深圳市土地管理法律制度
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
189
பைடு நூலகம்
深圳市土地管理法律制度初探
土地， 还是利用原有企业场地， 都应计收场地使用费 。 ” 而后在 1980 年 8 月由广东省颁布的 《广东省经济特区 条例 》第 12 条中提出： “境外客商使用经济特区土地的 ” 要交纳土地使用费 。 虽然这些法律 、 法规既未规定收费 标准， 也未规定土地使用年限， 更未涉及土地权属， 一切 都需经双方协商决定， 但是， 这是新中国成立以来， 首批 将土地使用权有偿使用写进了法条的法律文件 。 土地公有原则是我国社会主义经济基础在所有制 上的体现 。 我国在推翻三座大山 、 废除土地私有制的基 础上，逐步建立了生产资料公有制，并在长期的社会主 这一制度是国家 义建设实践中不断地加以改进和完善 。 《 》 的根本经济制度 。 宪法 第 6 条第 1 款规定：“中华人民 共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会 ” 在 主义公有制， 即全民所有制和劳动群众集体所有制 。 历次党和政府所颁布的许多决议 、 文件中也对此加以肯 定， 它是不可动摇的 。 二、 经济特区对集体所有土地征用制度的突破 土地征用是指国家为了公共利益的需要，依照法 律的规定，对土地所有权加以强制剥夺并给予补偿的 制度 。 “国家 由于 1986 年的《土地管理法 》 第 25 条规定， 建设征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由 国务院批准 。 ” 而深圳经济特区发展的终极目标是全特 区乃至全市的城市化和工业化， 而深圳经济特区建立之 初的现状是，整个特区乃至全市的土地基本为集体所 要征用集体土地， 出于在征地权限上的限制， 有 。 因此， 可以采取的策略， 一是每次征用集体土地控制在耕地一 千亩以下其他土地二千亩以下，以达到规避 《土地管理 《土地管理法 》 法》 的目的 。 而更重要的是， 在正确理解 和 中央对深圳经济特区改革开放制度创新的特别授权上 找到平衡点 。 于是， 1989 年深圳人有了自己的理解 。 《关于深圳经济特区征地工作 1989 年深圳市公布实施了 的若干规定 》 ，该规定第一条明确规定： “特区内土地征 用工作由市国土局会同各管理区具体组织实施 。 各有关 单位 、街道办事处和村委会应予以积极支持和配合，以 提高征地工作效率， 争取在短期内把属于农村集体所有 的土地全部征完 。 其他单位和个人不得擅自向农村征 ” 地。 根据该条规定， 特区内的农村集体所有的土地要全 特区内的许多原农村集体经济组织的 部征完 。 实践中， 《统征土地协议书 》 土地通过与政府签订 而被征完 。 时至 今日， 特区内基本没有未被征用的集体所有的土地 。 可 《关于深圳经济特区征地工作的若干规定 》 以说， ，实现 了对集体所有土地征用制度的突破 。 该规定直至 2002 年 8 月 21 日深圳市人民政府颁布 《深圳市征用土地实
Economy and Law | 经济与法
深圳市土地管理法律制度初探
□黎江涛
[摘 要 ] 深圳作为一个现代化 、 国际化的大都市， 其城市面貌既有雄伟壮丽的景观， 也有杂乱无章的城中村， 更有宝安 、 龙岗两 区大量无序建设的农民房和村建工厂 。 本文分析了深层次地推动深圳城市建设的土地管理法律制度 、 深圳土地管理 法律制度是如何不断改革 、 创新和演进的 、 深圳具有哪些独具特色的土地管理法律制度， 进而分析了深圳土地管理法 律制度还有哪些需要改进和完善的地方， 并提出了对策与建议 。 [ 关键词 ] 深圳土地管理； 法律制度演进； 思考与建议 [ 中图分类号 ] D922． 3 [ 文献标识码 ] A [ 文章编号 ] 1006 － 5024 ( 2012 ) 07 － 0189 － 04 [ 作者简介 ] 黎江涛， 广东晟典律师事务所律师助理， 研究方向为民事法律理论 。 ( 广东 深圳 518028 ) Abstract： As a modern and international city， Shenzhen not only has magnificent landscape， but also has chaotic villages． Furthermore， there are a large number of disorderly － built farmers’houses and factories in Baoan district and Longgang district． This paper conducted deep analysis on the land management law systems of promoting Shengzhen urban construction． The paper described how Shenzhen s land management law system constantly reformed， innovated， and evolved and introduced unique land management law system， and pointed out where Shenzhen s land management law system need to be improved． Key words： Shenzhen land management； legal system evolution； thinking and suggestions
中央在广东省宝安县 1953 平方公里的土 1979 年， 地上划出 396 平方公里建立经济特区，并命名为 “深圳 经济特区 ” ， 与此同时， 深圳市成立 。 深圳市从成立之日 起，与深圳经济特区在地理上就不是同一概念，因为深 圳市涵盖了原宝安县 1953 平方公里的全部地域 。 从深 圳市成立之日起，深圳市经济特区内外就一直以 “二线 “关内 ” “关外 ” 关” 相隔， 分别称之为 和 ， 这种状况一直延 续到国务院批复同意 。 自 2010 年 7 月 1 日起深圳经济 龙岗两区为止 。 特区范围扩大到宝安 、 深圳市成立之初还是一个只有 25 万人口，建成区 不足 3 平方公里的小镇 。30 多年来， 深圳作为全国改革 开放的“窗口 ” 和“试验田 ” 进行了一系列的重大改革和 探索， 成为一个新兴的现代化大都市 。 一、 经济特区建立初期土地使用权有偿使用的初步 尝试 党的十一届三中全会决定实行改革开放政策 。 经济 “试验 ” 体制改革政策首先要在经济特区进行 。 中央设立 深圳经济特区的原则是“只给政策， 不给钱 ” ， 而且所给
Enterprise Economy 2012 年第 7 期 ( 总第 383 期 )
的政策也只是改革开放的大政方针， 具体的经济政策还 “摸着石头过河 ” 。 要靠特区人自己 城市基本建设资金 1979 年深圳经济特区成立以后， 匮乏的重大难题摆在了所有深圳人的面前 。 当时的深圳 正是在急需发展资金的巨 可谓是一穷二白 。 穷则思变， “冒天下之大不韪 ” 大需求和压力下， 深圳迈出了 的一步 “三资 ” —— — 向土地要资金， 决定对 企业使用土地收取土 地使用费， 实行将国有土地由无偿使用向有偿使用转变 的历史性改革 。 面对原 《宪法 》第十条第四款明文规定 的： “任何组织或者个人不得侵占 、 买卖 、 出租或者以其 他形式非法转让土地 ” ， 深圳以“违宪 ” 的方式迈出了土 地有偿使用制度改革的第一步 。 这种改革成果迅速被中 第五届全国人民 央和广东省所采纳 。1979 年 7 月 1 日， 《 代表大会第二次会议通过的 中华人民共和国中外合资 经营企业法 》 规定：“中国合营者的投资可包括为合营企 假如场地使用权未作为 业经营期间提供的场地使用权 。 中国合营者投资的一部分， 合营企业应向中国政府交纳 《关于中外合营企业建设 使用费 。 ” 国务院 1980 年 7 月， 用地的暂行规定 》 提出： “中外合营企业用地， 不论新征
பைடு நூலகம்
深圳市土地管理法律制度初探
土地， 还是利用原有企业场地， 都应计收场地使用费 。 ” 而后在 1980 年 8 月由广东省颁布的 《广东省经济特区 条例 》第 12 条中提出： “境外客商使用经济特区土地的 ” 要交纳土地使用费 。 虽然这些法律 、 法规既未规定收费 标准， 也未规定土地使用年限， 更未涉及土地权属， 一切 都需经双方协商决定， 但是， 这是新中国成立以来， 首批 将土地使用权有偿使用写进了法条的法律文件 。 土地公有原则是我国社会主义经济基础在所有制 上的体现 。 我国在推翻三座大山 、 废除土地私有制的基 础上，逐步建立了生产资料公有制，并在长期的社会主 这一制度是国家 义建设实践中不断地加以改进和完善 。 《 》 的根本经济制度 。 宪法 第 6 条第 1 款规定：“中华人民 共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会 ” 在 主义公有制， 即全民所有制和劳动群众集体所有制 。 历次党和政府所颁布的许多决议 、 文件中也对此加以肯 定， 它是不可动摇的 。 二、 经济特区对集体所有土地征用制度的突破 土地征用是指国家为了公共利益的需要，依照法 律的规定，对土地所有权加以强制剥夺并给予补偿的 制度 。 “国家 由于 1986 年的《土地管理法 》 第 25 条规定， 建设征用耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由 国务院批准 。 ” 而深圳经济特区发展的终极目标是全特 区乃至全市的城市化和工业化， 而深圳经济特区建立之 初的现状是，整个特区乃至全市的土地基本为集体所 要征用集体土地， 出于在征地权限上的限制， 有 。 因此， 可以采取的策略， 一是每次征用集体土地控制在耕地一 千亩以下其他土地二千亩以下，以达到规避 《土地管理 《土地管理法 》 法》 的目的 。 而更重要的是， 在正确理解 和 中央对深圳经济特区改革开放制度创新的特别授权上 找到平衡点 。 于是， 1989 年深圳人有了自己的理解 。 《关于深圳经济特区征地工作 1989 年深圳市公布实施了 的若干规定 》 ，该规定第一条明确规定： “特区内土地征 用工作由市国土局会同各管理区具体组织实施 。 各有关 单位 、街道办事处和村委会应予以积极支持和配合，以 提高征地工作效率， 争取在短期内把属于农村集体所有 的土地全部征完 。 其他单位和个人不得擅自向农村征 ” 地。 根据该条规定， 特区内的农村集体所有的土地要全 特区内的许多原农村集体经济组织的 部征完 。 实践中， 《统征土地协议书 》 土地通过与政府签订 而被征完 。 时至 今日， 特区内基本没有未被征用的集体所有的土地 。 可 《关于深圳经济特区征地工作的若干规定 》 以说， ，实现 了对集体所有土地征用制度的突破 。 该规定直至 2002 年 8 月 21 日深圳市人民政府颁布 《深圳市征用土地实
Economy and Law | 经济与法
深圳市土地管理法律制度初探
□黎江涛
[摘 要 ] 深圳作为一个现代化 、 国际化的大都市， 其城市面貌既有雄伟壮丽的景观， 也有杂乱无章的城中村， 更有宝安 、 龙岗两 区大量无序建设的农民房和村建工厂 。 本文分析了深层次地推动深圳城市建设的土地管理法律制度 、 深圳土地管理 法律制度是如何不断改革 、 创新和演进的 、 深圳具有哪些独具特色的土地管理法律制度， 进而分析了深圳土地管理法 律制度还有哪些需要改进和完善的地方， 并提出了对策与建议 。 [ 关键词 ] 深圳土地管理； 法律制度演进； 思考与建议 [ 中图分类号 ] D922． 3 [ 文献标识码 ] A [ 文章编号 ] 1006 － 5024 ( 2012 ) 07 － 0189 － 04 [ 作者简介 ] 黎江涛， 广东晟典律师事务所律师助理， 研究方向为民事法律理论 。 ( 广东 深圳 518028 ) Abstract： As a modern and international city， Shenzhen not only has magnificent landscape， but also has chaotic villages． Furthermore， there are a large number of disorderly － built farmers’houses and factories in Baoan district and Longgang district． This paper conducted deep analysis on the land management law systems of promoting Shengzhen urban construction． The paper described how Shenzhen s land management law system constantly reformed， innovated， and evolved and introduced unique land management law system， and pointed out where Shenzhen s land management law system need to be improved． Key words： Shenzhen land management； legal system evolution； thinking and suggestions
中央在广东省宝安县 1953 平方公里的土 1979 年， 地上划出 396 平方公里建立经济特区，并命名为 “深圳 经济特区 ” ， 与此同时， 深圳市成立 。 深圳市从成立之日 起，与深圳经济特区在地理上就不是同一概念，因为深 圳市涵盖了原宝安县 1953 平方公里的全部地域 。 从深 圳市成立之日起，深圳市经济特区内外就一直以 “二线 “关内 ” “关外 ” 关” 相隔， 分别称之为 和 ， 这种状况一直延 续到国务院批复同意 。 自 2010 年 7 月 1 日起深圳经济 龙岗两区为止 。 特区范围扩大到宝安 、 深圳市成立之初还是一个只有 25 万人口，建成区 不足 3 平方公里的小镇 。30 多年来， 深圳作为全国改革 开放的“窗口 ” 和“试验田 ” 进行了一系列的重大改革和 探索， 成为一个新兴的现代化大都市 。 一、 经济特区建立初期土地使用权有偿使用的初步 尝试 党的十一届三中全会决定实行改革开放政策 。 经济 “试验 ” 体制改革政策首先要在经济特区进行 。 中央设立 深圳经济特区的原则是“只给政策， 不给钱 ” ， 而且所给
Enterprise Economy 2012 年第 7 期 ( 总第 383 期 )
的政策也只是改革开放的大政方针， 具体的经济政策还 “摸着石头过河 ” 。 要靠特区人自己 城市基本建设资金 1979 年深圳经济特区成立以后， 匮乏的重大难题摆在了所有深圳人的面前 。 当时的深圳 正是在急需发展资金的巨 可谓是一穷二白 。 穷则思变， “冒天下之大不韪 ” 大需求和压力下， 深圳迈出了 的一步 “三资 ” —— — 向土地要资金， 决定对 企业使用土地收取土 地使用费， 实行将国有土地由无偿使用向有偿使用转变 的历史性改革 。 面对原 《宪法 》第十条第四款明文规定 的： “任何组织或者个人不得侵占 、 买卖 、 出租或者以其 他形式非法转让土地 ” ， 深圳以“违宪 ” 的方式迈出了土 地有偿使用制度改革的第一步 。 这种改革成果迅速被中 第五届全国人民 央和广东省所采纳 。1979 年 7 月 1 日， 《 代表大会第二次会议通过的 中华人民共和国中外合资 经营企业法 》 规定：“中国合营者的投资可包括为合营企 假如场地使用权未作为 业经营期间提供的场地使用权 。 中国合营者投资的一部分， 合营企业应向中国政府交纳 《关于中外合营企业建设 使用费 。 ” 国务院 1980 年 7 月， 用地的暂行规定 》 提出： “中外合营企业用地， 不论新征