(仅供参考)房地产投资信托基金(REITS)产品模式分析
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房地产投资信托基金（REITS） 产品模式说明
2009年8月
市场背景
周边市场环境及政策利好
行业内积极响应
领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧，市场 价格持续大幅涨升，受此影响，国内掀起一股巨大的REITs 上市融资潮，北京、天津、大连等地的商业地产巨头，纷纷 将目光瞄准香港、新加坡，期待再续高潮。
2008年12月3日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会 议时指出，要创新融资方式，通过房地产信托投资基金 (REITs) 等多种形式，拓宽企业融资渠道。
2008年12月13日国务院公布“金融30条”明确规定：开展房 地产信托投资基金（REITs）试点，拓宽房地产企业融资渠 道。
国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基 金的试点城市。
1
契约式房地产投资信托基金 - 交易架构与主要条件
交易架构
新新华华信信托托 （（受受托托人人））
房房地地产产投投资资信信托托计计划划 投资
80% 优优先先受受益益权权投投资资人人
投资 20% 次次级级受受益益权权投投资资人人
(可由开发商认购)
合合生生的的非非特特定定项项目目：： -- 股股权权投投资资 -- 信信托托贷贷款款 -- 直直接接投投资资
保管信托资金
保保管管银银行行
物物业业收收益益权权出出让让人人
3
以信托计划构建契约式房地产信托基金 – 中国房企转型的最佳平台
要点
国内房地产企业在过去一年受到国家宏观调控政策很大影 响；受惠于近期推出的经济刺激政策及金融创新工具，房地 产企业可通过与信托公司合作拓宽融资渠道，提升市场竞争 力
中国房企转型：
融资渠道转型：由过度倚靠银行等间接融资，转型为多渠 道、直接融资
央行、银监、证监在支持房地产信托投资基金(REITs) 创新方 面，动作频频。
在当前金融政策导向下，通过契约式集合资金信托计划组建 房地产投资信托基金，具有很强的可操作性。
房地产信托投资基金（REITs）属于银监鼓励的资产管理方 向，极有可能成长为信托公司的核心业务。
深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基 金两种方式上报了REITs产品方案。
信用增强
¾1. 收益权分层安排： ¾ -优先受益权占80% ¾ -次级受益权占20% (可透过集合 资金信托募集或由合生创展认购)
¾2. 担保措施:由合生创展提供其他物 业的租金现金流作为支付优先受益权 投资人的利息，和由合生创展对优先 受益权投资人的派息提供担保
融资成本
¾年利率约 10%
2
抵押型房地产投资信托基金 - 交易架构
法法律律 // 会会计计顾顾问问
房房地地产产投投资资信信托托基基金金 按月固 定分红
优优先先级级受受益益人人
剩余财 产分配
为受益人利益持有信托财产（股权或物权形式）
投投资资领领域域：： -- 购购买买经经营营性性物物业业 -- 购购置置土土地地 -- 股股权权投投资资于于项项目目公公司司 -- 发发放放房房地地产产信信托托贷贷款款
项项目目管管理理
(可由开发商担任)
投投资资顾顾问问
(可由合作方担任)
法法律律 // 会会计计顾顾问问
规模
主要条件
¾30至50亿人民币
年期
¾3至5年 ¾ 可以分期清算或提前终止
¾信托计划期限届满，经受益人大会 一致同意，信托计划期限可延长
投资标的及策略
¾投资于合生创展入股且控股的非特 定房地产项目 ¾形式可以是股权或债权投 ¾可在土地招牌挂阶段参与
交易架构
新新华华信信托托 （（受受托托人人））
交交易易所所或或银银行行间间市市场场
条件成熟时，转换为 上市交易的基金单位
优优先先受受益益权权投投资资人人 80%
次次级级受受益益权权投投资资人人
投资 20%
(由联合置地认购或以物 业注入换取信托单位)
投融资管理 基基金金管管理理公公司司//投投决决委委
15
2,777,516 137
69333 20274
资料来源：用益信托工作室网站
平均信 托期限 1.59年 2.22年 1.58年
1.54年
2.07年 1.85年
平均预期 年收益率
9.38% 11.01%
9.44%
8.25%
11.29% 10.12%
4
新华房地产投资信托基金(REITs) - 交易架构
角色转型：由开发商转型为房地产基金管理人 上市渠道转型：由股票上市，转型为REITs基金上市
通过房企与信托公司的合作，以房地产信托基金理念开发全 新的信托投资工具，专项用于相关房产项目的投资
信托资金用于非特定项目，包括共同参与招牌挂阶段，具 有高度灵活性
优先/次级分层结构安排，利于风险控制
期限合理，有利于安排多轮投资，进行组合管理
如引入固定派息概念，有利于扩大募集规模、降低融资成 本
在产品结构设计时，预设直接转变为上市交易型REITs的 制度安排，并向监管部门争取试点
2建设 16%
运输业 4%
其他 4%
房地产业 54%
矿业 18%
交易架构
上上国国投投（（受受托托人人））
保保管管银银行行
保管信托资金
及租金收入
房房地地产产投投资资信信托托计计划划 投资
债权+抵押物 权性质的权利 租金收入
物业抵押
购买物业收益权
物物业业
所有权
优优先先受受益益权权投投资资人人
次次级级受受益益权权投投资资人人
(可由物业收益 权出让方认购)
回购物业收益权
资料来源：用益信托工作室网站
2008年房地产信托资金运用方式情况表
资金运用 方式
贷款
股权投资
权益投资
房地产投 资
组合运用
合计
发行规模 （万元）
541,190 830,500 310,026
发行 数量
48 40 28
平均规模 （万元）
11275 20763 11072
55,800
6
9300
1,040,000
天津滨海与上海浦东相关物业就可能以打包方式成为 首个REITs试点产品，分别登陆深圳和上海证券交易 所。
行业内相应积极，但仍未有成型产品出现
公司的跟进
今年以来，公司已审批通过或在审批之中的房地产信 托业务数量增加迅速： 阳光100 辛特拉 亿民建设 东启幻境 湖州中奥置业 巩义新城
但既有项目在相关交易和管理的细节设计，以及产品 的创新程度方面，仍然较为粗糙，亟待专业提示和加 工
房地产投资信托基金（REITS） 产品模式说明
2009年8月
市场背景
周边市场环境及政策利好
行业内积极响应
领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧，市场 价格持续大幅涨升，受此影响，国内掀起一股巨大的REITs 上市融资潮，北京、天津、大连等地的商业地产巨头，纷纷 将目光瞄准香港、新加坡，期待再续高潮。
2008年12月3日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会 议时指出，要创新融资方式，通过房地产信托投资基金 (REITs) 等多种形式，拓宽企业融资渠道。
2008年12月13日国务院公布“金融30条”明确规定：开展房 地产信托投资基金（REITs）试点，拓宽房地产企业融资渠 道。
国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基 金的试点城市。
1
契约式房地产投资信托基金 - 交易架构与主要条件
交易架构
新新华华信信托托 （（受受托托人人））
房房地地产产投投资资信信托托计计划划 投资
80% 优优先先受受益益权权投投资资人人
投资 20% 次次级级受受益益权权投投资资人人
(可由开发商认购)
合合生生的的非非特特定定项项目目：： -- 股股权权投投资资 -- 信信托托贷贷款款 -- 直直接接投投资资
保管信托资金
保保管管银银行行
物物业业收收益益权权出出让让人人
3
以信托计划构建契约式房地产信托基金 – 中国房企转型的最佳平台
要点
国内房地产企业在过去一年受到国家宏观调控政策很大影 响；受惠于近期推出的经济刺激政策及金融创新工具，房地 产企业可通过与信托公司合作拓宽融资渠道，提升市场竞争 力
中国房企转型：
融资渠道转型：由过度倚靠银行等间接融资，转型为多渠 道、直接融资
央行、银监、证监在支持房地产信托投资基金(REITs) 创新方 面，动作频频。
在当前金融政策导向下，通过契约式集合资金信托计划组建 房地产投资信托基金，具有很强的可操作性。
房地产信托投资基金（REITs）属于银监鼓励的资产管理方 向，极有可能成长为信托公司的核心业务。
深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基 金两种方式上报了REITs产品方案。
信用增强
¾1. 收益权分层安排： ¾ -优先受益权占80% ¾ -次级受益权占20% (可透过集合 资金信托募集或由合生创展认购)
¾2. 担保措施:由合生创展提供其他物 业的租金现金流作为支付优先受益权 投资人的利息，和由合生创展对优先 受益权投资人的派息提供担保
融资成本
¾年利率约 10%
2
抵押型房地产投资信托基金 - 交易架构
法法律律 // 会会计计顾顾问问
房房地地产产投投资资信信托托基基金金 按月固 定分红
优优先先级级受受益益人人
剩余财 产分配
为受益人利益持有信托财产（股权或物权形式）
投投资资领领域域：： -- 购购买买经经营营性性物物业业 -- 购购置置土土地地 -- 股股权权投投资资于于项项目目公公司司 -- 发发放放房房地地产产信信托托贷贷款款
项项目目管管理理
(可由开发商担任)
投投资资顾顾问问
(可由合作方担任)
法法律律 // 会会计计顾顾问问
规模
主要条件
¾30至50亿人民币
年期
¾3至5年 ¾ 可以分期清算或提前终止
¾信托计划期限届满，经受益人大会 一致同意，信托计划期限可延长
投资标的及策略
¾投资于合生创展入股且控股的非特 定房地产项目 ¾形式可以是股权或债权投 ¾可在土地招牌挂阶段参与
交易架构
新新华华信信托托 （（受受托托人人））
交交易易所所或或银银行行间间市市场场
条件成熟时，转换为 上市交易的基金单位
优优先先受受益益权权投投资资人人 80%
次次级级受受益益权权投投资资人人
投资 20%
(由联合置地认购或以物 业注入换取信托单位)
投融资管理 基基金金管管理理公公司司//投投决决委委
15
2,777,516 137
69333 20274
资料来源：用益信托工作室网站
平均信 托期限 1.59年 2.22年 1.58年
1.54年
2.07年 1.85年
平均预期 年收益率
9.38% 11.01%
9.44%
8.25%
11.29% 10.12%
4
新华房地产投资信托基金(REITs) - 交易架构
角色转型：由开发商转型为房地产基金管理人 上市渠道转型：由股票上市，转型为REITs基金上市
通过房企与信托公司的合作，以房地产信托基金理念开发全 新的信托投资工具，专项用于相关房产项目的投资
信托资金用于非特定项目，包括共同参与招牌挂阶段，具 有高度灵活性
优先/次级分层结构安排，利于风险控制
期限合理，有利于安排多轮投资，进行组合管理
如引入固定派息概念，有利于扩大募集规模、降低融资成 本
在产品结构设计时，预设直接转变为上市交易型REITs的 制度安排，并向监管部门争取试点
2建设 16%
运输业 4%
其他 4%
房地产业 54%
矿业 18%
交易架构
上上国国投投（（受受托托人人））
保保管管银银行行
保管信托资金
及租金收入
房房地地产产投投资资信信托托计计划划 投资
债权+抵押物 权性质的权利 租金收入
物业抵押
购买物业收益权
物物业业
所有权
优优先先受受益益权权投投资资人人
次次级级受受益益权权投投资资人人
(可由物业收益 权出让方认购)
回购物业收益权
资料来源：用益信托工作室网站
2008年房地产信托资金运用方式情况表
资金运用 方式
贷款
股权投资
权益投资
房地产投 资
组合运用
合计
发行规模 （万元）
541,190 830,500 310,026
发行 数量
48 40 28
平均规模 （万元）
11275 20763 11072
55,800
6
9300
1,040,000
天津滨海与上海浦东相关物业就可能以打包方式成为 首个REITs试点产品，分别登陆深圳和上海证券交易 所。
行业内相应积极，但仍未有成型产品出现
公司的跟进
今年以来，公司已审批通过或在审批之中的房地产信 托业务数量增加迅速： 阳光100 辛特拉 亿民建设 东启幻境 湖州中奥置业 巩义新城
但既有项目在相关交易和管理的细节设计，以及产品 的创新程度方面，仍然较为粗糙，亟待专业提示和加 工