旧城改造的浅析

8 城市周刊 CHENGSHIZHOUKAN 2019/17
城乡规划
中心区；在我看过的旧城改造案例中，菊儿胡同也好，上海新天地、798艺术街区等都是把重点放在了历史建筑的保护和延续上，对区块的街道形状及尺度、节点与水文地貌的联系、标志以及组织模式进行分析和规划，从而在后续的工程中打造了独具历史风格的区块特色；在旧城改造规划时，要达到可持续发展，需将功能与区位相匹配，同前文关注区位地理因素同理，每次改造的功能置换都是为了各因素间的有机配合，塑造一个城市的生生不息。

旧城改造需要有机更新。

吴良镛先生提出，有机更新最主要的特色是尊重历史，反对大拆大建。

在改造方式上，有及更新是一种通过维护性的改造逐步将旧城区中已不能适应现代经济社会生活的用地性质、建筑形式、基础设施等进行更新改造，从而实现可持续的城市发展。

在经济投入方面，可通过开发商的介入，以该地区优化升级后创造的经济效益来填补前期改造的投入，即是一种经济上自给自足的更新方式。

这种方式对缓解政府财政压力、改善当地居民生活条件和提升城市环境品质等方面有积极意义。

有机更新进一步论述了我上文所提及的，旧城改造需从人民、区位条件、历史条件以及可持续发展的角度探索。

四、实例应用
身边近期正有一个旧城改造项目——麓山南路两厢的有机更新。

麓山南路曾给万千学子留下美好记忆，但它近日给附近学生的印象就是想逃离那里......麓山南路上的建筑都太老，质量欠佳，住房太矮，建筑密度过大，违章建筑太多，且住房间距又过于“亲密”；麓山南路两厢商业用地太少，大多数被旅馆与培训机构所占领，其余的商业多为零售业与餐饮，连一个像样的购物广场都没有；除此之外麓山南路还有个最大的隐患，它的道路曲折，在湖南大学路段车道突然从四车道转为二车道，且道路边卫生太差，整条街上不是小摊小贩就是拥挤的人群。

建筑方面，为了应和该地的文化特色，建筑应带有“大学红”，建筑高度可根据用地性质或不同商业类型来控制地高低起伏一些。

如前文所说的第四种情况，结合当地居民不愿离开麓山南路居住的人占大部分，居住区的房屋应建较小户型为宜，让暂时搬迁的原住民还可以回到故里并可增加住房产权面积，保障人们生存空间最基本的要求。

此处不应建设高档住宅，此处住民身份比较复杂，不利于房屋的出售以及该地区文化的传承。

另外由于长沙土地权属的规定，土地经批准确定给中南大学该单位后，居民在单位征用或划拨的土地上可兴建住宅用地。

这就注定了麓山南路两厢居民区的特殊性，他们若建造造价太高的房屋，会因为房价问题被高校机构导致亏损。

改善人居环境，完善城市功能，优化产业结构，推进能源、资源和土地的集约利用，促进社会的可持续发展，是我们作为规划者进行旧城改造的必须要达到的目的。

抓住人民、区位条件、历史文化以及持续发展几个要点，将旧城改造做的更加人性化，规划先行是各种理论运用的良好基石。

一、案例阐述
深圳华侨城于2004年由开发商公益开发改造。

本次以保留为主，退二进三，以填空式进行更新。

在旧厂房的氛围下，将酒吧、书店、创作室等填充到厂房间空地内，待地价升值后再将锈迹斑斑的厂房置换为新的建筑，最终形成新的社区。

长沙朝阳二村于2006年在市政府的决策下建设起了第一批安置小区。

长沙这次最大的旧城改造项目在于增加迁居民的住房产权面积，以旧房换新房，住房面积最小51平方米，特困户还可或物业补贴，所有公共生活设施一应俱全，开创“朝阳模式”建成现代化花园大厦。

中国建筑设计研究院受某国资企业委托于2011年常德市老西门综合片区进行改造。

为了实践提出的100%非异地回迁的策略，此次设计制定的每户面积控制在40、60、80平方米内，采取最为集约的方式，不拘泥于正南正北，使得老住户有机会回到老西门社区，避免绅士化现象的发生。

二、案例解析
若改造目标是具有休闲元素的社区，可参照第一个案例。

在老旧悠闲的氛围中，引入新兴的符合时代发展的元素，营造休闲浪漫的社区氛围并增加此地区的吸引力，待市民视线逐渐聚集到此地时，再将厂房或原居民楼改建为现代化高楼，逐渐吸引外资与住民。

若想打造历史文化社区，可参照第二个案例。

在建筑形式上以保留建筑风格为主，通过保留建筑的形态和符号，来传承老城区的建筑文化。

对于特殊建筑和文保建筑则采取保护修缮的方式，并作为旅游观光或商业行为的节点。

不能脱离当地的文化以及旧城所在的区域环境，并以文化为主线来表达商业主题。

如此这片地区的原住民不能太多，且用地性质将会改变。

居民可选择不搬迁，在原址扩建并以前店后宅式居住在原址，抑或获得补偿款后原房屋用作店面，所属权归开发者。

若想发展为区块中心社区，可借鉴第三个案例，从多元化、可持续发展的角度探索。

中心地块是一个区块的空间节点，应融合多种元素，充斥形形色色的人和事物。

就建筑而言可以有形态、高度、色彩等的多元化，可以利用参数化表达公众的想法，正是这种多元化的中心，引导了其可持续发展的本质。

三、观念阐述
旧城改造大致是产权、政策和居民生活状态的维持，还需解决反绅士化问题，在我看来，旧城改造要成功，必须抓住人民、区位条件、历史文化以及持续发展几个要点。

为人民服务很显而易见，以上五个旧城改造的例子对于保护居民实际利益方面是愈加强烈。

旧城的主体是人，所有的设计起点都应源于关于“人（原住民）”的生存空间最基本的质疑和探讨；善于利用改造地区的区位条件能更好的确定改造方向。

如上海新天地改造前便离著名景点较近，还紧邻上海的商业中心淮海中路，这样的区位便直接引导新天地成为现在的上海的商业繁华
旧城改造的浅析
蒋皓琛 中南大学建筑与艺术学院。