合肥绿城翡翠湖玫瑰园别墅整合推广思路
绿城第三代别墅营销策划案例分析
绿城第三代别墅再塑绿城别墅品牌――绿城第三代别墅营销策划案例分析绿城集团策划部前言从1994年的第一个别墅项目杭州的丹桂花园开始，到杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区、西区，到现在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目，绿城的别墅营造已经走过了12年的路程。
而12年时间，差不多是一个中国旧历生肖的轮回，终点又重新回到起点。
作为国内地产行业著名品牌，绿城的别墅产品长时间的受到许多人的关注。
如果说桂花城系列公寓作品使绿城房产获得了普遍性的声誉，那么，杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区等别墅项目的开发，更使绿城赢得了房产业界的广泛认同。
在2000年的时候，国内地产界甚至有说法，造别墅一定要去杭州看绿城的九溪玫瑰园和桃花源看看。
因为这代表着一种水平。
与绿城有着多年交往经历的房产专业人士曾经用这样一段话概括了他的感动：“由于工作原因，我曾长时间地阅读绿城的作品，说实话，在很长一个时期里，我总以为我们处在一个平庸的时代。
但是，绿城集团的房产开发实践和绿城人深入探究所获得的精神启示，却让我从内心里感受到了希望。
”正是因为绿城独特的产品品质追求以及精神人文追求，绿城的一系列别墅近年来都取得了很好的销售业绩。
2 006年春天的一次会议上，宋卫平董事长在点评绿城正在改进、研发的系列别墅时，提出了“绿城第三代别墅”的概念，他认为绿城正在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目已经属于“绿城第三代别墅”的范畴。
这时候，我们突然想到，如果用“绿城第三代别墅”来统领整个绿城别墅产品的概念，来概括这些年绿城别墅产品的进步，进而带动桃花源南区等在建别墅的销售，应该是个很好的方向。
这就是――“绿城第三代别墅以及桃花源南区全装修别墅”策划的缘起。
第一部分产品介绍1、绿城·桃花源简介作为绿城产品的代表作品，绿城·桃花源别墅位于杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，距杭州市区18公里。
桃花源总占地达2700亩，拥有真山真水的自然，是中国最低密度的别墅园区之一。
安徽绿城整体策划推广方案
安徽绿城整体策划推广方案自2005年开始,合肥房地产市场发生了深刻变化，安徽绿城经受住了政策与市场冲击并取得优异业绩，同时也于2005年年底起开始承受沉重的市场压力，给2006年营销任务的完成形成巨大的严峻性，需要我们调整策略，采取一些新的措施去应对与化解。
本报告所述为安徽绿城运行的桂花园与百合公寓项目的针对性解决方案，以策略性思想为主，可操作的具体阶段性执行方案有待细化。
背景一、全国地产行业不容乐观。
根据北京和上海商品房成交结构和分布分析，商品房全部适销阶段已经完全成为过去，预计2006年有20％开发商的产品依然畅销，有30％开发商的产品销售则是一般，另外50％开发商的产品有滞销的可能。
二、合肥房地产市场整体销售形势呈下行态势，市场信心未见根本性好转。
三、合肥市场供应量将出现加大趋势，特别是省市两级政府主导的政务新区建设和滨湖新区动建将引发大量新盘启动；2006年合肥市将推出大量省/市两级集资建房（省、市公务员小区），各区机关及效益较好的事业单位也将推出集资建房，高端市场呈萎缩状态；2006年合肥市将启动经济适用房建设，可能在供应量与价格上对商品房市场形成压力。
四、合肥房地产市场竞争日趋激烈，涌现更多大资本运作的实力型竞争对手，如华润、绿地、百协等。
五、绿城·桂花园、绿城·百合公寓都进入持续期销售，都出现了相对人气不足的情况。
六、桂花园尚有8万平方米以小高层为主的现房未售。
七、安徽绿城公司的年度销售目标为3.5亿元。
问题在怎样完成3.5亿年度销售任务的大话题下，结合2006年的市场背景，下列具体问题需要我们去面对：一、如果宏观面依然严峻，甚至出现恶化，桂花园与百合公寓怎样在不断减少的意向性置业人群中抢得更多比例？二、百合公寓的销售单价比同一地段的香樟雅苑整整高出1000元/平方米，高价的百合公寓凭什么继续吸引客户？三、华润·澜溪镇、百协·大溪地、绿地·国际花都等项目以大资金、大手笔强势快攻，大量媒体广告投放，给合肥桂花园、百合公寓均造成极大压力，在高端客户上形成强烈竞争。
某地产高端豪宅项目整合推广方案及创意表现广告执行策划
万科·青山湖才是与身份、地位匹配的豪宅。
南昌人从接受海珀·兰庭，到接受万科·青山湖，是对豪 宅从初级体验到高级体验的过程。
万科·青山湖必定是继海珀·兰庭后的终极收藏。
人群分析 谁来买万科·青山湖
南昌富豪的形态：渴望“炫富”但不愿“露富”
在南昌这个地方，高端客户它最大的特征是什么？ 就是官商的一个结合体。否则的话他怎么致富？像 （靠）传统的（方法）致富的人，比例是比较少的。 为什么很多人不愿意进胡润或者不愿意进福布斯？ 原因就在这里！他属于灰度的地方，他并不是一个 黑的。但是他灰度，我们不能说是灰色，只能说是 灰度，稍微比白，带一点点颜色。他介于合法跟不 合法之间，如果说他不合法他就不合法，你说他合 法他也合法，就是介于这种官商结合的。 ——绿地策划总监
• 众人景仰的
• 湖居正席
• 回归自然的
• 城市稀缺资源
• 权贵之地
万科·青山湖所代表的区域居住的最高点
我们从两层面满足“隐贵”阶层的要求： 物理层面 精神层面
物理层面： 满足他们对稀缺资源的占有-----青山湖正席 满足他们享受城市繁华而又不染喧嚣-----城市中心 满足他们对最高的居住方式享受------东方国粹级别墅
他们处事张扬，用不同的符号来表现自己的成就，追 求最高级的生活来满足自己对物质的追求。
他们想要用这一切证明自己是身份和地位，从而赢得 别人的仰视。
而万科·青山湖所代表的是
他们已经登峰归来，藏峰敛贵，心境更谈定，静雅。 他们身居高位，是为国家为城市做出其贡献的人，他们 是“推手”是南昌的隐秘力量。 他们接人待物更内敛，平和，行为低调，对于外界他们 充满着神秘感。 他们受过高等教育，有文化有知识的，平时不显山露水。 他们过着贵而不显、富而不骄、权而不彰的生活。
豪宅项目整合推广策略提案
豪宅项目整合推广策略提案提案背景：豪宅项目是高端房地产市场的重要组成部分，具有高品质、高价值的特点，通常吸引着高收入人群的关注。
然而，在当前市场竞争激烈的环境下，如何通过整合推广策略来突出项目优势，吸引目标客户，是一个重要的问题。
目标受众分析：首先，需要明确豪宅项目的目标受众。
由于豪宅项目价格高昂，通常面向的是高收入人群、企业高管、富豪等。
他们注重生活品质，对环境、配套设施、服务等要求较高。
整合推广策略：1. 专业品牌定位：根据目标受众的需求，确定豪宅项目的专业品牌定位。
该品牌定位应强调项目的高品质、高价值，以及与市场上其他豪宅项目的区别。
2. 线上宣传渠道：通过搭建专业的官方网站和社交媒体账号，进行线上宣传。
网站应提供详细的项目介绍、户型图、周边环境等信息，以及在线预约参观的功能。
社交媒体账号可以通过发布项目的图片、视频和相关资讯等方式吸引目标受众关注。
3. 线下营销活动：组织豪宅项目的线下活动，包括项目开盘发布会、专场展示会等。
在活动中，邀请业界专家、知名设计师等进行演讲，增加项目的知名度，并为潜在客户提供更多深入了解项目的机会。
4. 媒体合作：与高端媒体合作，提升品牌形象和知名度。
可以邀请知名主持人、明星等代言项目，以吸引更多目标受众的关注。
5. 合作伙伴关系建立：与其他高端品牌、高端服务提供商建立战略合作伙伴关系，共同提升品牌形象。
可以与豪车品牌合作，提供试驾体验；与高端酒店合作，提供住宿福利等。
这样的合作可以为豪宅项目带来更多的目标受众，并提升项目的价值。
推广效果评估：定期对整合推广策略的效果进行评估。
通过对线上、线下活动的参与人数和转化率进行统计分析，了解推广策略的效果。
同时，通过客户满意度调查、口碑传播的情况等来评估品牌形象是否提升，项目是否受到目标受众的认可和青睐。
总结：通过整合推广策略，豪宅项目可以突出自身优势，吸引目标受众的关注。
在市场竞争激烈的环境中，定期进行推广效果评估，及时调整策略，将有助于提升项目的市场竞争力和品牌形象。
合肥别墅亩项目泊天下策划方案页
目录1、策划前言2、策划目的3、策划依据4、策划思路5、策划内容策划篇一、策划前言1、以人为本，首先尊重人，然后取悦人。
2、复合地产不是简单的地产与其他产业的叠加，不同于纯粹拼价格的血战，它是建立在对消费行为习惯的了解，和创新生活方式的基础上，将房地产业和其他关联产业有机整合，从而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。
3、成功的地产复合应体现在开发理念、功能价值、生活体验，系统工程，开发模式，资源整合六大层面。
4、本项目结合合肥的城市规划，开始进行了房地产业与健康、教育、商务、文化、旅游等多产业的结合，并拥有了国际性、共需性、唯一性三个特色，由开发商上升到城市运营商的角色。
5、整合推广是个一体化的运作过程，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公关活动，现场包装，宣传资料，创新应贯彻到每一个环节中去，最后只要产品没有问题，成功完成可以期待。
二、策划目的不同的阶段，拥有不同的策划目的。
但策划的最终目的不会改变。
要完成这一目标，必须通过一个紧密协调的过程来完成。
在这个过程中不断积累与完善，力求达到营销策划的最终目的：◆引导消费促进销售在这个过程中，阶段性策划目的为1、塑造本项目整体品牌形象，为后期的营销推广树立良好的品牌形象。
2、瞄准目标人群，有效地进行项目产品的营销推广。
3、树立开发商的企业形象，为其后续产品的推出奠定良好的市场基础。
三、策划依据给我一个支点，我可以撬起地球。
策划的依据来源于市场。
市场，瞬息万变。
因为，市场上的产品，在不断更替。
所以：产品，就是策划的依据，是支撑起整个营销的支点。
立足产品，才有有效策划的可能。
四、策划整体思路策划的思路来源于消费者。
针对消费者做出的产品是有市场基础的产品。
针对消费者做出的产品是有市场前景的产品。
针对消费者做出的产品就是可以在市场上顺利实现销售的产品。
所以，基本的策划思路是：1、我们的产品是什么2、我们产品的消费者是谁3、我们怎样针对消费者进行产品的营销推广五、策划内容（一）地块篇1、地块概述本项目地块位于312国道（至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠）与南淝河交汇处，共3000亩地。
cu绿城-合肥桂花园全程策划方案-140PPT-有点老
5 开发：
也许在开发公司面前说开发显得很可笑，但 是，作为专业的顾问公司，对房产开发有着不同 的观点：在前期的工作中，作为顾问公司，可能 会在开发上做一些详尽的调查，前期的工作要有
营销观念的导入，我们要想的不仅仅是：怎么开 发最好看，而是怎么开发最好卖！
有一些房产开发公司的前期部，往往从建筑 、规划的角度去设想问题，容易忽略了营销。与 顾问公司的合作是不是应该有更好的方式？
刺激了消费热情，使合肥的房产景气指数呈现高 开低走状态，整体趋势较好，有明显上升趋势。
4 、市场状况： 作为安徽的政治文化中心，合肥吸引了很多
外地人口的加入；随着合肥都市化进程的加快以 及旧房改造，造成市场容量加大。合肥目前的房 产热直接说明了这一点。
5 、政策利好： 上文已有分析，此不重复。
对于合肥的开发商来说，2019 年不是严冬，而是春天来临。
2 、中国加入WTO的影响：
加入WTO，受益的是百姓。但是对中国 企业却提出了挑战。对于房产开发商来说， 势必要面对来势汹涌的外商资金。
前不久，马鞍山已经有澳大利亚的开发 商进入房产业界，开始与当地的开发商竞争 了。不可否认相当一部分中国人骨子里有媚 外情绪，而且，外商带来的将是另外一种全 新的生活模式和更为低廉的建筑成本下所构 筑的价格。
1 、资金总量：
随着元一、绿城、广厦、广利、深圳城投等 外地企业纷纷加入合肥的开发队伍，加上本地的 开发企业，合肥房产的投资资金总量呈现上升趋 势，达到73.79亿元之巨，比2019年的70.00亿增 长了29.9%的幅度，发展较快。
2 、价格走势： 上文已有分析，此不重复。
3 、景气指数： 梦园的成功开发以及一批高档小区的出现
成熟的开发商是善于引导消费的，中国的 房子功能越来越健全应该归功于房产商的先进意 识以及良好的引导方式，在价格越来越透明的房 产市场，所有房产都在提升附加值，而附加值往 往是文化。
合肥绿城翡翠湖玫瑰园别墅整合推广思路资料
比尔盖茨的湖边豪宅
盖茨的豪宅位于美国西雅图的华盛顿湖畔，价值2亿美金。
Extreme jade Lake
极致。翡翠湖
湖居人生 别样才智
瓦尔登湖，滋养艺术的灵感
梭罗是美国超验主义作家。他于1845年春天，在老家康 科德城的瓦尔登湖边建起一座木屋，过起自耕自食的生 活，并在那里写下了著名的《瓦尔登湖》一书。
极致。翡翠湖
湖面947亩，为古梗水库改建而成。 红胁蓝尾鸲、树鹨、鸲[姬]鹟珍稀鸟类的天堂 经开区大学城，安徽大学(磬苑校区)、合肥工业大学 翡翠湖岸建国迎宾馆，国家级元首接待
世界级的居住环境，湖居人生 跟随世界濒临灭绝的鸟类，择地而居 浓郁的人文氛围，大学环抱 神秘的政治氛围，如北京玉泉山
Lake, never short of stories and halo
湖岸，从来不缺乏故事与光环
Extreme jade Lake
极致。翡翠湖
世界级的豪宅从来都和湖在一起
依山
临湖
靠海
Hale Waihona Puke 约长岛“三湖别墅”摘取美国十大豪宅桂冠的是位于纽约长岛的 “三湖”别墅，以里面的三个大大的清水湖泊 命名，湖面波光粼粼，胜似海景。这座豪宅标 价7,500万美元，现任主人是地产大亨爱德华·格 登的遗孀谢丽尔·格登。
——ROYAL SALUTE
题外话
NO.1 为什么几乎所有人都知道珠穆朗玛峰？ NO.2 为什么迪拜塔的高度引发全球媒体的关注？ NO.3 为什么福布斯排行榜从来都是眼球的重心？
If Qomolangma is not the world's highest peak Mount Everest , nobody will know it.
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3 传播：
约定俗成的房产传播方式是：报纸媒体主 流投放，印刷品配合，最多加点户外广告。纯 粹的地面传播还够不够竞争力，有没有从空中 到地面的整合传播模式？
另外，合肥的媒体相对不够成熟，特别是 报纸媒体的质量，包括设计水平、印刷质量、 传播到达面等都不尽理想，并且还存在经营科 学性不够的问题，对房产的传播都带来了一定 的影响。那么，有没有新的媒体形式？
就中低档项目而言，蜀山区的居民购买力在合肥 属二流水准，这与其周边的企事业单位分布多于其它 地区是不无关系的，尤其是高新区的企事业单位较集 中，效益较好。同时，本区域楼盘可辐射至庐阳区、 包河区、新站区的部分区域。
二 市场供应情况调查
1. 市场供应调查的参数 市场地区划分：
a. 划分依据：同一或相邻行政区内，具有市场供 应量，产品具有可替代性的物业分布区域；
（4） 地段优势
在黄山路道边，地点明显。尽管梦园在路段包装、 路向指引方面下的工夫在销售预备期所占比例较大，但 黄山路为本案的主要车流方向，且可包装空间较大，容 易形成差异性营销优势。
2. 资源劣势
（1） 唯一性产品的持久力下降
我方针对市场所建立了一系列产品唯一性，但被模 仿的机会极大，如果短期内被仿制，将直接影响本案销 售计划的完成。
合肥房市也有问题
乐观确实乐观，但是不能盲目，因为问 题也很多：
1 竞争：
由于大量外来企业的进入，在面对这些相对成熟 的“入侵者”时，本土企业开始感觉到前所未有的压 力，于是，纷纷寻找自己的突破口。
目前，上海、广东等地的房产策划顾问公司已经 陆续登陆合肥，与本土的开发公司合作，推出形式各 异的项目，加剧了本土的房产市场竞争，同时也提高 了竞争力。
绿城合肥翡翠湖玫瑰园客户恳谈会讲座
2、中式合院的起源和特征 中式合院一般所指为四合院，四合院是
由正房(一般是北房)、东西厢房和南房组成 ，以南北纵轴对称布置和封闭独立的院落， 并由东西南北四面四堵墙所围合成的一个私 密的院落.
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自元世祖忽必烈在北京建都起，都城建设开 始了。元代的北京城称之为大都，建造之初，经 过了认真的规划，四合院与宫殿、衙署、街区、 胡同同时出现，有马可•波罗的描述为据：“街 道甚直，此端可见彼端，盖其布置，使此门可由 街道远望彼门也”，“其美善之极，未可言宣” 。在明清时期，北京城的四合院约占民居的一半 ，“四合院”这种基本的居住形式逐渐形成并不 断完善，成为今天我们见到的四合院。四合院虽 以民居的面孔出现，但在漫长历史中，这种建筑 形式被广泛运用在宫殿、官衙、道观、寺庙乃至 陵寝当中。只有四合院的建筑布局，才是中国人 普遍认同并已根深蒂固的住宅形式，而四合院的 建筑规制所体现出的礼教意味和风水学考究，也 代表了中华文绿明城合的肥翡严翠湖肃玫瑰和园客厚户恳重谈会。
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17世纪下半叶，法国文化艺术的主导潮流是古典主义。古典 主义美学的哲学基础是唯理论，认为艺术需要有严格的象数学一 样明确清晰的规则和规范。同当时在文学、绘画、戏剧等艺术门 类中的情况一样，在建筑中也形成了古典主义建筑理论。
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法国在十七世纪到十八世纪初的路易十三和路易十四专制王权极盛时 期，开始竭力崇尚古典主义建筑风格，建造了很多古典主义风格的建筑。 古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。 法国古 典主义建筑的代表作是规模巨大、造型雄伟的宫廷建筑和纪念性的广场建 筑群。
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某别墅某年度营销推广整合方案
某别墅某年度营销推广整合方案一、背景分析随着经济发展和人们生活水平不断提高，购房成为越来越多人关注的重要问题，别墅市场也逐渐进入繁荣时期。
然而，同质化竞争和市场萎缩的压力也使得别墅市场竞争愈发激烈，各个开发商需要更加差异化的推广策略来吸引更多的购房者。
本方案针对某别墅，制定一系列市场营销和推广整合方案，以提升其知名度和销售量。
二、目标设定1. 提升品牌知名度：通过整合各种营销渠道，增加某别墅的品牌曝光率和知名度。
2. 增加销售量：通过激发购房者兴趣、提供优惠政策等方式，吸引更多的购房者参与购买。
3. 提高客户满意度：通过提供优质服务、加强售后服务等方式，提高购房者的满意度，增加回购率。
三、推广渠道选择与整合1. 电视广告：利用电视媒体的广泛覆盖和影响力，制作精美的广告片，进行品牌推广，并通过价格优惠、特别活动等手段吸引购房者。
2. 网络推广：通过建设官方网站、开设社交媒体账号等方式，进行在线推广，提供别墅的详细信息和购房政策，吸引更多购房者的关注。
3.户外广告：在别墅周边重要地段，如市中心、机场、主要道路等悬挂户外广告牌，利用别墅的独特优势和卖点进行宣传，提高知名度和吸引力。
4. 电台广告：制作别墅特色的广播广告，并在主要电台进行播放，吸引更多人关注别墅项目。
5.明星代言：邀请知名明星代言某别墅项目，通过明星的影响力吸引更多购房者的关注和参与购买。
6. 展会参展：参加国内外针对房地产业的展览会，展示别墅项目的特色，并提供现场购房优惠政策，吸引更多潜在购房者。
四、销售策略1. 特别优惠政策：针对某年度，推出特别优惠政策，如首付折扣、贷款优惠等，吸引更多潜在购房者。
2. 赠品活动：购买别墅的客户可获赠一些高价值的物品或服务，提高购房者的购买欲望，增加销售量。
3. 公益营销：与公益机构合作，开展公益活动，并将某别墅作为活动赞助商，提升别墅的社会形象和品牌价值。
五、服务提升1. 售前服务：在客户咨询阶段，提供周到细致的服务，解答客户的疑问，提供详尽的别墅信息及户型平面图等。
合肥高端别墅营销推广方案
合肥高端别墅营销推广方案清晨的阳光透过窗帘，洒在合肥这座繁华都市的每一个角落，而我，正坐在办公桌前，构思着一份关于合肥高端别墅营销推广的方案。
思绪如泉涌，让我一气呵成这篇方案。
一、市场分析合肥，这座具有深厚文化底蕴的城市，近年来房地产市场发展迅速，高端别墅市场也逐渐崭露头角。
然而，在竞争激烈的市场环境下，如何让合肥高端别墅脱颖而出，成为购房者心中的首选，是我们面临的首要问题。
二、目标客户1.高收入人群：企业高管、企业家、医生、律师等。
2.外籍人士：在合肥工作的外籍人士，对高端住宅有较高的需求。
3.改善型购房者：有一定经济实力，追求生活品质的人群。
三、产品定位1.高端、奢华：在别墅设计、装修、园林景观等方面，追求极致品质。
2.独特性：强调别墅的个性化，满足不同客户的审美需求。
3.生态、宜居：注重环保，打造绿色、舒适的居住环境。
四、营销策略1.线上推广（1）利用社交媒体平台，如、微博、抖音等，发布别墅项目动态、活动信息，吸引潜在客户关注。
（2）与知名房地产网站、论坛合作，发布项目信息，提高曝光率。
（3）制作精美的VR全景，让客户在线即可体验别墅的内外环境。
2.线下推广（1）举办别墅开放日活动，邀请潜在客户参观、体验。
（2）与高端会所、酒店合作，开展联合推广活动。
（3）在重点区域设立展示中心，展示别墅实物，提高客户认知。
3.公关活动（1）邀请媒体、业内人士参观项目，进行专题报道。
（2）举办高端论坛、讲座等活动，提升项目知名度。
（3）与政府、企业、协会等合作，开展公益活动，树立品牌形象。
五、优惠政策1.购房优惠：提供一定程度的购房折扣，吸引客户购房。
2.贷款政策：与银行合作，为购房者提供优惠的贷款政策。
3.物业服务：提供高品质的物业服务，让客户享受到尊贵的居住体验。
六、销售团队建设1.培训：对销售人员进行专业培训，提高销售能力。
2.激励：设立销售奖金制度，激发销售团队积极性。
3.考核：定期对销售团队进行考核，确保销售目标的达成。
玫瑰园营销推广建议
玫瑰园营销推广建议(一)沈阳市别墅市场板块与消化能力分析1、板块分析中部板块以新世界别墅和河畔花园别墅为代表的中部的别墅板块在沈阳将成为历史。
此区域寸土寸金,除了新世界可能会利用少量的河滩地提供极少数的别墅产品之外,此区域将不会出现别墅产品。
北部板块以巴黎世家为代表的城北板块由于区位逐渐融入市区概念。
在政府为了节约土地和开发商为了追求利益最大化的两个主要条件下,城北未来不会出现别墅产品供应,现有别墅项目的后续建设将以低密度住宅为主。
如:巴黎世家的洋房,加州二期初步定位为低密度住宅。
东部板块以奥林匹克花园为代表的东部板快是沈阳自然条件最好的板快,虽然早有别墅项目,但是由于路况和项目自身的原因一直没有引起市场的关注。
2003年由于东陵路的开通和奥林匹克花园项目的介入,东部板块开始吸引市场关注。
但是关注也仅限于奥林匹克花园而言。
对于盛京高尔夫、山地艺墅等项目而言并没有良好的质的改变。
因为别墅消费群体作为最高端消费者,很难让他们来将就他们所不喜欢的产品。
西部板块以金色高尔夫为代表的西部别墅板块位置差、自然环境差、市政配套差、别墅项目少且产品力差。
如果市政府没有重大举措,此板块将持续低迷,未来的任务就是消化掉现有滞销产品。
南部板块南部别墅板块又可以分为三个小板块:浑南新区板块、桃仙机场板块、浑南副城板块。
以假日伊丽亚特湾为代表的浑南新区TOWNHOUSE板块由于新区的发展契机和浑河的自然条件可以作为第一居所,加上项目自身性价比合理在2003年成为市场关注的一个焦点。
但是由于条件的逐步成熟,此区域在2005年之后将不会出现新的别墅项目。
假日伊丽亚特湾作为第一个成功的别墅项目也将成为最后一个别墅项目。
以莱茵南郡为代表的南部副城板块是做TOWNHOUSE项目比较理想的板块。
2003年,莱茵南郡作为这个区域的第一个TOWNHOUSE项目由于产品和宣传的原因虽然销售状况还可以,但是并没有引起高端消费者的普遍关注。
在2004年随着新天地项目的加入,在2004年次区域将与假日伊丽亚特湾、奥林匹克花园、香格蔚蓝并驾齐驱。
合肥高端别墅项目营销策划措施
合肥###别墅营销推广方案第一部分合肥别墅房地产分析一、合肥别墅地产发展趋势（一）别墅市场供需缺口逐渐增大，价格平稳上扬03年2月、05年5月、06年5月，出台了三次国家叫停别墅建设的宏观调控。
这种政策导向使得国内的别墅供应自2003年起就呈现下滑趋势，除2004年因政策刺激呈现上升之外，整体仍保持下滑态势。
随着2006年政策的进一步收紧，近期及未来可预期的一段时期内，实际的别墅供应仍将保持收缩态势。
自别墅用地禁令出台以来的三年中，别墅用地来源主要有三个：1、宏观调控前拿地后期陆续开发；2、以公寓立项的土地，后改作他用。
3、“打擦边球”，借低密度住宅之名拿地，再建别墅。
第三项来源也在出台的“国六条”中被堵住了，其他两项在政府执行力越来越强的一线及发达的二线城市中，效法者也越来越少。
在这种情况下，这个一直以来的买方市场似乎也开始向卖方市场转变。
随着市场需求不断多样化，其基于预期所做出的反应对别墅市场的影响也有很大不同。
新富裕阶层及企业别墅需求、自住及投资扩大需求等都支撑起整个别墅市场，但其力量的非均衡使需求市场更趋向于一方的态度倾向。
中产阶级更倾向于经济型、易居型、小户型别墅，性价比较高；企业别墅更倾向于独立别墅，周边有成熟的商业及生活设施；自住型更倾向于离城市较近的地理位置；投资型更关注品质高，增值空间高的别墅等等。
别墅用地禁令及住宅新政实施后，别墅及各种类别墅都将一起进入精品化时代。
尤其受“国六条”的影响，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场的产品结构将出现重大调整。
因此那些受政策限制少、创新多的高品质别墅产品成为广大需求方追逐的对象。
这类别墅更多的具有的增值保值的价值，未来将有更多投资者关注这类别墅。
不仅新房市场，二手房市场上的高品质别墅产品同样可能受到欢迎。
而且随着新房市场的不断萎缩，二手房市场将适时跟进。
那些发展成熟、品质优秀的别墅及类别墅将在二手房市场体现价值。
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—— 绿城· 翡翠湖玫瑰园整合推广思路 ——
以极致向极致献礼
With the ultimate gift to the ultimate
对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之
以极致来向极致献礼 是对生命中辉煌的最好回报
对那些创造奇迹的人们，他们所需要的就是那份与之相应的非凡， 与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。
客户策略
看得见的阶层
看不见的阶层
“明线“标榜 阶层榜样领袖的力量
“暗线“拓展 成交客户中的另一种主力
客户策略
重点打击意见领导者（opinion leader）是形成口碑的捷径
消费者的消费行为往往参照与自身相同或略高的阶层。即他所从属的圈子或他所 向往的圈子的消费行为。我们在推广中重要的是打击参照群体中的意见领导者， 从而进一步影响数量众多的同类人群和追随者。 〖实例一〗 陈逸飞对于棕榈泉国际公寓的部分业主而言即承担了意见领导者的角色。 〖实例二〗 新城国际的销售顾问常常用普华永道高层主管是其业主来暗示消费者。
核心策略
极致。现场策略 极致。活动策略
LOGO优化方案
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产品定位
中国首席法式合院别墅
推广SLOGAN
世界观 中国心
备选SLOGAN
泊心 泊湖 泊天下
极致。表现策略 极致。客户策略 极致。服务策略
核心策略
极致。现场策略 极致。活动策略
客户锁定
极致。地王 极致。品牌 极致。翡翠湖
核心价值
极致。法式合院ຫໍສະໝຸດ “地王”的光环VS
极致的信仰
极至。地王 极致。品牌
核心价值
极致。翡翠湖
极致。法式合院
极致。品牌
绿城品牌
玫瑰园家族系
15年高端物业营造者 安徽八年耕耘 一路高端 TOP级作品：桃花源、玫瑰园、御园、 留庄、
杭州九溪玫瑰园 上海玫瑰园 青山湖玫瑰园 千岛湖玫瑰园 长沙青竹园
客户策略
寻找项目性格与客户性格的交集
当消费者的个性与项目所体现出的个性特征有效对接，可以帮助客户通过产品来 证明自己的品味、教养时，关注度和偏好就会增加。本案诉求追求极致以及”世界观 中 国心的“产品性格，注定同样追求极致的客群会有偏好。 〖实例〗 星河湾对细节品质的执着是项目最为突出的性格，因为细节使整体得以保障 。 安利（中国）日用品有限公司总裁黄德荫，非常赞赏一句英语谚语“God is in the detail.”。 “对细节的偏执”是其对自我的性格认同。当星河湾品牌形象与客户的 自我印象重合后，他会主动为项目下诸如细致、有品味、附加值高的判断。
翡翠湖玫瑰园之前 世界范围内的湖岸从来都是生长顶级豪宅 但在合肥，还是首次
翡翠湖玫瑰园之前 玫瑰园家族里法式排屋产品线没有千万级
翡翠湖玫瑰园之前 中国住宅对法式建筑的研究还停留在貌似
翡翠湖玫瑰园之前 法式合院从未出现，甚至合院都只是几家共同的院子
有一种极致，可以改写历史
There is a extreme, you can rewrite history
玫瑰家谱
翡翠湖玫瑰园
核心差异点：法式合院玫瑰
极至。地王 极致。品牌
核心价值
极致。翡翠湖
极致。法式合院
Extreme jade Lake
极致。翡翠湖
湖面947亩，为古梗水库改建而成。
物
红胁蓝尾鸲、树鹨、鸲[姬]鹟珍稀鸟类的天堂 经开区大学城，安徽大学(磬苑校区)、合肥工业大学 翡翠湖岸建国迎宾馆，国家级元首接待
Ultimate French courtyard
极致。法式合院
世界观
合院
Ultimate French courtyard
极致。法式合院
中国心
我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，
但实际上它已经超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系 统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。
合院
如果珠穆朗玛峰不是地球的最高峰
相信没有多少人向往甚至知道
If the Burj Dubai is not the world's tallest building
如果迪拜塔不是全世界的最高的建筑
相信全球媒体不会对他特别厚爱
以至全球20亿人观看直播
If Forbes is not the world's richest list
Extreme jade Lake
极致。翡翠湖
湖居人生 别样才智
瓦尔登湖，滋养艺术的灵感
梭罗是美国超验主义作家。他于1845年春天，在老家康 科德城的瓦尔登湖边建起一座木屋，过起自耕自食的生 活，并在那里写下了著名的《瓦尔登湖》一书。
Sea and river meaning "rush", but send a lifelong Lake
Core Strategy
核心 困难 核心 优势
核心策略
Core Strategy
核心策略
形象力= 影响力=一切
Core Strategy
核心策略
以极致制造极致影响力
制造高端物业的神秘光环
极致。表现策略
极致。客户策略 极致。服务策略
核心策略
极致。现场策略
极致。活动策略
极致。表现策略 极致。客户策略 极致。服务策略
典型客户样本
奇瑞汽车掌门人——尹同耀 生于安徽 学于安徽 成于安徽
2009CCTV中国经济年度人物评选推举人：尹同耀 1962年11月生，安徽巢湖人 1980年-1984年就读于安徽工学院（现合肥工业大学）汽车制造专业， 1984年进入中国第一汽车集团公司红旗轿车厂任工艺员；1989年10月 -1991年10月，赴德国、美国学习，并参与一汽-大众的前期准备工作； 1991年10月-1996年11月，在一汽-大众汽车有限公司任总装车间主任 兼物流科科长，曾获一汽“十大杰出青年”称号。
如别墅和官邸分别按30000元/平米和25000元/平米计算， 可售金额约为27.88亿 如高层按8000元/平米计算，可售金额约为3.2亿
全年可售金额31亿
硬指标
[核心目标]
（1）全国一线豪宅的提及率 （2）安徽TOP级豪宅的绝对知名度
品牌影响力 软目标
（3）TOP级豪宅价值体系的建立 （4）客户美誉度与忠诚度的建立
世界级的居住环境，湖居人生
精
跟随世界濒临灭绝的鸟类，择地而居 浓郁的人文氛围，大学环抱 神秘的政治氛围，如北京玉泉山
Lake, never short of stories and halo
湖岸，从来不缺乏故事与光环
Extreme jade Lake
极致。翡翠湖
世界级的豪宅从来都和湖在一起
依 山
合院
Ultimate French courtyard
极致。法式合院
园解
• 外面是“口”字型的围墙， 中国园林必须有围墙的包 围；“口”字中间是“袁” 字，上面的是“土”，就 是土地和山石，中间的一 个小“口”，是水池，下 面的“衣”字，代表的是 植物。象形文字“园”字 把中国园林住宅的基本要 素都尽数收入。
中国心
Ultimate French courtyard
极致。合院情节
汪曾祺说：“理想的住家是独门独院”。四世同堂，在一座天圆地方 的全封闭式四合院里其乐融融......
王受之说：”作为中国人，我喜欢中国形式的建筑，其中很重要的一个元素， 就是院落了。 “
何家槐写道：精彩的不是故居，而是故居的院落。那个在故居外的庭院风景如 画，种植着由波兰各地捐献的名贵花草树木，院内竖立着肖邦的雕像。溪水潺 潺，琴声悠悠，吸引了不少游客前来休闲、散步。
与生俱来
吸引力
传播力
形象力
翡翠湖玫瑰园之前 这片土地上没有真正意义上的千万级中国顶级别墅
翡翠湖玫瑰园之前 全国GDP水平相近的城市几乎没有千万级中国顶级别墅
2009年，合肥市GDP排名第49位 ，年度产值为1664.84亿元 石家庄、太原、郑州、昆明、西安等二线省会城市与合肥市年度产 值相似，没有价格超过600万的别墅。
[核心困难]
（1）千万级别墅首次面市，如何试探及触动市场？
（2）示范区呈现前，如何实现旺销？ （3）法式合院 & 平层官邸 & 高层，关系如何处理？
[核心优势]
极致。价格
极致。地王 极致。品牌
极
与 生 俱 来
致
传播力 形象力
极致。翡翠湖
极致。法式合院
吸引力
极致。地王 极致。品牌
核心优势
极致。翡翠湖 极致。法式合院
相比而言，海与河寓意“奔波”，湖却寄人终生。
极至。地王 极致。品牌
核心价值
极致。翡翠湖 极致。法式合院
Ultimate French courtyard
极致。法式合院
中国首席
法式合院
绿城产品研发中心 — 法式建筑研发最前沿 合院：骨子里的中国情节，私密/内向，四 水归堂的堪舆之说 西方建筑 中国内涵
本项目目标客群参照棠溪人家（之前总价最高的别墅）客群，主体分为如下三类——
有一定实力的企业家/私营企业主/百强企业高管/政府官员 本案为他们提供顶级的居住体验
多次置业、一定海外生活经验，对生活品质有更苛刻要求的人群
本案为他们提供期待已久的居所
迅速富裕起来的体育、演艺、文化明星/能源性行业老板
本案为他们提供进阶升级、标定身份的居所
Ultimate French courtyard
极致。法式合院
世界观 中国心
Ultimate French courtyard
极致。法式合院
世界观
法式建筑以欧洲文艺复兴式为代表，具有较强的装饰性和艺术性，能体 现出法兰西民族的浪漫主义色彩和审美倾向。其基本特征为三段式立面，“孟 莎式”坡屋顶，牛腿窗式，拿破仑头盔式老虎窗。立面常用爱奥尼克柱、科林 斯克柱、陶立克柱等立柱装饰，显得华贵端庄，较有贵族气。