河源写字楼市场调查报告

河源写字楼市场调研报告

一、河源写字楼市场总体发展情况

1、河源的写字楼市场还处在初级发展阶段。

一个城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关，河源市作为一个三四线城市，写字楼市场起步较晚，目前还处在初级发展阶段，市场有待进一步的培育和发展。许多的企业，尤其是中小型企业仍然选择在住宅或商铺办公。目前市场上纯粹的写字楼物业还不多，已有的写字楼物业档次也不高，且普遍存在停车位不足，商务配套不全、物业管理不善等特点，未能满足现代企业的办公需要。

2、河源办公物业分布较分散，成规模的写字楼办公物业主要集中在建设大道附近区域。

河源市区有5000余家中小企业，办公场所分布比较分散，多数选择在沿街商铺或住宅办公（如兴源路、河源大道附近）。目前成规模的写字楼办公物业主要集中在建设大道附近区域。但由于写字楼普遍档次不高，商务中心格局优势并不突出。

3、写字楼物业的租售情况整体较好，尤其是停车方便、装修档次佳的办公场地，市场呈现供不应求的局面。

据调查，河源目前现有的写字楼物业主要以租售结合方式为主，且租售情况整体较好。写字楼物业的租金水平普遍集中在20-30元/㎡/月左右（含装修）。个别素质较好的（如华达·凯旋广场），租金

在50元/㎡/月左右（含装修）。写字楼物业的售价水平则主要集中在4500-6000元/㎡。

随着入驻率的提升，部分写字楼物业（如东方明珠大厦等）停车位不足、电梯荷载量低等弊端逐渐凸显，对租客造成了一定的负面影响。而对于那些停车方便、装修档次较好的办公场地，则更受市场青睐，呈现供不应的局面。

二、现有主要写字楼物业个案分析

通过走访及调查我们得出，河源现有的写字楼物业主要有友力商务大厦、东方明珠大厦、锦天大厦、德润东方银座、海拓大厦、华达·凯旋广场等6个项目，具体情况如下：

1、友力商务大厦

①基本情况：

•投资商：三友集团

•地理位置：河源市建设大道西19号

•投入使用时间：2007年

•地上建筑面积：约10000㎡

•标准层面积：约1200㎡

•电梯情况：台日电梯3部

•车位情况：地面车位60余个

•层数：8层

•层高：2.8

•入驻率：95%以上（仅剩1卡未租）

•主力租户：广发行、中国人寿等

•租金水平：28元/㎡/月（带装修）、物业管理费2.8元/㎡/月

•装修情况：大堂及过道装修较好，室内简单装修。

•配套设施：商务中心、网球场、会议厅

②物业分析：

该物业为河源较早的写字楼项目之一，由于布局合理，配套设施齐全，目前出租率较高。

①基本情况：

•地理位置：河源市建设大道北与华达街东交汇处

•投入使用时间：2007年

•地上建筑面积：约8000㎡

•标准层情况：约600㎡

•电梯情况：永大日立电梯2部

•车位情况：约20个，地下一层停车

•层数：14层

•层高：2.9m

•入驻率：70%

•目前租金水平：22元/㎡/月（带装修），物业管理费1.7元/㎡/月

•装修情况：装修档次不高，显陈旧。

②物业分析：

该物业为河源较早的写字楼项目之一，大部分房产已出售。由于车位较少，电梯荷载量低，周边环境不佳、缺乏统一管理等因素，目前出租率一般。

3、锦天大厦

①基本情况：

•开发商：河源绿芳洲房地产开发有限公司

•物业管理：深圳之平管理

•地理位置：河源市建设大道中，市国税局对面

•投入使用时间：2009年

•租赁总面积：约9200㎡

•标准层情况：约1300㎡（10卡，每卡107-168㎡）

•电梯情况：日立电梯3部

•车位情况：50余个，地下一层停车

•层数：7层，10-16层（10层以下为酒店）

•层高：3m

•入驻率：90%（仅剩3卡未租）

•主力租户：广东国华、河源巴登新城投资有限公司

•目前租金水平：40元/㎡/月（带装修及空调，含物业管理费4元/㎡/月）

•装修情况：大堂及过道装修较好，室内简单装修。

②物业分析：

该物业10层以下为酒店，10层以上才作为办公场地使用，由于装修档次较佳、平面布局合理，目前出租率较高。

①基本情况：

•开发商：河源德润房地产开发有限公司

•地理位置：河源市建设大道与华达街交汇处

•起始时间：2009年

•地上建筑面积：约17000㎡（其中一半用作住宅）

•标准层情况：约800㎡，（7卡，每卡110-160㎡）

•电梯情况：奥的斯3部

•车位情况：60余个，地下一层停车

•层数：15层

•层高：3m

•销售率：60%

•入驻率：30%

•售价：4500元/㎡

•目前租金水平：25元/㎡/月不带装修，物业管理费1.8元/㎡/月

•装修情况：大堂及过道装修较好。

②物业分析：

该物业原为公寓型住宅，曾一度销售不畅，后部分改为办公场地使用，销售情况有所改观。但在平面布局及后期管理方面存在不足，项目目前入驻率不高。

5、海拓大厦

①基本情况：

•开发商：河源市拓海投资有限公司

•地理位置：河源大道与万绿大道交汇处

•起始时间：2008年

•地上建筑面积：约15000㎡

•标准层情况：约920㎡

•电梯情况：3部

•空调情况：中央空调

•车位情况：地面车位30余个

•层数：16层

•层高：3m

•入驻率：70%

•主力租户：平安保险

•目前租金水平：24元/㎡/月（带装修），物业管理费4元/㎡/月

•装修情况：大堂及过道装修较好。

②物业分析：

该物业原为烂尾楼，后重新定位为中小企业办公场所，并成功引进平安保险进驻，赢得