2019北京房价断崖式下跌

断崖式下跌！北京甲级写字楼

吸纳量不足，空置率创8年之最

今天下午，高力国际就2019年上半年写字楼、工业地产、投资等板块表现进行回顾，并对2019年下半年表现做出了展望。

数据显示，北京上半年甲级写字楼市场空置率达11.5%，创8年来新高；上半年甲级写字楼新增供应16万平方米，总存量达到832万平方米，预计2019年全年新增供应将接近82万平方米，为近10年新高。与此同时，上半年8宗商办交易，将投资市场交易额推高到460亿元，较去年同比翻番。

市场数据与市场感受大致相符。选址960认为，对很多从业者来说，今年的市场情况将充满挑战，但于企业而言，却是低租金选址的好时机。

北京甲写空置率达8年来最高值

2019年上半年，北京甲级写字楼市场共计21万平方米的四个新项目入市，总存量达到832万平方米。受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响，上半年北京总净吸纳量录得9.6万平方米，半年环比降低69.3%，同比降低60.6%。相较于总存量超800万的基数来说，上半年去化能力仅突破1%。

针对北京甲级写字楼市场净吸纳量的断崖式下跌，高力国际华北区董事总经理严区海认为主因有三：

▪一是受互联网投资热潮降温的影响，互联网初创企业的租赁需求大幅下降。当前传统金融及传统科技类租户仍为需求的主要推动力。

▪二是去年主要租户之一的联合办公，今年扩张速度明显放缓，除We Work外，其他联合办公运营商几乎没有扩租行为。

▪三是即将入市的大量新增供应加剧市场竞争，全市整体空置率被半年环比推升0.9个百分点至11.5%，是八年以来的最高值。

整体空置率推升，平均租金跌破400元2019年上半年北京甲写市场平均租金半年环比下调0.6%至人民币399元每月每平方米，同比下调0.7%。但像金融街、中关村这样租赁情况良好以及需求稳定、供应有限的商圈，租金仍持续上扬。而望京商圈，IT企业缩水严重，将空置率推升至19.8%。丽泽商圈空置率最高，达到88%。

2019年下半年，合计约61万平方米的七个新项目计划入市，其中近75%的项目将位于CBD及周边区域与丽泽金融商务区。高力国际尽管预计部分业主将会提供更为优惠的租赁条款，净吸纳量将因此比上半年大幅上升，但下半年的供应高峰，将进一步推高平均空置率至历史新高，预计下半年北京甲级写字楼整体空置率将达到15.1%，并拉低平均租金至396.6元每月每平方米，市场趋势有利于企业继续降低写字楼租赁成本。

8起整售成交，460亿交易额同比翻番

2019年上半年，北京商办市场有8宗整售交易，比去年同期减少58%，但总金额达到人民币460亿元，是去年同期的2倍还多。

其中交易金额最大的项目为融创收购的土地资产包交易，其中北京部分的成交金额估计约人民币200亿元。成交业态有多元化发展的趋势，但办公楼类物业仍占主导，写字楼成交金额占比约为25%，其中Partner Group联合其他外资财团收购中关村鼎好大厦项目是金额最大的写字楼交易，总成交金额约人民币90亿元。

此外，部分被自用型买家或投资机构收购的酒店、零售或综合体项目也有改造为写字楼的计划。

从地理位置来看，上半年成交的项目多为四环及周边区域的具备改造提升前景的项目。尽管外资投资机构从去年开始积极关注北京市场，但上半年成交项目中内资投资机构仍占市场主导，内资买家收购的物业金额约占79%。

因2019年上半年部分交易已进入深入洽谈阶段，预计下半年的成交量有可能进一步提升。

当前包括机构投资者和自用型买家都对北京投资市场积极关注，投资者重点关注收益稳定、租金上涨空间大的写字楼项目；自用买家更关注传统办公项目或能够改造为办公楼的项目。根据上半年发布的相关规划，丰台、通州等新兴区域将是商业地产发展的重点，会引发投资者关注进一步关注。