高容积率别墅方案

别墅项目策划方案模板

别墅项目策划方案模板 1

含谷別墅專案策劃方案初案前言自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后,招开了N次讨论会, 坦率的说,结果并不令人满意,因为重庆的别墅项目让人担忧,而且本案又没有明显的优势(如地理条件、环境等),可是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度,更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么;一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。在此,我们要申明的是:做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的,重要的是我们要对每个委托的发展商负责,因为房地产项目投资大、风险大,每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。因此我们将客观的陈述下列观点,如有不中听的地方,请贵公司谅解。一、现状分析 1、重庆市别墅现状分析 2

当前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家(包括预计明后年动工项目)。而现有的存量别墅楼盘已不下十家,如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上,这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目,真正成功者并不多,更多的开发商为此是尝尽苦头。可是,今年的开发商们不约而同地掀起别墅”大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出;８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘;３６０亩的肖河香榭正式破土动工;２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。另外,新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时,为别墅而圈地的运动也此起彼伏:银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩,均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析如今,距陈家坪仅11公里,号称”都市后花园”,并将”建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。 3

别墅、旅游用地和容积率专题研究143409631

别墅、旅游用地和容积率自从2003年国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国发[2003]45号）要求“（今后5年内）停止别墅类用地供应”以来，别墅项目不降反增的局面让监管部门终下决心出台全面的界定及监管措施。 2010年5月，国土资源部调研全国别墅、大户型项目供地用地情况，“下一步将具体给别墅做一个定义，新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面”，“不排除将联排、叠拼等项目也包括进来”。 1、别墅及其容积率开发商将其中的一些地块用来造高层建筑，容积率很高；另一些用来建成了容积率低的上百栋别墅，这样高低搭配，使得整个项目容积率既高于政府要求的容积率下限，也提供了别墅产品。低容积率别墅搭配高容积率的公寓，只要总的容积率符合地块出让的要求，就不算违规。事实上，市场上的别墅与政府定义的别墅不是一回事，由于别墅用地限制，目前很多别墅产品实际上多数不是别墅用地，开发商只能做成联排、双拼、叠拼等别墅类产品，容积率一般都在0．8以下。相比之下，高层公寓的容积率一般都在1．5以上，二者均衡下来，地块的总容积率恰好在1－1．6之间。以低密度住宅、产权式公寓等名义报批，以别墅产品营销。

为应对别墅禁令，“类别墅”被开发出来，这种“类别墅”由几栋别墅站成一排，中间有几米距离，却又有天桥或廊道连接，似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅，从而规避了所谓“独门独院”的别墅特征。另外，政策对容积率的最低限制主要针对的是住宅用地（70年产权），而对工业用地（50年产权）、旅游用地（40年产权）则没有设置。开发商常以旅游用地（商服用地）立项获取土地，开发酒店、房产等旅游度假设施。（详见下文专节论述），或以工业用地立项，建设低密度研发和办公楼。 2、容积率(Plot Ratio/Volume Fraction)：容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。目前多省市要求住宅建设用地最低容积率为不低于1.0。容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）；容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间关系可表示为：R＝C*H。建筑层数与容积率成正比例关系；建筑密度（building density）是指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比。房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费；楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率。提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的：（1）不改变容积率，但改变物业类型 2

别墅项目策划方案

重庆含谷别墅项目策划方案初案前言自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。一、现状分析 1、重庆市别墅现状分析目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。二、案优劣势分析 1、优势分析 l 含谷是目前重庆公认的别墅区； l 几个别墅盘先行预热该区域； l 今年是全国的别墅年； l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。 2、劣势分析 l 重庆别墅大气候不好；重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。 l 没有自然的风景作有力的支撑点；

房地产别墅项目元旦暖场活动方案

**项目元旦开年PARTY活动方案建议元旦是中国的传统节日，是新的一年的开始，值此元旦来临之际，**项目为答谢广大客户一直以来对项目的广泛关注和深厚支持，特举办“**项目元旦开年party”主题活动。一、活动宗旨 **项目项目于2010年11月7日盛大开盘，虽然开盘当天受到了众多客户的推崇，但目前遇到年底签约及蓄客瓶颈，特在元旦邀请**项目签约客户、已排卡未签约客户、前期老业主中能介绍新客户的重点客户，在答谢客户对项目关注和支持的同时也起到为项目做宣传造势，以及营造一定销售氛围的目的。二、活动方案 1.活动主题： “**项目元旦开年party”主题活动。 2.活动时间：本活动经过研讨，我司考虑到**市冬季较冷，早上客户不方便来参与活动，为了能邀更多的客户参与到活动中，建议将时间定在2011年1月1日下午3:30-6:30（为最终达到放烟火的光线条件）。 3.活动地点： **项目**售楼处是开发商斥重金邀请国内知名建筑师进行设计的，其造型和材料独特，在**市乃至全国都属上乘售楼处，因此此次活动将地点定下**项目**售楼处内部，以再次强化客户对龙吟乃至**项目的印象； 4.活动人群: 为了提高客户对项目的关注度，促进客户购房签约，本次邀请**项目开盘签约客户、未签约客户排卡客户、意向客户以及能介绍新客户的前期重点老业主参与活动。 5.活动内容： ?风水运程解析及开运物件摆件赠送风水近年来成了人们关注的热门话题，人们愈发注重居住环境的风水，也正因客户对居住风水有着浓厚的兴趣，这也使得风水大师王浩骅在**项目推介会时的演讲产生的强烈的

反响，风水大师说话具有说服力，以**项目为例为客户讲居住环境风水，可以加深客户对**项目好感，会从无形之中起到对客户购房的促进作用，因此本次活动建议邀请王大师带领他风水研究院的几个大师一起来售楼处面对面的为客户讲解居住风水和家庭物品如何摆放的实用性风水知识，同时可以利用VIP室进行与客户一对一的2011年运程讲解和注意事项等，结合客户的年龄、职业、性别赠送开运摆件等（甲方可集中采购），以激发客户前来参与活动的强烈兴趣，从而达到推进项目的宣传，促进项目销售的作用。 ?理财投资座谈交流由地理和资源环境等因素决定了**市有很多商人和投资客，****和**项目客户中商人和投资客占有了一定的比重，这类客户在经济上实力较强，并且由于自身行业原因使得其对投资理财、金融等方面信息尤为关注，因此，本次活动拟邀请**市当地有名的银行投资理财类产品经理等业内专家来到售楼处为客户讲解未来一年经济、货币等发展趋势、投资理财方向，已达到宣传项目，促进销售的目的。 ?演艺（目前演出资源在联系中）在风水大师和理财专家为客户答疑解惑的同时，在吧台前面的场地举办小型的歌舞演出调动气氛，增强售楼处内部的节日氛围，另外在歌舞表演中增加特色的小型节目，泡泡秀是近年来特别流行的表演形式，是由加拿大人发明，由于其演出形式特别，效果好，会成为节目当中的亮点，引起客户的兴趣，不会使节目造成冷场的场面。 ?焰火晚会考虑到元旦前后及春节将至，可考虑活动结束之际燃放魅力烟花，感受**及九曲花溪夜景，烘托活动氛围达到高潮。 ?贯穿活动：红酒品鉴及西点冷餐在吧台前面摆放蛋糕、小甜饼等冷餐，并配有红酒、咖啡等各式饮品供客户在观看节目期间食用，客户可通过此次晚会彼此认识，也起到了轻松联谊的作用。三、现场布置 1.元旦是中国传统节日，为了树立本案良好形象，建议在售楼处内部进行简单布置，以增加节日气氛，由于**售楼处由玻璃建造，**项目又正是纯中式别墅大宅，因此可在门口处贴上两幅大的红色的兔年剪纸，以配合**项目推广的红色调性，另外可在其他玻璃处贴上其他玻璃门上贴上**项目LOGO的特色剪纸，其他玻璃处可添加其他图案的剪纸。在内庭院处的玻璃上可挂上大的中国结。

别墅区容积率是多少-联排别墅的容积率

别墅区容积率是多少?联排别墅的容积率导读:本文介绍在房屋买房，容积率/绿化率的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。作为衡量别墅舒适度的一个标准,容积率近几年很受大家关注。但很多人并不知道容积率是什么意思,别墅容积率又是怎么计算的?下面,就让小编来告诉你别墅容积率多少才合适。所谓别墅容积率,指的是项目的总建筑面积与项目的总占地面积的比值,这数字不仅是近视和舒适度密切相关,还是判断一个房子的性价比的重要指标。部分的开发商喜欢用“低密度”来混淆概念,误导买房者以为“低密度”即“低容积率”。“低密度”说的是建筑密度,指每一栋楼的底面积总和与小区总占地面积的比值。根据国家相关规定,城区的建筑密度不得高于28%,郊区不得高于23%。容积率计算公式容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。联排别墅容积率多少合适一般的联排别墅容积率0.5～0.8,如果组合3～4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。

容积率标准容积率一般是由政府规定的 1、19层以上住宅为2.4～4.5; 2、18层住宅为1.8～2.5; 3、11层小高层住宅为1.5～2.0; 4、6层以下多层住宅为0.8～1.2; 5、联排别墅为0.4～0.7; 6、独立别墅为0.2～0.5; 7、非普通住宅,住宅小区容积率小于1.0。容积率越低,同一片土地上的建筑物就越少,舒适度也越高。所以,看完以上联排别墅容积率的标准后,大家知道应该如何设计联排别墅了吧。容积率只是个简单的数字,它要靠建筑来体现,在高容积率的规划无法变更的情况下,人性化的建筑类型会提高舒适度。重庆的水晶郦城(小区网论坛)项目容积率为2,虽是高层却不见水泥森林的局促,相反绿化面积很高,园林开阔不显得人多。水晶郦城将建筑呈点状分布排列,营造出开放的空间关系;点状分布使得建筑物之间能够错开,彼此遮挡较少,采光、通风好,户型成为斜角,避免了邻居之间的对视(小区网论坛)。水晶郦城的开发商重庆龙湖地产在做高容积率项目时走“高层低密度”路线,尽量降低建筑密度,为绿化、园林留出更多的土地,尽量保留地块原始的山、湖等

“别墅”营销策划方案案例

“别墅”营销策划方案经典案例第一章项目总体策划一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求：产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析：

A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。

别墅是人类居住的终极理想与最高形式

别墅是人类居住的终极理想与最高形式。房屋价值体现不单是建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。别墅（Villa）：“口”双拼（Two Family House）：“日”排屋（Town House）：“目”排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。别墅的买卖双方合同一般都有注明：1、本商品房户型为：别墅；2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。所以，把别墅定义搞清楚就知道了。现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

高档别墅销售说辞

香麓山十二大卖点五大特色：美、巧、贵、秀、香美：美在纯自然，美在原生态，美在山水之间。巧：巧在规划，巧在建造，巧在天人合一。贵：贵在俯瞰沈北、居高临下；贵在盘龙乘势、依山伴水、贵在理想的风水格局。秀：秀在构思，秀在设计，秀在适宜居住。香：香在春夏之际花香怡人，香在秋冬之际果香四溢。四大优势：海拔高、密度低、赠送多、产品纯。海拔最高：本案属于沈北地区海拔最高的别墅园区海拔99米俯视浦河。（高）密度最低：一期仅50户，园区户均资源占有率在沈阳地区堪称第一。。赠送最多：本案赠送地下室，赠送大型私家花园，赠送大面积观景露台。赠送私家农场。产品最纯：沈北地区独一无二的纯山地别墅园区。三大亮点：绿视率、私密性、性价比。绿视率：自然绿色在人的视野中达到25％以上时，人感觉最为舒适，本园区绿视率高达50%以上。私密性：园区位处人和街末端，三面环山顶级隐幽之地，是集低调高雅舒适于一身的顶级半山豪宅，实现与生俱来对独立空间和身心自由的终极追求。性价比： 3万平多功能山地公园50户业主独享。附带赠送地下室、私家花园、

阳光露台、生态农场绝对物超所值。嘉润香麓山项目介绍说辞案场沙盘说辞：【开场白】客户到！（置业顾问）欢迎参观（全体在案台后站好身体微倾，双手叠放于身前大家一起说声音洪亮适中）。（置业顾问）您好我是嘉润香麓山的置业顾问XXX，您叫我小X就可以了，先生（女士）您贵姓（客户回答）X先生（女士），您是第一次来我们项目吗。客户： 1、是（继续介绍，进入销售流程讲解） 2、不是（1）询问之前置业顾问是谁，让该置业顾问接待此客户（2）之前置业顾问不在，则由原接待人员接待。【区位说辞】由我来为您介绍一下项目所在的区域，您这边请（指项目的区位图）这是我们项目的区位示意图，方位是上北下南左西右东，我所指的位置就是项目所在地，位于沈北新区蒲河新城。首先给您讲解一下大概方位以及行车路线，沈北新区是国务院批准的第四个国家级生态新区，它坐落在棋盘山脚下，自然环境优美，绿树环抱，空气清新，湖光山色。久居于此可谓是推门见山，抬眼望绿。2011年政府投入巨资打造蒲河绿化景观工程，栽植了大量的珍稀树种300余万株。新区内绿化覆盖率高达５０％，人均占有公共绿

别墅项目销售策划方案

别墅项目销售策划方案会议方案编制：发起部门：日期：年月日相关部门审阅： **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日公司领导审批：

公司负责人：日期：年月日一、从别墅的大环境 1、概述别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。 2、特征中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征： ·别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用； ·别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造； ·别墅必须体现个性化，不能大批量生产。 3、分类从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：

⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个**好和需求； ⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大； ⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅； ⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里； ⑸办公型的别墅一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用； ⑹投资型别墅由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。

豪宅别墅户型与规划案例解读

豪宅别墅户型与规划案例解读全国成功化解规避高密度别墅应对分析规划体系——车行系统全地下布置本案例数据解读：本案总用地面积48948.6㎡，容积率0.66，建筑密度33.37%，绿地率34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。推荐手法：车行系统全地下布置在小区出入口附近即布置地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。优点： 1、增加绿化面积，增大花园面积 2、减少路网，提高容积率缺点：管线建设复杂，成本也较高借鉴案例1：上海龙湖·滟澜山项目总平面图

项目基本数据：建筑形态双拼、叠加、联排别墅、花园洋房占地面积 14.4496公顷容积率 1.0（叠加别墅1.3；双拼、联排0.8）绿化率 50% 装修标准毛坯楼板地价约10700元/㎡销售情况项目08年10月开盘，截至目前共推案372套，成交272套，双拼别墅单位价格达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。 ? 典型的经济型别墅规划，仅满足国家相关设计规范的最低标准 ? 行列式排布，布局紧凑 ? 宅间绿化分散布置为主，集中绿化主要位于会所区域项目沙盘示意图 ● 沙盘解读：案例逻辑阐述： Q[问题]：70/90政策、高价拿地 A[答案]：打造低密度产品，实现利润最大化 S[解决方法]：人车分流

别墅交房活动方案

别墅交房活动方案 1

别墅交房活动方案【篇一：交房活动方案】交房活动方案一、活动要素 1.1活动目的：为了更好、更顺利的完成交房工作，经过开展的交房活动，以此增强公司与业主之间的关系，提高公司的品牌形象。同时经过交房活动营造楼盘诚信口碑，并充分挖掘老客户这一潜在市场，促进项目在老业主生活圈层中的口碑宣传，从而提高项目认知度与市场口碑，挖掘潜在客户，促进项目销售。 1.2活动主题：主题：相遇，我们相约在同一屋檐下！副题：懿居交楼庆典活动1.3 活动形式收楼+家装咨询+自助餐+抽奖+表演 1.4收楼时间： 1月1日（星期三）9：30—18：00 1.5 收楼地点懿居营销中心或物业管理中心（一楼大堂门口右侧） 1.6 聚用餐（自助餐）地点：酒店江边草地

（如天气问题，到场客户极有可能相应减少，建议移至到会议室）1.7 聚餐时间：（考虑到不少业主为外地人，建议用餐时间定在晚上） 1月1日（星期三）18：00—20：00 1.8 参与人员：全体业主（为控制人数，建议每户可带2个亲友，平均每户含亲友共邀4人，预计700人左右，理想状态60桌，备用5桌） 1.9 附加服务：如 1月1日晚需在酒店住宿的，需提前7天预定，当晚我们将提供免费为您订房服务。二、现场包装 1、销售中心外悬挂横幅：祝贺懿居如期交楼！ 2、销售中心大门入口处前面布置彩旗。 3、社区道路布置道旗，悬挂欢迎回家条幅。 4、销售中心现场准备水果、糕点，汽球（由小丑派发给小朋友）。 5、售楼部门口至江边布置彩旗。 6、售楼部门口至江边草地面布置彩旗。 7、草地现场布置背景台1个。三、活动内容 1. 家装咨询会（建议安排在西二路门口前面，由合作的装修公司负责组织） 1.1在临时场前区摆放装修知识的展板。经过摆放各类装修相关常识类展板，以细节打动业主，拉近与业主与开发商之间的距离。

顶级别墅及顶级豪宅资料讲解

顶级别墅及顶级豪宅

一、市场只认最好的不管你是哪里来的典----经典，可典藏←←精品雅---雅致，不俗←←文化高----高级，层高要高设备与技术的高投入、高质量、高舒适←←时尚贵----不菲，值得投资←←价值二、风格 1 改良的欧美各地传统别墅风格 2中式传统风格的复兴 3强调地域性，本土化的现代风格 4简约现代风格 5简单随性，朴实自然的乡村风格现代经典风格------自然式草原别墅阳春白雪式简约式后现代式解构主义式显示材料本性古典休闲式三、豪宅的回归：一是从过去的完全的拷贝模仿一统天下的时代，回归到能够出现一种当代中国的建筑作品中间来，这是一个回归。二是生活态度的回归，从过去那种非常炫耀或者说张扬的生活态度应该回归到一种自然、平和，享受生活，享受艺术、享受人生的这样一种生活状态，生活方式上面来 j.5A系统：即OA BA CA FA SA k.一卡通四、顶级豪宅的概念所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和****式住宅(即公寓式住宅)。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及****型豪宅(公寓豪宅)。中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆1号别墅。其身价达到1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。别墅不等于豪宅(别墅产品分化) 中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方

房地产别墅项目5.1暖场活动方案

品位生活，乐享五月 ——5.1**项目客户答谢会一、活动目的随着**项目四期的热销，一方面为促进**项目前期41套房源销售任务的完成，以实现早日回款目标；另一方面也为后期东区房源开盘做蓄客准备，建议趁五一假期，开展以“品位生活，乐享五月——5.1**项目新老客户答谢会”为主题，以行为艺术表演、糖画制作、茶艺表演、全家福摄影活动、健身嘉年华、抽奖活动相结合的形式进行暖场活动，促进现场人气提升，同时也促进现场及时成交氛围。二、活动对象 1、**项目项目所有成交客户。 2、来访过**项目项目的所有客户。 3、通过各媒体宣传吸引来的客户。三、活动主题 “品位生活，乐享五月”——5.1**项目客户答谢会四、活动地点、时间 2011年5月1日，**项目会所接待处五、活动内容概述（一）行为艺术表演（配合摄影活动） 1. 演出时间：5月1日上午：14:00-16:00 2. 活动内容：邀请铜人于会所外进行表演。

3. 活动地点：演出地点设在**项目会所外水桥边上。 4. 活动演出团体组成：1名铜人表演演员。 5. 活动安排：结合摄影活动，让客户在铜人表演旁拍照纪念。 6. 表演时间两个小时备注：表演形式示意如下图：（二）调酒表演 1. 活动时间：5月1日14:00-16:00 2. 活动地点：会所吧台 3. 活动形式：客户可在会所内部观看调酒过程，并品赏调出的酒 4. 活动人员安排：1名调酒师 5. 活动安排：准备一些点心、糖果、饮料、水果招待观看客户。（三）DIY蛋糕制作 1. 活动时间：5月1日14:00-16:30 2. 活动地点：会所内部 3. 活动形式：客户可在会所内部观看制作过程，并品赏蛋糕甜品 4. 活动人员安排：1名蛋糕制作师 5. 活动安排：准备一些点心、糖果、饮料、水果招待观看客户。

别墅项目策划书

别墅项目策划书篇一：别墅项目策划别墅项目策划别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。第1操作环节：别墅项目开发前期战略分析分析A：别墅项目特性剖析别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。别墅面积标准从 100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可

以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。未来的别墅发展，有几个值得关注的方向：（1）生态型。着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。（2）智能化。重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。（3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。（4）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。分析B：别墅项目开发的致命陷阱现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：完全忽视环境资源和自然景观。一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价

国土资源部对别墅的定义

国土资源部对别墅的定义 TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】

关于容积率及别墅认定

关于容积率及别墅认定原建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅标准有关说明的函》（建办规函[2006]440号）对别墅的界定是：别墅一般为独立成栋的商品住宅，建筑密度一般较低，容积率则在1.0以下。但是，对独栋、商品住宅、容积率在1.0以下等是否就是认定为别墅的标准存在较大争议，在执法实践中也引发诸多问题。河北唐山（住宅项目别墅配建高楼，使容积率达到1.0以上）。 2012年1月开始实施的住房城乡建设部和国家质检总局《城市用地分类与规划建设用地标准》将居住用地按设施水平、环境质量和建筑层数等因素分为一类、二类和三类，其中一类居住用地包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等，但未对何谓别墅进行界定。国家统计局房地产开发投资统计指标（2010）按工程用途将住宅分为经济适用房、高档公寓和别墅等，别墅一般指地处郊区，独立成栋的商品住宅。但实际上，因建筑物结构的复杂多样性，很难对别墅的形态作出准确定义。住房城乡建设部认为，原建设部440号函为两部工作往来函件，并非规范性文件，以建筑形态独立成栋或者同时具备“独立成栋”和”容积率1.0以下“条件，不能作为别墅的准确定义。根据规划建设有关规定，规划建设主管部门依据经批准的控制性规划和节约集约用地要求，确定住宅项目土地出让的规划和建设条件，严格限制低密度大户型住宅项目，容积率必须大于1（《关于进一步加强房地产用地和建设管理的通知》（国土资发[2010]151号）。土地出让后，规划建设主管部门主要对建筑容积率、建筑密度、建筑高度等指标进行审核，不对建筑物的形态进行审核，不管住宅是否独栋，只要符合土地出让时确定的规划和建设条件，即会批准相关规划许可。因此，企业违反规划条件开发房地产项目，如宗地容积率小于1，且建设了独立成栋的住宅，只能认定其违反规划条件建设商品住宅，而不能认定违规建设别墅。对违反规划条件建设的商品住宅，由规划建设主管部门依据《城乡规划法》第64条的规定，责令停止建设，尚可采取措施消除对规划实施影响的（使容积率大于1），限期改正，处罚款；无法采取措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入，并处罚款。总结（供土地执法实践参考） 1.关于别墅的认定。目前，相关法律法规对别墅尚无明确界定，住宅用地是否合规的监管依据，为用地容积率是否大于1。 2.关于部门监管职责。按照职能分工，国土资源主管部门依法负责对住宅用地供地环节容积率等用地条件是否合规以及土地供应后用地者是否按照合同约定条件使用土地进行监督；规划建设主管部门依法负责对住宅项目建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可进行审批，并对用地者是否按许可建设进行监督。

别墅销售说辞

林江院销售说辞您好，欢迎您来到万达长白山国际度假区，本项目是由万达集团携泛海、一方、亿利、用友、联想多家行业巨头共同投资建设开发的，项目占地面积约18.34平方公里，总投资额200亿元，力邀世界顶级建筑设计公司执笔设计建筑，南北双区规划，区域功能划分明确。度假区内完善的教育体系、医疗体系、购物娱乐体系，文化及教育体系，是中国为数不多的为旅游度假而建设的理想度假体验区。长白山国际度假区拥有全面完备的立体交通网络。20分钟抵达长白山机场，可以直达全国各大主要城市。多条城际高速铁路及动车组，在度假区均设有停靠站点，从东北三省各大中城市抵达度假区用时不足2小时。如果您选择自驾出行，那么302省道以及即将建成完工的营抚高速都可以轻松抵达，大大缩短您在旅途中的时间。长白山作为国家5A级风景区，是世界上保存最完整的典型自然综合体。也是地球同纬度地带自然状态保存最好、生物多样性最丰富的区域之一。在长白山春可踏青；夏可观景,秋可观叶,冬可玩雪，不同的季节不同的度假休闲享受，是近年来中国乃至亚洲都极为关注的旅游度假新兴热点地区，未来的旅游前景与发展不可限量。南区为国际旅游度假区，由星级度假酒店群、亚洲最大滑雪场、雪上两项运动、温泉中心、欧式风情度假小镇、森林公馆、民营企业家论坛等组成。北区规划为旅游新城，建设有行政中心、会议中心、文化中心、购物中心，同时包括学校、医院、住宅区在内的配套工程。作为吉林上头号招商引资项目，度假北区的建设得到了当地政府及有关管部门的全力支持，目前北区政府部门已经全面搬迁进驻，极大的提升了北区新城的整体区域凝聚力和影响力。而北区万达广场的全面招商开业，也必将带动地区整体大商业的全面发展，成为长白山地区商业发展的中心商圈。林江院坐落于长白山国际度假区北区，三江交汇，两河环抱，生态人居滋养身心。区域内交通、商业、教育、市政配套完备，比邻万达广场的建筑规划，无论是工作还是生活都提供了极大的便利。低密度居住空间享受，原味新古典主义风格，还原北美风情，经典户型设计，优越自然资源，用心建筑打造，让居住于此的每一位业主都享受到最惬意舒适的度假生活。林江院占地面积86238平方米，总建筑面积56063平方米，其中商业面积5456平方米，住宅面积50606平方米，共44栋北美建筑206户，面积区间180——330㎡，绿化率35%，建筑密度23%，地面停车位45，地下采暖车库206，最大楼间距19.6米，容积率仅为0.54，是国内罕有的纯粹山地自然景观高端度假生活区。

国土资源部对别墅的定义

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。别墅（Villa）：“口” 双拼（Two Family House）：“日” 排屋（Town House）：“目” 排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。别墅的买卖双方合同一般都有注明： 1、本商品房户型为：别墅； 2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。 2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。所以，把别墅定义搞清楚就知道了。现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。