财务分析及评价房产项目总投资估算

财务分析及评价
1项目总投资估算
项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。

A、土地费用
本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。

B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。

按建安成本的2%取费。

C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。

按建安成本的10%取费。

D、建筑安装工程费用
根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。

E、室外工程费
室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。

根据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为320万元。

F、工程建设监理费
按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。

G、建设单位管理费
按前六项费用之和的2%计提。

H、预备费
由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。

I、建设期利息
按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。

K、项目总投资估算
综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。

项目总投资估算表（方案1）
费用名称费用数量（万元）
1.土地费用4302
2.前期费用169
3.建设配套费847
4.建安工程费（含装修费）8472
5.室外工程费320
6.工程监理费85
7.管理费284
8.预备费508
9.建设期财务费用500
10.总计15487
项目总投资估算表（方案2）
费用名称费用数量（万元）
1.土地费用4302
2.前期费用193
3.建设配套费917
4.建安工程费（含装修费）9168
5.室外工程费320
6.工程监理费92
7.管理费300
8.预备费550
9.建设期财务费用500
10.总计16342
7.2财务评价
7.2.1方案A+1
即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。

7.2.1.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入（万元）计算依据
住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出租486/年90%出租率；50元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天
配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出租36/年300元/㎡×月×个
合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
住宅楼销售1794一次性收入
写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；
酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算
配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室
停车场出租36/年100%出租率
合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元
C、全部投资的现金流量表单位：万元
时间项目200320042005
现金流入量合计7794463-5409
自有资金投入1000
主营业务收入17944571829
借入资金5000
现金流出量合计77867701707
土地费用30001302
前期费用169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
管理费130154
利息250250250
归还借款本金
其他费用250258457
现金净流量6-7238-6116
D、投资回收期估算：
项目总投资的回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。

（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息）
E、投资回报率计算
按50年经营周期（不变价）计算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%
每年为300%÷50=6%
7.2.1.2盈亏平衡分析
A、住宅销售的平衡点是
<（15487-8472）÷36264+1300>÷3300=98%
即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。

（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成
本外，其余费用全部摊入其他建筑）
B、酒店经营的平衡点
200×50%×50%÷200=25%
即住房率达到25%能够保本经营。

C、写字楼经营的平衡点
物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10%
即出租率达到10%即可以保本经营。

7.2.1.3敏感性分析
由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不计。

对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。

变化因素变化幅度利润（万元）年投资利润率(%)
基数011926.0
出租率+10%13766.9
+5%12846.4
-5%11025.6
-10%10105.1
7.2.2方案A+2
即住宅18层72户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。

7.2.2.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入（万元）计算依据
住宅楼销售3222内部出售2730元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出租486/年50元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天
配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出租36/年300元/㎡×月×个
合计1829/年未计住宅楼销售收入3222万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
住宅楼销售2982一次性收入
写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；
酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算
配套功能营业收入185/年按50%的利润率计算，不含会议室
停车场出租36/年100%出租率
合计1193年未计住宅楼销售利润3222万元
C、投资回收期估算：
项目总投资的回收期为（15487-3222）÷（1193-250）=13.02年。

（假定贷款本金13.02年后归还，经营期每年只支付利息）
D、投资回报率计算
按50年经营周期（不变价）计算，<1193×（50-11.59）+3222>÷15487=310%
每年为310%÷50=6.2%
7.2.2.2盈亏平衡分析（略）
7.2.2.3敏感性分析（略）
7.2.3方案B+1
即住宅12层48户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售100个车位。

7.2.3.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入（万元）计算依据
住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出售42105200元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出售6006万元/个
合计1307/年未计销售收入6604万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
住宅楼销售1794一次性收入
写字间出售4210一次性收入
酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算
配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室
停车场出租1000一次性收入
合计654/年未计住宅楼销售利润6604万元
C、全部投资的现金流量表单位：万元
时间项目200320042005
现金流入量合计90004818-1576
自有资金投入1000
主营业务收入300036041307
借入资金5000
现金流出量合计77867701903
土地费用30001302
前期费用169
建设配套费847
建安工程费30005472
室外工程费100220
工程监理费4045
管理费130154
利息250250250
归还借款本金
其他费用250258653
现金净流量1214-2883-2479
D、投资回收期估算：单位：万元
现金流量回收额未回收额
总投资15487
现金流入：
第一年3000300012487
第二年360436048883
第三年6546545229
(654654)
第十五年654654381
第十六年654651
回收期=15+（381÷654）=15.6年
项目总投资的回收期为15.6年。

E、投资回报率
按50年经营周期（不变价），<654×（50-10）+6604>÷15487=212%
每年为212%÷50=4.2%
7.2.3.2盈亏平衡分析（略）
7.2.3.3敏感性分析
本方案的敏感性主要表现在住宅及写字楼、停车场的价格及成本变动。

（详表略）
7.2.4方案B+2
即住宅18层72户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售100个车位。

7.2.4.1财务盈利能力动态分析
A、营业收入
营业项目营业收入（万元）计算依据
住宅楼销售3222内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡
写字间出售42105200元/㎡
酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室
停车场出售6006万元/个
合计1307/年未计销售收入8032万元
B、营业利润（未计建设成本）
营业项目营业利润（万元）计算依据及说明
住宅楼销售1794一次性收入
写字间出售4210一次性收入
酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算
配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室
停车场出租1000一次性收入
合计654/年未计住宅楼销售利润8032万元
C、全部投资的现金流量表单位：万元
时间项目200320042005
现金流入量合计90006246-844
自有资金投入1000
主营业务收入300050321307
借入资金5000
现金流出量合计77868397903
土地费用30001302
前期费用169
建设配套费847
建安工程费30006168
室外工程费100220
工程监理费4045
管理费130154
利息250250250
归还借款本金
其他费用250258653
现金净流量1214-2151-1747
D、投资回收期估算：单位：万元
现金流量回收额未回收额
总投资16342
现金流入：
第一年3000300013342
第二年503250328310
第三年6546547656
(654654)
第十四年654654462
第十五年654462
回收期=14+（462÷654）=14.7年
项目总投资的回收期为14.7年。

E、投资回报率（略）
6.2.4.2盈亏平衡分析（略）
6..2.4.3敏感性分析（略）
以上四种方案的比较分析：
四种方案的投资回收期基本接近，但是四种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经
营收益也相应较大。

B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。

7.3自有资金的核算
7.3.1建设期自有资金
以上方案的自有资金核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减。

7.3.2经营期自有资金占用
项目资金占用量(万元)计算依据
固定资产投入790酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元；
流动资金及税费486酒店的管理费用：营业额的50%
不可预见费128上述两项费用之和的10%
合计1404
第八章结论和建议
1.本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。

2.本项目的投资回收主要靠酒店的后期经营，经营风险较大，因此我们认为本项目的投资风险较大。

建议引进专业酒店管理公司进行经营管理，降低经营风险。

3.本项目建设成本较高（主要是地价因素），加重了后期销售和经营的难度。

4.由于自用写字间和住宅内部销售（实际是亏本销售）比例较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。

5.本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本的40%左右，财务成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。