资产评估复习题

资产评估习题

第五章 收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例 纯收益与售价交易实例

对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（％＋％＋％＋％＋％）÷5 =％

[案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

六、应用举例

[案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万

元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：

P= 1%)101(15+ +

5

432%)101(20

%)101(15%)101(18%)101(16+++++++

5

%)101%(1025+550%)101(1

-+

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的％，维修费为重置成本的％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。 解：

（1）选定评估方法

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 （2）计算总收益

总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元 （3）计算总费用

总收益应该为客观收益而不是实际收益。 ①年管理费＝486000×％＝17010元 ②年维修费＝2500×900×％＝33750元 ③年税金＝20×900＝18000元 ④年保险费＝2500×900×%=4500元 年总费用＝①＋②＋③＋④＝73260元

（4）计算房地产纯收益

房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740元 市场法 例3

为评估某宗地H 的地产价格，选取了M 、N 两个参照地块交易实例。已知M 地块的交易性质为诉讼抵债，其土地使用权交易价格为3400元/平方米，N 地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为4500元/平方米；且经分析发现，M 地块价格比正常情况低了10%，而N 地块拍卖价格则高出正常情况的16%，则有：

%

1.11110

100100

=-=

交易情况修正率参照实例M

例4：

现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月-2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%；2007年7月-2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为：

P= 6000×（1+1%）12 × （%）6 = 6681元/平方米 例5.4.2

续前例，假设待估宗地H 的评估期基准日为2001年7月1日，M 地块的交易日为2000年8月1日，N 地块的交易日期为2000年9月30日。又据有关统计资料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地产业的价格平均每月上涨%，则上述M 、N 地块经日期修正后的价格分别为：

例5.4.3

续前例，假设上述待估地产和参照实例M 、N 都属于商业用地，运用直接法对地块H 进行区域因素修正的结果见表：

区域因素 待估地产H 参照实例M 参照实例N 1、商服繁华程度 2、道路通达度 3、公交便捷度 4、商业区综合环境 5、规划因素 25 20 20 20 15 24 21 18 17 14 29 22 21 20 17 总分值 100

94

109

%2.8616

100100=+=交易情况修正率参照实例N %3.103)11%3.01(=⨯+=交易期日修正率参照实例M %7.102)9%3.01(=⨯+=交易期日修正率参照实例N %4.106%10094

100

=⨯=

区域因素修正率参照实例M

例5.4.4

假设上述地块H 、M 、N 的面积分别为8000、8760、6200平方米，其形状依次为矩形、梯形、梯形，其个别因素比较结果见表：

个别因素 待估地产H 参照实例M 参照实例N 1、面积 2、形状 3、地质条件 4、临街深度 20 25 25 30 21 23 24 32 18 23 26 27 总分值

100

100

94

例：容积率地价指数表的编制

如：某类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为时的地价增加3%。要求编制容积率地价指数表。

容积率 地价指数 100

105

110

115

120

125

128

131

例5.4.5

续前例，假设政府城市规划对H 、M 、N 三地块的容积率最高限额依次为8、10、9，则查《容积率地价指数表》可计算参照实例M 、N 的容积率修正率分别为：

容积率

1

2 3 4 5 6 7 8 9 10 地价指数 1

%7.91%100109100=⨯=区域因素修正率参照实例N %100%100100100=⨯=个别因素修正率参照实例M %4.106%10094100=⨯=个别因素修正率参照实例N