高容积率别墅创新案例研究
合集下载
深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究
星河盛世营销策略
现场
强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
推广
户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报
活动
大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络
搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
客户对项目的不满意因素
客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素 主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。 对产品的不满意因素 客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
至白石龙地铁站步行5分钟 至深圳火车北站10分钟车程 至市民中心10分钟（地铁） 至华侨城20分钟车程 至香蜜湖20分钟车程
区域属性
项目属性
【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的交汇处 总用地面积：6.9万平米 容积率：4.36 总建筑面积：46万平米 住宅面积：22.7万平米 商务公寓：1.2万平米 商业面积：5.81万平米 绿化率：72% 车位比：1：1.5 物业类别：住宅、公寓、商业 自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCO CITY商业 总套数：2362（可售） 发展商：深圳星河房地产开发有限公司
4.29-12.31 销售1686套，月均210套
现场
强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
推广
户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报
活动
大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络
搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
客户对项目的不满意因素
客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素 主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。 对产品的不满意因素 客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
至白石龙地铁站步行5分钟 至深圳火车北站10分钟车程 至市民中心10分钟（地铁） 至华侨城20分钟车程 至香蜜湖20分钟车程
区域属性
项目属性
【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的交汇处 总用地面积：6.9万平米 容积率：4.36 总建筑面积：46万平米 住宅面积：22.7万平米 商务公寓：1.2万平米 商业面积：5.81万平米 绿化率：72% 车位比：1：1.5 物业类别：住宅、公寓、商业 自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCO CITY商业 总套数：2362（可售） 发展商：深圳星河房地产开发有限公司
4.29-12.31 销售1686套，月均210套
叠墅研究
叠墅户型研究WHAT什么是叠墅叠墅万科十七英里万科东海岸山地叠墅户型:●结合地形上下两户叠错设计，同时可拼接成联排户型；●各户相对独立，互不干扰。
上叠入户下叠入户下叠部分用房需通过采光井采光，造成下叠品质不高传统平地叠墅户型:●两户垂直叠加●上叠户型需通过室外公共楼梯入户上叠需通过室外公共楼梯入户，造成上叠品质不高ADVANTAGE叠墅可以替代洋房，形成更高溢价叠墅容量洋房化占地面积：22349.04 m2建筑面积：40320.00 m2容积率： 1.80洋房户型占地面积：19792.08 m2建筑面积：34595.28 m2容积率：1.75叠墅户型户型面积：140m2户型面积：上叠150m2下叠165m2PRINCIPLE下叠户型上叠户型中叠户型中叠入户上叠入户下叠入户SNSNSN●独立回家流线实现独立花园式入户配置专属电梯●每户高附加值赠送地下室赠送复式中空面积赠送阁楼和露台1在实现更高容积率的情况下，叠墅品质别墅化叠墅品质别墅化-5个原则2●独立回家流线实现独立花园式入户配置专属电梯●每户高附加值赠送地下室赠送复式中空面积赠送阁楼和露台中叠地下室下叠地下室上叠地下室3●独立回家流线实现独立花园式入户配置专属电梯●每户高附加值赠送地下室赠送复式中空面积赠送阁楼和露台客厅客厅上空客厅客厅上空客厅客厅上空4●独立回家流线实现独立花园式入户配置专属电梯●每户高附加值赠送地下室赠送复式中空面积赠送阁楼和露台PRINCIPLE 叠墅品质别墅化下叠户型上叠户型中叠户型中叠地下室下叠地下室上叠地下室阁楼SN S N SN 5●独立回家流线实现独立花园式入户配置专属电梯●每户高附加值赠送地下室赠送复式中空面积赠送阁楼和露台1以中、东部地区为例，进行案例分析轻奢型150-160平方米两叠5F两面宽13.2米2经济型140-150平方米三叠6F+两面宽14.4米3豪华型180-190平方米三叠6F两个半面宽19.6米成都叠拼户型厦门叠拼户型武汉叠拼户型成都叠拼户型通过设置下沉庭院，在空间上阻隔上叠花园对下叠的干扰下沉庭院下沉庭院下沉庭院CASE STUDY案例研究厦门叠拼户型·电梯排布方式不同赠送示意CASE STUDY案例研究武汉叠拼户型●在户户有电梯直达时，公共楼梯可为开敞楼梯●减小叠拼户型的公摊●但开敞楼梯作为疏散楼梯较为曲折通过提高室内外高差，错开视线，避免干扰SUMMARY总结叠墅是价格和舒适度之间妥协和让步后形成的产物。
创新叠拼研究
单户地上套内面积 115.38
地下赠送 无
阳台面积 露台赠送 挑空赠送 飘窗赠送 阁楼赠送 单户建面
5.1
71.36 26.04
19.2
无
11305.5
上叠户型立体组合关系示意
B4
B4
八层
B4
B4
七层
11
B4户型
全赠送 半赠送
入户 楼梯
屋顶
套内面积：114.4㎡，实得使用面积：225.6㎡， 赠送面积：111.2㎡，赠送率97%
改造后
六层
改造前
七层
产品类型 上叠
房型 3变4
单户地上套内面积 118.6
地下赠送 无
阳台面积 露台赠送 挑空赠送 飘窗赠送 阁楼赠送 单户建面
15.95 95.14 25.57 18.24
无
138.7
25
建筑细节赏析
26
总图布局形式参考
27
小结
产品特征： 建筑形态：新叠拼产品更趋近于洋房形态。 面积段：销售面积与洋房产品面积重合，实得面积与叠拼产品销售面积重合。 赠送：超大露台赠送，室内挑空赠送等，赠送率约100%左右，性价比较高 体量指标：综合容积率可达到1—1.2，高于叠拼容积率。 溢价：与洋房产品比较溢价可达14%
创新叠拼产品专项研究
1
前言
叠拼别墅作为别墅的一种变体，与独栋、类独、联排产品相比有容积率高、体量大的特点， 主要满足开发商最大化别墅量的需求。
经历了最初的上、下叠，到上、中、下叠，现今已演变为上、中上、中下、下叠的组合形 式，建筑形态上日益趋近于洋房，但在功能及空间使用上又与洋房有一定差别。
现根据市场上最新出现的叠拼产品，对其进行功能平面及指标数据分析，以研究未来叠拼 别墅的需求及发展趋势。
颠覆豪宅认知：容积率8.0，高度248米的两个超高层项目！
地上平面空间通过植被与路径的结合，塑造出曲水流觞的境地。
立体空间，通过下沉式建筑结构，结合景观描述来体现自然界中竖向场景感受，以此来展示第四代建筑城市花园的即视感。
整个建筑形态，空间勾勒过程中，重复利用硬朗的切面与曲线造型，将工业风同范艺术结合。
站在不同视角，融入视线内的水、光、云、风、花、谷等元素，总能勾勒出一幅循序渐进的完整画面。
在平面整合、空间构造，在建造过程中，将人行动线设计同景观走势保持规律性，让整个行为动线更顺畅切不重复。
如果D10是成都住宅天际线，那么接下里蔚蓝卡地亚中心CEO公馆则是现阶段成都公寓的“珠穆朗玛峰”。
●●● 3● ● ●项目档案：案名：蔚蓝卡地亚中心CEO公馆建筑设计：SCDA 曾仕乾室内设计：TCDL陈建中、GA Group灯光设计：新加坡PLD建材品牌：美诺、泰诺健、杜拉维特、汉斯格雅、斯麦格、科勒......蔚蓝卡地亚中心CEO公馆由3幢超高层建筑组成，塔楼高度为248.8米（66层）、216.2米（61层）、和236.6米（67层）。
其中，三座摩天大楼中最高塔楼的顶部共17层空间为Andaz安达仕酒店，底部独栋为国际会议三栋超高层建筑，立面虽各有不同但是却形有相似。
都呈现出向上延伸的凭借状、构成错落有致的城市建筑语言，彰显出SCDA曾仕乾作品标志性的“模块风”。
SCDA 创始人曾大师，是一位“建筑模块化”狂人。
现场聆听过，大师对自己设计思想的阐述，基本所有作品都基于模块演化。
通过空间组合，实现建筑与自然沟通。
曾大师表示：在做蔚蓝卡地亚规划时，优先遵循保证场地与湖区的连续性，建筑沿着折叠景观的脊骨线错落有致的排列，在湖区与景观之间形成无缝的联结。
从外部观看，直线条的立面修饰更加商务范。
自下而上笔直延伸，让项目演绎出化繁为简的建筑格调。
未来由内向外展望时，室内空间同天府中央公园、龙泉山等自然景观链接一起，为居者带来比肩云端的视觉感受。
除了打造极具视觉震撼建筑风格，与案名“CEO公馆”相匹配外，高端商务性同样伸延至室内环境。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
深圳别墅的案例的研究之外立面户型篇的报告PPT
8
案例：深圳万科堂樾
总占地约66万平米，建面约40万平米，容积率仅0.6，是达千亩规模的别墅社 区，产品涵盖独栋别墅、双拼别墅，联排别墅、高层。位于深圳城市发展的中 轴线上，距福田CBD仅27公里。项目方圆一公里以内，有13个湖泊水库、14 座山岭、9座岛屿环绕 ，原生自然非常丰富。
9
东莞万科堂樾。
10
【凌湖大宅】仅6栋，入户2层通高，客厅入户开间6米，进深12 米；层高3.3米，为住宅舒适尺度，不超过3.6米，入户大堂为两 层通高，高度为6.6米，坡屋顶高度约7米；私家亲水码头，5进入 厅，主佣分道；采用5+1全套房设计；拥有双车位设计，地库用绿 化带隔开；前庭后院露台齐全。 五进大宅：门厅、入户更衣区、挑高客厅、入户玄关、过廊。
6
双拼别墅标准组团—立面与剖面
7
双拼别墅 320㎡
露台
入户层全部为主人房，能够满足主人休息的私密性。并附加书房、衣帽间和海景 大浴室。入口有“玄关”空间，穿过“玄关”后围绕楼梯间有一个通向室外的内庭 院，增加了采光同时提供了室内外的交融机会。但入户后要下楼梯才能进入客厅， 行动起居较为不便。 入户下一层全部为客厅、餐厅，起居活动空间宽敞。客厅外的露台提供了足够大 的场地供住户室外活动使用，露台的进深为4米，宽为7.5米。 次卧全部位于入户下二层，家人生活不受干扰，同时与泳池接近，便于享受生活。
27
富茂威尼斯湾Lb2户型3室2厅3卫1厨 159㎡
28
29
富茂威尼斯湾B1户型图4室4厅4卫1厨 265 ㎡
30
富茂威尼斯湾A2-1户型图4室2厅4卫1厨 200㎡ 前厅后院多
赠送，实用性高
31
案例：深圳十二橡树庄园
十二橡树庄园位于龙岗区坂田街道，占地面积13.71 万㎡ ，建筑面积约 15万㎡ ，双拼、TH、叠拼面积在168-300㎡ （主力面积为200-250 ㎡ ）。容积率1.12，绿化率30%，覆盖率30%。小别墅面积180-200 ㎡ ， 均价2.7万左右，深圳比较少见的双地铁口别墅物业。
案例：深圳万科堂樾
总占地约66万平米，建面约40万平米，容积率仅0.6，是达千亩规模的别墅社 区，产品涵盖独栋别墅、双拼别墅，联排别墅、高层。位于深圳城市发展的中 轴线上，距福田CBD仅27公里。项目方圆一公里以内，有13个湖泊水库、14 座山岭、9座岛屿环绕 ，原生自然非常丰富。
9
东莞万科堂樾。
10
【凌湖大宅】仅6栋，入户2层通高，客厅入户开间6米，进深12 米；层高3.3米，为住宅舒适尺度，不超过3.6米，入户大堂为两 层通高，高度为6.6米，坡屋顶高度约7米；私家亲水码头，5进入 厅，主佣分道；采用5+1全套房设计；拥有双车位设计，地库用绿 化带隔开；前庭后院露台齐全。 五进大宅：门厅、入户更衣区、挑高客厅、入户玄关、过廊。
6
双拼别墅标准组团—立面与剖面
7
双拼别墅 320㎡
露台
入户层全部为主人房，能够满足主人休息的私密性。并附加书房、衣帽间和海景 大浴室。入口有“玄关”空间，穿过“玄关”后围绕楼梯间有一个通向室外的内庭 院，增加了采光同时提供了室内外的交融机会。但入户后要下楼梯才能进入客厅， 行动起居较为不便。 入户下一层全部为客厅、餐厅，起居活动空间宽敞。客厅外的露台提供了足够大 的场地供住户室外活动使用，露台的进深为4米，宽为7.5米。 次卧全部位于入户下二层，家人生活不受干扰，同时与泳池接近，便于享受生活。
27
富茂威尼斯湾Lb2户型3室2厅3卫1厨 159㎡
28
29
富茂威尼斯湾B1户型图4室4厅4卫1厨 265 ㎡
30
富茂威尼斯湾A2-1户型图4室2厅4卫1厨 200㎡ 前厅后院多
赠送，实用性高
31
案例：深圳十二橡树庄园
十二橡树庄园位于龙岗区坂田街道，占地面积13.71 万㎡ ，建筑面积约 15万㎡ ，双拼、TH、叠拼面积在168-300㎡ （主力面积为200-250 ㎡ ）。容积率1.12，绿化率30%，覆盖率30%。小别墅面积180-200 ㎡ ， 均价2.7万左右，深圳比较少见的双地铁口别墅物业。
龙湖前期产品容积率研发案例
案例：七合院模块复制
七合院模块的多种组合模式
|典型项目市场研究|
29
3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块
单位 ㎡ ㎡
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 z 首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝
不能浪费掉。 z 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足规划法规的边界 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后 修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫 高至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
联排大院案例 类联排洋房案例——成都：郫县新城（弗莱明戈）
效果图 类联排别墅洋房案例----富阳受降项目
|典型项目市场研究|
22
|典型项目市场研究|
23
3、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围
|典型项目市场研究|
24
案例 1. 优质的外部资源 基地形态界面 z 基地位于独墅湖西岸，受苏州
墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
小 户 型 高 洋房高层商
产品类别 大院别墅 花园洋房
商铺
层
业区车位
地 下 超经 济 型 酒
市
店
套数
176 其中： 联排 88 叠拼 88
240 其中： 平层 120 1008 跃层 120
551 其中： 洋房 314 高层 159 ---------商区 78
---------- ----------
案例 B---重庆睿城项目
地块经济技术指标
七合院模块的多种组合模式
|典型项目市场研究|
29
3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块
单位 ㎡ ㎡
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 z 首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝
不能浪费掉。 z 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足规划法规的边界 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后 修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫 高至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
联排大院案例 类联排洋房案例——成都：郫县新城（弗莱明戈）
效果图 类联排别墅洋房案例----富阳受降项目
|典型项目市场研究|
22
|典型项目市场研究|
23
3、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围
|典型项目市场研究|
24
案例 1. 优质的外部资源 基地形态界面 z 基地位于独墅湖西岸，受苏州
墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
小 户 型 高 洋房高层商
产品类别 大院别墅 花园洋房
商铺
层
业区车位
地 下 超经 济 型 酒
市
店
套数
176 其中： 联排 88 叠拼 88
240 其中： 平层 120 1008 跃层 120
551 其中： 洋房 314 高层 159 ---------商区 78
---------- ----------
案例 B---重庆睿城项目
地块经济技术指标
北京高端别墅润西山项目案例分析
1
A14
0
A3（全部）、A6（剩余203、
2
105）、A7剩余（202）
推广情况
线上推广 直效渠道、精准打击： 网络：全面铺排线上渠道，新浪、搜房、搜狐三大网络，释放市场声音； 短信：每周四天，每天10万条。
线下推广 圈层营销：高品质暖场活动，开盘前密集拓客，圈层营销； 日常暖场：周周暖场，持续邀约，积极蓄客。
线下推广 圈层营销
高品质圈层营销：通过邀请世界名流参加的跨界联袂圈层活动提高润西山的知名度，比如 12年2月10日举办的“黄西周末”活动，邀请了新东方创始人之一、真格基金创始人徐小 平，北极光风险投资公司创立者之一邓峰，UT斯达康创始人之一、具有“中国天使投资第 一人”之称的薛蛮子，以及知名音乐人高晓松等。黄西、 徐小平等人给与了润西山高度评 价：“在这里，你可以拥有美好的生活！”。
屋面
彩色水泥瓦屋面
外门、窗
阳台、露 台 小院
外窗
户门
阳台门 地面 维护结构 院墙 院门 地面
断桥隔热铝木复合窗，合资品牌五金件、开启窗扇配隐型纱窗、中空Low－E玻璃，开启方 式内平开加内倒或内平开
庭院入户门为钢木复合三防门，机械锁，合资品牌五金件
断桥隔热铝木复合门，中空钢化Low－E玻璃，合资品牌五金件 高档防滑瓷砖 铁艺栏板或实体栏板 实体柱加铁艺围栏 铁艺装饰门 草皮地面
精装标准 高档壁纸 高档乳胶漆，局部石膏板吊顶 多层实木复合地板 木踢脚 木质开放式更衣柜 高级乳胶漆或壁纸，局部木饰；石材电梯门套 高档乳胶漆，局部石膏板吊顶
中高档石材或多层实木复合地板，局部石材拼花；L1地下一层走道为中高档瓷砖
石材踢脚 铁艺栏杆，木质扶手 进口品牌高档洁具；大理石台面，设台下储物柜 进口或合资品牌高档五金件，浴缸配备缸边龙头及花洒，淋浴间配备淋浴花洒，配备面盆 龙头 中高档石材墙面及壁纸，墙高1.8m范围内设防水；L1次主卧卫生间墙面为高档瓷砖，墙 高1.8m范围内设防水 防水石膏板吊顶，局部造型
(必看) 商墅案例研究-房地产-2021
SOHO 办公区
商务办公区
低密度总部办公区
大光BOVO商墅 项目规模：占地250余亩，总建筑面积28万方， 共68栋，每栋3层；
SOHO
办公区 主力户型：200-300，3层，总价约300-600 万 项目配比: 15万平方米商务办公楼，8万平方米低密度总 部办公区，2万平方米SOHO办公区及3万平 方米商务配套区域。 商务配套主要包括：多功能会议室，咖啡吧， 健身房，瑜伽馆，台球室，洗衣房，便利店等
低密度别墅办公区、高层商务办公区区、商业活力 区
学校:花桥中学、小学 商场:易买得 医院:花桥人民医院 邮局:花桥邮局 银行:中行、农行、建行、工行、交通银行
叠加“上海区位优势、江苏政策优势、昆山成本优 势”
打造“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化 低碳商务城
BOVO商墅·整体规划
项目规划为商务办公区、独立办公区和配套设施服务区三大分区.
商墅·案例总结
固话商墅产品，需要考虑项目区位环境，且需要呈现创新独特性，才能得 到市场的认可。
一 • 结合区域发展规划，不区域定位相匹配
二 • 产品规划独特，吸引顾客眼球，占领市场
三
• 整体规划以商墅为主要产品，附有商业配套，带劢 商墅商业氛围
四 • 商墅规划为三层，面积较大，呈现别墅气势
商墅·案例总结
借鉴之处主要表现为三个部分：整体规划、产品规划、功能设定
整体规划
• 商墅属于项目劣理产品，幵规划相关商业配套，形 成较好的商业氛围
产品规划
• 商墅一般三层，每层层高在3-3.6米，每套面积在 200-400平之间
功能设定
• 商业、办公、居家休闲随意组合，满足客户对多元 化空间的需求
目前全国房地产市场该产品开发量少，而在厦门仅此项目，稀缺 性、独特性，成为市场上亮点产品。
高容积率下的低密度城市别墅——古北·御墅项目规划浅析
态选 择 、停 车 系统设 计 、外部 环境 运 用到 地 下 空 间 开发 ，结合 地 块 实 际 ，来说 明 地 块 规 划 设 计 是 怎 样 解 决 这 对 矛 盾 的
【关 键 词 】高 容 积 率 ；低 密 度 ；城 市 别 墅
【 ｂ ｔ ｃ 】 ｉｃ ｎｓ ￣ ｆ ａｄａ ｄ ｅｏ ｒｅ ｔｈ ｅｐｅＳ ｐ ｂｉ ｏ ｈｎ Ａ ｓｒ ｔ Ｓｎ ｅ ａ Ｍｉｉ ｒ ｏ ｎ ｎ ｓｕｃｓ ｅＰ ｏ ｌ’Ｒｅｕ ｌ ｆ ｉ ｔ Ｌ Ｒ ｏｔ ｃ Ｃ ａ
划道 路 以西 为 Ｂ 地块 ， 地面 积 约 为８９ ７ 基 ３ 万 ｍ ：规 划 道 路 以东 为 Ｂ ８地 块 ，基 地 面 积 约 为 ４２ ７万 ｍ 项 目地 理 景 观 优势 。 明显 ： 重水 系环绕 ， 侧 紧邻 黄金 水 道一 多 南
一
淀 浦 河 ： 侧 临 近 景观 大道— — 珠溪 路 ， 东
Ｉ
宜居 住 宅
低密度城市别墅
古 北 ・ 墅项 目 御 规 划浅析
一 一
Ｌ ｗ ｎ ｉ ｂ ｎＶｉ ｓ ｕ ｄ ｒ ｑｈＰｌｔ ｔ ｏ Ｄｅ ｓｔ Ｕｒ ａ ｌ ｎ ｅ ｙ ｌ ａ Ｈｉ ｉ Ｙ ｓ ｕＰ ｏｅ ｔ ｌｎ ｉｑ ａｙ ｉ ｎＧｕ ｅ ・ ｕ ｈ ｒ ｉｃ ａ ｎｎ Ｐ
ｏ ｈ ｆｔ ｅｐｌｔ ｏ．
角新 市镇 中部偏 西，地块 东至 沙淀东路 ，
南至 沙 淀南 路 ，西至 浦 泰 路 ，北 至 沙淀 中
路 ， 总用 地面 积 约 为 １ ３２万 ｍ 。其 中规
【 ｅ ｗｏｄ ｈｇ ｌｔ ａｉ，ｏ ｅ ｓｙ ｕｂ ｎｖｌ Ｋ ｖ ｒｓ】 ｉｈｐｏ ｔ ｌｗ ｄ ｎｉ ， ｒａ ｉａ ｒ ｏ ｔ ｌ
ｐ ｂ ｉｈ ｄ ｔ ｅｂ ｎ ｏ ｐ ｒ ｖ ｎ ｎ ｏ ｉ ａ ０ ３ ｈ ｇ ｌｔ ａ ｉ ｎ ｗ ｅ ｓ ｙ ｕ ｌ ｅ ａ ｎ ａ ｐ ｏ ｉｇ ｌ ｄ ｆ ｒ ｌ ｓｉ ２ ０ ， ｉ ｈ ｐ ｏ ｔ ａ ｄ ｌ ｄ ｎ ｉ ｓ ｈ ａ ｖ ｌ ｎ ｒ ｏ ｏ ｔ
【关 键 词 】高 容 积 率 ；低 密 度 ；城 市 别 墅
【 ｂ ｔ ｃ 】 ｉｃ ｎｓ ￣ ｆ ａｄａ ｄ ｅｏ ｒｅ ｔｈ ｅｐｅＳ ｐ ｂｉ ｏ ｈｎ Ａ ｓｒ ｔ Ｓｎ ｅ ａ Ｍｉｉ ｒ ｏ ｎ ｎ ｓｕｃｓ ｅＰ ｏ ｌ’Ｒｅｕ ｌ ｆ ｉ ｔ Ｌ Ｒ ｏｔ ｃ Ｃ ａ
划道 路 以西 为 Ｂ 地块 ， 地面 积 约 为８９ ７ 基 ３ 万 ｍ ：规 划 道 路 以东 为 Ｂ ８地 块 ，基 地 面 积 约 为 ４２ ７万 ｍ 项 目地 理 景 观 优势 。 明显 ： 重水 系环绕 ， 侧 紧邻 黄金 水 道一 多 南
一
淀 浦 河 ： 侧 临 近 景观 大道— — 珠溪 路 ， 东
Ｉ
宜居 住 宅
低密度城市别墅
古 北 ・ 墅项 目 御 规 划浅析
一 一
Ｌ ｗ ｎ ｉ ｂ ｎＶｉ ｓ ｕ ｄ ｒ ｑｈＰｌｔ ｔ ｏ Ｄｅ ｓｔ Ｕｒ ａ ｌ ｎ ｅ ｙ ｌ ａ Ｈｉ ｉ Ｙ ｓ ｕＰ ｏｅ ｔ ｌｎ ｉｑ ａｙ ｉ ｎＧｕ ｅ ・ ｕ ｈ ｒ ｉｃ ａ ｎｎ Ｐ
ｏ ｈ ｆｔ ｅｐｌｔ ｏ．
角新 市镇 中部偏 西，地块 东至 沙淀东路 ，
南至 沙 淀南 路 ，西至 浦 泰 路 ，北 至 沙淀 中
路 ， 总用 地面 积 约 为 １ ３２万 ｍ 。其 中规
【 ｅ ｗｏｄ ｈｇ ｌｔ ａｉ，ｏ ｅ ｓｙ ｕｂ ｎｖｌ Ｋ ｖ ｒｓ】 ｉｈｐｏ ｔ ｌｗ ｄ ｎｉ ， ｒａ ｉａ ｒ ｏ ｔ ｌ
ｐ ｂ ｉｈ ｄ ｔ ｅｂ ｎ ｏ ｐ ｒ ｖ ｎ ｎ ｏ ｉ ａ ０ ３ ｈ ｇ ｌｔ ａ ｉ ｎ ｗ ｅ ｓ ｙ ｕ ｌ ｅ ａ ｎ ａ ｐ ｏ ｉｇ ｌ ｄ ｆ ｒ ｌ ｓｉ ２ ０ ， ｉ ｈ ｐ ｏ ｔ ａ ｄ ｌ ｄ ｎ ｉ ｓ ｈ ａ ｖ ｌ ｎ ｒ ｏ ｏ ｔ
上海别墅项目案例分析
青浦徐泾 观庭
松江泗泾 银湖别墅
松江新城 泰晤士小镇
松江佘山
白马花园
松江新桥
万科红郡
三林板块
万科燕南园
闵行板块
新浦江城
浦江板块
奉贤海湾 棕榈滩
万科蓝山
维诗凯亚
金桥碧云
曹路板块
世纪公园板块
御翠园
龙东大道板块
棕榈泉花园
绿宝园
周康板块
南汇航头
两河流域
别墅的类别
独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅
营销诉求： 用数字争夺眼球 销售排行榜
价格策略 平价入市，跑量
09年6月双拼13000元/平方米
龙湖滟澜山（R=1）
双拼、联排、叠加 最优化产品
户型 叠加170平方米 联排220-256平方米 双拼290平方米
价格策略 叠加240-270万（1.5-1.6万/平方米） 联排450-600万（1.8-2万/平方米） 双拼800-900万（2.4万/ 平方米） 销量稳定，小幅涨价
90年代中后期：经济型别墅
由于中国经济抵御了亚洲金融风暴，经济一枝独秀，带动了居民收入的提高，加上日益完善的市政、 交通设施，吸引了众多国内外的投资者；锦秋加州花园为代表的联排等经济型别墅成为新的销售热点；
2002年：百花齐放
房地产市场再次迅猛发展，家用轿车普及率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产阶层、 白领阶层等市场的形成，别墅市场进入一个百花齐放的局面。开发规模化、开发区域范围扩大，别墅 种类增多，而中高档别墅成为开发的热点。西郊庄园、上海紫园的出现，把别墅总价从百万提升到了 千万，代表了上海在豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富人区。
品质取胜
社区环境好 品质高
高容积率豪宅开发研究
所有兼备不科学，选择是一门艺术。 例：振业城的3A系统和太阳能问题。
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅
高容积率别墅创新案例研究
高容积率别墅创新案例研究近年来，随着城市发展的迅速，土地资源的紧缺问题日益突出，高容积率建筑设计成为了解决这一问题的重要手段。
在别墅设计中，如何兼顾空间舒适性和容积率要求，成为了设计师们的一个新课题。
以下将介绍一些高容积率别墅创新案例。
首先，我们来看一个位于香港的别墅案例。
该别墅的设计师通过将建筑精细地分层，采用开放式空间设计，使得每个空间有着合理的利用和流动性。
此外，设计师在别墅的顶部设置了一个独立的平台花园，使得居住者能够充分感受到自然环境的温暖和舒适。
通过以上设计手法，该别墅在不增加土地使用面积的前提下，实现了高容积率的要求。
其次，我们来看一个位于上海的别墅案例。
设计师在这里将建筑的室内空间和室外空间巧妙地结合在一起。
通过在每个房间的室外设有一个阳台或露台，使得每个居住者都能够享受到宽敞的视野和户外自然环境。
此外，别墅还采用了大量的玻璃幕墙设计，使得室内空间和室外空间之间的边界变得模糊，进一步增加了空间的感知和利用率。
最后，我们来看一个位于北京的别墅案例。
该别墅的设计师通过在建筑的下部设置一个地下居住空间，有效地增加了建筑的容积率。
地下空间不仅提供了额外的居住区域，还可以用于车库或其他功能空间。
此外，别墅还设置了一个屋顶花园，使得居住者能够在屋顶上种植花草，享受到更多的自然环境。
通过以上设计手法，该别墅实现了高容积率的要求，同时为居住者提供了更多的舒适空间。
总的来说，高容积率别墅的创新案例研究表明，通过合理的空间设计和创新的建筑手法，可以在有限的土地资源下实现高容积率的要求，为居住者提供更多的舒适空间。
这些案例不仅在设计上具有独特性和创新性，同时也为我们提供了一种思路，即通过充分理解土地利用需求，结合创新的建筑设计方法，实现高容积率别墅的可行性。
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
合院别墅研究
创新联排 深圳.城市山谷
城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积 率达到了1.1
项目介绍
• 地址：深圳南山高新科技园区
• 产品：联排、小高层、高层
• 建筑面积：16万平方米
• 联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡
• 容积率：1.6（其中联排做到了1.1）
• 特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光花 房
更好的联排产品
借鉴案例
• 上海.万科深蓝 （r=0.57）
• 重庆.龙湖悠山 郡（r=0.6）
借鉴案例
• 北京.领秀新硅 谷（r=1.13）
• 北京.香江别墅 （r=0.6）
借鉴案例
• 深圳.城市山谷 （r=1.6）
• 深圳.万科棠樾 （r=0.62）
•坡地地形限制， 普通四联排或六 联排实现起来较 为困难，即使能 实现，也会浪费 很多空间
高，创新度大 能挤出大量空间 独栋化意向不够 院，独栋化意向 意向
根据项目本题面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向—— 打造容积率的低密度产品
目标
项目需打造 低密度产品 标杆
问题
1.容积率1.33不利于低密度产 品的营建
2.山地地形为低密度产品营建 增加难题 3.地块东西进深狭窄，低密度 产品排布受限制
解决方向
创新——打造高容 积率的低密度产品
•高容积率别墅产品使间 距尺度更加宽松 •高容积率能有效减轻对 地形、进深条件的依赖 根据产品定位低密度产 品容积率不低于0.5
创新联排
联院
合院
案例 示意图
•深圳.城市山 谷（r=1.6）
入户道路
•深圳.万科棠樾 •北京.领秀新硅 •北京.香江别墅
（r=0.62）
国内外优秀别墅案例分析[优质文档]
![国内外优秀别墅案例分析[优质文档]](https://img.taocdn.com/s3/m/37098aeeb14e852459fb5713.png)
1.西班牙A＆N别墅
西班牙A＆N别墅
Spain A&N villa
设计方：ariasrecalde
位置：西班牙
分类：别墅建筑
特色：没间房都通风对流
我们在接手项目的时候就明白一件事，即我们要“操纵”建筑规范以适应“我们的”地区。
这样的规范促使我们修建一栋联排式房屋，房屋要有一个后院，房屋从街道处向后退了三米的距离，这样的设计是为了沿着街区创造一堵统一的墙壁。
原始的房屋就适应这些规则，最
后的设计结果是对相同类型房屋的重复规划。
我们的客户，A&N，拥有其他方面的需求：他们想要一栋朝向好的别墅，以提供一定的空间复杂度和充足的光线。
他们想要因规范的实施而产生的后退能创造出开放的空间，他们也希望这些空间能够拥有空间价值。
他们还想要每个房间中都能够有对流通风。
项目的提议基于一条关联的、中央的、垂直的轴线，这条轴线创造了一个门厅，即别墅内部的一种内部庭院。
沿着这条轴线，别墅被分成了两部分，每一部分中都有两个隔区，隔区创造了后退的空间，以便于捕捉来自于西部的光线。
别墅的每个房间都与一个独立的建筑体量或“立方体”相关联。
这些物体并没有后退也没有被拉前，因为他们的存在是对自然光、阴影或隐私等的考虑。
在附近的一个生产工厂中，我们无意中发现了一个剩余的白色马凯尔大理石护墙板。
这引导我们去考虑对这种材料的重新诠释，并把它当做了外墙的包层。
西班牙A＆N别墅外部实景图西班牙A＆N别墅外部实景图
西班牙A＆N别墅外部实景图。
房地产开发容积率、建筑密度案例
2012-12-21
第1页
容积率一：0.0~0.5
1、0.0~0.3：这是非常高档的独栋别墅项目。 2、0.3~0.5：一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排 别墅就可以解决这个问题了。
2012-12-21
第2页
容积率二：0.5~0.8
3、0.5~0.8：一般的双拼、联排别墅，如果组合 3~4 层，局部 5 层的楼中楼，这个项目的品 味就相当高了。
2012-12-21
第 12 页
容积率五：1.5~2.0
6、1.5~2.0：正常的多层 + 小高层项目
2012-12-21
第 13 页
容积率五：1.5~2.0
6、1.5~2.0：正常的多层 + 小高层项目
2012-12-21
第 14 页
容积率六：2.0~2.5
7、2.0~2.5：正常的小高层项目
2012-12-21
第 17 页
容积率七：2.5~6.0
8、2.5~3.0：小高层 + 二类高层项目（18 层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、3.0~6.0：高层项目（楼高 100 米以内）。
2012-12-21
第 18 页
一般的双拼联排别墅如果组合34层局部5层的楼中楼这个项目的品味就相当高了
各种容积率的空间感知
2012-12-21
容积率一：0.0~0.5
1、0.0~0.3：这是非常高档的独栋别墅项目。 2、0.3~0.5：一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、 联排别墅就可以解决这个问题了。
2012-12-21
第7页
容积率四：1.2~1.5
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
•占地面积：315亩
向的卧室和采光 保证了每户都有上下两层，满
足客户的基本想象，利用半地 下的设计，控制了整体层数
•产品类型：独栋、独院、叠院
极度压缩组团间距离，减少道
B1
路占地，实现完全的人车分流，
提升容积率
6
合院产品 创新12合院的产品形式，在0.6的容积率 龙湖·蓝湖郡 下实现独栋的居住感受
万科·润园
创新的叠拼产品，低密度部分容积率0.9 左右，打出一城一宅，一家一院的口号
项目介绍 •地址：武昌徐东才华街润园路8号 •建筑面积：3万平方米 •容积率：1.3（项目整体） •产品：高层、小高层、底层 •项目户型区域：200-280平方米 •特点：通过巧妙叠拼，保证居住舒适度
3
叠墅产品 分为一层、一跃二、二跃三3种户型，做到户 万科·润园 户有露台且都独立入户，保证社区低密度意向
一期合院别墅建筑面积2.6万 ㎡左右，共222套。
产品为12套组成一个合院组 团，共6种户型，面积为203283㎡。
在别墅用地紧张或容积率要 求比较高的情况下，别墅空 间由横向发展转变成竖向发 展，节省私家花园，打造公 共空间以提高用地效率。集 约式别墅凭借其高品质和总 价控制得到了一线城市客户 的认可。
一层平面图
二层平面图
三层平面图
庭院
露台
庭院
入户 花园
露台
C户型：195平米
4
叠墅产品
万科·润园
美中不足的是C户型没有私家庭院，且作 为资源条件较好的A户型面积过小
没有落地庭院 C户型：195平米
但用双南向露台
三层
A户型 155㎡ 一层
南向独立入 户大面积露 天庭院
B户型 170㎡ 二层
南向露台
一层
•由7栋别墅组成，每栋采用子母楼 设计。
•子楼相连，母楼分开，母楼之间最 大间距达十余米，给人以7个独栋的 印象。
•各栋别墅之间的空隙客观上为相对 封闭的内部公共院落预留下与外部 空间联系的视觉走廊，达成 “内”“外”、沟通。
动线 地下层平面
一层平面
二层平面
三层平面
户户有 庭院
11
合院产品 可以提高土地使用效率，而且不影响别墅之 龙湖·悠山郡 间的私密性
•建筑面积：10万平方米
•容积率：2.25（整体）1（合院部分）
本
•产品：高层、合院
案
•项目户型区域：220-500平方米
•特点：合院别墅容积率达到1
13
合院产品 以8合院和6合院为主要的联合形式，每户均 富力十号 有东西两个内部庭院，至少两个双向露台
面积区间 （㎡） 总户数
功能分布
432-500
7独栋围合在提供独栋感 受的同时容积率可以做 到0.6，大大提高了土地 的使用效率，而且通过 户型及景观绿化，并不 会实墙，无窗
12
合院产品
富力十号
位于北京核心地段的合院别墅，合院容积率 1，整体容积率2.25
项目介绍
•地址：朝阳区广渠路10号
• 增强了庭院的私密性
17
联院产品 连廊配合中央庭院，保证私密性的同时， 中粮·祥云社区 提高了庭院的视觉冲击感，容积率0.56
抛弃古老联排前庭后院的格局，将院子集中在户型中间， 两侧构筑物用空中连廊相连接。 • 院子完全集中，实际面积很小，展示效果很强 • 院子私密得到保证，客厅与卧室同享大面积绿地，用
34
地下二层 地上三层
以8合院和6合院为 主要的联合形式
负一及负二层
下沉式 庭院
一层
二层
三层
内庭院
组团内部 地下停车
户间连廊 连廊上部 即为露台
14
联院产品
香江别墅
通过联院产品设计达到0.6的容积率，并 实现多重庭院、270度采光的居住感受
• 联院别墅可以在提高 两户别墅之间山墙相连，形成围合庭院
中式中庭·户外的客厅和起居室 正对起居室的百平米的中院设计，突出了客厅、厨房以及餐厅的核 心家庭空间，大尺度的落地玻璃门让中院变成一个有天有地的户外 起居室，一个纯粹的家庭活动的核心区域。
美式前院·家庭与邻里的共享风景 坡地别墅独有的起伏地势给予了公共街区与前院近 1.6米的高差， 通过台阶、花坛一体化的处理以及人造材料与天然材制的穿插运用， 私家的领地感就在这错落的空间中充分显现。
（r=0.6）
湖郡（r=0.6） 山郡（r=0.6）
优缺点
与项目 匹配度
•容积率贡献极 •容积率贡献高， •庭院空间太小， •L型联排可实现 •地上层数与叠墅 •容积率实现性
高，创新度大 能挤出大量空间 独栋化意向不够 270度采光
产品相似，无法 佳
•由于成都特殊 做绿化
强烈
•前后中庭院面 实现营造低密度 •低密度意向浓，
16
联院产品 在内院的基础上，添加连廊增加赠送，容 蓟县·盘龙谷 积率可实现0.64
案例 盘龙谷
• 地址：河北蓟县 •占地面积：2800万㎡ •建筑面积：1000万㎡ •产品类型：联排、独栋、洋房
AA
私家庭院
C B BC
A：220平米 B：200平米 C：226平米
• 中间户型，使用面积 在210平米左右，其 与A户型连廊下面积 全部赠送的同时
北向独立 入户庭院
二层
通过北向外挂楼梯入户 无自家花园
5
叠墅产品 将3户组合成一个设计单元，可以视具体情 龙湖·小院青城 况进行组合拼接，并且实现接近1的容积率
案例 龙湖·小院青城
其通过适当的退台为上叠产品 提供可利用露台，通过错层拼
• 地址：成都青城山下
接的方式，使每一户都有了南
•容积率：0.5（包含独栋部分），叠院 产品容积率在0.9-1之间
项目介绍 •地址：上海嘉定新城核心城区 •建筑面积：50万平方米 •容积率：0.6（合院别墅部分） •产品：双拼，中式弄堂 •项目户型区域：200-280平方米 •特点：高密度合院别墅
高层
soho 高层
高层 合院别墅
联排 别墅
连廊
廊桥
7
合院产品 别墅空间竖向发展，一个单元为12户，由 龙湖·蓝湖郡 独栋或双拼组成
龙湖·蓝湖郡 的空间压迫感
中心合院约300平米，其中下 沉式庭院约100平米，每户私 家花园面积约15-20平米。庭 院为12户业主公用，为增强 邻里关系提供了一个良好的 交流平台，可作为室外会客 厅，或者儿童乐园。且每个 庭院均有一棵成年大树。
一楼园林 休闲桌椅
一楼园林的增加避免对视，增加私密感。
拥有院景的效果。
香江别墅
15
联院产品
香江别墅
三重庭院设计，增加了居住空间与庭院的 互动性
三重庭院 ：将西方的“庭院绕着房子转”和东方的“房子绕着庭院转”两种设计理念相结合，创造出中西合璧的“深宅大院”， 每户都拥有西式开放的前庭、东方围合式的中庭和后院。 别墅的每一个空间都可以与庭院对话、互动。
前院
新里弄式院落
中心下沉式 庭院
两个组团间间 距8-9米左右
赠送空间，赠 送面积达到 60%
为高容积率的建筑形式， 嫁接中国传统人居精神， 建筑之间以“里弄”区 隔，由多个建筑合围成 院落，符合上海人的 “里弄情结”。
阳台
8
合院产品 中心合院形成公共空间，为长居老人提供交流空 间；退台与多级台阶营造立体感，弱化围合导致
19
知识回顾 Knowledge Review
本报告是严格保密的
高容积率别墅创新案例研究
项目来源：霸州水世界温泉度假村项目 分享人：吕行、于书元、袁园、李春艳
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地
产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、
复制和发布报告中的部分或全部内容。
项目介绍 •地址：重庆北部新区经开园礼嘉 •占地面积：24.7万平方米 •容积率：0.6 •产品：独栋、合院 •项目户型区域：200-400平方米 •特点：合院别墅由7栋别墅采用子母楼 设计，达到独栋感受
10
合院产品 创新7合院别墅，保证每户都有南向庭院,面 龙湖·悠山郡 积区间适应性较强，面积从210㎡到340㎡
的政策可以偷出 •还有较大的可 •容积率实现性 积大，居住舒适 意向的作用
对视问题可通
高达50%的面积，改进空间
不佳
性佳
•围合后的公共庭 过植被等手段
但单体面积过夏
院增加了邻里交 规避
北方实用性较差
流空间
适当缩放润园产品户型，保证容积率在0.9左右，户型面积区间在160-180平米之间 建议在除叠墅产品外，适当布置少量低容积率产品如：联院或合院，减弱叠墅产品对低密度氛围的贬损 坚持绿地院落化原则，压缩不必要的大型景观园林 组团内人车分流，减少不必要的道路占地
建 筑
内院
建 筑
后院
山墙保证庭院的 私密性
通过花架、矮墙 等局部构件相连
两户别墅U型联院， 虽然更能突显独栋 意向，但容积率损 失较大
私密后院·花园中的主卧 一层主卧，拥有一个最私人的自然院落，是一个 颐养 、 休闲 、 收 藏 、 读书、嬉闹的好地方。后院，不仅是一个居住的空间，更是 一个精神的寓所。
连廊和院子自然分割客用和私人空间 • 连廊面积可赠送
入户起居室
主卧
卧室
8.3米 60平米
实际庭院面积仅60平米 庭院与连廊面积全赠送
次 卧
客厅
毛坯廊桥及内庭 18
类别墅产品选型
叠墅产品
联院
合院
案例
•成都·小院 •武汉.万科润园 •北京.祥云
青城（r=1） （r=0.9）
（r=0.56）
•北京.香江别墅 • 上海.龙湖蓝 • 重庆.龙湖悠
向的卧室和采光 保证了每户都有上下两层，满
足客户的基本想象，利用半地 下的设计，控制了整体层数
•产品类型：独栋、独院、叠院
极度压缩组团间距离，减少道
B1
路占地，实现完全的人车分流，
提升容积率
6
合院产品 创新12合院的产品形式，在0.6的容积率 龙湖·蓝湖郡 下实现独栋的居住感受
万科·润园
创新的叠拼产品，低密度部分容积率0.9 左右，打出一城一宅，一家一院的口号
项目介绍 •地址：武昌徐东才华街润园路8号 •建筑面积：3万平方米 •容积率：1.3（项目整体） •产品：高层、小高层、底层 •项目户型区域：200-280平方米 •特点：通过巧妙叠拼，保证居住舒适度
3
叠墅产品 分为一层、一跃二、二跃三3种户型，做到户 万科·润园 户有露台且都独立入户，保证社区低密度意向
一期合院别墅建筑面积2.6万 ㎡左右，共222套。
产品为12套组成一个合院组 团，共6种户型，面积为203283㎡。
在别墅用地紧张或容积率要 求比较高的情况下，别墅空 间由横向发展转变成竖向发 展，节省私家花园，打造公 共空间以提高用地效率。集 约式别墅凭借其高品质和总 价控制得到了一线城市客户 的认可。
一层平面图
二层平面图
三层平面图
庭院
露台
庭院
入户 花园
露台
C户型：195平米
4
叠墅产品
万科·润园
美中不足的是C户型没有私家庭院，且作 为资源条件较好的A户型面积过小
没有落地庭院 C户型：195平米
但用双南向露台
三层
A户型 155㎡ 一层
南向独立入 户大面积露 天庭院
B户型 170㎡ 二层
南向露台
一层
•由7栋别墅组成，每栋采用子母楼 设计。
•子楼相连，母楼分开，母楼之间最 大间距达十余米，给人以7个独栋的 印象。
•各栋别墅之间的空隙客观上为相对 封闭的内部公共院落预留下与外部 空间联系的视觉走廊，达成 “内”“外”、沟通。
动线 地下层平面
一层平面
二层平面
三层平面
户户有 庭院
11
合院产品 可以提高土地使用效率，而且不影响别墅之 龙湖·悠山郡 间的私密性
•建筑面积：10万平方米
•容积率：2.25（整体）1（合院部分）
本
•产品：高层、合院
案
•项目户型区域：220-500平方米
•特点：合院别墅容积率达到1
13
合院产品 以8合院和6合院为主要的联合形式，每户均 富力十号 有东西两个内部庭院，至少两个双向露台
面积区间 （㎡） 总户数
功能分布
432-500
7独栋围合在提供独栋感 受的同时容积率可以做 到0.6，大大提高了土地 的使用效率，而且通过 户型及景观绿化，并不 会实墙，无窗
12
合院产品
富力十号
位于北京核心地段的合院别墅，合院容积率 1，整体容积率2.25
项目介绍
•地址：朝阳区广渠路10号
• 增强了庭院的私密性
17
联院产品 连廊配合中央庭院，保证私密性的同时， 中粮·祥云社区 提高了庭院的视觉冲击感，容积率0.56
抛弃古老联排前庭后院的格局，将院子集中在户型中间， 两侧构筑物用空中连廊相连接。 • 院子完全集中，实际面积很小，展示效果很强 • 院子私密得到保证，客厅与卧室同享大面积绿地，用
34
地下二层 地上三层
以8合院和6合院为 主要的联合形式
负一及负二层
下沉式 庭院
一层
二层
三层
内庭院
组团内部 地下停车
户间连廊 连廊上部 即为露台
14
联院产品
香江别墅
通过联院产品设计达到0.6的容积率，并 实现多重庭院、270度采光的居住感受
• 联院别墅可以在提高 两户别墅之间山墙相连，形成围合庭院
中式中庭·户外的客厅和起居室 正对起居室的百平米的中院设计，突出了客厅、厨房以及餐厅的核 心家庭空间，大尺度的落地玻璃门让中院变成一个有天有地的户外 起居室，一个纯粹的家庭活动的核心区域。
美式前院·家庭与邻里的共享风景 坡地别墅独有的起伏地势给予了公共街区与前院近 1.6米的高差， 通过台阶、花坛一体化的处理以及人造材料与天然材制的穿插运用， 私家的领地感就在这错落的空间中充分显现。
（r=0.6）
湖郡（r=0.6） 山郡（r=0.6）
优缺点
与项目 匹配度
•容积率贡献极 •容积率贡献高， •庭院空间太小， •L型联排可实现 •地上层数与叠墅 •容积率实现性
高，创新度大 能挤出大量空间 独栋化意向不够 270度采光
产品相似，无法 佳
•由于成都特殊 做绿化
强烈
•前后中庭院面 实现营造低密度 •低密度意向浓，
16
联院产品 在内院的基础上，添加连廊增加赠送，容 蓟县·盘龙谷 积率可实现0.64
案例 盘龙谷
• 地址：河北蓟县 •占地面积：2800万㎡ •建筑面积：1000万㎡ •产品类型：联排、独栋、洋房
AA
私家庭院
C B BC
A：220平米 B：200平米 C：226平米
• 中间户型，使用面积 在210平米左右，其 与A户型连廊下面积 全部赠送的同时
北向独立 入户庭院
二层
通过北向外挂楼梯入户 无自家花园
5
叠墅产品 将3户组合成一个设计单元，可以视具体情 龙湖·小院青城 况进行组合拼接，并且实现接近1的容积率
案例 龙湖·小院青城
其通过适当的退台为上叠产品 提供可利用露台，通过错层拼
• 地址：成都青城山下
接的方式，使每一户都有了南
•容积率：0.5（包含独栋部分），叠院 产品容积率在0.9-1之间
项目介绍 •地址：上海嘉定新城核心城区 •建筑面积：50万平方米 •容积率：0.6（合院别墅部分） •产品：双拼，中式弄堂 •项目户型区域：200-280平方米 •特点：高密度合院别墅
高层
soho 高层
高层 合院别墅
联排 别墅
连廊
廊桥
7
合院产品 别墅空间竖向发展，一个单元为12户，由 龙湖·蓝湖郡 独栋或双拼组成
龙湖·蓝湖郡 的空间压迫感
中心合院约300平米，其中下 沉式庭院约100平米，每户私 家花园面积约15-20平米。庭 院为12户业主公用，为增强 邻里关系提供了一个良好的 交流平台，可作为室外会客 厅，或者儿童乐园。且每个 庭院均有一棵成年大树。
一楼园林 休闲桌椅
一楼园林的增加避免对视，增加私密感。
拥有院景的效果。
香江别墅
15
联院产品
香江别墅
三重庭院设计，增加了居住空间与庭院的 互动性
三重庭院 ：将西方的“庭院绕着房子转”和东方的“房子绕着庭院转”两种设计理念相结合，创造出中西合璧的“深宅大院”， 每户都拥有西式开放的前庭、东方围合式的中庭和后院。 别墅的每一个空间都可以与庭院对话、互动。
前院
新里弄式院落
中心下沉式 庭院
两个组团间间 距8-9米左右
赠送空间，赠 送面积达到 60%
为高容积率的建筑形式， 嫁接中国传统人居精神， 建筑之间以“里弄”区 隔，由多个建筑合围成 院落，符合上海人的 “里弄情结”。
阳台
8
合院产品 中心合院形成公共空间，为长居老人提供交流空 间；退台与多级台阶营造立体感，弱化围合导致
19
知识回顾 Knowledge Review
本报告是严格保密的
高容积率别墅创新案例研究
项目来源：霸州水世界温泉度假村项目 分享人：吕行、于书元、袁园、李春艳
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地
产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、
复制和发布报告中的部分或全部内容。
项目介绍 •地址：重庆北部新区经开园礼嘉 •占地面积：24.7万平方米 •容积率：0.6 •产品：独栋、合院 •项目户型区域：200-400平方米 •特点：合院别墅由7栋别墅采用子母楼 设计，达到独栋感受
10
合院产品 创新7合院别墅，保证每户都有南向庭院,面 龙湖·悠山郡 积区间适应性较强，面积从210㎡到340㎡
的政策可以偷出 •还有较大的可 •容积率实现性 积大，居住舒适 意向的作用
对视问题可通
高达50%的面积，改进空间
不佳
性佳
•围合后的公共庭 过植被等手段
但单体面积过夏
院增加了邻里交 规避
北方实用性较差
流空间
适当缩放润园产品户型，保证容积率在0.9左右，户型面积区间在160-180平米之间 建议在除叠墅产品外，适当布置少量低容积率产品如：联院或合院，减弱叠墅产品对低密度氛围的贬损 坚持绿地院落化原则，压缩不必要的大型景观园林 组团内人车分流，减少不必要的道路占地
建 筑
内院
建 筑
后院
山墙保证庭院的 私密性
通过花架、矮墙 等局部构件相连
两户别墅U型联院， 虽然更能突显独栋 意向，但容积率损 失较大
私密后院·花园中的主卧 一层主卧，拥有一个最私人的自然院落，是一个 颐养 、 休闲 、 收 藏 、 读书、嬉闹的好地方。后院，不仅是一个居住的空间，更是 一个精神的寓所。
连廊和院子自然分割客用和私人空间 • 连廊面积可赠送
入户起居室
主卧
卧室
8.3米 60平米
实际庭院面积仅60平米 庭院与连廊面积全赠送
次 卧
客厅
毛坯廊桥及内庭 18
类别墅产品选型
叠墅产品
联院
合院
案例
•成都·小院 •武汉.万科润园 •北京.祥云
青城（r=1） （r=0.9）
（r=0.56）
•北京.香江别墅 • 上海.龙湖蓝 • 重庆.龙湖悠