2019年长春经开区53-89-5地块项目概念性产品定位报告

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一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析
3、 人均居住面积
4、 2019开发商拿地情况
30 25 22.32
23.85
24.62
25.32
27
20
34.2
15
10 65.8
5
0
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年预计
人均居住面积(平方米)
2000 1500 1000
13 1150
500
0
GDP(亿元) 同比增长(%)
2002年 1150 13
14.2 1338
153513.5
1934.1 1675
14 12.5
2003年 1338 14.2
2004年 1535 13.5
2005年 1675 12.5
2006年 1934.1
14
20 208917.7 18
长春经开区53-89-5地块项目
概念性产品定位报告
2009年4月
目录
序 项目基本情况 一、城市背景分析 二、项目背景分析 三、项目基本定位 四、开发策略建议
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在现阶段，本报告所要回答的五个核心问题
1、明确整个项目的开发主题、宗旨、原则和核心卖点 2、在城市发展和地块价值分析的基础上，确定商业和居住物业的比例关系 3、在不同方案对比分析后，明确项目基本的开发（技术经济）目标 4、明确基本的规划理念、规划总平面以及建筑风格意向 5、确定整个项目的开发分区和开发次序
2002 1150 320.6 27.88 12.4
2003 1338 389.6 29.12 21.6
2004 1535 460 29.97
18
2005 1675 650.4 38.83 41.4
2006 1934 950.4 49.14 46.1
2007 2089 1350.6 64.65 42.1
序-项目基本情况
土地用途为商住用地，土地等级为居住七 级、商业七级二类，土地出让年限为50年。
地块以64505万元净地（不包括“七通” 费用）出让。
土地出让面积为321710平方米，规划容积 率≤2.2，出让总建筑面积为707762平方 米 ，商住比为2：8。
吉林机场职工约需要20万平米的住宅，自 成组团。
0
0
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
土地供应(万平方米) 成交价款(亿元)
2、 土地出让均价
2000 1500
ຫໍສະໝຸດ Baidu
1499
1598
1000 800
900
760
693
822
500
0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
土地出让均价(元)
2007
2008
2008年1-9月份各区成交地块楼面单价平均价统计
2000 1500
1737.09
1223.52 1293.82
南部新城对本项目的 发展有重要的辐射作 用
序-项目区位-地块现状尚有不利因素
地块位于长春经济技术开发区世纪 大街以东、珠海路以南、环城高速 公路以西、长大公路以北。
西侧：世纪大街、世纪广场
北侧：开发区热力四厂
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南侧：长大公路
序-项目区位-区位认知度不高
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项目名称 用地面积 总建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率 建筑限高
数量
32.171
70.7762
≤2.2 ＜30%，
＞30% 公建＜80米 住宅＜60米
单位 万平方米 万平方米
------米
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序-项目规划条件更改 1、学校可以不考虑 2、高压线完全移除 3、可以先不考虑户型配置的90/70问题
图3-3 2019年前3季度各城区经营性用地成交面积及规划建筑面积
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一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析
2019年前三季度按城区统计的经营性用地成交情况 2、各城区楼面地价均值
二道区的平均楼面地价最高，经开区的平均楼面地价基本处于最低水平，仅为二道区的40%，为683.2元/ 平方米。根据本项目的规划指标计算，楼面地价为911元/平方米，高于经开区楼面地价均值，若按照同 区域同等价格水平竞争的话，本项目将不具备优势。
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目录
序 项目基本情况 一、城市背景分析 二、项目背景分析 三、项目基本定位 四、开发策略建议
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一、城市背景分析-长春基本情况
长春是全省政治、经济、文化和交通中 心，东北地区四大城市之一。六大主城区、 四大开发区总人口487.6万。
3141.5
3131 3073.93 2554.3 2436.8
2089
12
10
8
1737.1
6
1375.26 4
1000
2
0
0
广州 深圳 杭州 青岛 宁波 成都 南京 武汉 大连 沈阳 济南 哈尔滨 长春 西安 厦门
国民生产总值（亿元） 7075.8 6765.4 4103.9 3786.5 3433.1 3324.4 3275 3141.5 3131 3073.9 2554.3 2436.8 2089 1737.1 1375.3
2019-2019年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢， 2019年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2019 年受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，约520万平方米，但 成交总额未降。2019年出让面积持续下降。
长春土地出让价格整体表现平稳。2019年起，受楼 市价格猛增的推动作用，土地价格也迅速攀升。08、09年 上半年土地市场仍在调整中。
8000
7075.78
7000
6765.41
17.5 17.7
20
17.7
18
6000 5000 4000 3000 2000
16 14.5 14.7 14.6
14.8 15.3 15.6 15.6
15.7 13.5
16.116
14.6
14
4103.89 3786.52 3433.083324.4
3275
70 63.62 60
50
40 34.67 30
20 10 0 汽车工业区
9.64 4.82
朝阳区
2.665.62
二道区
66.53
27.09
14.51 4.15
高新区
经开区
37.47
30.04
24.85
15.18
19.25
13.94 7.08
10.28
净月区
宽城区
绿园区
南关区
土地面积（万平米） 规划建筑面积（万平米）
长春市人均居住面积增长较为稳健。自2019年以来，平均每年以 一平方米的速度增长。截止2019年末，人均居住面积已达27平方米。长 春房地产市场开始以改善型居住为市场主流。
本地开发商 外地开发商
随着万科、中海、保利、绿地、和黄、中信的进 入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入， 直接加剧了竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也 会大大推动地价和房价的上涨。
一、城市背景分析-长春房地产基本特征
郊区化趋势明显。随着城区发展集中度的不断提高，目前中心城区的可开发土地较少，房地产开 发逐渐向城区周边延伸。
近三年，土地供应充足，成交量急剧萎缩。 一线品牌开发商聚集，大盘林立。随着国内一线大牌房地产开发公司进入，大盘数量急剧增加，
楼盘品质迅速提升，市场竞争不断加剧。 房价低且稳定发展。作为二线城市，长春市房价相对较低，近期基本稳定，房价下调空间不大，
★本案
一、城市背景分析-长春基本情况- GDP总量与增长速度
长春市GDP总量保持较快增长，经济实力不断提 升,2019年达到2588亿，位列东北10城市第四。长春 将建设国内最大、世界第三的国际汽车城；全国最大 汽车零部件生产基地；亚洲最大轨道客车研发及生产 基地；全球最大玉米生物化工基地。
2500
16 14 12 10 8 6 4 2 0 2007年
2089
17.7
GDP(亿元)
同比增长(%)
图2-1 长春市2019-2019年GDP总量及增长速度
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一、城市背景分析-长春基本情况-长春市经济发展潜力
2019年，在全国15个副省级城市中，长春市的经济总量排名虽相对靠后，但是增长速度排在第 一位，表明长春经济发展后劲充足。未来几年，预计东北地区的经济仍将保持较高的增长率，在与 周边城市的相互促进带动下，长春的经济也将快速发展。
10000
11358
12811
14.6
12.6
12.3
13.6
12.8
可支配收入(元)
可支配收入增长(%)
图2-4 人均可支配收入水平及增长率
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一、城市背景分析-长春经开区基本情况
2009年经开区计划GDP达到342亿元，增长 20%，经济增长动力澎湃。
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高品质楼盘成为主要选择对象。
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一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析
1、2019-2019年土地出让情况
800
758
80
700
74
73
70
600
498
500 400
366
42
300 251
31
200
22
520
60
50
26039
40 30
20
100
10
70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00
图2-3 2019-2019固定资产投资增速及占GDP比重
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一、城市背景分析-长春基本情况-居民消费能力
2019年人均可支配收入达到12811元，近五年增幅均在12%以上，居民生活水平得到显著提 高。随着国家实施振兴东北老工业基地政策，东北经济持续向好发展，还将为居民提供大量的增 收机会，预计未来几年居民可支配收入还将稳步提升。
但是继续上涨仍需等待整个市场的回暖。 二手房市场开始活跃。长春二手房市场发展一直比较缓慢，买卖交易不够活跃；2019年以来，随
着外来流动人口的增加，房屋租赁市场开始活跃。 刚性需求为主。居民购房目的以自住、自用为主，投资行为较少。 改善型需求增加迅速。长春市住宅市场已进入追求品质的时期，众多家庭开始考虑改善居住环境，
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序-项目区位-未来发展潜力巨大
本项目位于长春经济技术开发区 南部；与长春南部新城、高新区三 点一线，构筑了长春城市发展副中 心。
根据长春市城市总体规划，项目
区域是长春市未来城市发展的主要
★
方向之一。
本
案
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增长率
14.5 14.7 14.6 16 14.8 15.3 15.6 15.6 17.5 17.7 15.7 13.5 17.7 14.6 16.1
国民生产总值（亿元）
增长率
图2-2 2019年15个副省级城市经济总量对比
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一、城市背景分析-长春基本情况-固定资产投资增速及占GDP比重
从2019年开始，长春固定资产投资总额开始大幅上涨，到2019年投资总额增 长接近2番。固定资产投资总额在GDP中所占的比重日益增大，表明长春市城市 经济的发展较为依赖固定资产投资的增加，生产性支出大于消费性支出，消费性 支出相对有限。
2500 2000 1500 1000
500 0
GDP 固定资产投资总额 固定资产投资占GDP比重 固定资产投资增速
15000 10000
5000 0
可支配收入(元) 可支配收入增长(%)
14.6 7905
2003年
8900 12.6
2004年
10000 12.3
2005年
11358 13.6
2006年
12811 12.8
2007年
15 14.5 14 13.5 13 12.5 12 11.5 11
7905
8900
长春市地处平原、自然区位四通八达、 地质基础稳固，为大规模房地产开发建设创 造了良好的开发条件。
长春市人文科教氛围浓厚，众多高等院 校、科研院所云集，一方面使得居民素质和 收入不断提高，另一方面吸引了众多毕业生 留在长春谋求发展，间接形成了对房地产商 品巨大的潜在需求。
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一、城市背景分析-长春房地产市场-土地市场分析
2019年前三季度按城区统计的经营性用地成交情况 1、各城区土地出让面积及规划建筑面积 汽车工业园区土地成交量最大，其次为净月区，本项目所在的经开区位列第三位；规划的建筑面
积经开区最多，表明未来三年本区域将集中较多密度大、容积率高的高层项目。