浅议《资产评估法》施行下房地产估价的发展

浅议《资产评估法》施行下房地产估价的发展

法治社会的到来，使国内的相关法律法规也在不断的改革与完善，而为了对资产评估行为进行合理的规范，我国于2016年12月1日起正式实施了《资产评估法》，其在规范了国内资产评估机构估价行为的基础上，也对房地产估价行业日后的发展提出了更高的要求。基于此，本文通过《资产评估法》对房地产估价产生的影响进行分析，从估价技术、估价机构和估价人员三方面提出了《资产评估法》施行下房地产估价产业的发展方向，期望以此来为房地产估价企业的发展提供有效的理论性支持和帮助。

标签：资产评估法；房地产；估价

社会主义市场经济的不断发展，使资产评估服务和专业房地产估价服务日益引起了研究学者的高度关注，其不仅为市场交易双方提供了核心的价值信息保障，同时也为我国国有资产的安全产生了积极的保护作用。然而，《资产评估法》的规定与施行，在行业门槛、估价人员以及评估工作等多方面，对房地产估价企业的发展产生了一定的影响。因此，只有从多方面实现对房地产估价企业的有效改革，才能为其日后的可持续发展奠定良好的基础。

1、《资产评估法》对房地产估价产生的影响

1.1对行业门槛的影响

根据《资产评估法》中的规定，采取公司形式的评估机构，评估师人数必须超过8人，股东必须超过2人，同时要求三分之二以上的股东必须具有3年及以上的从业经历，且评估师必须在3年内未接受过停止从业的处罚[1]。而《房地产估价机构管理办法》中，针对估价机构的估价人员人数提出了更高的要求，如一级资质机构要求具备15名以上的专职注册房地产估价师。可以发现，估价人员相对较少的中小型房地产估价机构面临着较大的困境，使其不得不与其他大型房地产估价机构进行合作，而准入门槛的升高对大型房地产估价企业的发展奠定了良好的基础[2]。

1.2对估价人员的影响

目前，国务院已经取消了资产评估师、土地估价师等相关评估师资格的行政许可认证，这在某种程度上降低了专业估价人员的准入门槛，为部分中小型房地产估价企业的发展提供了有效的人才保障。与此同时，《资产评估法》中规定估价人员在从事资产评估行业时，必须加入到评估机构当中，并且仅能在一个评估机构内从事评估工作[3]。而我国房地产估价企业的现行制度是在《城市房地产管理法》的基础上所制定的，房地产估价师目前依然被列入准入类职业资格，因此在《资产评估法》的施行后，房地产估价企业既需要遵循《资产评估法》，又需要遵循《城市房地产管理法》，对房地产估价人员提出了更高更严格的要求。

1.3对估价工作的影响

根据《资产评估法》中的相关规定，在对房地产进行估价的过程中，必须确保估价时所使用的有关文件、证明和材料的真实性、准确性、完整性，估价人员也不能仅仅依据估价委托人所提供的相关资料进行评估，必须对相关的资料和信息进行全面的核查和驗证，这也在某种程度上增加了房地产估价工作的工作量和工作难度，使估价企业承担着一定的评估风险，对估价工作的开展产生了较大的影响。

2、《资产评估法》施行下房地产估价的发展

《资产评估法》施行后，对房地产估价企业的发展产生了巨大的影响，同时也为其日后的发展提出了更高的要求。因此，房地产估价企业只有提高现有的估价技术，提高更专业的服务质量，开拓更广阔的业务市场，加强对估价人员的培训与教育，才能推动企业的健康发展。

2.1估价技术的发展

估价技术作为提高房地产估价企业估价能力的主要影响因素，在《资产评估法》施行的影响下，房地产估价企业更应当在掌握先进估价理论的基础上提高自身的估价技术，充分發挥出当前互联网背景下的数据积累作用，建立有效的数据积累体系，通过对数据源渠道的拓宽，建立有效的数据审核方针，利用互联网等现代化工具对评估的内容进行全面、有效的分析[4]。比如针对估价委托人所提供的评估资料，可以通过数据整合的方式进行处理，结合实地查勘所调查出的市场价格数据内容，建立相应的数据库，能为提升估价结果的准确性、合理性产生积极的影响。

2.2估价机构的发展

一方面，房地产估价企业可以通过与其他企业之间的联合，推动企业的集团化、规模化发展。根据《资产评估法》的规定和要求，部分中小型房地产估价企业将面临巨大的并购危机，但这也为大型房地产估价企业提供了良好的发展环境，通过并购更多的中小型企业，成立相应的分公司，将为企业的发展产生积极的推动作用[5]。另一方面，房地产估价企业应当发挥出自身的资源与地域优势，有条件的开拓海外市场，比如深圳国众联作为国内知名的大型评估机构，其就通过海外评估业务的发展，提高了企业的综合竞争力，为企业开拓出了更广阔的发展渠道。

2.3估价人员的发展

房地产估价企业和行业协会应当加强对估价人员的综合教育与培训，做好估价人员的继续教育工作，使其学习到更多更先进的估计技术和相关理论知识，并将其应用于实践当中，提高估价人员的估价能力。同时，估价人员也应当加强对《资产评估法》的学习和了解，深入分析相关法律法规中的各项具体规范和要求，

并在企业相关管理制度和规定的基础上，提高个人的综合能力。除此之外，估价人员也应当做好对估价风险的有效规避，通过建立相应的风险预警机制，结合实践经验，针对估价过程中可能出现的风险进行全面的分析并进行有效的预防，减少企业和个人在发展和执业过程中所面临的风险，推动企业和个人的持续稳健发展。

结语：

综上所述，《资产评估法》的施行从行业门槛、估价人员和估价工作等各个方面均对房地产估价行业的发展产生了较大的影响。因此，房地产估价企业必须从实际情况出发，通过对《资产评估法》中相关规定和要求的分析，从估价技术、估价机构和估价人员三方面进行改革与完善，提高企业的估价水平，才能使企业满足国家和社会的发展需求，提高企业的综合竞争力。