保障性住房的货币补贴和实物补贴

一、保障性住房的定义
·所谓的保障性住房, 通常是指由政府统一规划、统筹, 提供给特定人群使用, 限定了建造标准和销售价格或租金标准, 起社会保障作用的住房。

·我国住房保障体系中对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。

对于最低收入家庭，政府提供租赁的廉租住房；中低收入家庭可以购买经济适用住房；
·当前,保障性住房中最主要的形式是经济适用房和廉租房。

二、为什么要提供保障性住房补贴
市场经济能够解决大部分家庭的住房，但因“市场失灵”和城市发展滞后，部分低收人家庭住房仍得不到解决。

“没有什么东西比住房更能为谋求人们幸福和社会安定作出贡献”。

没有住房，我们将失去居住休憩的场所，影响家庭成员的学习、工作，致使家庭不和，甚至社会动荡、经济停滞倒退。

为此，世界各国政府出于各自目的，都先后指定了住房补贴政策。

我国的社会主义性质，决定了我们更应该建立住房补贴制度对这部分家庭提供补贴支持。

三、补贴对象
目前，住房补贴制度主要有两种模式：一是“普及性支持”，二是“选择性支持”。

前者的前提假设是认为住房市场的运行是无效率的，通过市场无法解决居民的住房问题，需要政府的全面干预。

这种假设显然有悖于“城市居住均衡”模型的结论，是不合理的。

如果住房补贴制度采取“普及性支持”，政府将面临非常尴尬的处境。

“选择性支持”只对部分家庭提供住房补贴。

其隐含的前提假设是住房市场能够解决居民的住房问题，但住房市场运行有时是失灵的，政府应对住房市场进行适当干预。

由于来自劳动力市场和住房市场的“失灵”及城市发展滞后，部分家庭会出现住房困难，但通过住房市场还是能解决大部分家庭住房。

可见，“选择性支持”的前提假设是合理的。

补贴对象：
“选择性支持”对象应严格限制在“低收入住房困难家庭”，保证住房补贴体系的有效运行。

·低收入者并不一定就是住房困难户，有些低收入者可能通过继承、父母资助实现购房；有些低收入者曾经是中高收入者，已经拥有住房。

·同样，住房困难户也并不意味他（她）们没有能力购房，有可能是该家庭的住房消费观念陈旧，不愿获得银行住房抵押贷款，只有当家庭购房储蓄累积到一定金额后，才出现购房行为；或城市发展相对滞后，部分家庭虽然住房困难，但居住地的外部性福利甚佳，如小孩读书方便、治安良好、交通便利等，宁可住房困难，也不愿放弃诸多外部性福利到住房价格相对便宜的地区购房。

因此，只有“低收入住房困难家庭”才能成为补贴受益对象，通过严格补贴对象，防止扩大化倾向，才不会出现“普及性支持”的一些负面后果。

分析货币补贴和实物补贴两种补贴方式各自的优缺点
四、货币补贴的优点
1) 保障更公平。

·实行租金补贴避免了住房实物难以分割，体现出更高的公正性。

·廉租房实物分配是一种暗补，居民接受了多少补贴并不清楚。

而租金补贴是明补，以货币量化的方式实施，居住保障更公开，且符合居住保障由“砖头”补贴向“人头”补贴的国际趋势。

·在政府提供资金一定的前提下，实行租金补贴可以解决更多最低收入家庭的居住困难，实现居住保障的规模化，使最低收入家庭普遍受惠。

2) 管理更简化。

·采取租金补贴方式可解脱政府在廉租住房投资、建设、(实物)分配和(物业)管理等方面的责任，而只负责租赁资格、协议的审核及租金补贴的发放。

且可以避免“迁出难”的问题，一旦某最低收入家庭应因收入增长而失去廉租住房租赁资格时，只需中止租金补贴即可。

·免去了房屋兴建和后续过程中的土地、维护等相关费用, 政府支出成本较实物补贴政策大大降低。

3) 更符合商品化、社会化的要求。

·房价是商品价，租房者可以有所选择，符合住房商品化、社会化的要求。

·直接补贴需求方, 低收入者可以自发到市场中求租购自己偏好的住房, 较实物型配给政策更自由。

5）与实物补贴相比，避免了廉租住房集中供应与分配易产生的社会问题。

货币补贴的缺点
1、低收入者可能会将补贴资金挪做他用。

这个后果就是国家花了大量的补贴资金，中低收入者依然没有屋居住。

2、消费心理成熟度问题：
如果货币补贴者的消费心理不健全，本来政府的目的只是居者有其屋，而不是居者有好屋。

但是现在补贴者如果用相对欠缺的资金去购买好屋，这会冲乱整个行业市场。

首先是银行，补贴能够让被补贴者降低交纳银行首付款的门槛，但是月供却是个人经济实力的长期反映，国家没有承诺给补贴者以月供补贴，那么银行风险巨大；
其次大量的补贴现金短期内涌进住房市场，会形成短期大量需求，从房地产开发的实际情况来看，供给与需求的非同步性，导致供给短期不足，形成房价上涨。

3、货币的贬值速度，大大高于实物贬值速度。

货币和资本是两个不同的概念，虽然他们有可能都以同一种形态出现。

货币最大的问题就是永远是贬值的，而资产基本上是保值和增值的。

从过去一段时间的股票市场，以及金融投资市场来看，货币贬值速度过快（中国民生银行重庆分行的理财产品，一天之内，由原来的10.5%上涨到15.7%，也就是一天之内，你拥有的银行存款，贬值5%）而无论房屋怎样的贬值，都不可能达到这个幅度，这就是说，如果一个人从政府那里领到补贴，半年不购房，按照当前的金融形式，半年贬值10%是正常的，而这中间还存在着一个房地产价格的上涨问题，如果房地产价格在上涨10%，那么被补贴者半年之内，货币缩水20%，而如果在等半年，货币价值再缩水，那就是被补贴者根本就不可能购买起房屋了。

4、中低收入者的生存现实问题：
按照一般社会学逻辑理论，中低收入者都只拥有比较弱的生存能力。

同时也只拥有相对较低的投资能力。

如果用货币补贴，货币在他们手中固定形态通常还是货币，而不是资产，因此货币的贬值是他们没有办法去克服的。

5给权力寻租更大的空间
无论何种政策，防止腐败保证公平公正最为重要。

不过经济房建设分配过程中猫腻不少，什么“开宝马买经适房”、什么摇出个千万分之一机率的“6连号”等都不是新鲜事。

说实话，经济房建设环节这么多，没有腐败是没可能的，不过原来经济适房因为有多种限制，而且位置也不太好，而且5年内不得转让，转让还得收重税，如此一来要短期内获利不容易，但实行货币补贴之后，操作空间就大得多，可能几个月就有二三十万的银子进账，谁能不动心？如何防止权力寻租政府得认真研究。

因此我们也应看到, 在市场中, 低收人者有时会租购不到合适的住房。

这就是说, 采取货币补贴的保障方式还要具备某些基本的先决条件。

首先, 当地必须已经积累了足够的价格低廉的空置房屋。

其次, 低收人家庭往往身处信息不完全市场, 中介市场也不完善, 因此政府有责任向其提供信息, 帮助他们寻找合适的房屋。

再次, 政府要有能力维护市场秩序, 除了要防止私人房主哄抬价格、敲诈勒索之外, 还要防止他们因贪婪上涨的房价而违章建设不符合标准、容积率过高的简陋房屋。

五、实物补贴的优点：
2)在城镇住房特别是适合于最低收人者租金支付能力的住房极度缺乏时, 实物补贴能够很快见效, 并可以平抑市场房价的高涨。

3）随着廉租房保障面从低保家庭向低收入家庭不断扩大，市场能提供的合适房源越来越紧张。

相比之下，实物配租因其稳定、选择面大、房屋条件和物业服务较好，受到低收入家庭的欢迎。

4）实物配租可以有力地拉动内需。

相比租金补贴，实物建设需要政府投入数倍的资金。

本轮保障性安居工程的特殊背景就是，不仅着力于改善民生，还位列国务院去年底提出的扩大内需促进增长的十项措施之首位。

实物补贴的缺点：
1、容易让城市增加不良资产，
因为大规模的拆迁安置房或者经济实用房，将形成该区域城市形象差，治安环境差等社会弊病。

这些弊病又会让城市资产缩水，也让补贴者的房屋价值缩水。

这是个几难问题。

2、实物补贴的补贴物，比较偏远，自然形成社会等级秩序。

不利于社会和谐。

国外的经验表明，政府在制订公共住房建设计划时, 容易陷人盲目境地, 很难满足低收人家庭各种不同类型的居住要求。

随着经济的发展,这些新房往往还未到生命周期就很快过时, 由于不能再向下“过滤”, 很可能提前拆毁或挪作它用。

世纪年代后期, 很多发达国家在战后建设的社会住房由于规划、设计和建造方面的原因, 很大一部分变成了贫民窟, 不得不进
行大规模的清除, 造成了极大的资源浪费。

3、实物补贴会形成形成较大的行业成本，会冲乱房地产市场的正常秩序，影响整个房地产行业的健康发展。

政府出资建设并向低收人者提供住房,不利于鼓励民间房地产公司和其他组织参与低等级住房的建设或改造, 还会削减高等级住房发展商的投资机会, 产生“挤出效应”。

这样一来, 住房供应链条的连续性就会被打破, 整个住房市场的运行效率也会降低
4、目前大多数地方的实物配租退出机制在实际操作中很难。

以厦门市为例，厦门历年累计退出廉租房628户，其中626户是享受租金补贴的家庭，仅有2户是从实物配租房退出。

六、货币补贴vs 实物补贴（在实际经济生活中我们如何选择这两种补贴形式）
在住房严重短缺时期，政府直接建房的方式有利于增加廉租房房源的供给；而当住房供求关系比较缓和时期，货币化补贴的方式则更具有优越性，也有利于市场本身作用的发挥。

货币化补贴方式有利于提高资金的利用率和廉租房福利的覆盖面。

我国房地产市场在经历了十几年的发展之后，住房短缺的现象已经得到根本性改变，二手房市场和房屋租赁市场也在逐步发展。

这些情况为消费者在市场上购买和租赁房屋打下了物质基础．也为货币化补贴创造了有利的条件。

在投入相同的资金来解决低收入家庭的住房问题时，采取货币补贴方式比实物补贴方式的覆盖面大得多，可以让更多的社会成员分享到廉租房福利．而且能在较大程度上满足低收人家庭各自不同的居住需求。

与此同时，货币化补贴方式要求政府加大对市场租金监测与调控的力度。

政府要通过房源的供给量来调控市场租金水平，还应尽力搜寻符合廉租房条件的出租房屋信息并积极向廉租户提供，同时鼓励符合廉租房条件的私人房屋拥有者向廉租户出租住房。

如免费纳入政府介入的廉租房信息中介系统并优先出租，为限制租金过高，还可以采用所得税减免、长期包租等方法。

但基于对现实情况的考虑，实物配租在一定范围内也可以长期存在。

如承租人为收入增长能力有限、信息获取比较困难、需要给予特殊照顾的孤、老、病、残和军烈属的少数社会优抚对象．实物配租方式则是彻底改善他们住房状况、体现政府关怀的最有效渠道。

因此，我们应采取“现金补贴”方式，但不能完全否定“实物补贴”。

七、实证分析
（前面我们都只进行了规范分析，下面我们针对实物补贴和货币补贴，通过上海廉租房和株洲经济适用房政策，从实证分析角度分析两种补贴的效用。

）
上海廉租房补贴方式比较
1 效果性
改善住房物质性条件。

从目前的实施效果来看，实物配租的房屋分布在各区。

实物配租的面积普遍大于人均7 平方米的标准。

从2007 年10 月份起，上海动用20 亿元左右公积金增值收益，收储50 万平方米的廉租房源。

房屋类型均为原来配套商品房，多为建筑面积50 平方米的小户型，在预计收储的近8000 套房源中，约有70%左右现房，分布在周浦、康桥、浦江、顾村、江桥等区域。

获得资金补贴的低收入家庭在市场上寻找住房，许多家
庭抱着在自己所住区域附近寻找住房的心态，并且资金补贴的金额难以在他们所在区域支付相对较为舒适的住房，另一方面，这些家庭也不愿或者也不能承受额外的房租。

因此，实物配租的住房条件普遍优于获得资金补贴的住户自行寻找的住房。

增强住房的承租或者可购性。

实物配租和资金补贴的方式都有效增加了低收入家庭承租住房的能力。

但是，当进一步扩大实物配租比例后，新的廉租房源的房租较高的收购成本，可能使得廉租住房的房租高于低收入家庭的可承受的范围。

促进存量房的有效使用。

拿到货币补贴的住户是通过个人在市场上租房来促进存量房的使用，是一种个人选择。

而实物配租的廉租住房是政府在市场上统一购买的存量住房，是集体采购，因此在促进存量房的使用上更有宏观性。

住所选择的自由度。

获得供方补贴的家庭的选择就是搬入政府提供的廉租住房。

获得需方补贴的家庭，有机会自己选择去选择新住处。

同时获得租金补贴的家庭也可以选择保留原有的住处并且在他处选择新住房。

需方补贴方式对于老年人或者在原居住地附近有就业岗位的低收入者尤为有利，他们的社会资本不会因为搬至他处而损失。

2 效率性
住房提供的成本。

如果政府财政充裕的情况下，供方补贴的方式可以较彻底的补贴，减少个人的住房支出。

需方补贴的方式的优势是补助的程度较为自由，对于不同地区的补贴标准也较为灵活。

从发展来看，如果住房供应数量上在保持同等比例的增长，则需要增加投入的资金，或者改变补助方式。

自上海开始提供廉租住房开始，其累计已使用的金额不过3.39 亿元，为大约25000 户家庭提供了租金补贴。

但是政府于去年10 月动用了20 亿元左右公积金增值收益，收购了约8000 套住房作为实物配租的房源。

由此可见，如果要扩大廉租住房实物配租的比例，则需大量的政府财政支出。

保护住房补贴的实际价值。

供方补贴在整个补贴周期中的消耗较少。

在私人租房领域需方补贴可能被房东消化。

此外，租金补贴可能导致市场上某类住房的租金上抬。

但是欧洲的实践来看，私人租房领域的房租没有急速膨胀，这是因为各国的立法限制以及政府大量提供实物配租房屋。

实施管理上的可操作性。

在对廉租住房申请者的资格认定上，上海采用了“市民收入核对系统”，今后凡享受公共福利政策的市民都要纳入该系统，该套系统已率先在部分申请廉租房的人群中使用。

该系统中，民政、劳动、税务、公积金管理等各部门将建立信息交换机制，对市民的有关收入的各项信息进行比对、汇总，从而掌握居民收入的实际情况，并以此作为能否享受廉租房等社会福利的重要依据。

因此，两种补贴方式在实施过程忠都需要付出一定的行政成本。

3 公平性
补贴人群之间的公平性。

由于财政投入及建设周期的原因较长，每一阶段只能满足一部分低收入家庭的需求，损害了应受补贴人群之间的公平性。

另外，每套住所本身是不同的，因此很难有绝对意义的平等。

因为目前接受实物配租补贴的人群限定在孤老、残疾、患有重大疾病、丧失劳动能力的特殊困难家庭，补贴范围较小，这些问题还未体现出来。

相对而言，需方补贴则较好的保证了应受补贴人群之间的平等性。

非补贴人群与补贴人群的公平性。

对于没有享受补贴的人群来说，他们赞成供方补贴的方式，因为在供方补贴政策下可以承受较低的房价。

但是需方补贴对于财政的投入较为敏感，而财政受到各阶层民意的影响能增加或减少住房补贴财政支出，间接地保证了非补
贴人群与补贴人群的公平性。

株州经济适用房补贴方式比较
1 效果性
改善住房物质性条件。

按照株州市经济适用房标准，中套住房建筑面积不大于80 平方，小套住房建筑面积控制在60 平方米左右。

经济适用房具有的商品房属性，使其具有良好的配套设施。

从需方补贴来看，株州市2007 年的标准是每户1.8 万元，根据株州市2007 年住房均价2000 元计算，仅够购买住房面积9 平房米。

因此，拿到货币补贴的家庭可能会转向二手房或者区位条件较差的住房。

增强住房的承租或者可购性。

提供经济适用房以及货币补贴两种方式都有效增加了低收入家庭承租租房的能力。

但是由于货币补贴的规模限制，对于低收入家庭对于市场住房的可承受能力帮助有限。

促进存量房的有效使用。

拿到货币补贴的住户是通过个人在市场上租房来促进存量房的使用，促进了存量房使用。

而经济使用房的新建对促进存量房的有效使用没有帮助。

住所选择的自由度。

获得货币补贴的住户在市场上自由选择住房，其在住房选择的自由度上高于经济适用房购买者。

2 效率性
住房提供的成本。

经济使用房的需方补贴的来源是国有土地有偿使用收入，而经济使用房的供方补贴除了土地划拨外，还包括经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费和基础设施建设费用减免。

此外，经济适用住房建设单位可以按国家有关规定向商业银行申请住房开发贷款。

因此，经济适用房的补贴成本是更为多元，但是这是一种内部成本。

保护住房补贴的实际价值。

目前，株州市低收入家庭标准线为市统计部门公布的上年度城镇居民人均可支配性收入的60%。

补贴范围过大，这样就把大部分住房条件有待改善的家庭纳入经济适用住房的供应范围，部分有能力购买商品房的家庭也会等待购买经济适用住房，从而减少了对商品房的需求。

建设标准高的经济适用住房，如果在各方面均能满足中等收入家庭的需要，高收入居民家庭也会想方设法挤入经济适用住房的消费群，从而使所流失的财政补贴效益最终转化为开发商的生产者剩余和少数中等偏高或高收入阶层的消费者剩余。

而那些真正应该享受到财政补贴的、居住困难的中等偏低收入和低收入阶层却反而会被排斥在受益范围之外。

实施管理上的可操作性。

供方补贴的方式对于政府来说，参与度较高，采取这种方式，政府必须缜密安排投资计划，并对分配办法和市场流通实施严密控制。

此种方式付出干预和制度成本。

而得到货币补贴的家庭则自行在市场上购买住房，政府管理支出主要在前期的补贴资格认定上。

3 公平性
补贴人群的公平性。

补贴人群之间的公平性。

由于株州市可申请购买经济适用房的家庭数量较多，而货币补贴的数量相当有限（2007 年为160 户）。

因此如何保证接受补贴人群的公平性问题突出。

另外，每户的补贴金额相同，但是各个家庭的苦难程度是不一样的，从这个角度看，目前货币补贴的运作方式有其不公平性。

非补贴人群与补贴人群的公平性。

对于低收入家庭一次性的货币补贴势必造成市场房价的上扬，对于没有享受补贴的人群来说是不公平的。

但是，由于目前经济适用房的货币补贴规模有限，这一矛盾还没有突现出来。

八、我们的一些思考和建议：
1、在房价稳定的时期,政府的住房保障政策应尽量以市场为主,采取对消费者实施货币补贴政策的效率要高于实物补贴政策,即补“人头”,而不是补“砖头”。

而在房价持续明显上涨的情况下,由于对低收入者进行住房实物补贴可以规避房价快速上涨的风险,政府采取补“砖头”而不是补“人头”的住房保障政策则更为有效。

所以,目前我国政府重申要加大建设保障性住房的力度的政策是合理的。

进一步地,从国外学者的研究成果,我们也可以发现,越是房价上涨,低收入者对住房改善的心理预期越悲观,政府也就越应当加大住房实物补贴的力度。

在房价高企的情况下,各级政府应该对城市中低收入家庭解决住房问题采取更加积极的措施,多方筹措公共住房建设和住房补贴资金(例如,从房地产税费收入和土地拍卖收入中按比例划拨资金) ,从多个层次来满足城市中低收入人群的合理住房需求。

不仅对最低收入家庭提供廉租房,而且应当对符合条件的中低收入家庭提供经济适用房,对中等收入家庭提供“限价房”和提高住房货币补贴的标准,以达到促进我国房地产市场健康和谐发展和保证人民安居乐业的目的。

2、中低等级住房存量不足是眼下的突出困难, 我国目前还不具备实行以货币型补贴为主的公共住房政策的前提。

在当前的国情下, 如果贸然实施以货币补贴为主的保障体制, 不仅将增大租金补贴水平和政府负担的不确定性, 而且会对城市低收人家庭租购住房构成极
大的威胁。

因此, 尽管公房建设己开启多年, 对绝大部分城市而言, 仍然不能忽视建设和购买公共住房。

同时,在管理制度设计上应该注重创新, 不能遁人旧公房制度的翻版。

待到时机成熟, 公共住房政策可以考虑逐渐过渡到货币补贴。

当然, 对于极少数的城市, 质量尚好的存量旧公房所占比重不低, 租金也相对稳定, 可以率先尝试以货币补贴为主的方式。

但即便在这些城市, 由于住房二级市场没有充分放开, 往往致使旧房无法顺利流转。

因此, 对于解决这些城市的低收人阶层房源短缺问题, 应首先考虑充分开放二级市场, 利用市场机制
解决问题长远来看, 最终应该普遍转向低成本、高效率的货币型补贴。

此外, 各种住房信贷、税制上的财政优惠政策也应该配套地积极发挥作用。

3、鼓励开发商开发适合低收入家庭购买的住房，实现“实物补贴”的市场化运作。

住房开发商以谋求利润极大化为目标，开发低档房屋，难以获得正常利润，更不要说超额利润，导致市场难以提供与低收入家庭购买力相称的住房。

为此，政府应制定相关优惠政策，激励开发商介入低档住房市场：
制定最低住房条件标准，包括质量和面积要求；在用地、建设和销售各环节中，给予开发低档住房的开发商一定范围的税费减免，或运用“经营城市”的理念，给予开发商其他方面的好处；尽可能剥离原应由开发商承担的基础设施和公用设施建设投资；在开发商与低档住房购买者之间架起信息互通的平台，减少开发商的宣传与广告费用。

4、解决低收入住房困难家庭住房，还要依靠社会经济发展、城市化进程和收入的增加。

通过住房补贴方式解决住房困难家庭住房，见效快，民众支持。

但要彻底解决低收入者住房困难问题，还要依赖经济发展、城市资源的合理配置和他们自身能力和素质的提高。

因此，要加强低收入者的职业培训，为他们提供公平竞争的就业环境；加快城市化建设，合理布局城市资源；促进经济稳定快速发展。

5、通常, 政府会选择采用诸如减免个人所得税、限制住房价格、直接参与住房供给和发放“住房券”等措施刺激中低收入家庭住房市场启动。

但随着市场的发展与成熟, 可持续发展。