金融泡沫和房地产泡沫的产生缘由及其对策分析

[经济管理]

金融泡沫和房地产泡沫的产生缘由及其对策分析

彭讲华

(南京财经大学国际经贸学院,江苏南京210000)

[摘　要]房地产业是国民经济的支柱,房地产业的健康发展与否关系到我国国民经济的安全,所以对

房地产业发展的监控尤其重要,造成金融市场和房地产泡沫的原因主要包括资本膨胀、流动性过剩等宏观经济因素,以及市场主体盲目跟从等微观经济因素,同时包括政府监管不当等非经济因素。为根治金融和房地产泡沫,我国应加强金融监管,转变经济增长方式以促进经济持续健康发展。

[关键词]金融泡沫;房地产泡沫;流动性过剩;实体经济

[中图分类号]F830 [文献标识码]A [文章编号]1002-2880(2010)01-0104-02 一、泡沫化产生的缘由

追究金融泡沫和房地产泡沫的产生缘由,无非由经济因素和非经济因素两种成因导致,而经济因素又可根据影响主体和影响客体的不同分为宏观经济因素和微观经济因素。

(一)宏观经济因素

11经济增长带来的资本膨胀效应

自1998年东南亚金融危机以来,我国国民经济始终保持在8%以上的增速发展,经济规模逐步增大,从而带动了个体资本规模和企业等集团资本规模的持续膨胀,进而使得国内总资本规模加速膨胀。而资本具有牟取暴利的特性,使得资本过多涉足“虚拟”的金融业以及“半虚拟”的房地产业,过度的资本投入在非理性炒作的影响下最终导致了金融业和房地产业的泡沫化“虚假繁荣”。

21流动性过剩及国际热钱的涌入

改革开放以来,我国卷入国际市场第三次分工的浪潮,逐步使得国民经济走入外向型经济增长的轨道,转变为新的“世界工厂”。过多的贸易优势虽然带动了以出口导向型为主的企业发展,使得我国国民经济借以在短时期内迅速发展。但是因贸易顺差带来的超额外汇储备加速了我国流动性的过剩,进而使得金融系统内部资金量迅速膨胀,金融业泡沫逐步出现,并随着流动性的进一步增加,泡沫化更加严重。

近年来,人民币升值压力逐步加大,借助我国经济的繁荣发展,国际热钱透过我国汇率改革的缝隙大举流入,并与国内资本一起投机房地产业,使得房地产业短期内地价、房价节节攀升,泡沫化程度不断加深。

31实体经济的萎缩,投资渠道的减少

自2007年次贷危机以来,以出口导向型为主的中小企业备受打击,资源与市场“两头在外”的实体经济格局使得企业在欧美市场萎缩的背景下难觅投向,逐步将投资于实体经济的资本转而投入股市、楼市等高回报、高风

险投资渠道,期望寻求短期投机收益。

过度的资本注入使得股市、楼市短期内难以消化,资本的相对剩余和相对过剩使得金融泡沫和房地产泡沫出现,并随资本的反复注入泡沫化程度逐步加深,并在一定程度上进一步恶化。(二)微观经济因素

11市场主体的盲目跟从

经济学和金融学的基本原理认为,市场主体(即交易

中的买卖双方)是理性的。然而,理性同时又是有条件的,即存在完全透明、完全对等的市场信息。但是,在现实的市场经济运行过程中,并不存在完全的市场信息,反而因信息优势方的炒作或投机行为带动市场的运行。在以股市、楼市为主的偏虚拟经济中,绝大部分交易主体处于信息的劣势方,只能盲目跟从于信息优势方,使得股市、楼市在经济好转或繁荣时迅速膨胀,泡沫化进程加快。而我国楼市、股市自2003—2007年,始终保持着“牛市”,发展势头相当好,使得盲目跟从者在谋取超额收益的同时丧失理性,加大了金融泡沫和房地产泡沫出现的可能。

21投机性的供求效应(1)需求效应

在金融投机与房地产投机中,需求曲线并不是按照正常品的价格机制呈现反方向的对应关系,即随着商品价格的上升需求量而随之下降。而是呈现向外弯曲的需求模型,这正是近年来导致金融泡沫和房地产泡沫的原因。

在金融泡沫和房地产泡沫形成的过程当中,起初,当商品的价格低于购买者的保留价格P 时,价格机制仍然有效。而当价格高于P 时,超额的利润回报使得在商品价格上涨的同时,市场预期价格在未来更会上升,预期的如此传导往复,使得泡沫出现,并随着预期在交易主体间的蔓延进一步加剧。

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401—2010年第1期总第187期黑龙江对外经贸

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(2)供给效应

如上对需求效应的表述,同理可知,当金融商品价格和房地产产品价格低于P时,商品交易仍按照正常品的市场交易运行,价格机制仍然有效,商品价格与商品的供给量呈现正方向的对应关系。

但当商品价格高于P(可理解为消费者的预期投机价格)时,便会出现价格机制失效的情况,即商品供给方不再单纯地赚取商品的教育收益,而且要占有正常品交易收益以外的额外预期收益。

股市的“逢涨不抛反而买入”、房地产商的“捂盘惜售”等现象便使得供求在短时期内供应严重失衡,在市场预期的作用下,供求失衡引起的价格飞涨使得金融泡沫、房地产泡沫随之出现。

(三)非经济因素的影响

11金融监管缺失

金融泡沫与房地产泡沫的形成都离不开资金链的支持,两种泡沫的形成在一定程度上都反映了政府对进入监管的缺失。以人民币升值为预期的汇率、以外向型模式为主的经济模式、以流动性过剩为背景的国际形势使得我国国内资本规模呈级数式上涨,而相配套的外汇监管、热钱吸收与对冲等因进入改革的滞后难以实现,短期内国际投机资本、贸易资金难以消化,加剧了以投机资本集聚产业———金融业和房地产业的泡沫化。

同时,国内金融系统内部的信用泛滥,使得大量的信贷资金被用以房地产商的积压资金当中,在加剧房地产泡沫的同时也加速了金融泡沫。

21土地审批制度的单一型弊端,地价高涨引发新的信贷过度

我国实行的是土地集体所有制,所有权归属国家政府,单纯的经营权归个人,而土地审批过程中的无序竞争,进一步提升了竞拍中的土地价格。“地王”的出现无疑增加了房地产商的建房成本,在赚取超额收益意识的引导下,地价成本的上升必将导致房价的更高攀升,最终导致房地产因价格高涨,恶性投机行为而引发房地产泡沫,此次泡沫主要体现在基础资产价格上的泡沫化和无序高涨。

同时,“单一型”土地审批程序的存在,无法避免寻租行为的出现,过度的因恶性竞拍而形成的寻租成本势必再次加入到土地竞拍的成本中,无形中再次提升了地价的膨胀速度,加剧了泡沫化出现的程度。

地价上涨的同时,房地产商所需的购地和建筑资金也随之上升,而其资金链大多依附于银行信贷,最终导致金融系统内部信贷规模迅速膨胀,在房地产泡沫出现并加剧的同时导致了更加严重的泡沫。

二、根治金融泡沫和房地产泡沫的对策

(一)加强金融监管,稳定金融秩序

11在坚持货币政策的同时,加强对国内信贷的监管

在应对次贷危机影响的过程中,必须坚持适度宽松的货币政策,抵御经济形势的继续恶化。但同时必须加强对国内信贷的监管,尤其是对房地产业等投机性较强产业的信贷规模,从资本流向的根源上阻截恶性投机行为的蔓延。

21稳定汇率预期,遏制过度的汇率投机行为

汇率监管部门综合运用对冲、对外投资等多种方法稳定汇率预期,抵御国际热钱的涌入,从国际投机资本的角度防控投机风险,防止热钱注入国内市场,从而降低其投机金融产品和房地产产品的可能性。

31加大对国际投机资本的监管,维护金融稳定

近年来,以“量子基金”为代表的国际大宗投机资本不断投机于各个国家的金融产品,加剧了国际金融市场的动荡,同时也加大了各国当局抵御投机性极强产业泡沫化的难度。因而,政府必须从入境资本的数额、入境资本的进出频率、入境资本的目的等多个角度对进出我国资本市场的国际大宗投机资本进行监督,在维护我国金融秩序的同时,遏制金融泡沫出现的可能,同时抵御其投机我国房地产业的威胁。

(二)转变经济增长模式,形成内外兼顾的经济

过分依赖外部市场是我国遭遇次贷危机以来的重要教训。因而,转变以外向型经济增长模式,形成内外兼顾的经济模式显得尤为重要。转变经济增长模式,不仅可以增加资本投资的渠道,向产业链更深更广的区域发展,同时还可以降低对欧美市场的过分依赖,形成以内销为主的内部循环模式,使得国民经济增长中,消费与投资平衡增长。此外经济增长模式的转变在实体经济恢复的同时,有利于降低相应的因贸易顺差而致使外汇储备,降低流动性过剩的风险,更有利于用高新技术改造传统的中小企业,促使其成为新的经济增长主体。从而借以消化过度的资本剩余,防范金融泡沫和房地产泡沫的出现。

(三)加大市场信息透明度,增强购买者的理性意识

市场经济中,信息的及时性、准确性和完整性极为重要。在防御金融泡沫和房地产泡沫形成的过程中,及时准确的、完整的市场交易信息更为重要。各级政府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开,在防止房地产商恶意提高房价的同时,增加购买者的理性化交易行为。而商品房市场交易过程中,对房价的强制性公开更能从信息的源头上降低因盲目跟从而引起的房地产泡沫。

同时,金融监管部门,如央行、证监会、银监会等监管部门对利好消息的及时完整的公开,势必会提高金融产品购买者的理性预期,减弱恶性投机者的信息优势,从而规范其交易行为,防止金融泡沫的形成。

因而,在金融产品和房地产产品的审批、构建、交易全过程中,推行信息及时、完整的公开,在稳定市场交易秩序,抵御泡沫经济形成的过程中显得尤为重要。

[参考文献]

[1]徐金毅.论房地产泡沫产生的原因[J].中国商界,2009(5).

[2]钟立春.房地产泡沫对我国金融安全的影响及对策[J].商业经济,2009(7).

[3]王必梁.论房地产泡沫的成因、危害及对策[J].沿海企业与科技,2005(11).

[4]张文远.我国房地产泡沫对金融安全的影响研究[J].山东大学硕士论文,2007(9).

(责任编辑:马　琳)

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