新沂市房地产市场调研报告

新沂市房地产市场调研报告
一、宏观经济环境
（一）城市概况
新沂市街道夜景
新沂,徐州市下辖县级市，地处苏鲁两省交界，东靠沭阳、东海，南隔新沂河、骆马湖与宿迁相望，西邻邳州市，北接山东郯城，是江苏的正“北大门”。

1952年以境内新开辟的新沂河得名新沂县，1990年撤县建市。

5000多年前，新沂属于北方大汶口文化和南方良渚文化交流融会的区域，著名的花厅古文化就在新沂发祥，新沂自古为徐州之域。

全市总面积1616平方公里，下辖16个镇，总人口105万，其中城区人口30万。

1998年国务院批准了新沂的中等城市规划。

苏北唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市。

新沂区位优越，交通便捷，铁路、高速公路、国道和省道在这里形成“三纵三横”的交通网络格局，这在全国2000多个县市中独一无二。

2013年，新沂通过了江苏省全面达小康评审认定，已跻身“苏北第一方阵”。

2014年，新沂在全国百强县位居第75位，竞争力等级为A+级。

1、城市交通情况
（1）外部交通
新沂是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，陇海与新长、胶新铁路，京沪高速与连霍、新扬高速公路，205国道与323、249省道，在新沂形成“三纵三横”的路网格局，这在全国2000多个县市中独一无二。

新沂境内有京沪高速、连霍高速、新扬高速，205国道及323、249省道。

通过高速公路，在1小时内可到达徐州、淮安、临沂、连云港；4~5小时可到南京、无锡、苏州、上海；7小时可到达北京、西安。

铁路
新沂境内有陇海铁路（甘肃兰州--江苏连云港）、胶新铁路（山东胶州--江苏新沂）、新长铁路（江苏新沂--浙江长兴），徐连高速铁路（徐州至连云港）在建。

新沂距徐州、连云港、临沂、淮安等大中城市均在100公里左右。

江苏四大湖泊之一的骆马湖位于新沂区南部，京杭大运河绕境而过，直通长江水道；沭河、沂河贯穿南北，辖区内河道密布，新沂境内有6级航道（常年通航150吨级驳船）2条、等外级航道（通航50吨级以下船舶）2条；东距连云港港口100公里，出海通道畅通，水运发达。

新沂周边分布着徐州观音机场、连云港白塔埠机场、山东临沂机场及淮安涟水机场4座机场，构成了铁路、高速公路、水运、航空四位一体的大交通网络格局。

新沂位于省内区域图
新沂市周边机场分布图
（2）内部交通
新沂市城区结构图
2、城市资源
矿产资源以变质岩地区非金属矿及砂矿为主，埋藏条件好，储量较大，交通方便，采选容易，部分矿产储量较大。

已探明的矿产资源有18种，已开发利用的矿产有天然石英砂、建筑用黄砂、建筑用花岗岩、水晶、矿泉水、砖瓦粘土、硅石、钾钠长石等。

水资源方面，新沂水域面积41208公顷，骆马湖、高塘水库、阿湖水库、沂河、沭河是新沂主要的地表水资源。

植物资源方面，新沂地处暖温带落叶阔叶林植被区南端，毗邻亚热带常绿阔叶林植被区，植物资源丰富。

境内植物资源136科389属614种。

树木类有柳、杨、桑、槐、榆、松、柏等150种；药材类有半夏、何首乌、车前草、茵陈、白芍等200余种；草类有芦、蒲、三方草、抓秧草、稗、白毛草等近百种；粮食作物有三麦、水稻、玉米、高粱等；油料作物有油菜、大豆、芝麻、花生等；果树类有杏、桃、梨、苹果、柿子、枣等。

动物资源方面，新沂畜禽饲养业较发达，人工饲养的畜兽类有：黄牛、水牛、波尔山羊、绵羊、三元杂交猪、苏太猪、驴、马、骡、兔、水貂、狐狸等，饲养的家禽有良种鸡、鸭、鹅、肉鸽、鹌鹑等；饲养的观赏鸟类有：画眉、鹦鹉、八哥、黄雀、孔雀等；水生饲养的鱼类有鲤、鲫、鲢、鳊、蟹、虾、鳖、泥鳅、黄鳝等。

建国前，境内尚有虎、狼、獾狗等野生动物，后绝迹。

现境内野生动物尚有哺乳类的狐狸、黄鼠狼、家鼠、蝙蝠等；爬行类的动物有蛇、壁虎、蜥蜴等；两栖类动物有青蛙、蟾蜍等；软体动物有蜗牛、蚌、螺等；环节动物有蚯蚓、水蛭等；节肢动物有蟹、虾、螳螂、蚂蚁等；鱼类有鲤、鲫、鲢、鲶、钢针、银鱼、草鱼、鳊、泥鳅、黄鳝等；鸟类有麻雀、鹰、乌鸦、喜鹊、燕子、啄木鸟、猫头鹰、斑鸠、布谷鸟等。

国家AAAA级景区——新沂窑湾古镇
3、城市发展规划
新沂市城镇体系规划（2004——2020）
1、城镇体系空间构架：
新沂贯彻“中心极化、结构优化”的战略思想，以“中心集聚、点轴开发、梯度推进、协调发展”为原则，建立“一主一重点一轴线”的市域空间布局构架。

“一主”——市区：在政策倾斜下得到快速发展，以高度集中的资源配置方式形成一个首位度更高的中心城市，规划达到48万人口的规模，集中力量培育一个强大的区域中心，带动市域城镇体系及周边地区的整体发展。

“一重点”——马陵山镇（重点中心镇）：重点中心镇必须有一个更集聚的发展思想，重点扶持具有传统优势和良好发展前景的中心城镇——马陵山镇，在完善功能的基础之上，扩大规模，建设旅游基地型城镇，为马陵山的旅游开发服务。

“一轴线”——徐连城镇聚合轴：新沂市域以东陇海铁路和徐连高速公路为轴线，呼应全省的徐连城镇聚合轴和沿东陇海产业带的发展，通过市区的辐射，带动瓦窑、高流等镇梯度推进，形成轴线产业带，带动与市域现有城镇框架有机结合，推动城镇体系的发展。

（二）经济发展情况
1、国内生产总值（GDP）
2、固定资产投资情况
二、土地市场
（一）市场概况
日期面积（公顷）位置容积率成交价（万）竞得人
2014-7-10 2.2279 新沂市马陵山镇249
省道东侧
2 1210
新沂市金鹰置业有限
公司
2014-6-23 3.1604 新沂市窑草路东、龙
湖湾小区北侧
2 3320
新沂骆马湖旅游发展
有限公司
2014-6-17 1.7886 新沂市阿湖镇阿湖村 2 805 新沂市美麟置业有限
公司
2014-6-13 1.7338 新沂市北沟街道办事
处香山路北侧
2.5 4160
新沂星友置业有限公
司
2014-6-12 3.5072 云龙山路南 2.5 8420 新沂市沭东新城投资开发有限公司
2014-6-12 5.6226 太湖东郡北 2.5 13500 新沂市沭东新城投资开发有限公司
2014-6-12 6.881 新东路东 3.5 16520 新沂市沭东新城投资开发有限公司
2014-6-12 5.131 龙山河北 2.5 12320 新沂市沭东新城投资开发有限公司
2014-6-11 3.0475 田吴村委会北 2.5 7320 新沂市沭东新城投资开发有限公司
2014-6-12 5.1099 沭东大道北 2.5 12270 新沂市沭东新城投资开发有限公司
2014-6-12 3.4018 黄沭路西 3.5 8170 新沂市沭东新城投资开发有限公司
2014-6-11 2.3866 新沂市北沟街道办事
处黄沭路东、市府东
路南
2 5730
徐州宇宏置业有限公
司
2014-4-30 4.9174 新沂市墨冲路东、新
戴河南地块
3 5200
新沂市新源水务投资
发展有限公司
2014-4-30 5.9943 新沂市323省道东、 3 5400 新沂市新源水务投资
（二）土地供应现状
三、房产市场
（一）房产概述
2008年，受金融危机影响，商品房成交跌入谷底，商品房供应远超过成交，但在2009年中央政府投入4万亿救市，房地产优惠贷款措施吸引大量刚需入市，之前的供应迅速得到去化。

但在2010年4月份起的长达2年多的房地产调控政策，随着2011年房贷收紧，严控房企融资等措施，2010年房企明显减少市场供应，商品房成交总体呈萎缩态势，基本上新沂市去化周期在一年半左右，去化水平处于正常状态。

（二）区域房产住宅市场情况 1、房产市场竞争格局
2、量价关系
新沂市县2012年-2013年房地产成交量价表
2012年
2013年
2014年（截止11月）
住宅销售面积（万方） 54.5 71.7 45.8 住宅销售数量（套） 4673 6199 3901 商业用房销售面积（万方） 9.8 9.8 10.3 商业房销售数量（套）
505
782
1291
新沂市住宅市场2007-2012年市场
供量、成交量、成交均价走势图
500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 单位：万方
单位：元
新沂市2013年5月-2014年4月房地产成交面积统计
246810121416成交面积
13.2
9.53
9.84
8.72
10.2
15.2
11.5
11
7.88
7.33
5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月
（三）区域房产商业市场情况1、商圈整体分析
（四）竞争市场分析 1、竞争对手的选定
2、竞争对手概况
新沂市城房地产版块房价
430042004200
3500
4800
15000
12000
16000
12000
20000
5000
10000150002000025000住宅销售均价（元/㎡）43004200420035004800商业销售均价（元/㎡）
15000
12000
16000
12000
20000
东区西区南区北区中心城区
4
、销售去化情况
户型
面积段（㎡）
去化率
2房
60~70
88% 80~90 68% 90~100 56% 100~110
40% 3房
90-100
88%
四、结论与分析
优势：1. 新沂市地理、交通位置优越，是江苏长江以北县（市）中唯一的三级一类中心城市；
2.新沂市人均GDP、储蓄、房产开发投资都超过了邳州市、东海县。

在沿东陇海线区域经济增速处于偏上水平；
3.产业集聚效应明显，第二、三产业发展势头良好；
4.18岁以下人口占比逐年递增，给房地产的发展带来新情况；
劣势：1.新沂市2012年GDP总值350亿元，处于沿东陇海线区域偏下水平；
2.大量农用化工企业集聚，给城市带来一定环境污染问题；
3.老龄化程度处于较高水平，35-60岁人群占比逐年减少，另外，新沂市区人口占比低，部分区域农民人口密度高；
4.新沂城镇居民的现状消费水平还比较低，恩格尔系数较高，消费结构属于传统型的，吃穿消费占据主要地位
机会：1.《长三角区域规划》将发展苏北经济被推至关键一环，作为苏北经济核心的沿东陇海线上中心节点的新沂市，正迎来史无前例的发展机遇；
2.新型城镇化规划即将出台，有较好的产业基础、地理位置优越的县域将得到政府较大资源扶持；
3.中央政府鼓励创业，2013年8月1日起；对小微企业中月销售额不超过2万元的增值税小规模纳税人和营业税纳税人，暂免征收增值税和营业税。

4.新沂市2012年人均GDP高达6280美元，商业发展正面临消费结构的升级和新消费需求逐渐形成的过程；
威胁：1.中央利率市场化改革，前期过度放款透支了金融业未来贷款能力，给房地产企业、产能过剩企业带来较大融资难题；
2.影子银行（民间借贷）风险；
3.今后，中国的收入增长，土地红利、劳动力红利、入世红利及其他红利优势逐渐弱化，更多靠全要素生产率提高，创新；。