怀化城市进入研究-2017版

0 2011年
2012年
2013年
2014年
全市（亿元）
城镇（亿元）
2015年
2016年
全市上涨比例
0.00%
25000 20000 15000 10000
5000 0
13% 13824
9663
13% 15666
10459
17632 13% 5849
19205
9% 6474
20693 8%
7203
22554
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
产业增加值
上涨比例
怀化历年第一产业发展情况
250
200
150
123.52
100
17.63%
145.3
151.82
171.47
184.36
12.94%
7.52%
200.49
20.00% 15.00%
10.00% 8.75%
50
3.90%
4.49%
怀化城市进入研究
生态中心城市 生态文化旅游城市
2017
PART1 城市宏观环境分析 PART2 房地产市场分析 PART3 板块典型案例分析 PART4 总结
怀化
城市&楼市
怀化地处湖南省西南部，区域面积2.76万平方公里，辖新晃、芷江、麻阳等13个县市区，特殊的区位条件，悠久的人文历史，丰 富的自然资源，赋予了怀化独特的魅力。全市有汉、侗、苗、瑶等50个民族，和谐共处、共同发展，创造了富有特色的民族文 化，保存着中国规模最庞大、形态最丰富、组合最完美的古城、古镇、古村群落。
338.56
375.28 123.52 2011年
406.59
468.9
493.03
556.2
449.18
489.84
516.52
532.68
145.3 2012年
151.82 2013年
171.47 2014年
184.36 2015年
第一产业-亿元 第二产业-亿元 第三产业-亿元
649.73
545.94 200.49 2016年
50.0
0.00% -20.00%
0.0 2012年
2013年
2014年
2015年
销售金额 41.00840336
增长率
2016年
-40.00%
销售金额
46.1%
,2016年城区销售金额占比 46.1%，从侧面说明房地产 市场转向县市，也从侧面说 明怀化市输出型城市。
城市宏观环境分析——城市规划
整体规划：眼于提高城市文化软实力，积极推进文化体制改革，不断完善公共文化服务体系，大力促进文化产业发展，广泛开展精 神文明创建活动，为进一步推动文化建设与发展创造了基础条件。
1500 1000
500 0
0.13
0.13
600.95
438.97
57.04
79.35
2011
2012
0.15 801.4
851.35 0.12
118.39
101.87
2013
2014
1008
1081.88
0.12
0.12
117.21
126.34
2015
2016
0.20 0.15 0.10 0.05 0.00
房地产数据分析——经济情况
怀化产业开发具备一定基础，支柱产业逐步壮大。2016年怀化市三大产业比重为14.4:39.1:46.5，形成了医药、林产、哈中、食品加 工、电力及化学等支柱产业，农业产业化水平逐步提高，以商贸物流为主的第三产业迅速发展。
1500
怀化历年三大产业发展情况
1000 500 0
从小学生人数来看，虽处于逐年上涨趋势，但近三年来上涨速 度趋缓；自2016年全面实行二胎政策之后，多数父母筹备二胎 生育，预测未来5年后小学生人数将出现一次较大值的增长，之 后会逐步趋稳。
2016年全市常住人口523.07万人，城镇人口217.86万人。
600.00 500.00
513.53
477.50
图：怀化市近5年商品消费零售总额走势分析
600
502.76
561.9 481.01
30.00%
400
274.74 18.103%162.7736.07
3603.3115.52
405.35 347.38
4292.047.03%
20.00%
228.23 200
15.28%
13.76%
12.50%
11.76%10.00%
7.8
16919
8.2
16576
8
15603
8.3
9721
11.5
13119
8.5
12758
8.6
7802
10
13416
8.7
12756
8.3
11683
8.5
7961
10.5
NO.12
NO.3
9529
10.1
7413
11.5
城市宏观环境分析——房地产宏观数据
怀化市宏观房地产数据——呈健康平稳发展趋势，2016年销售金额及销售面积均获得大幅增长，去库存效果显著，市场进入新的发 展阶段。
521.00
525.50
525.85
36.00 523.07 35.46
35.00
400.00 300.00 200.00
187.85 31.20
202.08 31.42
216.32 31.56
2243.26.535
33.92 224.80
34.00 33.00 217.86 32.00 31.00
城市宏观环境分析——消费水平
消费排名靠后，城乡消费差异较大。GDP总量排名靠后，但增 速排名靠前，2016年零售业实现零售总额452.75亿元，占比较 大，达到80.6%。较高的占比与在2016年怀化成功举办的武陵山 片区健康产业博览会、湖南西部第八届汽车展销节和怀化市第 十届房交会等展会活动有关。
2.00 1.50 1.00 0.50
0.00
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
0.00
商品房销售额
房地产投资额
比例
表：房地产市场预警预报指标体系
指标
异常
基本 正常
正常 运行
基本 正常
异常
房地产开发 投资/固定资
产投资
<0.15
0.15~0.22
0.22~0.3
0.3~0.37
一
城市宏观环境分析
1、GDP、经济情况 2、人口 3、房地产宏观数据 4、产业结构 5、城市规划
一空两铁 四横三纵
公路四横三纵高铁重要站点 芷江机场为4C级
城市宏观环境分析
资源型城市
矿产起家的资源型城市矿产种类60种 经济基础坚实，发展潜力大
面湖南门户 五省中心
位于鄂、渝、黔、桂、湘中心地带 是黔滇门户、湖南西门户
全市居民
523.07万
城镇居民
217.86万
小学生
35.46万
城市宏观环境分析——房地产宏观数据
房地产对整体经济贡献保持低位——房地产投资在怀化固定资产比重中占比偏低，近5年的年均增长率低于5%，但14年为-14%，为 历年低值；2016年商品房销售额达到53%的增长率，为历年最高。
图：怀化市历年固定资产及房地产投资情况
怀化历年第二产业发展情况
600
500
57.40% 449.18
400
375.28
489.84
300
200
19.69%
516.52
532.68
545.94
70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00%
100 0
9.05%
5.45%
3.13%
10.00% 2.49% 0.00%
8.8
邵阳市
22996
9.1
岳阳市
27546
9.3
常德市
26532
8.2
张家界市
21030
8
益阳市
24745
9.6
郴州市
27730
8.6
永州市
24026
9.5
怀化市
22554
9
排名
NO.12
NO.5
娄底市
23669
8.4
湘西州
20813
8
农村居民人均可支配收入
1-12月
增长
11930
8.5
25449
5.00%
0 2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
0.00%
产业增加值
上涨比例
怀化理念第三产业发展情况
800
50.00%
649.73
600
38.70%
400
338.56
406.59
468.9
493.03
556.2
40.00% 30.00%
20.09%
20.00%
200
15.33%
1181.01
1291.54 1396.15 1500.00
9.36%
1000.00 8.10%
5.00%
500.00
0.00%
0.00
图：2016年湖南省城市GDP实际增速对比
20%
16%
12% 8%
9.40%8.31%8.20%8.20%8.10%8.10%8.00%8.00%8.00%7.90%7.90%7.90%7.60%7.10%
经济转型，增速下降——2016年，怀化地区生产总值为1396.15亿元，较上年增长8.1%，湖南省市州增速排名第五，整体看，经济 增长趋缓，但发展高于全国平均及湖南省平均值。
图：怀化市近6年GDP走势分析
15.00% 10.00%
890.12
GDP总量(亿元）
GDP增幅（%）
1001.07
1110.55
4%
0%
图：2016年湖南省地州城市GDP排名
长沙
岳阳
NO.2
常德
NO.3
衡阳
NO.4
株洲
NO.5
郴州
NO.6
湘潭
NO.7
永州 NO.8
邵阳 NO.9
益阳 NO.10
娄底 NO.11
怀化 NO.12
湘西 No.13
张家界 No.14
NO.1
2016年，怀化GDP总值1396.15亿元，湖南省排名第12位。未进入全国百 强城市排名。
9% 7961
2011
2012
2013
2014
人均可支配收入
人均消费支出
2015
2016
人均支配收入增速
15% 10% 5% 0%
各市州主要经济指标 单位：元、%
地市名称
城镇居民可支配收入
1-12月
增长
全省合计
ຫໍສະໝຸດ Baidu
31284
8.5
长沙市
43294
8.3
株洲市
36828
8.4
湘潭市
31607
8.1
衡阳市
28848
12.81%
16.82% 10.00%
5.15%
0
0.00%
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
产业增加值
上涨比例
城市宏观环境分析——人口
人口输出型城市——全市以及城镇人口变化均较大，其中近三 年整体呈现出外出型，尤其是2016年全市人口降低2.85万人、城 镇居民下降7万人。
100.00
30.00
0.00
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
怀化市
城镇
小学生
2016年
29.00
全市居民
全市居民人数处于波动状态，2016年 全市人口下降近3万人。
城镇居民
城镇化水平处于不断变动中，其中2012年城镇 化水平最高，达到42.3%，近两年逐步下降。
小学生
小学生逐年递增，去年全面放开二 胎之后预计后期小学生增长速度更快。
固定资产
房地产
占比
图：怀化市房地产开发的总体效率
250.00 200.00 150.00 100.00
50.00
1.42
81.09 57.04
222.98 1.76
145.34
1.05 82.9769.35
1291.31081.3.099
1011.20910.8.979
1171.2.214
126.34
初步印象
生态中心城市 生态文化旅游城市
交通规划方面，沪昆高铁、怀邵衡铁路纵横交错；沪昆、杭 瑞、吉通、娄怀四大告诉建成通车；芷江机场已开通至长沙等 多地航线，并正在进行改扩建。 依托黔、渝、桂、湘交汇之便，东西对接长三角、长株潭与成 渝经济圈，南北对接环北部湾、珠三角与武陵山片区，具有东 部沿海地区和中西部地区过渡带的区位优势。 城市发展方面：做好生态中心城市的顶层设计；推进产业园区 三年倍增计划；推进以生态、民生、民意为导向的中心城区综 合提质改造和新型城镇化；强化建设生态中心城市的软环。
销售面积
45.5%
2016年城区销售面积占比 45.4%，主要原因在于怀化市城 区面积较小，县市个数较多， 也与怀化市的机场位于芷江有 关。
图：怀化市历年房地产销售额走势
250.0 200.0 150.0 100.0
83.0
129.3
101.29
145.34
222.98
120.00% 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00%
图：怀化市历年房地产销售面积走势
700 600 500 400
323.74 300 200 100
0 2012年
446.2
320.29
402.08
2013年
2014年 销售面积
2015年 增长率
588.08 2016年
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00%
>0.37
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为0.2-0.25
商品房销售 额/
房地产投资 额
<0.8
0.8-0.9
0.9-1.0
1.0-1.1
>1.1
反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
房地产开发 投资 额增幅
<-5%
-5%~6%
7%~15%
15%~25％
>25%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配， 将导致供过于求
面积大 人口少
辖区2.76万平方公里，占全省13% 人口490万
1396
全市GDP1396万 人均GDP26144元
297
2016年旅游总收入297万 接待旅游人数4247万
223
2016年房地产销售223亿 占第三产业比重34%
490
全市常住人口490万 市区人口209.5万
城市宏观环境分析——GDP