浅析小产权房存在问题和对策探讨
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重点宏观调控 的高价房产背景影响 ，小产权房” “ 愈来愈受 到人们
关注 。２ ０ ０ ３年之后 ， 小产权房 的开发建设开始变为当地村委会、 乡政府的大规模开发行为 ， 国许多城 市“ 全 小产权房” 已经颇具规 模， 特别是在经济发达地 区， 如北京 、 广州等地区。 在国家叫停 “ 小
产权房 ” 影响正常商品房的销售表示强烈的反对意见 ， “ 而 小产权 房” 开发商则在应对部门检查情况下 ， 积极寻找新的开发机会 。 研
究学者基于不 同角度考虑提 出两种相反 的观点。 一部分学者认为
的非法开发和不合法地位注定要 引起诸多问题 ， 历经十年之久的 “ 小产权房”已成为高房价 背景下政府部门和学者们关 注和研究
理， 建设部却显得有些力 不从心 ， 因为法律只赋予 了建设部管理
城镇 国有土地上的房地产开发及销售的权力 ， 没有对农村集体 并
土地 的房地产建设进行任何说 明。 建设部用新 闻发布方式提 出的
措施 ， 开发商、 研究学者和消费者也采取不同的态度。２０ 年 ６ ０６
月１ ８日， 建设部发出的《 于购买新建 商品房的风险提示》 关 明确 表示购买“ 小产权房” 的风险。 同时 ， 国土资源部明示 “ 小产权房不
之后 ， 一些城市郊 区的农 民将无 田可种 ， 最大问题 是“ 小产权房” 没有产权 ， 不受法律保护 ， 如果集体要求 收回房产或者因为政府
规划 ， 要求拆除乡产权房 ， 购房人得不 到法律支持的 ， 因为乡产权
证， 购房合同国土房管局也不会给予 备案 。 “ 小产权房 ” 于 ２ 始 Ｏ世纪 ９ 年代 初 ， ｏ 一些 明星 、 艺术家等为
的热点。因此 ， 研究“ 小产权房 ”分析其存在的问题 ， ， 充分认识国
“ 小产权房 ” 之所 以颇具市场 ， 有其一定的合理性 。“ 小产权房” 启
动房地产革命 ， 改变现有 的土地一 房屋供应模式 ， 打破房地产市场
家在这 一领域法律、 管理及其他方面 的空缺 ， 为更好地制定相应
的制度措施来规范“ 小产权房” 的建设管理有重要意义。
管理和利益分配等方 面揭示“ 小产权房” 存在 的问题 ， 并提 出相应的措施建议。
关 键 词 ： 权 ： 土地 ： 制度 产 集体 土地 中 图分 类 号 ：２ ３ Ｆ９ ． ３ 引言 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章编 号 ：６ １ ８８ （０ ００ — ０ ６ ０ １７ — ０９ ２ １ ）３ ０ ３— ３
二、 小产权房” “ 的开发现状 所谓“ 小产权房 ” 是指在农民集体土地上建设的房屋 ， 未缴纳
的一切垄断 ， 不管是政府对 土地供应 的垄 断 ， 还是房地产开发商
对房屋供应 的垄断 ， 为房地产市场走向 自由市场进行铺垫 。另一
部分学者认 为“ 小产权房” 开发看似 能平 抑房价、 缓解住房困难 ，
一
、
随着 国内高房价持续攀升 ， 国家经济适用房和廉租房体系尚 未完善 ，小产权房” “ 的问世就以其低廉价格受 到多数消费者的青
睐， 解决一部分城市 中低收入家庭的住房问题 。 但是 ，小产权房” “
法开发“ 小产权房” 的开发商做停工停售处理。 房地产开发商从 自 身利益 出发提 出不同看法 。非“ 小产权房” 开发商担心低价 的“ 小
产权房” 之前 ， 石家庄市区各周边 “ 村证房 ” 外售率高达 当年新房 销售 的 ２ ％左右 。十几个城 中村开发的“ ０ 村证房” ０ 给市 民。 ８％卖
１法律和制度上的灰色地带。《 、 中华人民共和 国房地产管理
法》 第一章第二 条规定 ：本法所称房地产开发 ， 指在依据本法 “ 是
增 加农 民收入 ， 其实质是侵 占农 民赖 以生存 的“ 生命线” 若干年 ，
土地 出让金等费用 ， 其产权证 不是 由国家房管部 门颁发 ， 而是 由 乡镇政府颁发 ， 又称为“ 乡产权房” 乡镇政府颁发房产证件 ， 际 。 实
上没有真正的产权 ， 因为没有 国家颁 发的土地使用证和预售许可
合法”市 区国土房管部门对“ ， 小产权房 ” 进行详实调查 ， 对涉及非
房属于违章建筑 。面对低价而存在风险的“ 小产权房” 在高房价 ， 背景下 ， 开发 商如实承认“ 在 小产权房” 身份情况下 ， 市中低收 城 入消费者仍争着购买 ， 实现“ 居着有其屋” 即可 。
三 、小 产 权 房 ” 设 存在 的问 题 “ 建
休 闲或养老到郊 区买地盖别墅或者接购买农家院。 当时购买的 人 比较少 ， 而且不是作为第一居所使用 ， 以并没有引起 相关 部 所
取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 、 房屋建设的行为。 ”
（ｊ ７ 安照《 ） 房地产管理法》 建设部有权对商品房市场做出各种销售 ，
管理规定 ， 也有权进 行查 处 ， 但是对非城镇 国有土地上 的房屋管
经过这几年的发展 ， 目前石家庄 “ 村证房 ” 的房价已经从最早的每 平方米均价六七百元 ， 上涨到近 ３ ０ ， ００元 但仍普遍 比同地段 的商 品房价低 ３％甚至更多。 ０ 针对热销而存在 风险 的“ 小产权房”相关部 门积极采取应对 ，
２ １ 第９卷 第 ３ 总第 １５ ） ０ ０年 期（ ４期
浅析小产权房存在问题和对策探讨
李武 艳
（ 浙江财经学院不动产研 究所 ， 江杭 州 ３ ０ １ ） 浙 １０８
摘 要 ： 国内高房价背景下 ，小产权房” 在 “ 因其较低的价格受到社会 的青睐和关注 ， 但是 ，小产权房 ” “ 存在诸 多风险。 本文从法律、
门注意。然而， ２ ０ 年开始 ，小产权房” 从 ０３ “ 的性质开始发生了变
“ 小产权房 ” 存在诸多不安全因素 ， 么为何销售火爆 ， 那 而建
设部等相关部门也只能发布这种没有威慑作用 的提示呢？ 这就充 分显 现当今 我国在房地产开发过程中还存在 尚待解决的诸 多空
缺。
化， 很多人开始购买小产权房 ， 作为第一居所使用。同时 ， 受国家
关注 。２ ０ ０ ３年之后 ， 小产权房 的开发建设开始变为当地村委会、 乡政府的大规模开发行为 ， 国许多城 市“ 全 小产权房” 已经颇具规 模， 特别是在经济发达地 区， 如北京 、 广州等地区。 在国家叫停 “ 小
产权房 ” 影响正常商品房的销售表示强烈的反对意见 ， “ 而 小产权 房” 开发商则在应对部门检查情况下 ， 积极寻找新的开发机会 。 研
究学者基于不 同角度考虑提 出两种相反 的观点。 一部分学者认为
的非法开发和不合法地位注定要 引起诸多问题 ， 历经十年之久的 “ 小产权房”已成为高房价 背景下政府部门和学者们关 注和研究
理， 建设部却显得有些力 不从心 ， 因为法律只赋予 了建设部管理
城镇 国有土地上的房地产开发及销售的权力 ， 没有对农村集体 并
土地 的房地产建设进行任何说 明。 建设部用新 闻发布方式提 出的
措施 ， 开发商、 研究学者和消费者也采取不同的态度。２０ 年 ６ ０６
月１ ８日， 建设部发出的《 于购买新建 商品房的风险提示》 关 明确 表示购买“ 小产权房” 的风险。 同时 ， 国土资源部明示 “ 小产权房不
之后 ， 一些城市郊 区的农 民将无 田可种 ， 最大问题 是“ 小产权房” 没有产权 ， 不受法律保护 ， 如果集体要求 收回房产或者因为政府
规划 ， 要求拆除乡产权房 ， 购房人得不 到法律支持的 ， 因为乡产权
证， 购房合同国土房管局也不会给予 备案 。 “ 小产权房 ” 于 ２ 始 Ｏ世纪 ９ 年代 初 ， ｏ 一些 明星 、 艺术家等为
的热点。因此 ， 研究“ 小产权房 ”分析其存在的问题 ， ， 充分认识国
“ 小产权房 ” 之所 以颇具市场 ， 有其一定的合理性 。“ 小产权房” 启
动房地产革命 ， 改变现有 的土地一 房屋供应模式 ， 打破房地产市场
家在这 一领域法律、 管理及其他方面 的空缺 ， 为更好地制定相应
的制度措施来规范“ 小产权房” 的建设管理有重要意义。
管理和利益分配等方 面揭示“ 小产权房” 存在 的问题 ， 并提 出相应的措施建议。
关 键 词 ： 权 ： 土地 ： 制度 产 集体 土地 中 图分 类 号 ：２ ３ Ｆ９ ． ３ 引言 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章编 号 ：６ １ ８８ （０ ００ — ０ ６ ０ １７ — ０９ ２ １ ）３ ０ ３— ３
二、 小产权房” “ 的开发现状 所谓“ 小产权房 ” 是指在农民集体土地上建设的房屋 ， 未缴纳
的一切垄断 ， 不管是政府对 土地供应 的垄 断 ， 还是房地产开发商
对房屋供应 的垄断 ， 为房地产市场走向 自由市场进行铺垫 。另一
部分学者认 为“ 小产权房” 开发看似 能平 抑房价、 缓解住房困难 ，
一
、
随着 国内高房价持续攀升 ， 国家经济适用房和廉租房体系尚 未完善 ，小产权房” “ 的问世就以其低廉价格受 到多数消费者的青
睐， 解决一部分城市 中低收入家庭的住房问题 。 但是 ，小产权房” “
法开发“ 小产权房” 的开发商做停工停售处理。 房地产开发商从 自 身利益 出发提 出不同看法 。非“ 小产权房” 开发商担心低价 的“ 小
产权房” 之前 ， 石家庄市区各周边 “ 村证房 ” 外售率高达 当年新房 销售 的 ２ ％左右 。十几个城 中村开发的“ ０ 村证房” ０ 给市 民。 ８％卖
１法律和制度上的灰色地带。《 、 中华人民共和 国房地产管理
法》 第一章第二 条规定 ：本法所称房地产开发 ， 指在依据本法 “ 是
增 加农 民收入 ， 其实质是侵 占农 民赖 以生存 的“ 生命线” 若干年 ，
土地 出让金等费用 ， 其产权证 不是 由国家房管部 门颁发 ， 而是 由 乡镇政府颁发 ， 又称为“ 乡产权房” 乡镇政府颁发房产证件 ， 际 。 实
上没有真正的产权 ， 因为没有 国家颁 发的土地使用证和预售许可
合法”市 区国土房管部门对“ ， 小产权房 ” 进行详实调查 ， 对涉及非
房属于违章建筑 。面对低价而存在风险的“ 小产权房” 在高房价 ， 背景下 ， 开发 商如实承认“ 在 小产权房” 身份情况下 ， 市中低收 城 入消费者仍争着购买 ， 实现“ 居着有其屋” 即可 。
三 、小 产 权 房 ” 设 存在 的问 题 “ 建
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（ｊ ７ 安照《 ） 房地产管理法》 建设部有权对商品房市场做出各种销售 ，
管理规定 ， 也有权进 行查 处 ， 但是对非城镇 国有土地上 的房屋管
经过这几年的发展 ， 目前石家庄 “ 村证房 ” 的房价已经从最早的每 平方米均价六七百元 ， 上涨到近 ３ ０ ， ００元 但仍普遍 比同地段 的商 品房价低 ３％甚至更多。 ０ 针对热销而存在 风险 的“ 小产权房”相关部 门积极采取应对 ，
２ １ 第９卷 第 ３ 总第 １５ ） ０ ０年 期（ ４期
浅析小产权房存在问题和对策探讨
李武 艳
（ 浙江财经学院不动产研 究所 ， 江杭 州 ３ ０ １ ） 浙 １０８
摘 要 ： 国内高房价背景下 ，小产权房” 在 “ 因其较低的价格受到社会 的青睐和关注 ， 但是 ，小产权房 ” “ 存在诸 多风险。 本文从法律、
门注意。然而， ２ ０ 年开始 ，小产权房” 从 ０３ “ 的性质开始发生了变
“ 小产权房 ” 存在诸多不安全因素 ， 么为何销售火爆 ， 那 而建
设部等相关部门也只能发布这种没有威慑作用 的提示呢？ 这就充 分显 现当今 我国在房地产开发过程中还存在 尚待解决的诸 多空
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