上海海上湾三期洋房精装修实施建议
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市场数据勘探
验证 2009 2010
精装修房均价 （元/㎡）
17412
19750
2009-2010上海精装修项目占比*
装修标准均价 （元/㎡）
1518
2718
占比 （装修报价/销售报
价） 8.7%
13.8%
毛坯房 （元/㎡）
18534
18643
注：以上均为楼盘开盘价格，数据截取2009-2010年
29.9 72.1
装修流派
案例2：流派二 重厨卫——仁恒河滨城
装修特点： 天地墙：常规玻化砖、地板、乳胶漆 厨卫配置：鉴于装修标准，品牌非一线顶级，但设备配置齐全 设备配置：中央空调、地暖
装修流派
案例3：流派一重设备——美兰湖高尔夫别墅
装修特点： 天地墙：大理石地面，墙面装饰材料应用丰富，如实木护墙板、软布包等 厨卫配置：仅配置灶具和脱排，为冰箱、微波炉等预留空间 设备配置：中央设备丰富，包括大金中央空调、伊莱克斯中央除尘系统、惠林
本案户型面积范围从 88-180㎡，因此建议 项目装修标准均价：
2500元/㎡
其中：
➢ 小户型2200元/㎡左右， ➢ 大户型2800元/㎡左右
2
装修风格
由于项目定位二居，注重休闲放松的感觉；在装修风格上应当注重简洁、大方，从而给予客户放大的空间感受；同 时考虑控制装修成本，基于这样的考量，建议在洋房中采用——日式/极致简约风格
修饰
特色吊顶处理
16
装修建议
因此，本案装修价值分配上，我们建议将天地墙作为装修重点与亮点
中央设备系统
天地墙塑造
厨卫设备选择
装修特点
直饮水 中央空调
日式/极致简约风格 公共区域适当使用大理石
黑、白、米黄色系
厨房卫生间以满足基本功 能为主，品牌具有识别性
装修成本分配
10%
70%
20%
17
天地墙装修建议 玄关
天地墙建议不管采用何种风格，较高档的材质的应用仍然必不可少
地面
墙面
天花板
厨房间 卫生间 厅房
玻化砖，局部大理石
玻化砖，局部大理石 或全大理石铺设 厅：实木复合
房：实木复合/实木
玻化砖，局部不锈钢
钛铝合金、防污石膏板
乳胶漆或墙纸，线条修饰
钛铝合金吊顶
乳胶漆或墙纸，局部大理石、木线条等 适当花式吊顶，特别是客厅部分
色彩选用：浅色系
清新 淡雅 天然品质
3
装修风格
日式风格受日本和式建筑影响，讲究空间的流动与分隔，流动为一室，分隔则分几个功 能空间，日式设计的风格空间中总能让人静静地思考，禅意无穷。
4
装修风格
以天然木材为主，配以竹、席等自然材质做以装饰，减少金属的选用；可选用淡雅型强 制配合整体装修风格
5
装修风格
精装修 毛坯
36.4 63.6
精装修 毛坯
2009年
2010年 注：项目销售单价在15,000-25000之间，开盘日期为2009年1月1日后
1
市场数据勘探
09-10年的上海市场，销售单价1.5-2.5万/㎡的普通 市场趋势
住宅，其中精装修比例为31% 据我司精装修研究报告结论，此价格范围内的精装 溢价表现 修，基本无溢价 装修标准 住宅装修标准在销售价格10-12%左右 装修趋势 09年装修标准均价为1518元/㎡，10年装修标准均 价为2718/㎡ ，增长幅度迅速，高达79%
极致简约主义=以少胜多、以简胜繁
极致简约风格的特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色 彩、材料的质感要求很高。
6
典型设计师
目前知名开发企业，为了打造公司品牌形象、同时也为了更好的提升产品溢价，通常都会延请欧美、港台知名 设计公司或是设计师进行室内精装设计，这已成为一种市场主流趋势。
昆仑公馆大都会风格样板房、新湖香格里拉、 南澳凯旋湾别墅样板间
典型设计师
美国建筑师及室内设计专家 葛乔治
仁恒怡庭、中骏天峰空中会所、 上海浦东新区东郊花园
台湾“空间魔术师”史南桥
远洋公馆一期、绿城翡翠城、 上海世贸滨江花园
台湾视觉设计大师 陈清芳 昆仑公馆新古典风格样板房、金色海岸
7
典型设计师
香港 高文安
进口 合资 国产
价格 150～230元／㎡左右
80～150元／㎡左右 40～80元／㎡左右
玄关作为入户第一印象，带有仪式感，可适当选用少量大理石
大纹杭灰大理石地面， 300-350元/㎡
吊顶
天花、墙面使用乳胶漆、局部木作装饰背景，叠 级吊顶
18
天地墙装修建议 厨房/地面
从成本的角度考虑，建议选择100元/㎡左右的合资品牌的玻化砖
厨房主要是对功能性和使用性的要求上，对个性化追求度并不高，但又考虑到厨房对耐污性的要求，建议采用米 黄色或带石纹花色的玻化砖
台湾 邱德光 国际Art Deco装饰主义大师
北京星河湾A1户型、广州星河湾酒店、 北京Naga会所、绿城西溪诚园、
香港 陈文栋
杭州城市芯宇、星河湾、绿城西溪诚园、 绿城蓝色钱江、绿城明月江南、绿城钱王文化广场
香港 梁志天“梁式简约”
上海仁恒怡庭、上海九间堂别墅、 罗便臣道3Hale Waihona Puke Baidu号
香港“室内设计之父”高文安
高科技全屋新风系统、威玛全地暖系统、智能安防系统
装修建议
通过天地墙的打造，可体现价值感，以此满足个人对身份认同的需求
产品 诉求
第二居所 自然感受
配置 选择
度假生活感受 2000-2500元/㎡装修标准
√ 流派一 注重天地墙 × 流派二 注重厨卫配置 × 流派三 注重设备配置
偏重天地墙的打造
15
装修建议
揉合中西文化，将中国文化渗入建筑概念，加上西方的科技及舒适特质，拼凑出独特的设 计作品。高文安的另一天赋是善用空间的巧思。他相信室内设计的宗旨是创造舒适的安乐 窝，任何隔间，经他略为调配修改，都会变得既美观又实用。
昆仑公馆大都会风格样板房
南澳凯旋湾别墅样板间
典型设计师
香港梁志天
秉持简约自然、以人为本的设计意念。 酷、峻、闲、净、颐、醉、宽是梁式风格的特点 曾囊括多个国际奖项的著名建筑及室内设计师梁志天，以简约风格见称，善于将饶 富亚洲文化及艺术的元素，融入其建筑、室内设计和家具作品中。
第二居所风格示意图
10
装修流派
孰先孰后？ 如何平衡？
我们需要借鉴市场经验——
11
装修流派
案例1：流派一重天地墙——浦东星河湾
装修特点： 天地墙：特色穹顶等多种花式吊顶，墙面由多种材料饰面，工艺精湛，营造金
碧辉煌视觉效果 厨卫配置：主要部件均采用全进口豪华品牌产品，值得一提的是在卫浴设备选
择上非常注重款式造型 设备配置：为基础配置，包含中央空调、地暖、新风系统
验证 2009 2010
精装修房均价 （元/㎡）
17412
19750
2009-2010上海精装修项目占比*
装修标准均价 （元/㎡）
1518
2718
占比 （装修报价/销售报
价） 8.7%
13.8%
毛坯房 （元/㎡）
18534
18643
注：以上均为楼盘开盘价格，数据截取2009-2010年
29.9 72.1
装修流派
案例2：流派二 重厨卫——仁恒河滨城
装修特点： 天地墙：常规玻化砖、地板、乳胶漆 厨卫配置：鉴于装修标准，品牌非一线顶级，但设备配置齐全 设备配置：中央空调、地暖
装修流派
案例3：流派一重设备——美兰湖高尔夫别墅
装修特点： 天地墙：大理石地面，墙面装饰材料应用丰富，如实木护墙板、软布包等 厨卫配置：仅配置灶具和脱排，为冰箱、微波炉等预留空间 设备配置：中央设备丰富，包括大金中央空调、伊莱克斯中央除尘系统、惠林
本案户型面积范围从 88-180㎡，因此建议 项目装修标准均价：
2500元/㎡
其中：
➢ 小户型2200元/㎡左右， ➢ 大户型2800元/㎡左右
2
装修风格
由于项目定位二居，注重休闲放松的感觉；在装修风格上应当注重简洁、大方，从而给予客户放大的空间感受；同 时考虑控制装修成本，基于这样的考量，建议在洋房中采用——日式/极致简约风格
修饰
特色吊顶处理
16
装修建议
因此，本案装修价值分配上，我们建议将天地墙作为装修重点与亮点
中央设备系统
天地墙塑造
厨卫设备选择
装修特点
直饮水 中央空调
日式/极致简约风格 公共区域适当使用大理石
黑、白、米黄色系
厨房卫生间以满足基本功 能为主，品牌具有识别性
装修成本分配
10%
70%
20%
17
天地墙装修建议 玄关
天地墙建议不管采用何种风格，较高档的材质的应用仍然必不可少
地面
墙面
天花板
厨房间 卫生间 厅房
玻化砖，局部大理石
玻化砖，局部大理石 或全大理石铺设 厅：实木复合
房：实木复合/实木
玻化砖，局部不锈钢
钛铝合金、防污石膏板
乳胶漆或墙纸，线条修饰
钛铝合金吊顶
乳胶漆或墙纸，局部大理石、木线条等 适当花式吊顶，特别是客厅部分
色彩选用：浅色系
清新 淡雅 天然品质
3
装修风格
日式风格受日本和式建筑影响，讲究空间的流动与分隔，流动为一室，分隔则分几个功 能空间，日式设计的风格空间中总能让人静静地思考，禅意无穷。
4
装修风格
以天然木材为主，配以竹、席等自然材质做以装饰，减少金属的选用；可选用淡雅型强 制配合整体装修风格
5
装修风格
精装修 毛坯
36.4 63.6
精装修 毛坯
2009年
2010年 注：项目销售单价在15,000-25000之间，开盘日期为2009年1月1日后
1
市场数据勘探
09-10年的上海市场，销售单价1.5-2.5万/㎡的普通 市场趋势
住宅，其中精装修比例为31% 据我司精装修研究报告结论，此价格范围内的精装 溢价表现 修，基本无溢价 装修标准 住宅装修标准在销售价格10-12%左右 装修趋势 09年装修标准均价为1518元/㎡，10年装修标准均 价为2718/㎡ ，增长幅度迅速，高达79%
极致简约主义=以少胜多、以简胜繁
极致简约风格的特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色 彩、材料的质感要求很高。
6
典型设计师
目前知名开发企业，为了打造公司品牌形象、同时也为了更好的提升产品溢价，通常都会延请欧美、港台知名 设计公司或是设计师进行室内精装设计，这已成为一种市场主流趋势。
昆仑公馆大都会风格样板房、新湖香格里拉、 南澳凯旋湾别墅样板间
典型设计师
美国建筑师及室内设计专家 葛乔治
仁恒怡庭、中骏天峰空中会所、 上海浦东新区东郊花园
台湾“空间魔术师”史南桥
远洋公馆一期、绿城翡翠城、 上海世贸滨江花园
台湾视觉设计大师 陈清芳 昆仑公馆新古典风格样板房、金色海岸
7
典型设计师
香港 高文安
进口 合资 国产
价格 150～230元／㎡左右
80～150元／㎡左右 40～80元／㎡左右
玄关作为入户第一印象，带有仪式感，可适当选用少量大理石
大纹杭灰大理石地面， 300-350元/㎡
吊顶
天花、墙面使用乳胶漆、局部木作装饰背景，叠 级吊顶
18
天地墙装修建议 厨房/地面
从成本的角度考虑，建议选择100元/㎡左右的合资品牌的玻化砖
厨房主要是对功能性和使用性的要求上，对个性化追求度并不高，但又考虑到厨房对耐污性的要求，建议采用米 黄色或带石纹花色的玻化砖
台湾 邱德光 国际Art Deco装饰主义大师
北京星河湾A1户型、广州星河湾酒店、 北京Naga会所、绿城西溪诚园、
香港 陈文栋
杭州城市芯宇、星河湾、绿城西溪诚园、 绿城蓝色钱江、绿城明月江南、绿城钱王文化广场
香港 梁志天“梁式简约”
上海仁恒怡庭、上海九间堂别墅、 罗便臣道3Hale Waihona Puke Baidu号
香港“室内设计之父”高文安
高科技全屋新风系统、威玛全地暖系统、智能安防系统
装修建议
通过天地墙的打造，可体现价值感，以此满足个人对身份认同的需求
产品 诉求
第二居所 自然感受
配置 选择
度假生活感受 2000-2500元/㎡装修标准
√ 流派一 注重天地墙 × 流派二 注重厨卫配置 × 流派三 注重设备配置
偏重天地墙的打造
15
装修建议
揉合中西文化，将中国文化渗入建筑概念，加上西方的科技及舒适特质，拼凑出独特的设 计作品。高文安的另一天赋是善用空间的巧思。他相信室内设计的宗旨是创造舒适的安乐 窝，任何隔间，经他略为调配修改，都会变得既美观又实用。
昆仑公馆大都会风格样板房
南澳凯旋湾别墅样板间
典型设计师
香港梁志天
秉持简约自然、以人为本的设计意念。 酷、峻、闲、净、颐、醉、宽是梁式风格的特点 曾囊括多个国际奖项的著名建筑及室内设计师梁志天，以简约风格见称，善于将饶 富亚洲文化及艺术的元素，融入其建筑、室内设计和家具作品中。
第二居所风格示意图
10
装修流派
孰先孰后？ 如何平衡？
我们需要借鉴市场经验——
11
装修流派
案例1：流派一重天地墙——浦东星河湾
装修特点： 天地墙：特色穹顶等多种花式吊顶，墙面由多种材料饰面，工艺精湛，营造金
碧辉煌视觉效果 厨卫配置：主要部件均采用全进口豪华品牌产品，值得一提的是在卫浴设备选
择上非常注重款式造型 设备配置：为基础配置，包含中央空调、地暖、新风系统