年某市市商品房价格研究及剖析

{定价策略}年某市市商品房价格研究及剖析

02年南京市商品房价格研究及剖析

n江苏省：

12002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%，占整个房地产投资的76%。

22002年上半年全省商品房平均价格为1944元/平方米，比年初上涨116元/平方米。

32002年上半年全省住宅平均价格为1814元/平方米，比年初上涨119元/平方米。

4常州2002年1~9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%，商品房销售113.61万平方米，同比增长22.54%，销售额22亿元，同比增长47.1%，平均预售价2655元/平方米，比去年上涨18%。

5无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。1~9月出让土地17幅，169万平方米，是去年的3倍，施工面积为342万平方米，同比增长99%，其中住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。竣工面积42万平方米，同比增长46%，其中住宅竣工面积同比增长10%。商品房住宅成交面积92万平方米，同比增长23%，商品房销售6500套。存量房成交面积92万平方米，同比增长85%，共成交11000套。市区商品房平均价格达2580元/平方米，处于高位运行

状态。明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。

62002年10月17日江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护满意度调查结果，用户不满意的：火车服务、工交车、长途客车；用户很不满意的：医疗、药品、房地产和物业管理。

7上海2002年1~9月房地产以成交套数统计：3000~5000元/平方米的中价位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。而7000元/平方米以上的高价商品房占8.6%，其中外地人购买占28%，境外人士达25%，本地人只占46.5%。

n南京市：

1南京市2002年1~8月份销售面积240万平方米，同比增长25.04%。

2南京市2002年1~8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。

3南京市2002年1~8月份销售商品房2万余件，同比增长27.74%。

41~8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290元/平方米，同比增幅6.4%。

51~6月份商品房空置面积为77.63万平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的面积下降17.6%。

6南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。

7南京市房地产市场由于居民生活水平提高、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~2002年拆迁户有4.057万户，约占交易量的25%，外地人购房约占10%。

82002年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.2002G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。土地总面积为23万平方米，实际出让面积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至少为4400~4500元/平方米，而周边地区销售价格为4000元/平方米左右。土地价格占房价的50%左右。

9南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户均建筑面积在80~100平方米是合理的。

n基本规律和数据：

1从国际经验看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1.4应该是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2%，房地产开发投资增幅为11.7%，比较正常。1993年房地产泡沫出现时，我国经济增长速度为13.4%，房地产开发投资增幅为124.9%。

2按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米以前，房地产会处于一个相对旺盛的时期，房价将会持续上涨，在30~35平方米之间，房价会趋于平稳，在35平方米之后，房价则可能会回落。

3数据表明：到2002年6月底，城市居民家庭户均财产为22.83万，其中房产价值为10.94万元，占47.9%，是城市居民家庭最大的资产，如果房价持续下跌，市民最直接的感受就是自家的财产不断缩水。

4世界经验表明，当居民家庭恩格尔系数由50%降到40%时，家庭居住消费支出将由11%~12%上升到15%~20%。在美国、英国、德国和日本等国，住宅消费占生活费的比重在15%左右，而在低收入国家，其住宅支出则不到10%。中国1995年城镇居民家庭恩格尔系数为49.92%，居住消费支出为7%，1999年恩格尔系数降为41.86%但居住消费仅为9.8%，比国际平均水平（一般为20%）低得多。因此中国家庭居住消费应该继续上升才符合规律。

5我国城镇居民家庭房价收入比为3.7~15.8倍不等，全国平均为9.84倍，世界银行标准为3~6倍。但由于中国居住需求集中释放，居住消费偏低，认为房价收入比在5~8比较合理。日本为5.93，新加坡为3，美国为5.1，香港为3.7，澳大利亚为4.5，英国为4.8。国际上的租售比为1：100~1：120，

屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施费+公共基础设施费+管理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共9项成本构成）

一、成本构成

（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费：

1、国有土地使用权出让金

2、征（拨、使）用土地管理费

3、临时用地管理费

4、土地登记费

5、建设用地批准书工本费

6、土地用途变更费

7、耕地开垦费

8、土地复垦费

9、农业重点开发建设资金

10、新菜地开发建设资金

11、征地拆迁安置补偿费

12、房屋及附着物补偿费用

13、城市房屋拆迁管理费

14、城市房屋拆迁补偿安置费用

15、城市公企单位搬迁补偿费用

16、其他费用