2020年青白江房地产市场调研报告(上半年)

成都国际铁路港临港服务业聚集区位于成都成都铁路港和四川自贸区成都铁路 港片区核心区，建设成西部国际物流枢纽中心、大宗商品展示交易中心和国际 产能合作引领区。主导产业：现代物流、口岸服务、加工贸易、跨境贸易
已引进落户重点项目
四川自贸区成 都铁路港片区
成都国际铁 路港临港服 务业聚集区
园区为市级开发区，是国家“一五”时期规划建设的西南第一个工业 区，发展工业已近60年，工业基础雄厚，产业门类齐全。主导产业： 先进材料、智能装备
• 2019年1月25日，四川省人民政府正式批准设立成都青白江经济开发区（省级）。获批省级经开区，在享 受更多政策扶持的同时，青白江将加快破除工业区发展的制约瓶颈，增强企业市场竞争力
• 发挥自贸试验区、经开区、保税区、大港区等政策叠加优势，青白江区在贸易、通关、税收、金融、法律 等全面对接国际通行规则，探索建设内陆自由贸易港，更将推动城市营商环境向国际一流水平看齐
城市解读 城市规划
【“一港三城” 建设开放性国际化新青白江】
青白江坚持建设“内陆亚欧门户、国际化青白江”的总体定位，以“一港三城”产业规划为区域发展
核心策略，以产业带动经济，以经济吸引人才，以人才推动产业。
欧洲产业城： 以承接适铁适欧产业为重点，规划建设以先进材料、 智能制造、加工贸易为主的产业新城，打造“两头 在外”产业聚集区。
2014年
2015年
2016年
年均GDP（元）
2017年 增长率（%）
2018年
10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
数据来源：以上数据来源于青白江年度统计公报
GDP
增长速度缓慢
城市解读 城市交通
【干道交通四通八达 轨道交通规划良好 成都半小时经济生活圈】
干道交通---川陕公路、成绵高速、成金青快速通道、大件路外绕线、成都第二绕城高速等； 铁路交通---宝成、成渝、成昆、成达、成兰（在建）铁路交汇地带，西部铁路物流枢纽区； 动车地铁---青白江至成都东站每天10余趟动车运行，仅16分钟可接驳成都东站并实现地铁的转换；未来规划有三条地铁线路
城市解读 城市配套
【城市配套完善，生活惬意自如】
• 商业配套：千盛百货、大邦广场、美程广场、家乐福、万达广场（建设中）等 • 教育配套：华严小学、大弯小学，川化外国语实验小学、青白江区实验小学、北大附中，大弯中学等 • 医疗配套：区人民医院、攀钢医院、青白江中医院、妇幼保健院等。 • 金融配套：建设银行、交通银行、农业银行、民生银行、工商银行、中国银行、农商银行、成都银行 • 其他配套：怡湖邮政营业厅、中国电信、中国移动、团结村农贸市场等
早期低速增长
中期不稳定快速发展
中后期稳定开发
200万㎡ 国际铁路第一港建设完 成，总约2500亿产值
总约5600亿产值
区域未来地产容 区量产业发展趋势
区地产年供应量 73万 ㎡
区地产年去化量 51万 ㎡
区城市自然人口量
稳定40万人+
区产业人口量
开启“蓉欧 +”
56万 ㎡42万 ㎡
自贸区挂牌
61万 ㎡
青白江东站
青白江中 学
外国语实 验小学
永辉超市
万达影城
家乐福
川化中学
青白江区政 府
千盛百 货
万达广场（建 设中）
怡湖园
北大附中
凤凰湖湿地公园
大弯小学
大弯中学
青白江区人 民医院
成绵高速
华金大道
青白江区妇 幼保健院
同华大道 （成金青快速
路）
城市解读 小结
【政策利好、规划利好、经济向好、发展向好】
• 城市经济运行平稳，消费力稳定增长； • 人口增长稳定，未来产业人口吸附力强，城市发展动力强劲； • 纳入成都市中心城区，内陆欧亚门户，发展前景向好； • “一港三城”产业兴城，产城一体化，未来规划好； • 产业发展好，亚洲最大集装箱枢纽，世界知名物流企业全部入驻； • 西部铁路物流枢纽区，干道轨道交通发达，通达性好； • 城市发展均衡，各板块协调发展，城市配套均衡、完善；
2014-2018年青白江全区年末户籍统计数据
1.34%
44
1.14%
1.50%
43 0.43%
42
0.24%
0.45%
1.00% 0.50%
41 2014年
2015年
2016年
2017年Βιβλιοθήκη Baidu
2018年
0.00%
户籍人口（万）
增长率（%）
50000 40000 30000 20000 10000
0
2014-2018年青白江全区人均GDP统计数据
连接成都地铁线网；
川陕公路
成绵高速 成金青快速
成都东高铁线
二绕（六环） 大件路外绕线（规划）
S1线：青白江、新都和金堂的市域铁路，可与地铁16号线及3号线换乘；
S10线：为城市北部外围切向的市域铁路线，联系彭州、新都大丰、新都 老城和青白江城区
S12线：中心城联系青白江、预留向北延伸至德阳的跨行政区市域铁路线。
• 青白江区辖2个街道、8个镇、1个乡，青白江区生态环境宜人，是国家级生态区。 • 四川省县域经济综合实力十强，中国辖区综合实力百强区。 • 距成都中心城区25公里，车程30分钟。
青白
成
江
都
城市解读 城市概况
【2个街道，8个镇，1个乡，全区协同发展】
• 青白江区全区幅员面积378.94平方公里，辖2个街道、8个镇、1个乡：红阳街道、大弯街道，弥牟镇、 大同镇、城厢镇、祥福镇、姚渡镇、清泉镇、龙王镇、福洪镇，人和乡。区政府驻红阳街道，主城区面 积为11.1平方公里。
城市解读 地产发展
【地产发展：不考虑政策，未来10年将迎来两次红利期】
• 第一次容量红利期2017-2020年，主要依靠成都限购、棚改赔款、品牌进驻，年峰值可能会达到120万㎡以 上，无产业支持，会较快回归正常水平；
• 第二次容量红利期2023年-2025年，主要依靠产业成熟引进人口、成都市外扩至六环周期（北京地产从四 环发展至六环用时5年）、远期轨道交通红利，如不考虑政策影响，将持续攀升至年100万㎡及以上。
北 改
中
西
优
控
东
南
进
拓
六环（第二 绕城高速）
五环（原成环路）
四环（原绕城高速）
城市解读 城市规划
【“金青新”大港区成立，获批省级经济开发区】
• 2018年12月，成都市委正式提出了建设高质量构建开放型一体化的“金青新”大港区，把“金堂、青白江 、新都”建设成为全面体现新发展理念城市的重要一极，把实施四川省委“一干多支、五区协同”的发展 战略引向深入。
容量峰值：借势成都限购、棚改
赔款、品牌开发商入驻、库存触
底红利，地缘改善换房+地缘刚需
购房+成都投资
容量下滑：大量土地供应，
地缘客户消化殆尽，没有新
政策利好，投资热度下滑，
72万
产业人口还未大量引进
㎡
容量逐渐回升：如没有新政
策支持，将随着产业人口的
进入容量逐渐上升
34万 ㎡ 约10万人+
达到17万人 +
• 规划形成”一心、两带、三片“的城镇空间发展结构，2020年将形成以青白江城区为中心的城镇集群，；
城市解读 城市占位
【成都正式进入六环时代，青白江区纳入中心城区，】
2017年7月2日举行的“成都国家中心城市产业发展大会“，将龙泉驿、双流、温江、郫都、新都、青 白江、天府新区归入中心城区范围，形成“中心城区+郊区新城”的空间层次，进一步疏解城市核心区 非核心功能，带动全域均衡协同发展；
容量上升：5年前刚需购房 换房潮来临+远期轨道交通 规划红利+城市成熟外扩+
产业成熟
随着成都发展至六 环、远期轨道交通
发展，人口增加
达到34万人 +
2012年
2015年
2017年 2018年
2020年 2021年
2025年
PART 02
房地产市场
• 土地市场 • 住宅市场 • 板块划分 • 宏观数据 • 竞品分析
中国重汽
瑞杰汽车零部
件及货箱生产
攀成钢达海产业园
基地
华川银地国际建材城
米高地效飞行 器零部件生产
基地
成都天保重型离 心机生产基地
安博物流
蜀虹机械
中国物流
万贯国际机电城
四川物流
青龙国际建材城
城市解读 产业规划
【一区两极定位，三业并举，构建产城一体生态城市】
• 青白江“一带一路”与长江经济带的重要节点，以铁路港为核心，构建三业并举，服务、创新两翼支撑的外 向型产业体系，并大力推动城市生态建设，四川自贸试验区三大核心之一，以产业为基础，进行传统制造业向 “智造”的转型升级，青白江逐渐从传统工业城市向产城一体的生态城市转变。
青白江房地产市场调研报告
2020年6月
PART 01
城市解读
• 城市概况 • 城市占位 • 城市规划 • 产业规划 • 城市经济 • 城市交通 • 城市配套 • 城市小结
城市解读 城市概况
【四川省10强区，全国百强区】
• 青白江区位于成都市东北，建成区面积39.35平方公里，东连金堂县，南邻龙泉驿区，西接新都区，北靠 四川省广汉市。
随着房市热潮蔓延，大品牌开发企业逐渐入驻，金科、万科、恒大、佳兆业等逐渐进入市场。
数据来源：国家统计局
城市解读 城市经济
【青白江2014年-2018年因产业发展迟缓，致使区域人口增长缓慢，截止18年年底人均GDP
年收入约4.01万元，月均收入约3342.42元。同比年增长约8.2%，人均收入水平仍较低】
智慧产业城： 坚持业态、形态、文态、生态“四态合一”大提升， 打造全国老工业基地转型升级示范区，构建产城融 合、集“产、研、住”一体化、高端型、花园式智 慧产业新城区。
凤凰新城： 依托城市北部凤凰湖良好的水系景观与生态本底， 以完善配套、改善环境、提升品质为重点，打造体 现人性化、包容性、最宜人的国际品质生活城区。
成都国际铁路港： 打造集装箱年吞吐能力达400万标箱以上的内陆铁路 枢纽，构建通达全球、功能强大、陆海内外联动的 铁公空水多式联运中心。
城市解读 产业规划
【自贸区设立，蓉欧中亚班列，一带一路红利】
2017年3月15日，《中国（四川）自由贸易试验区总体方案》，设立成都天府新区片区、成都青白江铁路港片 区、川南临港片区三个片区。台夏蓉欧铁路，成都站即位于青白江境内，“一带一路”红利及自贸区设立，将 促使青白江产业转型升级。
土地位置 青白江区兴业大道以北、通汇大道以西
青白江区凤彩路以北、凤凰东五路北段以西
房地产市场 土地市场
【2017-2020年，土地市场跳跃式爆发，2020土地市场趋于平稳】
• 统计周期4年内，2017年以前，青白江土地市场一直处于1000元以内，价值洼地属性明显。
• 2017年，金科入驻青白江，土地市场跳跃式增长，目前持续保持在3700元/㎡左右，地王地价为4800元/㎡。
日期 2020/4/23 2020/4/21 2019/12/25 2019/12/23 2019/11/26 2019/11/26 2019/11/26 2019/8/29
成都国际 铁路港
欧洲
中亚
苏伊士 运河
乌鲁木 齐
红 海 亚丁
湾 斯里兰 卡
加尔各 答
昆 曼德勒 明
孟加拉
湾 马六甲
海峡
长江经 济带
武 汉
天 津
上 海
厦 门
广 州
成都国际航 空港
天府国际 机场
城市解读 城市经济
【经济运行平稳，第三产业增长快速】
• 2018年GDP增速达10.5%，位列成都第二，仅次于天府新区，经济稳定快速增长； • 工业经济基础雄厚，依然占据主导地位，但2018年第三产业增速达17.9%，超去年3.6%，增速明显；
2019/8/29 2019/5/30 2019/5/28 2019/3/20 2018/12/19 2018/12/12 2018/7/17 2018/5/17 2018/4/9 2018/4/9 2018/1/23
2017/12/6 2017/11/8 2017/11/8 2017/11/8 2017/11/8 2017/10/16 2017/10/16 2017/8/16
城市解读 产业规划
【产业兴城 亚洲最大集装箱枢纽 世界知名物流企业全部入驻】
• 青白江主要规划有两个产业园区，分别为成都国际铁路港临港服务业聚集区、成都先进材料产业园； • 主导产业：现代物流、口岸服务、加工贸易、跨境贸易、先进材料、智能装备等。工业基础雄厚，产业门
类齐全，已成功完成从低端制造业向高新技术产业的转型。 • 目前青白江已成为亚洲最大集装箱枢纽，且世界知名物流企业相继入驻。
数据来源：国家统计局
城市解读 城市经济
【全社会固定资产投资保持快速增长，达12%，重要基础设施投入进入 稳定投资期；随着房市热潮蔓延，大品牌开发企业逐渐加入】
2017年，青白江社会固定资产投资总额360.22亿元，同比增长12%； 2017年，青白江房地产投资总额18.86亿元，商品房销售面积103.88万平方米，增长50.7%，