【城市更新专题系列】第六篇：新加坡REITs市场概览与案例分析

【城市更新专题系列】第六篇：

新加坡REITs市场概览案例分析

作者：韩雨汤震摘要：

随着城市更新的进程，亚洲的REITs（Real Estate of Investment Trust）市场一直处于高涨状态。截止到2018年中旬，亚洲市场上活跃的REITs达到150家，总市值已经超过了2000亿美元，并且管理着超过万亿美元的资金。亚洲市场上主要有三大REITs市场，分别是由61个REITs的日本、43个REITs的新加坡和11个REITs香港。在亚洲市场当中，新加坡是继日本之后第二个推出REITs的国家，也是亚洲第二大REITS市值规模的国家。其中日本REITs的市值约为1425亿新币，新加坡的REITs市值约为853亿新币，香港的REITs市值约为487亿新币。三个地方的REITs市值合计占到了亚洲总市场的90%以上。预估新加坡REITs管理着大约3000-4000亿新币的资金1。新加坡的43只房地产信托基金的平均股息收益率在6.3%左右，其主要支撑是资产的租金收入以及股权投资的资产金额上涨，位列全球股息收益率的前列。涵盖了市场上面零售，商业住宅，写字楼，工厂／物流，商用公寓，医疗健康等相关板块。而REITs基金由于房屋属于物理建筑，所以也是具有一定的产品期限，相比较于普通的基金，其期限可能会长一些。

1市值：表示信托基金自身的价值管理规模：表示信托基金管理的资金总量

2 根据2015年中国经济网给出的全球REITs管理规模1.8万亿美金预测2018年亚洲市场能管理1万亿美金规模

一、新加坡REITs基金板块：

新加坡REITs板块呈现出多元化趋势，就目前的板块来看嘛，主要分为如下四个板块：1 零售REITs板块：

新零售行业的快速发展，可以带动零售REITs板块的迅速走强。其中零售REITs板块主要以大型的购物中心和商场为主，现金流和收益率相对稳定，因为这一板块所处城市中心位置，资产具有相当高的知名度。

2 商业住宅REITs板块

在全球经济状况周期性的发展情况下，新加坡的商业住宅REITs板块，如公寓、酒店、短租房等与全球经济息息相关，在全球市场经济良性化发展的情况下，其收益率也将高于平均水平。

3 办公写字楼REITs板块

新加坡是全球化的金融中心，里面聚集了大量的大型金融机构和跨国公司，对于甲级写字楼的需求也是相当强烈的。通过分析了新加坡甲级写字楼的占有率，表明大型金融机构和跨国企业对办公写字楼有相当强对支撑力。

4 工业REITs板块

工业REITs板块主要是由物流，中转服务中心，制造业仓库等，其主要特点是收益率相对稳定，租期时间较长，资产组合相对单一化。

新加坡采取的是同美国和日本相同的REITs构架，并且保持着相当高的国际化运营，新加坡大多数的REITs除了持有本国的实业资本外，还在中国，马来西亚，印尼等地保持了一定量的市场占有率，进一步巩固了新加坡REITs在亚洲市场中的地位。

二、新加坡主要REITs基金

数据来源：新交所官网

注：REITs市场指数数据来源：新交所官网

截止到2017年12月30号，新加坡共有43个房地产信托基金，其中总市值超过了20亿新币的房地产信托基金一共有13个，它们分别是腾飞瑞资(Ascendas Reit、7,618)、雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust、2,558)、凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust、6,819)、凯德商用新加坡信托（CAPITALAND MALL TRUST、7,270）、置富产业信托 (Fortune REIT、 3,076)、星狮地产信托（FRASERS CENTREPOINT TRUST、2,054）、吉宝房地产信托（KEPPEL REIT、4,247）丰树商产信托（MAPLETREE COMMERCIAL TRUST、4,606）、丰树大中华商业信托（MAPLETREE GREATER CHINA COMM、3,327）、丰树工业信托（MAPLETREE INDUSTRIAL TRUST、3,713）、丰树物流信托（MAPLETREE LOGISTICS TRUST、3,877 ）、SPH信托2,694 新达信托(Suntec REIT 、5,411)。新加坡的REITs市值约为853亿新币，考虑到新加坡股票市场总值约为7130亿美金，在证券市场上市REITS的市值已经接近其股票市场总值9%。而中国的REITs市场仍然是刚起步状态，但是其近期三大股票市场总值约为67578亿美金，所以相比较与股票市场，中国的REITs市场发展具有重大的前景。

其中，腾飞瑞资（Ascendas Reit）的市值达到了76.18亿新币，位列新加坡REITs市值第一，并且管理者105亿新币规模的产品（AUM =10.5B）。并且腾飞瑞资（Ascendas Reit）约有131个产品。其中100个是在新加坡，31个是在澳大利亚，凯德商用新加坡信托（CAPITALAND MALL TRUST）有13个产品，凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)有22个产品而新达信托(Suntec REIT )目前只有13个产品。新加坡REITs平均分红率为6.3%，而新加坡REITs分红率和长期回报率排名前五基金为：

三、新加坡上市特色特点

注：图片来自于腾飞瑞资（Ascendas Reit）官网●REITs 的层面不需纳税，即派发股息给REITs 单位持有人的时候不征收所得税;

房地产转移到 REITs 里免征 3% 印花税 ; 非居民机构单位持有人享有新加坡预扣税 ( withholding tax ) 减免 ( 从 20% 降至 10% ) ;

●对于上市的 REITs 资产，新加坡不强制要求过去三年财务数据，提供 Pro forma

数据即可 ;

●对于上市的REITs 资产，新加坡不强制要求产权转移完成，提供未来可以完成转

移的证明亦可，比如预售证明 ;

●REITs 将至少 90% 的应税收入派发给单位持有人 ;

●境外外币融资，一举多得，既可规避人民币汇率贬值风险，亦可部分资产用于海外

投资。

●新加坡银行体系熟悉 REITs，上市 REITs 可以获取国际银团的贷款，利率低于国内，

可以降低整体资本成本 ( 国内不仅仅是利率高，关键是对房地产融资有较高的政策门槛 ) 。