中集荆门掇刀项目策划提案XXXX0401
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首先先来看看我们所处的市场环境和自身问题所在.
这是一片充满诱惑的沼泽,
有的人在这里找到自己的金矿,
有的人却失去了憧憬的自由!
政策环境 2014年10月29号，荆门市关于促进全市房地产市场持续健康发展
的实施意见正式发布实施，这一意见包括六个方面的措施，又被人们喻为“荆六条”。
一是支持合理住房消费， 二是完善住房保障体系， 三是加大金融支持力度， 四是完善土地供应机制， 五是优化房地产发展环境， 六是加强房地产行业监管。
政策环境 2014年到2015年中国房地产行业如同坐上过山车，此起彼伏，
从中央政府的“冷漠”再到地方政府的“百般挣扎”终于在2015年3月30日权威部门出
台330新规。
政策环境 2014年荆门楼市举步维艰，纵观全城可以说这一年量价齐跌的一
年，这一年也是荆门楼市最冷的一年。
荆门1-9月份新开工面积
尚品·尚城
荆门掇刀区在售项目有21个项目，在右图上可 以看出掇刀区项目主要集中在虎牙关大道板块、 深圳大道板块、区政府板块、高新区板块、生 态公园板块。
荆门东宝区在售项目有19个项目，在左图上可 以看出东宝区项目的主要集中在象山大道板块、 长宁大道板块、以及月亮湖北路板块。
长龙·中央公园 朝晖御苑 大汉龙城
Weaknesses劣势分析
1 地段偏僻，地处城乡结合部，周边配套设施缺乏。
2 项目原为荒地，周边环境差。
Threats威胁分析
1、房地产大环境不稳定，国家频频出台调控政策，主要 针对投资型产品，部分消费者持币观望态度加强。 2、本项目与大其他区域项目跨度加大，没有任何的借势。
3 项目周边无山无水，无任何景观价值，需自己营 造。 4 本区域并非荆门市的重点规划方向，市政工程较 少。
谋全局
——整盘定位和基本策略
这是一个优势与硬伤并存的地块, 这是一个让人喜忧参半的项目.
在周边项目都在卖产品、拼价格的时代,如果无法迅速让产 品在市场上形成认知,我们如何取得优异的营销业绩?
我们的思维模式--------出位
想要出位, 先要了解我们所处的市场环境
这是一个卖产品、拼价格的时代,我们期望通过另外一条 途径让市场认识我们的产品,然而首先自我剖析必不可少,
CHAPTER 01
从接受知名度到传播美誉度
客户是谁？ 针对目标客群的需求解读。
我们的客户可以归纳为城乡刚需客户、周边改善 客户与区域上班客户
1、城乡刚需客户 ➢他们事业处于起步阶段，即将告别单身。迫于生活和经济双重压力，急需购房以备家庭所需； ➢他们关注社区的品质和品牌元素，期望较高档次的以解面子。
单位：万平
荆门1-9月份去化面积分析
单位：万平
荆门1-9月份销售均价分析
单位：元
荆门1-9月份销售套数分析
单位：套
掇刀区昊在天·售上水项城目分部凯图旋帝景
云中仙居
银河大厦
洋丰·西山林语
荆门国际广场 银河项目
锦绣华庭
锦绣紫荆城 青果园 金象广场
金银天下
葡萄园
天鹅山庄 新世界 香格里拉
公兴·城市领域 恒泰华庭
威胁分析
Strengths优势分析
1 本项目依托中集品牌为本项目营销发力
1 周边具体了很多大型企业在后期销售上可 以借势 2 周边待开发项目居多，本案率先出击，抢 占市场 3 从整体环境来看，本项目周边需改善客户 较多。
Opportunities机会分析
Βιβλιοθήκη Baidu
2 本项目连带企业内部员工福利住房为的项目开发 3 开发商具有较强的品牌和营销意识，区别于本地 开发商。
营销使命 如何在市场及项目本身优势殆尽的情况翻转营销困局
营销使命界定
利润需求
& 品牌形象需 求
在现有开发条件 下，以利润最大 化实现为目标
秉承精工品质，打 造区域住宅社区， 传承精品开发的品
牌形象
正式進入提案 报告达成共识
1、确立目标 我们怎么看这个项目
2、行动方案 企划策略演绎与行动
定位策略
2、周边改善客户 ➢他们大多分布在区域对周边很熟悉，对项目地段本身无太大抗性，认可项目环境及性价比，他们认同大开发商的 品牌及项目性价比。
3、区域上班客户 ➢他们主要工作在此区域，一时半会或者可能长期在此区域工作生活 ➢他们上班方便，加之单位福利供应。
共性特征
认可都市圈区域发展潜力以及生态资源双重特质； 能够接受本区域远离市区的交通问题；注重项目的品质和品牌，向往区域标杆衍生出的
精神追求。
提炼出关键词： 开发商品牌、项目品质、区域标杆
此为本项目企划包装方向
CHAPTER 02
做足品牌，做细产品，做到标杆
四大标杆品质沉淀 进一步都市繁华 开发商品牌保证
荆门大家装
富兴园·名都馨城
星球·欧洲城邦
亿达花园
飞扬·新天城 润丰园
城市春天 民心苑
十里春晓
锦绣·豪庭
楚天城
佳信·壹号公馆 荆门家天下 凯信·凯旋城
碧桂园
楚荣首府
嘉顺利·凯旋湾
凤凰城
区位价值 荆门高新区板块，对接掇刀区域，全面融入荆门发展
荆门碧桂园
碧波春城
本
案
楚荣首府
凤凰城
宜洋汽车后市场
发展定位：荆门高新区隶属于国家级高新技术开发区，本 区域吸纳了格林美、中航及中集在内的进100家世界及中 国500强企业入驻。这也全面铺开荆门高新区的国际化发 展步伐。
中集（荆门）福熙港湾项目 营销策划提案
前言:
经过调研沟通，项目基本定位和营销攻略已经初步形成
• 市场抢占点、品牌突击、推广布局、围点打援、特供产品出奇制胜，针对 福熙港湾项目的分析和攻略思路，让项目在15年市场中呼之欲出。本方 案将根据就推广方式、概念定位、产品附加值烘托、客源拓展等执行细节 进行重点诠释，以上兵伐谋之术，实现精准营销之道。
我们怎么看这个项目？
换句话说，如何看待这个市场、精准定位打赢这场战争
项目形象目标：
打造区域内 延续中集品牌的品质标杆
这是我们既定的项目形象目标，也就成为企划包装的方向
我希望能找到那只苹果
找到苹果前，需要
从客户需求入手，贴合其喜好并填补其所缺， 此为营销包装得思路导向。
让我们看看究竟如何才能打动客户？
项目规划 本项本目荆门高新区迎春大道以北，位置207国道边上。
本项目总占地面积5491.1㎡；总建筑面积10207.7㎡；容积率为1.7；绿化率为33；其中住宅建筑 面积为67306㎡；商业建筑面为4286㎡；其他配套建筑面积为6438.2㎡.
SWOT分析 鉴于本项目位置及其区域属性分析本项目优势、劣势、机会、
这是一片充满诱惑的沼泽,
有的人在这里找到自己的金矿,
有的人却失去了憧憬的自由!
政策环境 2014年10月29号，荆门市关于促进全市房地产市场持续健康发展
的实施意见正式发布实施，这一意见包括六个方面的措施，又被人们喻为“荆六条”。
一是支持合理住房消费， 二是完善住房保障体系， 三是加大金融支持力度， 四是完善土地供应机制， 五是优化房地产发展环境， 六是加强房地产行业监管。
政策环境 2014年到2015年中国房地产行业如同坐上过山车，此起彼伏，
从中央政府的“冷漠”再到地方政府的“百般挣扎”终于在2015年3月30日权威部门出
台330新规。
政策环境 2014年荆门楼市举步维艰，纵观全城可以说这一年量价齐跌的一
年，这一年也是荆门楼市最冷的一年。
荆门1-9月份新开工面积
尚品·尚城
荆门掇刀区在售项目有21个项目，在右图上可 以看出掇刀区项目主要集中在虎牙关大道板块、 深圳大道板块、区政府板块、高新区板块、生 态公园板块。
荆门东宝区在售项目有19个项目，在左图上可 以看出东宝区项目的主要集中在象山大道板块、 长宁大道板块、以及月亮湖北路板块。
长龙·中央公园 朝晖御苑 大汉龙城
Weaknesses劣势分析
1 地段偏僻，地处城乡结合部，周边配套设施缺乏。
2 项目原为荒地，周边环境差。
Threats威胁分析
1、房地产大环境不稳定，国家频频出台调控政策，主要 针对投资型产品，部分消费者持币观望态度加强。 2、本项目与大其他区域项目跨度加大，没有任何的借势。
3 项目周边无山无水，无任何景观价值，需自己营 造。 4 本区域并非荆门市的重点规划方向，市政工程较 少。
谋全局
——整盘定位和基本策略
这是一个优势与硬伤并存的地块, 这是一个让人喜忧参半的项目.
在周边项目都在卖产品、拼价格的时代,如果无法迅速让产 品在市场上形成认知,我们如何取得优异的营销业绩?
我们的思维模式--------出位
想要出位, 先要了解我们所处的市场环境
这是一个卖产品、拼价格的时代,我们期望通过另外一条 途径让市场认识我们的产品,然而首先自我剖析必不可少,
CHAPTER 01
从接受知名度到传播美誉度
客户是谁？ 针对目标客群的需求解读。
我们的客户可以归纳为城乡刚需客户、周边改善 客户与区域上班客户
1、城乡刚需客户 ➢他们事业处于起步阶段，即将告别单身。迫于生活和经济双重压力，急需购房以备家庭所需； ➢他们关注社区的品质和品牌元素，期望较高档次的以解面子。
单位：万平
荆门1-9月份去化面积分析
单位：万平
荆门1-9月份销售均价分析
单位：元
荆门1-9月份销售套数分析
单位：套
掇刀区昊在天·售上水项城目分部凯图旋帝景
云中仙居
银河大厦
洋丰·西山林语
荆门国际广场 银河项目
锦绣华庭
锦绣紫荆城 青果园 金象广场
金银天下
葡萄园
天鹅山庄 新世界 香格里拉
公兴·城市领域 恒泰华庭
威胁分析
Strengths优势分析
1 本项目依托中集品牌为本项目营销发力
1 周边具体了很多大型企业在后期销售上可 以借势 2 周边待开发项目居多，本案率先出击，抢 占市场 3 从整体环境来看，本项目周边需改善客户 较多。
Opportunities机会分析
Βιβλιοθήκη Baidu
2 本项目连带企业内部员工福利住房为的项目开发 3 开发商具有较强的品牌和营销意识，区别于本地 开发商。
营销使命 如何在市场及项目本身优势殆尽的情况翻转营销困局
营销使命界定
利润需求
& 品牌形象需 求
在现有开发条件 下，以利润最大 化实现为目标
秉承精工品质，打 造区域住宅社区， 传承精品开发的品
牌形象
正式進入提案 报告达成共识
1、确立目标 我们怎么看这个项目
2、行动方案 企划策略演绎与行动
定位策略
2、周边改善客户 ➢他们大多分布在区域对周边很熟悉，对项目地段本身无太大抗性，认可项目环境及性价比，他们认同大开发商的 品牌及项目性价比。
3、区域上班客户 ➢他们主要工作在此区域，一时半会或者可能长期在此区域工作生活 ➢他们上班方便，加之单位福利供应。
共性特征
认可都市圈区域发展潜力以及生态资源双重特质； 能够接受本区域远离市区的交通问题；注重项目的品质和品牌，向往区域标杆衍生出的
精神追求。
提炼出关键词： 开发商品牌、项目品质、区域标杆
此为本项目企划包装方向
CHAPTER 02
做足品牌，做细产品，做到标杆
四大标杆品质沉淀 进一步都市繁华 开发商品牌保证
荆门大家装
富兴园·名都馨城
星球·欧洲城邦
亿达花园
飞扬·新天城 润丰园
城市春天 民心苑
十里春晓
锦绣·豪庭
楚天城
佳信·壹号公馆 荆门家天下 凯信·凯旋城
碧桂园
楚荣首府
嘉顺利·凯旋湾
凤凰城
区位价值 荆门高新区板块，对接掇刀区域，全面融入荆门发展
荆门碧桂园
碧波春城
本
案
楚荣首府
凤凰城
宜洋汽车后市场
发展定位：荆门高新区隶属于国家级高新技术开发区，本 区域吸纳了格林美、中航及中集在内的进100家世界及中 国500强企业入驻。这也全面铺开荆门高新区的国际化发 展步伐。
中集（荆门）福熙港湾项目 营销策划提案
前言:
经过调研沟通，项目基本定位和营销攻略已经初步形成
• 市场抢占点、品牌突击、推广布局、围点打援、特供产品出奇制胜，针对 福熙港湾项目的分析和攻略思路，让项目在15年市场中呼之欲出。本方 案将根据就推广方式、概念定位、产品附加值烘托、客源拓展等执行细节 进行重点诠释，以上兵伐谋之术，实现精准营销之道。
我们怎么看这个项目？
换句话说，如何看待这个市场、精准定位打赢这场战争
项目形象目标：
打造区域内 延续中集品牌的品质标杆
这是我们既定的项目形象目标，也就成为企划包装的方向
我希望能找到那只苹果
找到苹果前，需要
从客户需求入手，贴合其喜好并填补其所缺， 此为营销包装得思路导向。
让我们看看究竟如何才能打动客户？
项目规划 本项本目荆门高新区迎春大道以北，位置207国道边上。
本项目总占地面积5491.1㎡；总建筑面积10207.7㎡；容积率为1.7；绿化率为33；其中住宅建筑 面积为67306㎡；商业建筑面为4286㎡；其他配套建筑面积为6438.2㎡.
SWOT分析 鉴于本项目位置及其区域属性分析本项目优势、劣势、机会、