重庆公租房运营模式探讨

部产业发展 尚待时日， 劳动力仍未达到规模 。 鉴于 此， 需求上升 可能是 一个较 为缓慢 的过程 。 ２ 融资难 度大 ， ． 存在 制度 性 障碍
２ １ 年 国家对 于 政府 融 资 平 台管 控较 为严 ０１ 格 ， 庆 公租房 运营 主体 重庆 城投 和 重庆 地产 均 重
列 入 重庆 市“ 八大 投 ” 也 受 到相 应 的管 制 ， 资 ， 融 受到 一定 限制 。 除此 以外 ， 由于 公租 房五 年 后才
明显与上 述规 定相违 背 。 后期 该现 状能 否得 到特 批 ， 需要整 合 ， 或 尚不 明确 。 ３ 自体循 环几近 不可 能 ．
租房 一直姓 ‘ ， 公” 由市政府 全资公 司运营 ， 重庆城 投和 重庆地产两 家公司市 属企业共 同进行 市 内公 租房 建设 。重庆 模式确保 低成本 的保障房 资源一 直掌控在 政府手 中 ，使政府 能够将 房屋溢 价收益 作 为保 障房运营 的补贴 ， 利于实现财 政平衡 。 有 第五 ， 公租 房 运 营管 理 透 明度 高 ， 息披 露 信 充 分 。重庆 市政 府专 门成 立公 租房 管理 局 ， 进行
获 取高 额利 润 ，随之 产 生 了巨大 的寻租 空 间 ， 由 此 所 引发 的不 公平和 腐败 为社 会所诟 病 。 第三， 资金来 源 、 运用 和偿 还较 为 明确 ， 政府 资金压力 相对 可控 。 用房产 租金 弥补债 务 利息和 日常运 营支 出 ， 过配 建 商 品房 销 售和 公租 房销 通
目标 ， 出 台 了 《 庆 市 公共 租 赁 住 房 管理 暂 后 重
行 办 法》 和 《 庆 市 公 共租 赁 住 房 管 理实 施 细 重 则》 对 公共 租 赁 住 房 的 申请 方 式 、 ， 申请 条 件 、 申 请要求、 审核 配租 、 租赁 管 理 、 出管 理 、 退 出售 管 理等 方面进 行 了明确和 细化 。 重庆 模 式制度 设计 细 致具 体 ， 主要特 色 在于 以下 四点 。 其 第一， 通过 公租房满足全 方位住 房保 障需求 ，
多个 商业 中心 区 ， 围绕 各 商 业 中 心 区发 展 ， 不 而 是 由唯 一 的市 中心 向外 围发 展） ，在 区域 布局 方 面 强调 均衡 配置 ， 客观 上提 高公租 房 的需求 。
住 宅保 障 。就其 他城 市而 言 ， 虽然 多数 城市 经 济 适 用房 和两 限房 均制 订 了转让 规 则和补 价措 施 ， 如 ５年 内不 得转 让 ， 年后 转 让需 要补 价或 由政 ５ 府 回购 ， 但规 定 不细 、 尺度 较 宽 ， 之执 行和 监 管 加 并 不到 位 ， 房 者能够 以商 品房 价 格 出售并 从 中 购
二、 重庆 公租 房运 营模式 优势 分析
第一， 公租房 定位合 理 ， 保障 ” 能突 出 。 “ 职 重
庆 公租 房 租金 确 定 为市 场 价格 的 ６％ 且 受众 面 ０，
广 泛 ， 有较 为 明显 的“ 具 社会 保 障 ” 能 。相对 而 功 言 ， 他地 区 公租 房 门槛 高 ， 其 定位 不准 确 ， 租金 水 平偏 高 。 比如上海 和 北京 的公租 房租金 均确 定为 持平或 略 低于 同类 商 品住宅 的水 平 ， 目前 租金 水 平 约为 ４ ０元 ／平 方米 ・ 月左 右 ，大 幅 １ ０元 ／平 方米 ・ 的水平 。 月 第二 ， 重庆 公 租房 制度 建立 了有 效 作模 式 ，避 免 了保 障 房 与 商 品房 之 问
一
（ 括 中央财 政补 助 １０ 元 ；地 方政 府税 收 支 包 ０亿 出 １０余亿 元 ； ０ 公租 房建 设所 需 ３万亩 地 的征 地
动 迁成 本 １ ０余亿 元 。实 际相 当于 ， ０ 政府 将 １ ０ ０ 余 亿 元 投 入 土 地 开 发 ，０ ２ ０余 亿 元 投 入 房 屋 建 造） 融 资 ７ ０亿元 。 中政府 投入 资金来 源包 括 ， ０ 其 中央 拨付 资金 、 方 财 政 资 金 、 地 出 让收 益 的 地 土 ５、 ％ 发行 债券 、 房产税 所得 等 。 第 四 ， 金 收入 偿 还 利 息 ， 售 收入 偿 还 本 租 销
可 出售 ， 资金偿 还 具有 较 大 不确 定性 ， 客观 上 也
阻碍 了一些 商业银 行 的涉足 。 此 外 ，０ １年 ８月 ４日， 中 国人 民银 行 、 ２１ 中
售偿 还本 金 。 其他 城市 建造 的不 可出售 型公租 较 房， 政府 的资金 压力相 对较 小 。 目前 多数城 市 公
加突 出
的住宅 和 ４０万 平方 米 的商业 店铺 组 成 ， ０ 每平 方 米 开发 成本在 ２０ 左右 。住 宅 部分 按 照平 均 ５０元 租金 １ ０元 ／平 方米 ・ 月计 算 ，每 年 回收 ４ ． ３２亿 元 ，商 业店铺 按 照平 均 ５ ０元 ／平 方米 ・ 计算 ， 月
公租 房 的 目标客 户 定 位 于 城镇 中低 收 入 群 体， 既不 符 合 廉租 房 申请 要 求 ， 无 能 力购 买经 又 济适 用 房和两 限房 的“ 夹心层 ” 。目前对 公租 房运 营 尚无标准 规 范 ， 各地均 结 合 自身情 况研 究和 探 索 不 同模 式 。２ １ ０ ０年 １ １月 ， 庆市 三 届八 次 全 重 会 提 出未 来 ３年 建 设 ４ ０ ０ ０万 平 方 米 公租 房 ， 共 计 满足 全市 ２ ０万 居 民住房 需求 的 目标 。 合这 ０ 结
外 不需 要再 负担公 租房 的 日常 运营 费用 。 根据 重
庆 市政 府对 于 公租房 的 战略规 划 ， 官方计 算 条 按 件 ， 目运 营刚 好可 以满 自体 循环 ”具 体 为 ： 项 ， ４０ ０ ０万 平 方 米 的重 庆 公 租 房 由 ３ ０ ６ ０万 平 方 米
１实际 申请情 况低 于预 期 ， 远 地段 问题更 ． 边
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重 庆 公租 房 运 营 模 式 探 讨
谢 东辉 刘景晖 中国人保 资产 管理 股份 有 限公司
一
、
重庆 公租 房运 营模式
域市场 水平 的 ６ ％ 约为 ｌ 元 ／平方米 ・ 。 ０， ０ 月 第三 ， 资金通 过政 府和 社会 融 资解 决 。４ ０ ００ 万 平方 米 （ 包括 ３ ０ ６ ０万平 方米 住 宅和 ４ ０万 平 ０ 方米 商 业配 套） 公租 房建 设预 计 需资 金 １ ０ ０ ０亿 元 （ 平 方 米 ２ ０ ） 计 划 政府 投 入 ３ ０亿 元 每 ５ ０元 ， ０
先租后补 方式补贴 。５年 以后 ， 部分公租 房可 以出
配 建商 品房销 售和 公租房 销售 偿还 本金 。 商业 按 配套 １ 万元 ／ 方 米 、住宅 ４ ０ 平 ０ ０元 ／平 方米 预 估 ， 出售全 部 商业 配 套及 ２％ 右 的住宅 即可 则 ０左
偿 还全 部 ７ ０亿 元贷款 。 ０
售 给承租户 ， 转为有 限产权 的经济适用房 。 该经适
房可 以继 承和抵押 ， 但是不 能 出售和 出租 ， 如需转 让， 由政府 以原购房 价加合理 利息 回购 。 第二 ， 申请 门槛较低 ， 金水平 为 同区域市场 租 水 平 的 ６％ ０ 。重庆 公租 房 申请 不需要本 市户 口， 并
公 租 房配 租 和 运 营管 理 ，并 建立 了公 租 房信 息
所谓“自体循 环 ” 是指 公 租 房 的租 金 收 入 足
够满 足 利息 支 出和维 护 费用 ， 政府 除 资本金 投 入
网， 时公布公租房建造 、 租等情况 ， 及 配 时效 性
强、 信息 透 明 。重 庆公 租房 运营 的规 范性 及信 息 的透 明度 ， 非其 他地 区公租 房运 营所 能 比拟 。 三 、 庆公租 房 运营过 程 中发现 的 问题 重
公租 房 ５ 后可转让 。重庆 不再单独 建设经 济适 年
金。 偿债 整体 计划 为 ：１用房 产租 金弥补 债务 利 （）
息和 日常运 营支 出 ， 以实现“ 自体循 环 ” ２ 通 过 。（）
用房 、 廉租房 、 专家楼 、 引进人 才楼等 ， 障性住房 保 需求全部通 过公租房 解决 。 于廉租房对 象 ， 对 通过
每年回收 ２ ４亿 ， 计 回 收 ６ ． 元 ； ７ ０亿 累 ７ ２亿 而 ０
由于 重庆 公租 房 受众面 广 ， 申请人 要 求条 对
件低 ， 且租 金 价格 合理 ， 论上 需求 应十 分 旺盛 ， 理
但 实际 申请 情况 远低 于预 期 。wk.baidu.com
市房屋
公租房
元贷 款 ，以年利 率 ６ ～７计 算还 款利 息约 需 ４ ％ ％ ２
亿 ～４ 元 ， 有剩 余 部 分可 用 于维 修 管 理 ， ９亿 还 以 此保 证项 目可 以“自体循环 ” 。
住宅租 水 平更
然而 ， 落实 到 具 体 操 作层 面 ， 设条 件 均 有 假
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所 放 宽 。据 了解 ， 目前 项 目单位 成 本 在 ２ ０ ￣ ７０
租 房定位 为 只租 不售 ， 上海 等地 土地 也 系有 偿取 长 期 的巨额 财政 负担 ， 也是 公租 房在各 地 推进 这 速度 不理 想 的原 因之 一 。 第 四， 公租 房运营 由政府主导 。 重庆 市确保公
国银行 业监 督 管理委 员 会发 布 《 关于 认真 做 好公 共 租 赁 住 房等 保 障 性 安居 工 程 金 融服 务 工 作 的
租房 需求 。提 高 出租率 是公租 房运 营 的基础 。产
２０ ９０元 之 间 ， 目资本 金 一 般确 定 为 ２％ 融 资 项 ０，
成 本 按 ５年 期 以 上 基 准 利 率 计 算 ， 已达 到
业 工人 和 新 就 业 大 学 生是 重 庆 保 障房 两 大 目标 群体 ， 与产 业和 经 济发 展具 有较 强相 关性 。未 均 来 重 庆 市应 进 一 步 加 大产 业 引 进 力度 ，在 微 电 子 、 药 、 输设 备 等方 面发 挥 既有优 势 ， 医 运 增加 用 工 规模 ， 同时 ， 发挥现 有 的“ 团 ’ 势 （ 组 ’ 优 即市 内有
在第一 次摇号后取 消 了收入 限制 。 目前 申请条件 为： 凡年 满 ｌ 岁 ， 主城 区工 作 的本 市无 住房 ８周 在
或家 庭人 均住 房 建筑 面积 低于 ｌ ３平方米 的住房
困难家庭 ，大 中专 院校及职 校毕业 后就业 人员及
进城 务工、 外地来主 城 区工 作 的无 住房人 员 ， 可 均 申请公共 租赁住房 。公租房 租金水 平确定 为 同区
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易， 效杜 绝利用 保 障房 套利 而形 成 的腐 败 和 寻 有
租行为， 从而 确保 其 能够 长久 为市 场提供 低 廉 的
低 。 于一 些对租金 不敏感 的居户 ， 对 宁愿选 择离工
作 和生活场 所较近 的房屋 ，而 不愿意 选择较 远 的
公租房 。其 二 ， 部分 公租房与 区域产 业相配 套 ， 局
时 ， 定 了“ 省 一 市一 家 ” 确 一 的基 本 思 路 ， 即对 于
得， 从而造成公租房投资成本过高， 给政府造成 通 知》 ，在 明确 对保 障房 建设 进行 融 资支 持 的 同
直 辖 市 、 划单 列 市 、 计 省会 （ 首府 ） 市 政府 投 资 城 建 设 公共租 赁住 房项 目， 同一个 城 市只 能 有一 在 家 融 资平 台公司承贷 公 共租赁 住房 贷款 。 庆市 重 政 府 有 重庆 城 投 和 重庆 地 产 两 家 市 属企 业 承 担 市 内保 障房 建 设职 能 ，两家 企业 均有 融 资要 求 ，