项目评估服务方案

信贷业务押品评估
（招标编号：）
包号：
所投辖区名称：
投标文件
投标人：XXXXXX评估事务所（普通合伙）（盖单位章）法定代表人或其委托代理人：（签字）
2018年8月9日
目录
一、组织机构图 (3)
二、服务方案 (4)
（一）评估工作流程 (4)
（二）服务质量保障措施 (12)
（三）评估报告合规性、公正性、完整性保障措施及承诺 (16)
（四）风险控制措施 (18)
（五）时间进度保障措施 (23)
（六）服务团队组成及人员保障措施 (24)
（七）服务质量承诺及罚则 (26)
（八）房地产评估方法 (29)
（九）技术保证措施 (31)
（十）估价档案管理制度 (33)
（十一）评估目标措施 (36)
一、组织机构图
二、服务方案
（一）评估工作流程
为针对此次项目的评估，我公司制定以下实施计划，以保证评估过程顺利进行。

1、评估前期工作内容
①明确评估目的
所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。

估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。

②明确评估对象
即房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体地产。

③明确评估时点
评估时点是评估结果对应的日期，它是根据评估目的所确定的。

房地产价格内涵与价格形成过程都与评估时点密切相关。

评估结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。

此外，评估对象在不同的评估时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。

评估时点采用公历表示，精确到日。

（2）拟定评估作业方案
①确定评估技术路线
房地产评估的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方式。

确定评估技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证评估最接近实际。

②确定评估方法
房地产评估技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过程和形成方式的认识。

同样一个评估对象，采用不同的评估方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定评估方法。

评估人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法并在实际操
作中规范、公正地综合使用。

原则上对同一评估对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。

③明确应该调查收集的资料及其来源渠道
评估所需的资料包括：
a、对房地产价格有普遍影响的资料；
b、对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
c、相关房地产交易、成本、收益实例资料；
d、反映评估对象状况的资料。

作为专业机构，评估机构与评估人员应经常收集这些资料，对于某一特定的评估对象应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。

④预计所需的时间、人力、经费根据所需评估的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证评估按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。

⑤拟定作业步骤和作业进度
在以上工作的基础上，应对所承担的房地产评估任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数。

3）收集评估所需的资料
在平时收集评估资料的基础上，评估人员应着重收集反映可能估价对象所在区域地区状况的资料，如该地区房屋、土地的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体评估对象相关的其他背景资料。

4）实地查勘评估对象
评估人员必须到评估对象现场，亲身感受评估对象的位置，周
围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

以上四个步骤，是接受评估委托后、开始评估之前应做的工作。

在这一阶段，估价师要注意的是，尽可能不受当事人中一方的影响，全面了解情况，做到兼听则明，尤其是不要闭门造车。

（2）估价中的工作内容
完成了评估的各项准备，就可以开展实际评估活动，这一阶段包括4个步骤，其工作内容是：
1）选定评估方法计算
对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。

2）确定评估结果
对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。

当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。

对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查：
①评估过程是否有误；
②基础数据是否准确；
③参数选择是否合理；
④评估项目是否遗漏或重复；
⑤是否符合评估原则；
⑥公式选用是否恰当；
⑦选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。

在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结
果。

在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果。

当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。

（3）撰写评估报告
撰写评估报告的要求：
①全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。

②公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。

③准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。

④概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

（4）将评估报告送达委托人
评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响项目进度，损害当事人利益。

（5）评估的修订归档工作
在评估报告送达给当事人后，评估活动并未结束。

当事人有权提出异议，申请复议或重新鉴定。

（6）听取反馈意见
当把评估报告送达给委托人后，作为评估机构有义务听取当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。

口头反映的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原评估人员对此作出判断。

（7）作出解释或修订意见
对当事人的异议，应予重视，认真对待每一位客户的意见，本着有则改之，无则加勉的原则，及时作出决策。

如当事人出于误解的，评估机构有义务作出口头或书面的答复，以澄清是非，消除误解。

如评估报告确有不完善之处，评估机构应作出书面的补充意见，使原评估报告更为完善、准确。

如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则，尽快以书面方式予以修订。

评估机构的解释、补充、修订意见在书面作出时，是原评估报告的组成部分，且后来者优于先者。

二、项目总体实施方案
实地查勘
由项目负责人带队进行现场踏勘工作，亲身感受评估对象的位置，周围环境，同时对委托方提供的房地产进行清查核实，并对产权资料、相关文件进行验证。

对周边房地产市场进行调查，获得相关评估的基础资料；收集估价对象的相关资料，包括房屋外观、建筑结构、装修水平等，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行多角度拍照及摄像。

将组织服务方案分为业务准备、业务实施及业务终结三个阶段。

1、业务准备阶段
（1）为取得评估项目开展的各项准备工作，包括获取业务信息，接受委托人的邀请，提供咨询服务书等；
（2）根据房地产估价管理办法和业主要求协商签订评估合同，明确评估标的、目的及相关事项；
2、业务实施阶段
（1）接受并收集咨询服务所需的资料、踏勘现场、了解情况；
（2）结合项目实际情况制定专门有针对性的房产评估实施方案，确定操作人员及设备配备，明确项目组专业人员分工和职责、评估报告质量目标等；
（3）根据评估实施方案开展土地评估的现场勘查、搜集相关资料和其它工作；
①依据全国及省市现行有关房地产评估法律、法规及文件，协议与承诺，做好房地产评估工作。

着重明确报告质量、技术参数选用合理；根据独立、客观、公正的原则出具评估报告，使各方明确评估报告的依据、办法和标准，避免扯皮，减少纠纷。

3、业务终结阶段
（1）评估报告交付以书面形式交接；
（2）资料的整理归档；
（3）评估服务回访与总结；
（4）评估结果的信息化处理。

（5）分析事前、事中、事后的主要技术参数，作为今后咨询业务的参考。

三、评估工作组织与实施
根据我公司多年来的组织实施经验来看，规范管理、按设定流
程操作(绘制相关图表)会大大提高效率。

具体组织实施方案如下：受理立项签订委托估价书及估价协议委估方提交基本资料制定估价作业计划实地勘查、收集整理相关资料及记录评估及撰写评估报告复核、批准收取评估费、交付评估报告资料归档。

四、评估报告编制与质量保证措施
1、承接项目的估价师将外业调查资料及该评估项目的估价技术路线提交项目技术负责人审核，审查合格后，及时完成评估报告的撰写工作，评估报告应达到如下要求：
（1）按照签定的估价协议书规定的时间或在项目技术负责人规定的时间内完成评估报告的撰写工作。

（2）房产估价报告符合国家质量监督局颁发的《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）
（3）“估价报告、估价技术报告”中对土地估价对象的描述和分析应客观公正，文字表达采用陈述性方式，不得带有任何恭维、诱导性或与估价过程无关的结论。

（4）“估价报告、估价技术报告”完成后应自检2遍、互检1遍，切忌出现技术路线、计算、逻辑不一致性错误。

要注意估价参数、最终价格水平在用途、区域空间
2、复核、批准、形成完整报告。

（1）报告编制、自检、互检完成后，由项目技术负责人审核（二级审核），重点审查计算过程、逻辑一致性、技术路线、外业调查表、估价参数表、估价技术要点表和价格水平。

（2）报告经审核后，报三级审核人员终审。

（3）经两级审核批准后，估价人员将估价报告、估价技术报
告、外业调查表、估价参数表、估价技术要点表及相应附件交付文印室，文印室工作人员按项目管理表规定的程序印刷、装订和盖章。

估价人员负责报告及其附件、电子文档的归档。

公司印章负责人确保报告经总经理审查后方可用印。

（4）认真填写“三级审核单”表、“项目登记本”，规范估价内部作业流程。

（5）按土地及房地产主管部门的相关程序及时申请评估报告备案。

（6）及时处理评估报告备案审查单位的反馈意见，完成备案审查。

（7）提交相应的备案资料给委托方，并配合进行土地招拍挂组件工作。

（8）整理编号，评估报告及工作底稿归档备查
如我公司未能按工期承诺所述按时、按质完整评估项目的，我公司将接受以下所列条例的惩罚：
（1）如因我公司原因未能在合同有效期内提交评估报告时，我公司将承担保证金0.1%的惩罚。

（2）如因我公司未按照相关法律法规的要求，提交审核时未能通过的，贵单位有权退回，且拒付评估费用。

（3）若本次承诺与相关法律法规相抵触的，则以相关法律法规为准。

五、须采购人协调的工作机双方的权利义务
采购人的义务：
（1）提供厂房产权证明文件及建筑面积；
（2）按约定支付评估费用；
（3）带领采购人进行现场勘查；
（4）保证报告仅用于与评估对象相关的单位和个人使用。

供应商的义务：
（1）独立、客观、公正的出具评估报告；
（2）保证出具评估报告质量和标准符合采购文件；
（3）按约定及时完成评估工作。

六、我公司的有利条件及优势
XXXXXX评估事务所是一家综合性的公司，公司经营范围有：房地产评估、房地产咨询、土地评估等、承担过多宗类似项目的房地产评估，我公司对本项目具有长期的评估服务经验。

房地产评估工作设计被评估单位的方方面面，委托方的配合是至关重要的、决定性的，配合程度直接决定工作的进度甚至影响评估报告的质量。

根据评估房地产的规模及性质等特点，我们分析认为，执行本项目我公司具有很大优势，主要体现在：
1、快速优势：根据我们已经掌握的房地产信息，可快速制定工作方案，进行人力安排，进行现场勘查工作。

2、团队及沟通优势：基于多年的工作经验，我们拥有专业的工作团队，我们能够分清主次，抓住重点，与负责人以及具体经办人进行沟通，使工作更有针对性，沟通更加顺畅，结果更具说服力。

3、技术优势：我公司是经中国房地产估价师协会具有评估全国范围内房地产的贰级估价机构，拥有强大的估价团队和估价技术支持。

八、售后服务条款
1.成交后提供齐全的技术资料包括：估价结果报告，估价技术报告，营业执照复印件，资质证书复印件，估价师注册证书复印
件，现场勘查照片。

2售后服务保证承诺：对出具的报告，做好技术支持及解释工作。

公司坚持“服务、勤勉、协作”的企业宗旨，恪守“独立、客观、公正、科学”的执业原则，信守“重质量、求效率、讲信用、守秘密”的职业道德，依靠各行业客户的支持、广泛的公共关系资源、优秀的企业文化和诚信的服务意识，致力于为国内外客户提供优质、高效的服务。

（二）服务质量保障措施
第一条公司实行部门负责制，部门负责人全面负责本业务部门的管理工作，监督工作。

第二条公司实行垂直管理，评估人员由总经理，评估部负责人统一安排、调配，实现公司员工全员全能，以及人力资源的合理调配、配置。

第三条为了提高评估报告的质量，做到评估报告中所采用的数据真实可靠，评估人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。

1、经常性信息搜集，是指评估人员收集的房地产有关信息，包括土地基准价及修正系数，土地开发费用及相应的规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等和房地产估价相关的其他信息。

2、针对性搜集，是指估价项目组成人员针对评估项目所选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。

第四条评估报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告中的一部分与报告一并归档。

为达到资源共享，经常性信息由评估部负责人或其指定人员定期汇总、甄别、筛选、归类、归档工作，形成档案。

并保证不对外泄。

第五条评估报告的撰写
1、评估报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致，测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致，测算结果应做到客观、公平、公正。

2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明。

3、估价报告应严格按照公司制定的模板格式撰写，报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。

遇到特殊报告形式，应与评估部负责人协商后确定。

4、评估部负责人对所有估价报告进行统一编号、登记。

由负责人定期或不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号或漏号。

5、针对估价对象具体情况，所搜集到的资料、资料的可靠性等，评估部负责人决定选择估价方法，并指派其他人员负责对报告文字部分的撰写。

评估的初步结果由评估部负责人审核后确定，也要与委托方、报告使用方沟通，评估部负责人为评估报告的最终完成人。

6、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。

要时刻注意防范公司技术风险。

所有出具的正式评估报告应注意衡量：委托方有无诈骗嫌疑、审核部门能否通过、公司有无风险存在等。

7、评估报告完成后，按要求两名以上专职估价师签字、盖章。

第六条评估报告的三级审核
1、我公司对估价报告实行三级审核制度。

包括估价师自审、部门负责人委托本部门估价师二审、部门负责人三审。

针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核，由部门负责人决定。

对于咨询类估价、拆迁安置补偿估价、估价结果超过500万元及估价报告涉及2个以上使用方的估价项目，必须实行三级审
核制。

2、自审要求：项目自审由参加该估价项目现场勘察及撰写估价报告的人员组成，对报告全文和全部估价资料进行全面检查。

重点在于：
2.1 语句通畅，无错别字，排版整齐，字体规范，编号统一，报告文字表述是否准确、精炼，有无逻辑错误，评估方法正确，核实报告内容与委托方提交的各项资料等并对报告风险进行评价；
2.2 报告的格式和各部分内容的构成是否依据我公司提供的标准进行评价；
2.3 估价技术路线和估价方法选择是否正确；
2.4 估价测算过程中采用的各种原始数据以及参数、系数的选择是否有依据，计算过程、结果是否正确，评估结果是否合理。

3、部门二审：
3.1 进一步确认估价对象权属证明及其他估价依据资料的真实性和完整性，进一步确认采用了正确的估价技术思路和估价方法；
3.2 进一步确认估价测算过程步骤清晰，依据充分，计算正确，进一步确认估价结果的合理性；
3.3 进一步确认报告文字表述准确、精炼，无逻辑错误，报告中的区域的自然形态的描述是否准确，报告中专业术语是否恰当，报告排版、错别字及附件资料是否齐全，同时对报告风险进行评价。

4、部门负责人三审：
4.1 自审和二审是否按本公司规定的程序和要求认真进行；
4.2 自审和二审中发现的问题是否已经解决；
4.3 对估价结果的合理性再次进行审核；
4.4 对估价结果中的关键内容的文字表述再次进行严格审查和推敲，特别是要对可能导致出现估价风险的几个问题进行了解、审核和分析判断，同时对整体风险进行评价，最终决定如何要求估价人员补做工作，或者决定是否出具报告。

5、参加估价报告三级审核的人员对估价报告负连带责任，估价报告出现严重错误，应追究参加估价项目组、审核人员的相应责任，并予以相应的处罚。

第七条评估报告存档：报告人对估价过程中有保存价值的各种资料进行整理并分类保存归档。

项目质量保证措施
质量控制体系包括评估机构为实现质量控制目标而制定的质量控制政策，以及为执行政策和监控政策的遵守情况而设计的必要程序。

我机构合理界定和细分处于质量控制体系中的控制主体所应当承担的质量控制责任，并建立责任追究机制。

控制主体通常包括：总负责人、项目负责人、项目团队一般成员、评估机构其他人员。

我机构为了确保评估质量符合评估相关法律法规的要求，在项目实施过程中，严格遵守以下的控制程序：
1、评估项目前期的质量控制措施：
1.1强化管理层的示范、教育和培训、监控对违反地产评估职业道德准则行为的处理。

1.2在制定项目团队成员配备的政策和程序时，应当强调项目团队成员：具备必要的职业道德素质，能够保持独立性、客观性；具备业务要求的必要实务经验、专业知识、技能和时间；能够遵守评估机构质量控制政策和程序。

1.3项目负责人取适当方式，使经验较少的项目团队成员清楚
了解所分派工作的目标。

1.4需要聘请专家以弥补自身人力资源不足或者自身专业胜任能力不足时，制定利用专家工作的政策和程序，以确保专家工作结果的可利用性。

1.5制定评估业务风险控制措施。

我机构对评估业务风险进行分类，通常分为一般风险业务和重大风险业务。

在识别和评价评估业务风险时，考虑以下方面：委托方和相关当事方的风险；企业的风险；评估机构及人员的风险；评估报告使用的风险。

2、评估项目进行中的质量控制措施：
2.1我机构严格执行工作底稿三级复核制度。

项目负责人是三级复核制度中的二级复核，称为一般复核，是在项目评估专业人员完成了详细复核之后，再对评估工作底稿中重要工作底稿的编制、重要评估程序的执行及评估调整事项等进行复核。

总负责人复核是三级复核中的最后一级复核，称为重点复核，是对评估过程中重大问题、重大评估调整事项及重要的评估工作底稿进行复核，是对下面二级复核的再监督，也是对整个评估工作的计划、进度和质量的把握。

专业评估人员要甄别或委托人提供的书面资料的有效性、合规性，并对自身所收集的评估资料和评估依据的全面性、真实性和适用性负责，对自身负责的评估内容使用的方法合理性、数据准确性负责。

评估报告应在三级复核完毕，并与委托方充分沟通，确认已经修改、完善后，和评估报告及相应底稿由企业法定代表人或其授权人签发。

同时做好资料归档。

项目负责人发现初步成果有不准确、不完整、不可靠或错误之处，应签署修改意见单，返回专业评估人员，督促其修改、完善。

项目负责人审核确认专业评估人员修改完善后的初步成果无误后，将未决事项和需要提请上一级复核人员重点审核的问题签署审核意见。

应说明而未说明的，项目负责人负直接责任。

总负责人如发现报告书稿及相关文件有不准确、不完整、不可靠或错误之处，应责成和督促项目负责人予以修改、补充和完善。

必要时可召集项目组人员共同商定终审意见。

总负责人与项目负责人、专业评估人员对评估事项存在较大分歧意见的，由本单位组织有关技术人员进行商定。

只有对分歧意见形成处理结论，才能出具评估报告。

总负责人签署终审意见后，将评估报告文件、相关附件提交企业法定代表人或授权委托人签发。

在签订业务约定书之前，评估机构应当对与业务有关的要求、风险、胜任能力等进行评审，以确保：委托方的要求得到正确理解；风险得到初步识别和评价；有能力满足合理要求和控制风险。

2.3制定相关政策和程序，保持业务质量控制的相关记录并及时归档。

记录控制的政策和程序应当规定记录的标识、贮存、保护、检索、保存期限和超期后的处置所需的控制。

业务质量控制记录主要包括：人力资源管理记录；业务工作底稿；监控和改进记录；质量控制体系评审记录。

3、工期保证措施：
3.1项目负责人和参加人员都是经过公司反复研究抽调的业务骨干，有丰富的工作经验，他们可根据具体评估项目的特点，快速做出科学判断，选择合适的评估方法和技术路线，利用公司丰富的资料信息，合理测算各类价值。