房地产投资分析案例75页PPT文档

FNPV
FIR R
FNPV1
i2
FNPV
i1
i
2
FIRR与i 的反向关系
FIRR
项目在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。
n
(CICO)t(1FIRR)t 0
t0
NPV
NPV1
NPV1 NPV2
NPV2
NPV1
i1
FIRR
FIRR－i1
i2－i1
FIRRi1N NP PV V11N i2PVi21
CIt (1ic)t COt (1ic)t
t0
t0
① FNPV大于或等于0，说明获利能力达到或超过基准 （目标）收益率的要求，该方案可以接受。
② 贴现率获取的困难。
③ 绝对指标，没有反映出单位回报。
已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、 i1或i2， 则FNPV＝？（练习教材示例）
1. 房地产开发投资与成本的构成
经营方式 开发销售型 开发出租型 开发自营型
投资 开发建设过程中的资金投入 开发经营过程中的资金投入 开发经营过程中的资金投入
成本
开发建设过程中的 成本支出
含开发建设成本和 出租成本
含开发建设成本和 经营成本
房地产开发项目总投资
开发建设投资
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
清偿能力指标
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 速动比率
资金平衡能力
Biblioteka Baidu
经济评价指标的计算
成本利润率＝开发利润÷总开发成本 ＝（项目总开发价值－总开发成本）/总开发成本
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
经营资金
开
发
产
品
开发经
成
营成本
本
固定资产及其他资产
2. 房地产开发投资收益的构成
租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入
其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价 （含土地、商品房和配套设施） 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 （含土地和商品房） 自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业 经营风险回报
速算法： 应纳土地增值税 ＝150×40%－150×5%＝52.5万元
提示：从2019年1月1日起，建筑面积超过140平米的商品房， 按照0.5％的预征率征收。
二、房地产开发投资经济评价指标体系
经济评价指标
盈利能力指标
成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期 内部收益率（FIRR） 净现值（FNPV） 动态投资回收期
提示：开发经营期的税前利润率。
投资利润率 ＝正常年份的年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资
FNPV
项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目 标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活 动起始点的现值之和。
n
FNPV (CI CO)t (1ic)t t0
n
n
扣除项目
A. 取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发） 的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用； D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机 关确认。 E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税 、印花税、教育费附加） F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算 的金额之和，加计２０％的扣除。
速算法
A. 增值额未超过扣除项目金额５０％的， 土地增值税税额＝增值额×３０％
B. 增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的， 土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％
C. 增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的 土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％
D. 增值额超过扣除项目金额２００％的， 土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×35％
土地增值税的计算
四级超额累进税率
A. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为40%。 C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为50%。 D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
房地产投资分析案例
主要内容
1. 房地产置业投资经济评价指标和分析方法； 2. 房地产开发投资经济评价指标和分析方法。
学习目标
1. 理解经济评价指标的优劣； 2. 掌握房地产投资财务分析的方法。
房地产开发投资的财务分析
房地产开发投资经济评价指标
及其计算方法；
案例。
一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成
i2 i
FIRR的试算内插法示意图
练习：见教材
FIRR的特点 ① 说明项目所能支付的最高贷款利率。 ② 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 ③ 对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。
动态投资回收期 ：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。
3. 房地产开发投资中的税金
（1）经营税金：两税一附加
包括：营业税（5％）、城市维护建设税和教育费附加 （营业税的10％）。
（2）印花税和交易服务费
（3）城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税 房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税
（4） 企业所得税：33％
（5） 土地增值税
针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。
两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。
开发出售型：
销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金
开发出租型：
出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本
开发自营型：
经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本
提示：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费； 销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。
公式中的５％，１５％，３５％为速算扣除系数。
【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为 150万元，试求应缴纳的土地增值税额。
【解】 （1）土地增值额＝300－150＝150万元 （2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元=100% （3）税率分别为30%和40%
（4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%＝52.5万 元