【方案】滨湖新城营销策划方案

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滨湖新城营销策划方案

院系:建筑工程系

班级：10级工程造价2班

姓名：苑均均

学号：

目录

一、市场分析

二、项目品牌朔造及推广

三、比赛对手分析

四、已购客户分析

滨湖新城房地产营销策划方案

一、市场分析

1) 、地产市场分析楼市概况

2011年，新乡市城区商品房累计成交面积216.34万平方米，环比降低25.40%、同比增长4.80%，累计成交套数20384 套，环比降低28.49%、同比增长7.81%，累计成交釐额81.2亿元，环比降低13.10%、同比增长20.15%。其中住宅累计成交面积210.4万平方米，环比降低28.91%、同比增长6.34%，累计成交套数17509套，环比降低30.35%、同比增长4.82%，累计成交釐额79.2亿元，环比降低18.29%、同比增长4.25%。

2)、新乡市城市规划

根据政府规划至2015年全市域城镇化水平达到50%，城市人口达到125万人，至2020

年市域城镇化水平达到58%，城市人口达到155万人，2015年城市建设用地120平方公里，2020年城市建设用地140平方公里，新乡房地产发展格局还将迎来新的篇章。

3)、中原经济区的发展战略已经上升至国家战略层面

新乡都市区的推进建设以及都市区空间战略的发展已成目前城市发展的大趋势，大新乡的发展概念将继续深化，新乡将成为区域性核心发展城市。在这些利好因素的影响下新乡将迎来前所未有的发展机遇，房地产行业深远变革即将开启，未来的地产模块将发生巨大的变化。2012年随着中原经济区上升为国家战略新乡经济必然再次腾飞，新乡房地产市场也将进入快速发展阶段。据统计，2011 年12月，百城房价监控中，新乡上涨名列前三甲，潜力无限。

二、项目品牌朔造及推广

1)、楼盘简介

滨湖新城位于北环路与牧野大道交叉口西北角，东临牧野大道，西临学院路，西北临新飞大道，南临北环，项目距北环600米左右。地理位置十分优越。

我社区紧邻政府规划中的牧野大道，建成后将从我社区主入门口直接通过，同时小区西北部紧挨新乡市后花园，最大的人工湖——滨湖，滨湖的建造也将促进北区一大景观园林的形成，不但会使北区的居住品质极大地提高，也会使北区的房价迅猛提升，对我们的物业升值也有很大的带动作用。

滨湖新城二期4栋小高层的设计均采用板式结构，可达到南北通透、四明格局、外墙外保温，双层中空玻璃，暖气管道铺设到位，小区智能化管理系统等设施一应俱全，户型面积从80平方—180平方不等，可以充分满足不同居住人群的住房需求。

2）、楼盘宣传推广

滨湖新城在初建之时就已经认识到了绿化的重要性,在工程施工的中期对绿化面积又进行了大的调整,小区建成后绿化面积达到了40%以上,大大增加了小区的清新氛围。

教育：滨湖新城社区紧邻河师大、师大附中等名校。小区内还建设有幼儿园、小学，完全可以解决业主孩子们从幼儿园到大学的上学问题，解决您的后顾之忧。

生活设施：整个小区除了地理位置优越之外，更充分考虑了业主的居住生活需求，配备了完善的生活设施，包括8700多平米的商业配套，为以后诸如餐饮、服务、银行、洗衣店等各项服务设施的进驻留足了空间。同时小区内配有大型超市，方便您日常生活和购物的各种需要。除此之外为了给小区业主提供提供一个真正健康、愉悦的生活环境，我们更准备了一个900平米的大型会所，会所内将设有健身房、阅览室、棋牌室、洗浴中心、乒乓球室，

老人、儿童活动中心等各项设施，将极大的提高小区的居住品质。

物业:我们有专业的物业管理机构来维护小区的各项工作,包括24小时制的专人安保、专人负责小区的卫生处理、以及煤电气的日常维护等。

医院：距离河师大医院、牧野医院仅5分钟车程，距荣康医院仅10分钟车程。

交通：小区所通公交有2路：火车站（始发站）- 朱庄屯口- 公交四公司（终点站）52路：汲城（始发站）- 朱庄屯- 火车站（终点站）21路：火车站（始发站）- 学院路北环路口- 大朱庄（终点站），可以乘坐这些交通工具很方便的到市区的很多大商场和娱乐场所。

三、比赛对手分析

由于新乡房地产市场的发展属于激烈比赛阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析比赛对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接比赛对手与间接比赛对手。

1）、在牧野区我们的比赛对手

在牧野区市场中我们将龙悦湾、发展红星城市广场及亿源和谐城定为最具比赛的对手，具体原因我们分列如下：龙悦湾地处新中大道与北环路交汇处东北角，地理上和我们相距很近，而且其市场报价为2000元左右每平方，这给我们造成了很大的压力。发展红星广场及亿源和谐城位于平原路与东明大道交汇处附近，距离市政府等很很近，其地理位置相对优越，这是其相对于我们的优势。但相对于我们2100元左右的价格其每平方4200元左右的定价也让我们拥有了与其进行比赛的最关键优势，我们可以以此为宣传，抢夺其潜在客户。

2）、比赛对手销售情况分析

从比赛对手已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，牧野区市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以A、B、E 户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100 ㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费需求。

3）、楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。