楼市调控热点

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上市房企2012年报出炉万科收入最高中海最赚钱

近日，随着绿城[简介最新动态]、恒大[简介最新动态]、保利[简介最新动态］等一批上市公司2０12年报的出炉，各公司去年全年的表现与定位也变得清晰、完整起来。总体而言,绝大多数上市地产商均保持着上升势头,杭州市场最关心的绿城终于在破产门前得到了喘息的机会，净资产负债率降了近1００％；万科则以实现营业收入103１.2亿元排全国榜首;中海因净利润率达到29.３%成为最赚钱的地产商之一;而保利以去年４47亿元的拿地规模成为扩张最快的房企。

上周末，绿城中国发布2012年全年业绩。去年绿城中国实现营业收入为3５３.9亿元，较去年增长6１.1%；净利润６0.5亿元,同比增长４7%;归属于上市公司股东的利润为４8.５亿元，同比增长８8．4%；净资产负债率下降至49%，较20１1年底的148.７％有大幅改善。财报显示,２012年绿城中国实现营业收入为353.9亿元，主要来自于物业销售、酒店营运、物业出租及销售建材等业务板块。而销售额上涨原因是交付项目较多，销售面积增加所致。

绿城中国表示,得益于经纪人模式的销售改革，盘活所有可售资源,截至去年年底，公司实现合约销售物业面积约２8３万平方米，较2０11年增长约６1.7%，销售金额约５46亿元(归属于集团的权益金额为２73亿元）,超额36．5%完成2012年销售目标。全年与合作伙伴共耗资120亿元购进7个土地项目（均不在杭州）,新增建筑面积21０万平方米,现有总土地储备可支撑公司未来5年发展。

值得一提的是,在公司前景展望中,绿城表示将继续施行轻资产战略，凭借在规划、营造等方面的专业能力和资源整合管理能力,一方面维持独立或合作的项目开发模式，提高周转收益率。另一方面透过与外部机构广泛的代建合作,在控制负债率和资本支出的前提下创造新的市场和利润空间。２０１３年，预计新开工建筑面积为7４８万平方米,4４个项目或项目分期共计5７3万平方米建筑面积竣工。

此外,随着周一晚间保利地产年报的披露，中国地产业的第一军团细节面貌也基本描定。继住宅销售规模在20１0年突破千亿后,20１2年万科的营业收入也突破千亿,全年公司实现营业收入1０31．2亿元，排全国第一,净利润１2５.５亿元,同比分别增长43.7%和３０.4％。

一系列数字表明,万科依然是房地产行业内资金最充裕、财务结构最稳健的企业之一。保利地产去年实现营业收入689．0６亿元，同比增长4６.5%,净利润不敌中海、万科，但去年保利花了４4７亿元拿地，高于万科的４３0亿元,稳坐扩张最快的企业名号。而单从盈利方面比较,中海仍然是最赚钱的地产商之一，以２0１2年的净利润率来看,中海地产去年股东应占净利润达到151.6亿元，净利润率达到２９．3％，为全国最高。

业内预期北京细则更为严厉部分开发商作最坏打算与广东省细则“温和”落地相比，业界预期北京细则更为严厉。

近两周来，北京已制定了调控细则的征求意见稿，并在小范围内征求意见。在上述征求意见稿中,主要对现有调控政策进行强化处理。其中,为应对“假离婚”等现象，北京可能加强对本地户口的单身含离异人士的限购，鼓励单身或离异人士持有一套房。同时，“二套房首付比例七成、贷款利率上浮至基准利率1.3倍”的条款，也在上述征求意见稿中。此外,在土地出让环节，北京将鼓励采用“限地价、竞房价”的办法，用以抑制高地价的出现。提高二手房交易最低计税价格等措施,也有可能作为储备政策。

至于“北京版”细则的出台时间,业界预计已经临近。这主要与近期北京的房价、交易量等市场表现相关。

根据北京市住建委的数据，3月第三周（3月18日-24日），北京市二手住宅网签９９12套，与上一周比明显回落。这也是“国五条”出台以来,北京二手住宅交易量首次出现回落。同期，北京新建商品住宅网签量为2４26套,环比下降８.７%。尽管如此，京城个别新盘仍然出现抢房、“一日售罄”等现象。

多数业内人士认为，尽管成交量有所下滑，但从市场表现看，恐慌情绪仍然存在。且根据国家统计局的数据,今年2月,北京新建商品住宅价格环比上涨３.1%,同比上涨７．7%。

上述情况决定了北京可能会加快政策细则的出台节奏,且“北京版”的细则力度或高于其他城市。多位业内人士向中国证券报记者表示，提高二手房最低计税价格的条款，很有可能最终落地，用以遏制“阴阳合同”等情况的发生。另外，不排除提高二套房交易门槛的可能性,此举将对市场带来不小的杀伤。北京的部分开发商和中介机构负责人向中国证券报记者表示,对北京即将出台的政策细则，已经做好了最坏的预期。

另据了解，针对“国五条”中最受关注的二手房交易个税内容,住建部和国税总局目前正在制定相关的指导意见，旨在抑制投机的同时，也对刚需进行保护。但北京在具体执行中，预期仍将以“从严”为基调。

二三线城市调控细则或四月出台力度或小于一线城市

近日，媒体报道哈尔滨将限建又限购、长沙提高房贷利率等调控内容。中国证券报记者２7日致电上述两城市房管部门核实情况，两城市房管部门均称不属实,目前在等待省政府相关调控文件出台。

据业内人士透露，３月31日或是一线城市出台调控细则的大限，而中西部省份及省会城市可能陆续会在4月上中旬出台相关政策。且在调控力度方面,一线城市在限购、税收和信贷政策上趋严；而二三线城市或有差别化对待,调控政策不会出现“一刀切”情况。

哈尔滨长沙辟谣

有媒体援引哈尔滨市住房保障和房产管理局的消息称，20１3年哈尔滨中心城区除棚户区改造项目外，不再供应商品住宅建设用地；与此同时,哈尔滨计划将楼市限购范围首次覆盖全市八区，将此前不限购的呼兰、阿城两区纳入限购范围内。

中国证券报记者致电哈尔滨市住房保障和房产管理局,其宣传部门相关负责人表示，未听说过此消息。“我们要等黑龙江省政府根据国五条出台相关文件后,才能据此结合哈尔滨具体情况制定调控细则。目前，省里都没动静，我们不可能越级自行出台政策。”该人士说。

他进一步指出,在全国省会城市中，哈尔滨近几年的房价涨幅是靠后的。主要原因是哈尔滨外来人口比例小,购房刚需主要是本地人，供需矛盾不突出;哈尔滨楼市投机投资性需求的比例也较小，就东北地区而言，想投资房地产的人绝大部分会选择大连。

同时,他表示,如果黑龙江省政府出台调控政策,哈尔滨会严格执行。但就哈尔滨自身的情况来说，在限购、限价、二手房交易个税等方面的措施不太可能太严厉。而且，是否在3月３1日前出台也未有定论。

而长沙版的调控细则也在一些媒体上出现多个版本,主要集中在限购区域扩大、二套房贷利率提高两方面。中国证券报记者致电长沙市住房和城乡建设委员会法规处,其相关人士表示,这只是一些传言,调控细则还没出来，不了解具体情况，也不确定是否会在3月31日前出台。