旧城更新调研报告

**市旧城更新调研报告

2015年5月

目录

1、概念 (3)

2、工作内容 (3)

3、更新模式 (5)

3.1 旧城更新整体运作模式 (5)

3.2 旧城更新项目开发模式 (6)

3.3 旧城更新地块组合模式 (7)

3.4 旧城更新拆迁模式 (8)

3.5 旧城更新融资模式 (8)

4、开发强度 (9)

4.1确定开发强度的思路 (9)

4.2确定开发强度的方法 (9)

5、关注重点 (11)

5.1针对旧城与新城的差异化控规编制深度策略是控规发挥作用的关键 (11)

5.2城市设计是旧城核心区控规编制的重要依据 (11)

5.3建立旧城控规编制全面、系统与重视个性特征相结合的现状调查工作方法

(11)

6、规划框架 (12)

6.1旧城地区现状分析 (12)

6.2旧城地区发展定位及产业定位 (12)

6.3旧城地区产业规划 (12)

6.4旧城地区产业发展战略实施 (12)

6.5旧城地区支持体系规划 (12)

1、概念

旧城更新又称旧城改建、旧城改造或者城市再开发，对城市旧区进行调整城市结构、优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌的建设活动，其目的在于要解决城市中的物质性老化、功能性衰退和结构性衰退等问题以恢复城市活力、促进城市有机延续。

所谓物质性老化，是指建筑物和设施超过其使用年限而出现结构破损、腐朽、设施陈旧、简陋、无法再行使用，致使城市自然老化。针对物质性老化的城市更新，可保持旧城原有的社会经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建的更新改造方式。

功能性衰退，是指城市内部结构的各系统活动和作用配合不好，甚至相互抵触，导致城市功能失调。在我国目前城市人口不断增长，规模不断扩大，合理的城市环境容量易被突破，造成城市超负荷运转，整体机能下降，出现城市功能性衰退。

结构性衰退，是指城市功能、结构和布局不能及时适应城市经济结构和社会结构变迁，引起城市内部组织系统的变化，调试滞后于发展变化，从而导致城市结构性衰退。

2、工作内容

旧城更新的主要工作内容涉及调整城市结构、改善城市环境、更新产业布局、完善城市道路、提升基础设施等内容。

2.1 调整中心区的功能及用地结构

2.1.1调整产业结构

由于历史原因，城市中心区中往往分布着大量的工业企业，一方面这些工业企业受到发展空间的限制以及市场经济的强力冲击，许多已处于停产或半停产状态。另一方面，这些工业企业与居民区混杂，其所产生的噪声及空气污染导致区域内居住环境和生活质量恶化。

因此，对工业企业实施外迁，调整中心区的功能及用地结构是旧城更新规划需要解决的首要问题。对于引入和培植的第三产业类型，应该着眼于全市整体规划统一考虑，结合其自身的综合条件各有侧重、突出特色。

2.1.2盘活存量土地

调整中心区用地及功能结构的另外一项重要内容，就是需对中心区现状用地进行全面调查和清理，收回部分企事业单位多占或不合理占用的土地。对于部分开发企业圈占

多年而一直未予开发使用的闲置土地和多年闲置的烂尾楼及其用地也应制定相关规定一并收回处置。

2.1.3改造“城中村”

“城中村”通常是“社会——经济塌陷带”，村里的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。从物质环境看，城中村基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣。城中村社会经济问题严重，迫切需要通过旧城更新来解决。

旧城更新中应该将“城中村”用地一并纳入规划范围，制定相关政策对“城中村”进行综合改造，消除发展障碍，为中心区的旧城更新提供更加充足的发展空间。

2.2 确定土地储备范围及规划要点

2.2.1划定拆迁红线，确定储备地块

根据现状调查的结果，结合中心区用地及功能结构的调整要求，按照集约节约利用城市土地和方便使用的原则，对新建、改建、扩建等情况予以区别分类，确定中心区旧城更新的拆建范围，划定拆迁红线，明确拆迁安置措施并大致确定回迁人口。同时，在拆迁范围的基础上确定土地储备地块的数量和范围。

2.2.2确定储备地块的规划设计要点

在对中心区全部拆迁地块的综合成本进行整体测算后，按照区域平衡的原则，根据每个储备地块的用地规模和周边的建设情况，结合国家相关的法律法规以及当地的建筑规划管理技术规定，确定各储备地块的规划设计要点，为储备地块进入土地交易市场进行招标、拍卖、挂牌提供技术准备。

2.3 重构城市空间环境和支撑体系

2.3.1确立土地使用强度和人口密度

旧城更新规划应结合城市中心区新的功能结构和未来可持续发展的需要，合理确定中心区土地使用强度的综合指标。同时，按照商业区、办公区、居住区等不同的功能区段，分别确立区域内相应的容积率、建筑密度、人口密度等分项指标，达到既能营造浓厚的商业氛围，体现中心区寸土寸金的商业价值，又能创造舒适和谐的工作和人居环境的目的。

2.3.2完善城市生活及市政配套设施

①道路交通系统

城市中心区内部道路通常狭窄拥挤，交通组织混乱。更新规划需对现有路网结构进行调整和完善，打通消防通道，消除断头路，结合交通发展状况对现状道路予以拓宽改

造，改善道路断面、提升道路等级，实施居住社区的道路硬化和人行道铺装。合理组织动态交通和静态交通，加强机动车、非机动车停车场库建设。

②市政配套系统

城市中心区的市政配套系统由于长期超负荷运转，加之年久失修、设施老化，已不能满足现代生活的需求。旧城更新中应充分考虑到未来城市发展的需要对给水、排水、电力、电讯、供热、煤气等系统予以综合改造，合理布局煤气调压站、供配电房等设施。

③绿化景观系统

配合道路系统的改造形成完整的行道树线状绿化带，增设面状的街头和社区小游园，采用平面、立体绿化相结合的方式提高绿化覆盖率，加强景观节点建设，形成“点、线、面”结合的绿化景观系统。同时，对城市中心区不同功能分区的景观特色进行引导，使其彼此协调，并符合整个城市的形象特征。

④建筑物改造

清理拆除违法搭建的建、构筑物，对部分人口外迁改变使用性质的建筑按照新的使用功能提出改建方案，对影响城市景观的建筑进行立面整治，对部分确需保留的危旧建筑结构予以修缮和加固。同时，提出建、构筑物上广告设置和亮化工程设计的规划指引和要求。

2.3.3创造和谐的城市公共空间

更新规划中需加强对城市空间关系的把握和分析，对城市外部空间界面、城市天际线、建筑物的体型体量、建筑形式、建筑主色调、亮化效果、建筑环境影响评估等方面进行综合论证，提出中心区富有特色的城市设计方案。

2.4 延承城市历史文化特色

城市中心区通常是城市历史文化积淀最集中的区域，旧城更新规划要正确处理好现代城市建设与历史文化特色延承之间的关系。更新规划应以维护城市中心区的固有肌理为出发点，从城市功能、空间形态、建筑形态等方面重点分析，规划中还要考虑适当恢复己被破坏的有重要影响的历史性空间及空间联系，对传统建筑内部、传统特色地段的新建筑模式及建筑群组合模式的创新进行研究。既要维护旧城的历史性，又要考虑现代城市生活对城市功能的调整要求，特别是城市公共设施的适度调整。注重发掘城市的内涵和价值，充分释放历史和文化的价值潜能，激发旧城的社会活力。

3、更新模式

3.1 旧城更新整体运作模式