路管理权情况)：大量沿河区域从1类土地价值下 跌到2、3类土地价值
未 取得中间规划路管理权的情况：
变电站
1.0
1.04
1.05
1.04
1.05
1.03
1.01
规
1.0 1.04
划
路
1.04
1.04
1.06
1.08
1.06
1.07 1.06
1.07
1.03
杨柳初级中学 星华幼儿园
封浜小学
第一人民医院
金园五路站
MAX未来 广场
海华医院
金运路站
万达 广场
星河世纪广场 中环百联 近铁/118广场
因素 交通
商业 医疗 教育
配套 地铁14号线 金园五路站 地铁13号线 金运路站
车行到外环线 嘉闵高架
MAX未来广场 江桥万达广场
中环百联 近铁/118广场 星河世纪广场
虹桥核心商务区 临空经济园区 长风生态商务区
江桥商务区 桃浦 真如 南翔 长征
天山路沿线 合计
330 395 320 280 50 100 66.6 200 53 1795
165 277 288 112
8 20 33 140 42 1085
年均产生2万左右的工作人口
近铁、 118、绿 洲中环
12km
2类
4类土地：
3类
临路、医院等不利因素，且无好的社区景观
4类
5类土地：
5类
上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx 4
紧邻高压变电站
1.4配套及周边土地属性当前及未来变化：【当前】地铁较远；商业配套较弱，但周 边商圈车行易达；对口学校等级较低，且距离远；周边2公里内，无医院。
规划中地铁站
J1-01 J1-02 J1-03
J1-04 J1-18
第一人民医 院江桥分院
地块内部较平整
地块中间河道 上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx 2
1.3土地内部土地价值打分(取得道路管理权情况)：南临水部分土地价值最优
取得中间规划路管理权的情况：
变电站
1.0
周边居住人口情况
来自百度文库
名称
区县 常住人口
江桥镇
嘉定区 25.62
真新街道
嘉定区 10.62
长风商圈
曹杨新村街道 桃浦镇
普陀区 普陀区
9.83 19.48
长风新村街道 普陀区 12.09
长征镇
普陀区 22.99
真如镇
普陀区 17.24
北新泾街道
长宁区
4.69
虹桥街道
长宁区
5.96
天山路街道
长宁区
7.38
仙霞新村街道 长宁区
2. J1-18地块绿地和其配建设施、地块间的规划河道、河道两侧沿河绿化带由竞得人代建。
3.沿J1-03地块西侧设置南北向公共通道，沿J1-01和J1-02地块南侧设置东西向连通的公共通道，J1-01地块与J1-02地块、J1-02地块与J1-03地 块之间须架设桥梁，由竞得人代建.。
地块西侧动迁房 西侧黄家花园路
中环百联
9公里
近铁/118广场
11公里
海华医院
2.1公里，综合医院
对口 星华幼儿园
2.2公里，等级较差
对口 封浜小学
2.7公里，乡村小学，等级较差
对口 杨柳初中
3.3公里，等级较差
上海江桥项目定位会(客户及市场定位)160119-FIN.pptx 5
1.4配套及周边土地属性当前及未来变化：【未来】14号线将地铁距离拉近至1.2公里； 南侧医院18年投入运营，将大大改善该项目的医疗配套
8.47
华漕镇
闵行区 19.38
强相关板块合计
96万
上海江桥项目定位会(客户及市场定总位计)160119-FIN.ppt1x641万
1.2土地指标及四至：9050限制；容积率不可分地块平衡；限高24-60米；北邻铁路、 南对医院、西北紧贴变电站；地块内有丰富河道
用地面积 95382㎡
计容建面 171688㎡