铜仁宏观市场分析报告

从经济区位划分，铜仁属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区 域结合部。目前没有直接从铜仁到贵阳火车，可乘火车到玉屏再转客车至贵阳，约6小时到省城贵阳， 铜仁到重庆约17小时车程。
四、人文自然资源
铜仁旅游资源丰富——境内山青水 秀，有2个国家级自然保护区，3个 国家级风景名胜区，8个省级风景名 胜区，21处文物古迹，69处红色旅 游景点。
新建商品房住宅市场消化率为95%，整体而言供需较为平衡。 但地区分化现象明显。
碧江区和万山区新建商品房市场消化率为7.2%，市场供过于求！
去化压力较大！ 铜仁市其他各地新建商品房住宅市场消化率为197%，商业市场
消化率为230%，市场供不应求！
2013年铜仁市新建商品房价格分析
全县住宅均价2529元/平米，碧江区均价最高，均价3369元/平米，万山区均价3205元/平米 。
现状图
规划图
发展方向：铜仁东西为峡谷、山峦地貌，限制了其只能向南北发展。 到2020年，规划中心城区人口达到50万人，建设用地总规模达到4850公顷（含过境交通等 用地），人均建设用地达到97平方米。
城镇化率2020年达到70%，2030年达到85%。 人口增长率控制在6‰。城镇人口2020年53万，2030年85万人。
七、土地市场
虽然铜仁是个不缺山水的城市，但是老城中心土地可发基本完毕，未来土地供应主要集中 在谢桥与川硐片区。
成交 土地面 土地单 楼面地 土地用 容积 价格 地块位置 积（万 价（万 价（元 竞得人 成交时间 途 率 （万 ㎡） 元/亩） /㎡） 元） 铜仁市大寨北路 2212. 贵州中裕房地产 住宅 0.9768 ≤4 151 566 2012/8/31 23号 58 开发有限公司 铜仁市响塘龙、 334.4 贵州中裕房地产 夜背湾片区控规 住宅 0.1476 ≤4 151 566 2012/8/31 2 开发有限公司 XY-B-06 铜仁市快速路沿 铜仁中开置业有 住宅 11.561 ≤2.8 5203 30 161 2013/3/15 线檀木桥处 限公司 铜仁市城市快速 铜仁市祺霖房地 路沿线檀木桥 住宅 6.0586 ≤2.6 2727 30 173 2013/3/15 产开发有限公司 （控规A-04-05） 铜仁中开置业有 铜仁市快速路沿 11.5651 限公司、铜仁市 线檀木桥（控规 住宅 ≤2.9 5023 29 150 2013/3/15 5 祺霖房地产开发 A-04-12） 有限公司 铜仁市城市快速 铜仁中开置业有 路沿线檀木桥 住宅 9.3856 ≤2.6 4224 30 173 2013/3/15 限公司 （控规A-04-11） 铜仁市城市快速 铜仁中开置业有 2013/3/15 路沿线檀木桥 住宅 9.2678 ≤2.9 4171 30 155 限公司 （控规A-06-03）
小结：
1.铜仁市房地产开发投资额依然保持快速增长，投资热情高涨。 2. 目前铜仁市整体而言供需较为平衡，但各地分化现象明显。
2013年不同套型新建商品住宅面积分析
根据历史数据，从2009年到2010年，成交户型主要以120平米以内为主。
截止到2013年九月底数据统计，铜仁市120平米以上商住去化比例最高，占比50%。
2013年不同价位新建商品住宅供求情况分析
根据数据显示，2000—3000元/平米去化占比最高（40.27%），其次为3000—4000元/平 米区间。
《中国中小城市发展报告（2010）：中国中小城市绿色发展之路》 城市划分标准为：市区常住人口50万以下的为小城市，50万 ~100万的为中等城市，100万~300万的为大城市，300万~1000 万的为特大城市，1000万以上的为巨大型城市。
铜仁全市427万人，中心城区人口36万，属于小型城市，未来城市将向中型城市过渡发展。
贵州铜仁宏观市场分析报告
投资发展部
一、城市概况
铜仁市位于贵州高原东部，武陵山区腹地，东 邻湖南，北接重庆，是连接中原地区与西南边陲的 纽带，享有“黔东门户”之美誉。 全市户籍人口426万人，其中：非农业人口52万 人，农业人口374万人。常驻人口309万人。 少数民族人口占比68.47%。 政治、经济、文化中心碧江区36万人。
出让方式 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌
挂牌
挂牌
挂牌
地块位置
成交 土地 土地面 楼面地 土地用 容积 价格 单价 积（万 价（元 途 率 （万 （万 ㎡） /㎡） 元） 元/亩） 323 286 586 366 314
竞得人 贵州麒龙集团 （铜仁）会展置 业有限公司 贵州麒龙集团 （铜仁）会展置 业有限公司 铜仁市梵净山房 地产开发有限责 任公司 铜仁佳诚置业有 限公司 铜仁佳诚置业有 限公司
40-50% 小康
30-40% 富裕
低于30% 最富裕
国际上通用的恩格尔系数对于中国的适用性存在着差异，但具有一定的参考价值。根据以上
ຫໍສະໝຸດ Baidu
标准判断，铜仁市（碧江区）居民生活水平提速加快，消费能力也在逐步提升。
小结：
1.铜仁市经济稳定快速增长，整体增速15%左右，为城市建设和房地产发展 奠定坚实基础。
2.人均GDP不足3000美元，房地产市场尚处于启动阶段。
西外环市人事局东侧，住宅，土地单价235万 /亩，楼面价586元/平米， 2013/7/31 大寨北路23号，住宅，土地单价 151万/亩，楼面价566元/平， 2012/8/31
响塘龙、夜背湾片区，住宅，土地单价151万/亩，楼 面价566元/平， 2012/8/31
八、房地产市场
铜仁市房地产开发投资额依然保持快速增长，投资热情高涨；特别是2011 年增幅达327%，2012年达63.08亿元。 铜仁市房地产开发投资从快车道向稳定方向发生细微转变，房地产开发正步入成长时期，随 之而来的将是市场激烈的竞争。
2288
2168 2123
与贵州各市相比，铜仁市人均GDP较低，房地产市场处于启动阶段。
（3）产业结构
三次产业的结构由上年的：28.93：
27.93：43.14变为
2012年铜仁市三产比重 27.92:28.56:43.52，第一产业占经 济总量的比重继续下降，第二、三 产业占经济总量的比重继续上升， 第二、三产业占经济总量的份额达 72.08%。 支柱产业一烟草业; 农副产品加工 业;畜牧业; 经济林木; 冶金工业; 旅 游业。 铜仁市产业结构进一步优化，二产所占比重历史性超过一产。旅游业为支柱产业。
（4）居民生活水平
铜仁市（碧江区）居民生活水平分析
恩格尔系数是食品支出总额占
个人消费支出总额的比重。 国际上常常用恩格尔系数来衡 量一个国家和地区人民生活水 平的状况。
2012 年份 人均可配收入 （元） 增幅 恩格尔系数
15911
14.9%
35.4%
恩格尔系数
59%以上 贫困
50-59% 温饱
2012贵州各地人均GDP
地市 贵阳 遵义 六盘水 黔南 黔西南 安顺
人均GDP（美 元） 6255 3489 4121 2609 2600 2428
需求特征
生存需求
超速发展 单纯数量 型
改善需求为主
发展特征
快速发展 平稳发展，以质 以数量为主， 量为主，数量与 数量与质量 质量并重 并重
铜仁
黔东南 毕节
3.旅游业成为铜仁市重要的支柱产业。 4.居民可支配收入高速增长，显示铜仁市居民收入渠道多元化，城市居民生 活较为富裕。
六、城市发展规划——中心城区
“两大片区和二个组团” 锦江老城片区：由老城分区和谢 桥分区组成，是城市的核心区域。 突出商业金融、居住、旅游服务、 文化娱乐，基础教育等功能。规划 人口30万。 川硐-谭木桥新城片区：由川硐分 区和谭木桥分区组成。其中川硐突 出教育科研、文化体育、对外交通、 商业服务、居住等功能；谭木桥突 出行政办公、商业金融、旅游服务、 商贸，文化娱乐、基础教育、居住 等城市综合服务功能，并在茅坪、 老塘一带形成新的城市中心。规划 人家50万。 大兴工业组团：由尖岩农场、后 林农场工业园和地落王工业园组成， 是城市的就业岗位区。 灯塔仓储物流及加工业组团：由 万家庄和中木林组成，是城市的就 业岗位区。
二、行政区划
下辖2区（碧江区、万山区）8县
（江口、石阡、思南、德江、玉屏、
印江、松桃、沿河）1个省级开发 区，共有169个乡（镇、办事处）。
国土面积1.8万平方公里
碧江区1514平方公里。建成区 30平方公里。
铜仁市下辖两区八县，全市面积较大，但碧江区面积较小。
三、区位交通
铁路：湘黔铁路、株六铁路、渝怀铁路 航空：铜仁梵净山机场（先后开通贵阳、 长沙、重庆、广州、上海、北京航线，现 已并入首都机场集团) 公路：杭瑞、铜玉高速公路
铜仁城区房地产市场主要分布在五大片区：城北片区、凉水井片区、北门片区、城南片区与 谢桥片区。
2013年铜仁市住宅市场供求分析
2013年，全县住宅批准预售面积136万平米，铜仁市住宅批准预售面积62万平米，碧江区、 万山区住宅批准预售面积74.7万平米。
2013年，全县住宅预售签约面积129万平米，铜仁市住宅预售签约面积122万平米，碧江区 、万山区住宅预售签约面积为5.4万平米。
稳定发展 高速发展
铜仁市国民生产总值靠后，但经济发展速度较快，城市经济发展潜力较大，房地产发展空间 较大。
（2）人均GDP
铜仁市人均GDP14379元，净增2796元，同比增长 15.4%，折合2288美元。
发展阶段 人均 GDP （美元） 启动阶段 800～ 3000 快速发展阶 段 3000～ 4000 生存、改善 需求兼有 平稳发展阶段 4000～8000 减缓发展阶 段 8000以上 改善需求为 主 缓慢发展 综合发展型
2012年，铜仁市房屋施工面积218.8万平方米，同比增长1.3%，房屋竣工 面积80.1万平方米,下降12.6%。 城镇居民居住面积小幅下降。年末城镇居民人均建筑面积27.43平方米，比 上年下降了1.8%。 据铜仁市城市总体规划，到2014 年五年中若每年新增人口约1万人，每人 按30㎡计算，每年需新增住房30万㎡，加上旧房拆迁每年2-3万㎡和部分
铜仁市人文地理资源丰富，旅游业成为拉动经济的重要引擎。
铜仁大峡谷 梵净山
九龙洞风景区
五、社会经济发展情况
（1）国内生产总值 2012年铜仁市实现生产总值447亿元，比 上年增长15.3%。
宏观经济增长 小于4% 房地产业发展状况 萎缩
2012年贵州省各地GDP排名
4-5%
5-8% 大于8%
停滞
居民换房等因素，全市每年的新增住房面积应在30—35万㎡左右。
铜仁市房地产市场板块划分
凉水井片区：商务会务聚集地， 商业氛围浓厚。片区项目相对 较少。
城北片区：交通生活配套等相当完善，开发较早， 区域优势非常好，大量的人流车流聚集了相当的 人气，目前已是铜仁市的新型居住区，产品颇具 规模，定位档次较高，居住品质较好。
城南片区：具 有一定的人气 和人流，楼盘 较集中，产品 规模一般，定 位档次不高， 居住品质差异 化不强。
北门片区：成熟居住区， 但受城市规划制约土地供 应量少，项目分散，定位 档次不高，居住品质一般。
谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势 头较好，新盘大盘较多，区域成熟度较 低，作为政府重点打造的区域，定位档 次较高，未来数年前景较好。
2013/7/15 2013/7/15
挂牌 挂牌
2013/7/31 2013/7/25 2013/8/26
挂牌 挂牌 挂牌
铜仁市近两年出让土地成交量较少，住宅用地地价差距较大，市政府附近地价200万/亩以 上，楼面价600元/平米左右。商业用地地价40—60万/亩，楼面价350元/平米左右。
快速路沿线檀木桥处，住宅，土地单价30万/亩，楼面价 150—175元/平，2013/3/15
成交时间
出让方式
川硐教育片区综 合服务区（控规 住宅 10.3411 ≤3.2 10704 69 A-1地块） 川硐教育片区综 合服务区（控规 住宅 11.1382 ≤3.4 10843 65 A-2地块） 铜仁市西外环市 人事局东侧（控 住宅 0.7815 ≤6 2750 235 规XW-E-17） 灯塔办事处南侧 商业 3.8262 ≤2.5 3500 2 18700 61 42 灯塔大道南侧合 商业 29.7987 心