南京浦口区珠江镇项目市场调研报告

2010年6月前后，纬七路过江隧道可望实现通车。
城际交通规划
地铁一号线西延线
开工时间预计2010年
从地铁奥体中心站接出,以隧道形式穿越夹江在江心洲露出地面,设江心 洲站;在已开工建设的纬七路过江公路隧道南侧,地铁将同样以隧道形式 穿长江进入江北浦口区 ，直达浦口区市中心凤凰大街站
良好的宏观环境，为房地产市场迎来持续发展的契机
地区级公共服务中心所在地，是带动周边 地区发展的动力引擎
总体功能定位：以居住功能为主体、
“山城江”交相辉映的现代滨江城市生活 组团
空间布局结构：一带——
滨江湿地景观带 两心——老城文化中心， 滨河商业休闲中心（本案所处片区） 三轴——公共服务轴，居 住生活主轴，居住生活次轴 四片——仰山知城，山野 绿城，文化老城，滨江水城
城际交通规划
贯穿主城区和珠江镇的是纬七路过江隧道和地铁一号西延线
纬七路过江隧道
纬七路过江隧道选址于纬七路—— 浦口区黄家村。由江南滨江快速路与 纬七路互通立交过渡段接入点起，至 江北收费广场连接快速路500米处止， 全长约5.853公里。 该工程于2005年开工建设，今年5 月20日，长江隧道左线盾构机在江心 洲“出洞”，左线隧道实现贯通。左 线6月中旬开始内部装修。 纬七路隧道右线隧道预计09年10月 贯通。
• • • 地块处于浦口区城市中心，与浦口区人民政 府斜角相望，有非常好的发展前景； 项目西北侧紧邻浦口区实验小学，为居民小 学入学提供方便； 地块周边配套发展环境很好：中医院、门诊、 苏果超市、邮局、银行、餐饮、金浦购物中 心、金浦假日百货、休闲娱乐场所等日常生 活配套应有尽有，给项目带来非常大升值空 间。 项目距离江浦公园和市民广场很近，而且地 块两侧均沿河道景观 地块周边几乎没有土地储备，竞争压力较小， 潜在的竞争对手基本在郊区附近。 • • •
平均宗地面积 （万平方米）
房地产供销
浦口板块呈现出“供销两旺、价升量增”的局面，众多交通利好提升板块价值
2008-2009浦口板块住宅上市成交走势图 2500 2000 1500 1000 500 0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 11 12 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 月 月 月
本案 宗地
[项目基本经济指标]
项目规划用地：20332.5 ㎡ 整体分布：住宅+商业
容积率：2.2-2.5，地块规模一
般，呈不规则状。
地块外部环境[四至]
地块东北面和东侧紧邻护城河，河 水质量一般，但无异味；两侧隔河 相望的是一个90年代左右的小区， 小区外观比较旧。
东北
地块西北侧挨着市中心主干道—— 文昌路，该路段两侧同样各类商业 集中，商业氛围比较浓郁，各类配 套齐全。
土地出让面积、容积率走势图
35 30 25 20 15 10 5 0 31.4 1.9 1.4 5.4 7 0.5 0 2007年 2008年 2009年1－7月 平均容积率 2 2.5 2 1.5 1
按照出让土地的平均容积率1.77计算，07年至今共 出让土地138.4万平方米，总建约有245万平方米，再 加上在售项目的剩余体量和一些未开盘的项目，目前 来看浦口区的总建体量大约有1838万平方米左右。 粗略的估算了一下未来三年内浦口区可能上市的体 量大约有500万平方米左右。
人均可支配收入
城镇居民的人均可支配收入持续快速
增长，08年同比增幅为15.3％，绝对
21292 18461 12983 7251 8769 10215 14270
值处于7郊县中间偏上。 随着经济的快速发展，城市居民消费 能力和消费意识正在逐年提高。
2007
人均消费性支出
2008
珠江镇片区城市规划
区域功能定位：浦口中心城区南部的
•
•
• •
地块价值解析
浦口区市中心的位置将极大提升本项目的价值
浦口区市中心位置
土地资源稀缺、完善配套套
极大提升项目价值
浦口区珠江镇最繁华地段，区政府人民政府所在地，镇内各类资源集散中心。 地块位置周边环境已经发展成熟，居民对地块认知度极高。 现项目周边已无空地，周边大多是90年代的小区，产品比较稀缺。
36866 31285 25659 26288
2004
2005
2006
2007
2008
浦口区历年三次产业比例走势图 100% 80% 60% 40% 20% 0% 12.3 2004 41.9 39.5 8.9 2005
第一产业
45.8
51.6
42.7
41.8
41
浦口区GDP总量在南京七郊县处于中间偏上，近两 年经济增长势头有所放缓，但仍保持13%以上的增长 率，带动房地产业高速发展。 08年人均GDP刚过4000美元，根据国际衡量标准， 城市房地产业处于快速发展与平稳发展阶段之间， 生存、改善性需求并重。 第二产业比重较高（51.5%），工业化迅速，产 业结构持续良性调整。
劣势 （ Weakness ）
地块所处区域开发项目较为老旧，有一定的 视觉冲突。 由于此处市中心位置，三面临主干道，有一 定的噪音污染，但可弱化。 地块沿文德路和文昌路的长度不大，在商业 门面的布局上会有一定的影响，而且靠近区 政府的一侧目前还是个小巷子，将来对商业
的租售情况会有影响。
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项目SWOT研判
小结
• 项目的地块犹如一块璞玉，区政府所在地、区域目前配套设施齐全、江浦 实验小学（新开盘的项目需要与教育局进行协商，可以争取该教育资源）， 紧邻江浦公园和市民广场，以及地块两侧紧邻河道景观，这些都是地块的 核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何 去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。
48 9.3 2006
第二产业
49.6 8.6 2007
第三产业
51.3 7.7 2008
宏观经济发展
投资对区域经济发展拉动明显，消费能力不断提高
浦口区历年固定资产投资走势图
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 186.42 49.3 48.1 42.8 103.14 73.2 45.59 147.94 43.4 60 50 40 26 30 20 10 0 2004 2005 2006 2007 增幅（%) 2008 固定资产投资（亿元）
2004-2007年，固定资产投资呈现爆发 式增长，年均增长率保持在40%以上， 2008年固定资产投资占GDP比重95％， 对拉动城市的发展起到了明显的作用，
对经济拉动现象领航之势；
浦口区历年人均可支配收入、消费走势图 25000 20000 15690 15000 10000 5000 0 2005 2006
经济指标
项目规模中等偏小，地块 形状相对不太规整，但对 后期分期操作和组团规划 影响不大。
环境条件
地块处于市中心位置，两侧均 紧沿河道，且距离江浦公园和 市民广场非常近。地块周边医 院、学校、商业等各类日常生 活配套设施非常齐全。项目完 全可以借助外部配套。
区位条件
位于浦口区珠江镇内，是江 北热点片区之一，也是浦口 区区政府所在地。距离南京 主城位置较远，但将来随着 过江隧道和轻轨的规划建成， 将会大大便利与主城的通达。
•
下面让们结合项目所在区域的房地产发展现状以及区域规划，来看 看我们所要面临的市场环境，从而确定项目产品定位、利润以及品 牌价值最大化的策略。
本案总体思路(Contents)
项目认知与理解 宏观环境综合审视 房地产市场发展现状
消费者调研
宏观经济发展
GDP年均增长13%以上，房地产业高速发展；人均GDP突破4000美元，房地产处于 快速发展与平稳发展阶段之间
目前南京关于二套房贷政策已经收紧，对于 投资性购房者有一定的抑制作用。 目前楼市火爆，但后期国家时候会继续出台 相关政策抑制楼市还是未知之数，未来楼市 政策不明，对本案将来上市有一定的威胁。 距离本案不远、同属市中心有一新项目目前 正在动工——天凤国际大厦，将来会对本案 产生一定的威胁。 通宇香山路项目即将启动，该项目体量比较 大，会分流部分客群。 同时，浦珠路、桥北片区的项目也会分流一 部分客群。
经济上升良好势头，带动房地产 市场高速发展
GDP及人均GDP 产业结构 人均可支配收入
片区规划 交通利好
工业的快速发展、人均消费能力的 提高，为房地产市场奠定良好的发 展基础 片区规划和城际交通的利好，对房 地产市场需求具有积极的促进作用
本案总体思路(Contents)
项目认知与理解 宏观环境综合审视 房地产市场发展现状
07年至今，浦口区共挂牌成交的10宗土地，5 宗是住宅用地，总计出让面积75.96万平方米，占 总出让土地的54.9％，4宗混合用地，出让面积 59.92万平方米，占比43.3％；仅一副商务用地， 出让面积2.55万。 平均容积率看，有逐年上升之势，土地利用效率 不断上升。目前看小高层楼盘被大量开发。
浦口区历年GDP走势图
250 200 150 100 50 0 2004 2005 2006 GDP(亿元） 2007 增幅（%） 2008 127.4 80.86 132.6 162.06 18.6 19.4 20.3 18.1 13.3 196.5 15 10 5 0 25 20
浦口历年人均GPD走势图 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 16607
本案总体思路(C来自百度文库ntents)
项目认知与理解 宏观环境综合审视 房地产市场发展现状
消费者调研
项目宗地分析[特征及经济指标]
[项目背景信息]
本案地处浦口区市中心位置，西 南侧挨着人民政府和财政局；西 北侧紧邻文昌路，东南侧紧邻文 德路；东北侧和东侧挨着贯穿市 中心的马路河。地理位置非常优 越，周边日常生活配套一应俱全。
成交套数 103 508 142 998 127 108 772 595 506 707 129 220 115 151 224 161 228 188 223 205 119 738 218 835 179 123 704 119 145 390 190 148 117 189 上市套数
2009年1-7月浦口区新上市房源 8136套，成交12898套。总体来看， 09年以来，浦口板块呈现出“供销两 旺、价升量增”的局面，浦口板块的 成交量一直排在全市各区域的前两位。
机会 （Opportunity ）
• 纬三路和纬七路过江隧道、以及浦珠 轻轨的将来落成，可以极大的缩短与 主城的距离，桥北片区的交通优势会 进一步的削弱，为本项目吸引更多的 主城购房者以及投资客,进一步提升本 案的升值潜力。 充分利用项目地块自身条件和周边的 资源条件打造珠江镇“绝版”项目。
• •
威胁 （ Threat）
定位的核心问题点
如何利用项目现有的区位条件，营造项目的优势？
浦口区市中心位置，目前区位整体环境和形象比较好
如何整合周边配套并打造有竞争力的产品，发挥项目的竞争优势？
位居市区商业中心，紧邻休闲广场和江浦公园，项目自身紧挨河道
项目周边存在潜在竞争，产品如何定位可使项目在市场中取得先机？
项目西侧、北侧、南侧都大盘或待开发项目
消费者调研
土地供应
07年至今浦口区土地挂牌出让土地138.4万方，以住宅用地为主，土地供应结构稍 有失衡。
2007－2009年浦口区土地出让情况 60 50 40 30 20 10 0 0 2007
住宅用地
51.96 42.31
12.2 0 2008
商务用地 混合用地
11.8 3.9
13.71 2.55 2009
地块条件
地块形状不完全规整，同时 地块内尚有未拆迁建筑和厂 房。
交通条件 配套条件
目前生活购物、休闲娱乐等 配套设施非常齐全，配套环 境总体非常好。 交通道路系统比较完善，城 内交通比较发达，有几路公 交线路直达市区，居民出行 较便利。通往南京主城有汉 江线和汉江区间线。
项目SWOT研判
优势 （ Strength ）
西北
项目宗地
东南 西南
地块西南侧是浦口区人民政府和财 政局等机关单位。西南侧并未直接 挨着主干道，有闹中取静之意。
地块东南侧挨着城市交通大动脉— —文德路，该条道路系统完善。两 侧各类商业云集，配套十分完善。
地块理解
地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎
产品在结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值