房地产市场策划报告.doc

金凯隆商务大厦

策划报告

目录

一前言

二徐州市总体概括

三徐州市具有较强的发展能力和相当的发展空间

四徐州房地产市场评析及展望

五竞争目标项目市场调查

六项目（本案）市场调查

七项目（本案）市场分析

八项目市场定位

九销售价格体系及实销价格策略

十销控及销售目标

十一广告推广计划及推广主题

十二后记

一前言

万物十字定律，宏观定性房地产开发的定、限、差、控、失的有序掌控，微观控性对房地产开发的时、位、量、因、性的有序掌控。它是全程策划的总纲。

经过前一阶段时间的市场调查论证，通过对徐州整体经济实力和房地产市场的宏观把握，以及对竞争对手的全面市调和目标客户充分估计，我公司慎密思考，

针对徐州金凯隆商务大厦进行整合营销，变无序难控为有序掌控，厘清了策略方案，现将报告交付贵公司，敬请批评斧正，以便进一步指导工作，真正使之成为有高度、有智慧、有创意的杰出营销策划。

二徐州市总体概况

徐州市位于江苏省西北部、东襟淮海、西带中原、南屏江淮、北扼齐鲁，是重要的水、陆交通枢纽，京沪、陇海两大铁路在此交汇，北可通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，黄金水道——京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北。公路更是四通八达,京沪.京福.霍连.徐宁高速公路在此交汇,境内还有五条国道，20条省道和市县一级公路将徐州和整个淮海经济区紧密相连.

徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里，其中市区1038平方公里，建成区117平方公里。徐州下辖有5区（鼓楼区、泉山区、云龙区、九里区、贾汪区），4县（丰县、沛县、铜山、睢宁县），2市（邳州市、新沂市）.截止2003年末，全市共有户籍人口近1000万，市区常住人口162.54万人，人口密度803人/平方公里，其中建成区内人口约120万人。

徐州位于江苏、山东、河南、安徽四省交界处，是淮海经济区的中心城市。它在历史上是兵家必争之地，如今渐成商家必争之地，“五省通衢”的独特地理位置，将成为淮海经济区、全国乃至世界重要的商贸之地。

三徐州具有较强的发展能力和相当的投资空间

通过这段时间对徐州的调研和了解，我们对徐州的国民经济和社会发展情况有了更为清晰的认识，徐州已具备可持续发展的条件，主要表现在：

1、徐州的国民经济总量已具备一定的规模,经济发展后劲明显增强.

2003年徐州完成国内生产总值905.66亿元，比上年增长12.5%。连续四年高于江苏省的平均增长水平.全市工业增加值完成366.72亿元, 增长

17.2%;规模以上工业实现利税.利润分别增长38.6%和54.1%;综合效益指数

提高16.45个百分点.全市工业投资完成150亿元,增长43%.03年全市完成农业增加值13.13亿元,增长3.4%,林牧渔业产值95.21亿元,增长7.2%.第三产业03年全市完成增加值327.05亿元，增长11.7%。其中房地产.建筑行业占到整个增加值的70%以上.消费品市场稳中显旺。2003年徐州社会消费品零售总额235.42亿元，比上年增长12%，其中市区消费品零售额约150亿元。商品市场成交额570亿元.法国家乐福.南京金鹰等知名企业相继进驻,户部山商城.彭城路步行街.易初爱莲的投入使用,进一步提升徐州市中心商务区和整个商业档次.

2003年徐州财政总收入为82.82亿元，比上年增长25.6%，其中地方财政收入40.97亿元，比上年增长21.8%。这是历年来增长最快的一年.固定资产投资增长较快。2003年全社会固定资产投资完成378.36亿元，比上年增长18%，建筑业生产经营快速发展，2003年建筑业增加值186.07亿元，比上年增长24.1%，全年房屋建筑施工面积675万平方米，竣工面积362万平方米。

2、徐州地处交通要塞，具有很强的区位优势和辐射能力。

徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，既是江苏省三大“都市商贸圈”之一，也是淮海经济区的中心城市及国务院批准的较大城市。按照《江苏省徐连经济带规划纲要》、《江苏省陇海铁路沿线地区发展战略构思》和《淮海经济

区和社会发展规划》的部署，徐州将发展成为全国性的商贸都会，肩负带动周边城市共同发展的重任；《徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标纲要》，《徐州市国内商品流通“九五”计划与2010年远景目标纲要》等规划材料指出，徐州市“九五”和“十五”目标期间，经济和社会发展的重点是全面推动第三产业增长，而第三产业的发展，主要是坚持两流（即流通、交通）战略。受发达的长江三角洲经济区的直接辐射，徐州市在全国经济格局中具有明显的东出西联、南北对接、双向开拓、梯度推进的区位优势。

3、具有大城市的发展规划目标，城市结构较为合理，发展力度进一步加大。

本世纪初，江苏省委、省政府作出建设南京、苏州、无锡、徐州四大特大城市和南京、苏锡常、徐州城市圈的战略布署，把城市发展做为经济发展的重要内容。根据徐州市1995—2010年城市总体规划，城市向东及东南方向发展，形成以中心区为核心，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团型城市结构，并为整个城市向特大型城市和生态型城市的发展打下坚实的基础。

经过近几年的快速发展，徐州基本形成了市中心古彭广场.火车东站周围两个商务中心区，并形成以中山路、解放路、淮海路、西安路、友谊商场等地段的商业流通副中心区。在东三环路、南三环路、北三环路、城市大道附近、子房山、黄山垅、金山桥、铜山新区等地，形成了规模较大的居住区。

4、人民的生活水平持续提高，购买力进一步增强。

2003年，全年城市居民人均可支配收入8954元，比2002增长11.4%；农村居民人均纯收入3612元，增长3.9%。年末城市居民人均消费性支出6896

元，居民消费价格总指数100.3。居民消费结构不断改善，住房、汽车等高档耐用消费品拥有量持续增加.

5.城市改造建设力度加大，环境面貌明显改善。

为进一步优化城市布局，提升城市档次，徐州市政府坚持高标准高起点抓好城市建设和发展。04年将实施新一轮城市总体规划,集中力量推进新城区建设,世纪大道部分路段改造,云龙风景区扩容升级和故黄河风光带建设等“一区一路一湖一河"市政重点工程,拓展城市发展空间,在改善城市环境面貌的同时将进一步拉动相关产业,特别是房地产行业的发展。

6、投资环境明显改善，吸引投资能力持续增强。

市政府在优化城市结构的同时，继续强化市场体系建设，大力推进三大商业圈建设，完善生产要素市场，重点培育建设一批省、市级区域市场，专业特色市场和综合性市场。加快各具特色、功能互补产业的建设。全面贯彻落实省有关扶持苏北发展的政策措施和相关的优惠政策。通过招商引资，各种行态的建筑在徐州层出不穷，并还在以几何级数的增长速度，展现在广大市民眼前。

总之，随着连续几年宏观经济的快速发展，以及全国、特别是东南沿海经济的持续提升，按照经济波动论固有的规律，必然会将徐州经济引入到一个快速发展的上升通道中，从去年下半年开始，徐州房地产中出现的新方向，已充分证明这一规律的正确性，我们可以大胆预测，今后两年是徐州经济，特别是房地产行业的快速增长期。