万科A个股分析报告

证券投资学课程论文

万科A（000002）

个股分析报告

院系名称：国际学院会计系

报告目录

一．房地产板块行业分析

1.1 房地产行业现状分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3 1.2 房地产行业的基本特征分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯4

1.3 房地产行业的前景分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯4

二. 万科公司的基本面分析

2.1 万科公司在行业中的地位⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5 2.2 万科公司的区位分析

2.2.1 深圳的人口分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5 2.2.2 国家政策的扶植⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯6三．万科公司的股利政策分析

3.1 股利支付方式分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7

3.2 万科公司收益面分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯7

3.3 万科公司留存收益比例分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8四．万科公司的管理模式分析

4.1 万科公司经营模式分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8 4.2 万科公司的财务政策分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯8

4.3 万科公司的产业结构分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

五. 万科公司的竞争力分析

5.1 万科的竞争力优势分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

5.2 万科的竞争力优势分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11 六. 公司财务状况分析

6.1 盈利能力分析

6.1.1 净资产收益率分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12

6.1.2 总资产收益率分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12

6.1.3 每股收益分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯13

6.2 偿债能力分析

6.2.1 长期偿债能力分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14

6.2.2 短期偿债能力分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14

6.3 营运能力分析

6.3.1 应收账款周转率分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15

6.3.2 存货周转率分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯16

6.3.3 总资产周转率分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯17 七万科公司的投资分析

7.1 上半年公司经营状况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯17

7.2 万科的核心竞争力分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯17

7.3 对未来的投资分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18

万科A（000002）个股分析报告

一、房地产板块行业分析

1.1 房地产行业现状分析近年来我国房地产行业迅猛发展，已经成为国民经济重要的支柱

产业之一。

其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司，企业加入其中，许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。在预见的未来，房地产行业竞争将更加惨烈，投资价值依然巨大。主要表现为以下几个特点：

宏观调控稳定行业平稳发展。最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润，但同时又给居民的生活造成了不良影响。这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。近年来政策调控越来越多，力度也越来越大。

2008 年金融危机爆发，国家投资4 万亿元刺激经济，增大内需。国家实行积极的财

政和适度宽松的货币政策，房地产行业迅猛发展。2008 年的救市政策使得投资性需求异常活跃，刚性需求得以释放，房价飞速上涨，于是2009~2011 年国家政策力度前所罕见，通过提高房贷首付比例，增加经济适用房，打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。2011年1~2月，全国房地产行业开发投资4250 忆元，同比增长35.2%，其中中西部城市增速明显加快，国家宏观调控使得一二线城市普遍限购，限价，以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值，升值空间大幅度下跌，与此同时，三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前，利益巨大。一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降

41%，43%。总的来说，全国大城市房价趋于稳定，限购较严的二线城市房价平稳上涨，限购较松的二线城市和三线城市房价上涨较快。

行业效益有所减少，但依然较大，保持稳定增长。我国人口众多，经济快速发展，城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求，与此同时，国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨，但与前几年不同，商品房热度将有所减缓，保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。我国大中城市（诸如省会城市）特点是人口基数大，外来人口众多，具有很好的区位优势。房屋的刚性需求极大。同时，当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展，以及“一人有难，众人相帮”等的传统中国文化，为很多不具买房条件的居民提供了方便。从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。巨大的需求量直接导致房价的上升。同时二三线城市房价将会加速上涨，与一线城市相比，二三线前几年房价一直处于较低状态，相对来说有很大的投资和发展空间，由此近两年来，武汉，长沙，西安，郑州等城市房价开始大幅度提升。房地产业高收益，低投入是其主要原因。开发商的竞争与开发使得房价提升，同时房价的提升又导致更多的企业开

发商品房，由此造成二三线房价近两年一涨再涨，且涨幅巨大。

1.2 房地产行业的基本特征分析

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。

随着中国居民购买了的增长，住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展，中国房地产住房需求也会长期持续增长，其中可能会有相对需求下降的现象，但总趋势是增长的。