房地产项目定位.3

• 2、海景国际花园 • 小区位置：泉州市丰泽区江滨北路1号 • 物业类型：普通住宅,别墅,酒店式公寓,建筑综合体 • 建筑类别： 板塔结合 ，高层 （30-34层） • 起价：均价：9000元/平方米（一期别墅均价18000元/㎡） • 主力户型：150-250平米；海景国际星域2期新品即将推出，115182 平米房源（图）（动态） • 占地面积:666000平方米 建筑面积:667000平方米 • 开盘时间：2010年11月20日 入住时间：一期已入住 • 装修：毛坯,公共部分精装 • 付款方式银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款 • 容积率 1.5 绿化率 50% • 得房率 0.84% • 户 数 ：当期 1000 户 • 物 业 费 ：住宅：2元/平方米·月 别墅：4元/平方米·月 • 停车位:960个 • 开 发 商： 福建省金爵房地产开发有限公
二、项目自身情况分析
• 1、项目基本情况分析 • “伟润·世纪嘉园”（富临嘉园）项目，地址位于宝洲路与泉秀路 （疏港路）交叉口南侧，分为宝洲路东侧、西侧两块用地（图），总 用地面积约27964.7㎡，总建筑面积为104781㎡，地上总建筑面积为 79388㎡。其中，住宅总建筑面积为61382㎡，住宅底层商业建筑面积 为2594㎡，商场（地上）面积为13000㎡。 • 均价：11000元/平米，每一层的楼差价在100元左右 • 户型：已售完一期房源为复式叠苑——独栋六号楼，98㎡、102㎡、 103㎡三种户型均配有40㎡的赠送面积，实际可用面积均可达到140㎡， （广告：140㎡复式叠院，付款面积仅98㎡）（图）；此次此次推出5 号楼王楼王，总共19层，其主推房源为面积在116至143平方米之间的 豪宅，两梯两户，公摊21%，每户都有赠送面积，至少有20平方米， 最高赠送28㎡。 （图） • 容积率： 2.83 绿化率： 40% • 物 业 费：1.5-2元/平方米·月 • 车位 ：710个 • 楼座展示：地下二层、地上18-20层不等，总508户，一期168户，已 售完。现推出3#、5#。 • 开盘时间：2010-10-23 入住时间：2012-10
• 蔚蓝海岸优点： • （1）其具有代表性的87平三房户型，勾勒出 了泉州市中心顶级海岸生活的新序曲 • （2）毗邻晋江，高层住宅可观看江景 • （3）靠近浦西万达广场。万达广场为泉州一 大盘，集商住、娱乐等为一体的城市综合体 • （4）周边配套设施完善（与本项目同） • 蔚蓝海岸缺点： • 主力户型包括84~87㎡左右的两房，124~136 平米的三房以及42㎡两房，户型在数量配比 上设计方面不大合理，现在多剩87㎡的两房 （图）
房地产项目定位 —— 以泉州富临嘉园为例
一、项目投资环境分析
• 1、城市和经济：泉州处于福建中部,是连接福州和厦 门的重要节点,在福建实现福、泉、厦“三点一线”重 要战略布局。泉州经济实力雄厚,GDP总量位居福建省 第一;发展速度较快,近年GDP增长速度均保持在15%左 右。全市人口774万,城市化进程加快,城镇人口规模不 断扩大,居民消费能力继续提高,零售市场总量不断增 大。
• 项目简介 • 海景国际，城市东进中心，千亩都市绿岛，项目规划有9 个组团的高端别墅，东部高层海景国际·星域，712亩别 墅区之上的层峰美宅，尊享别墅区价值，同普通社区相比， 拥有更纯粹的人群，更高端的墅级物业，并享有更多的公 共配套。同时，海景国际·星域在规划上，以别墅标准精 心打造，拥有10.54%的超低建筑密度，2.5的超低容积率， 大于40%的绿化率，2500多个地下车位，享有了与别墅同 级别的社区待遇。78米宽敞的楼间距，广阔的景观视野， 真正致力于打造“真正的低密度生活领域”。
• 优劣势
• 缺点： • 1.交通不方便。一片凄清 . • 2.海边的房子不适合住 海风过于咸湿 很多家具 地板 防盗门窗都 会锈化，房子质量难保；晾晒衣服也不是很好 • 3.海景的房子除非自住。开发商内部出现问题，包括资金问题。工程 转手。地理位置不好。销售难。房子没有什么保值性，买了准备再卖 的人绝对亏本。 • 4. 房龄已经很大了。1996年拿地 • 5.材料非常普通。 • 优点： • 1. 推开窗户 即可迎来扑面海风 满目眺去即是浩瀚的大海 每天早 晨推开窗户 看到大海的宽阔 心里都会很舒服 心情自然也舒畅起来 • 2.绿化好，社区大，价格便宜 • 3.户数与车位比例达1:1.5，不再抢车位。 • 4.78米楼间距，视野开阔，日照量充足 • 5.离尘不离城
• 6、超值户型>>>复式98平米可用140平米。富临嘉园一期 即将在10月推出，独创小复式百变户型，98平米的建筑面 积，通过后期可以改造最高可使用到140平米，3中最受购 房者青睐的装修方案供您参考，给您实用、最奢华的居住 效果 • 7、百货进驻>>>作为丰泽中心的核心地标，收到来自国内 各大商家的青睐。中国百货业10强企业，天虹商场， 30000平米大规模即将强势进驻，给您不一样的生活便利 • 8、实力品牌>>>富临嘉园由品牌开发商宏毅集团、力标集 团倾力打造，开发经验丰富，曾操作过富临天下，富临华 城等经典楼盘，为您的房子提供有利的质量保障 • 9、山海景观>>>富临嘉园周边大坪山植物公园、桃花山、 森林公园、晋江等山海资源云集，让您的工作之余，安享 悠闲生活 • 10、欧风园林>>>富临嘉园集中欧式园林，以法国古典主 义园林和英国自然风景式园林为蓝本，兼具自然美和人工 美，花坛、雕像、喷泉等装饰丰富，尽显雍容华贵的气势
• 周边配套 • 学校：第四中心小学、沉洲小学、实验中学滨江校区、黎 明大学 • 医疗：东海中心卫生院、丰泽协和综合门诊部、滨海医院 • 生活配套 国贸商城、永辉超市、中闽百汇 • 银行：农行东海支行 • 酒店：海景大酒店、泉州大自然酒店、泉南酒店 • 交通： 乘202路公车至新中级法院站下、 30路、21路公 交车。项目据泉厦高速公路大桥500米，距晋江大桥1.5公 里，至晋江陈埭仅10分钟车程，距离晋江机场20分钟车程。 距离泉州客运汽车中心站和火车站分别仅5分钟、10分钟 车程。 • 其他：江景
三、项目客户群分析
• • 1、目标客户群定位： 利用项目自身区位和配套优势，定位为中高端住宅。着重强调生活便捷性， 品质感，价值感。 • 吸引工作3~5年的高级白领，欲改善目前居住环境的购买者以及部分富豪阶层， 不排除部分投资者和家庭支付能力强的离退休者购买。 • 2、客户细分： • 从年龄与家庭结构特征：目标客户年龄段为28~60岁，以30~50岁为主，家庭 人员为3~6人。 • 3、客户构成 • 依据市场分析及结合本项目地理位置、价格等进行研究后我们可以得出， 本项目的目标客户构成如下： • A、第一目标客户群——自用买家特征分析。 • （1）购房动机：多为安居型，在买房的抉择上比较关注小区配套和周围设施。 • （2）经济状况：家庭可支配收入超过30万元，首期支付30～40万元，月供 5000～7000元。 • B、第二目标客户群——投资买家特征分析。 • （1）不受地域的限制，看重的是富临嘉园的地段、环境、配套设施，看重所 属地块的的行政规划对土地价值的提升力度。以投资作为财富积累的方式， 赚取房屋租金，或期待房价升值后转手卖掉赚取房屋差价。 • （2）楼盘在功能之外的政策规划行为（云山商圈）作为本项目的附加价值， 是他们进行购买行为的砝码。
• 2、 政策：调控、限购、限贷、房产税接踵而至，楼 市因此受到重压，开发商资金链紧张，购房者观望情 绪浓厚，加之政府鼓励兴建保障房，住宅市场可谓雪 上加霜，楼市博弈难分伯仲，住宅库存量快速上升。
• 3、区域：项目位于新旧城市区的交界区域, 左拥
泉州城市老城区，右邻东海新行政功能区，地处 新老繁华交汇地带，西面旧城片区发展成熟,人口 密集;东面新城片区大量新建中高档楼盘已建成入 住。富临嘉园位于通往东海的泉秀街东段，堪称 未来的市政形象大道，随着市政府及相关机构东 迁,区域配套设施逐步完善,入住速度将会更快,将 增加大量中高收入人群。随着新城区的快速发展, 东部商业中心的兴起速度将会加快,预计未来3年 时间,项目所在片区将形成一个新的商业中心。
五、本项目SWTO
优势（S）——购买富临嘉园十大理由
• 1、位处丰泽中心>>>左拥泉州老城区，右邻东海行政中心， 新老繁华交汇。随着新行政中心的动迁，富临嘉园所在的 泉秀街东段，必将成为未来市政形象大道 • 2、交通中心>>>身处泉州城市中心区，刺桐大桥、晋江大 桥链接晋江，后渚大桥通往洛秀组团，沿海大通道、石狮 大桥通往石狮，大泉州交通枢纽格局大成 • 3、教育中心>>>汇聚泉州最享誉盛名系列名校，汉唐国际 幼儿园、第四中心小学、北师大附小、北师大泉州附中、 泉州五中分校高中部、黎明大学、师范大学等齐聚一方 • 4、商贸中心>>>五大商业巨头——上市公司天虹商场、世 界500强麦德龙、中闽百汇、永辉超市、国贸商城等5大型 商场 • 5、人居中心>>>凭借山海景观优势，区域内别墅盘云集， 海景国际花园、宝珊花园、桃园山庄、千亿山庄四大别墅 区坐落于此；盛世融城、金帝花园、巴厘印象、瑞士花园 等泉州高端明星楼盘聚集，是泉州最为集中的“富人生活 区
四、项目竞争对手分析
• 同一板 块，相 同区位， 相同配 套设施 或相同 客户群 为主要 竞争楼 盘
• 1、蔚蓝海岸 • 蔚蓝海岸位于云鹿路与宝洲路的交界处，占地约 10亩，规划为两栋19-20层的小高层建筑 • 均价9500元/平方米 • 主力户型：单身公寓42平方米，两房80平方米， 三房136平方米 • 蔚蓝海岸现剩下三分之一高层房源，主推84平方 米与89平方米两种户型，另有赠送15平方米面积。 项目已于五月份封顶，预计明年五月份即可交房。 • 开盘时间2011年01月15日 入住时间待定 • 容积率 4.5 绿化率 36% • 总户数 245
富临嘉园集中式园林，以古典园林为渊源，以人工美的规 律和自然美的形式形，式为造园风格，气势恢宏，却不乏 自由与浪漫情调。花坛雕像喷泉等装饰丰富，即庄重典雅， 又有雍容华贵的气势。小区内还设有绿化小品，喷泉叠水， 休闲小亭、儿童乐园、架空层绿化等，处处皆是景
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3、项目周边配套： 购物：天虹商场、永辉超市、世界500强麦德龙、中闽百汇、国贸商场、 千亿商业、巴厘印象商场、现代家居广场等大型商场。 教育：汉唐国际、国文、康桥、大地、阳光巴黎双语幼儿园；云山小学、 第四中心小学；北师大泉州附中、泉州五中分校高中部；泉州五中分校高中 部、泉州实验中学；泉州大学、黎明大学、中营学院、泉州服装学校。 金融：建行、农行、工行、泉州银行、兴行、中行、中信、交通银行等。 交通：市客运中心站、丰泽客运站、江滨高架桥、沈海高速、刺桐大桥、 太平山隧道、沿海大通道、后渚大桥、晋江大桥等；1、2、4、5、6、8、15、 17、21路公交车。 市政：丰泽区政府、丰泽区公安局、丰泽区检察院、士疾病预防中心、 市气象站、地震局、电信局、邮政局、中国移动等。 娱乐：金逸电影城、欢乐星KTV，白宫酒吧、大自然足浴城、悦华酒店。 酒店：迎宾馆、丰泽大酒店、钻石大酒店、铂金商务、祥安商务酒店。 餐饮：肯德基、华莱士、真武庙美食城、国贸商场美食城、浔浦海鲜馆、 江滨美食城„„ 医疗：正骨医院、滨海医院、中山医院、东南医院、皮肤医院、红十字 医院。
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•来自百度文库•
• 2、规划布局分析 • 项目建筑外观采用新古典主义风格进行设计。在户型合理 的基础上，人们对建筑的外观形象提出了更高的要求，该 项目的外观设计，选择了新古典主义的设计手法，建筑分 为若干段式，利用富有现代气息的古典建筑语言去构建与 户开进平面高度吻合的立面形态，强调细节，强调尺度， 强调构件比例，强调立面材质，与大环境相协调，建筑单 体造型实有效，富有变化，高高低低的屋顶关系将小区组 合得很有层次和韵味。