水景住宅项目案例研究
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重庆——龙湖 观山水
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案例研究/重庆龙湖.观山水
项目开发于05-08年，位于鹅公岩大桥南桥头 至高点，该地块像一个半岛伸入江中，长江在 这里呈V字型，几面均可看江。
占地
6.9万㎡
总建
31万㎡
容积率
4.5
物业类型 梯户比
18层小高层 30-32层的点式高层
二梯四户、五户、六户
配套
休闲商业、小区会所、室外景 观游泳池、南入口观光电梯、 篮球网球综合场地等。星级会 所设室内恒温游泳池、室内羽 毛球场、棋牌室、健身房、桑 拿室等
最好沿江面采用绿化带的处理
8
杭州——保利 东湾
9
案例研究/杭州保利.东湾
项目开发于08年，位于下沙东南部钱塘江畔，东 临钱塘江以及沿江大道绿化带，整个项目东南面 一线面江。所处位置自然景观资源丰富，但目前 区域成熟度一般，未来有较大前景。
占地 总建 容积率 住宅物业类型 高层梯户比 目前高层均价 区内配套
二期，07年12月销售，洋房产品开始销售， 主力户型为2房和4房，3梯6户设计，望江 单位设计为2套90㎡以下产品（可打通）， 非望江单位设计2房
三期，08年8月销售，小区内的配套大多 放置在此区域，户型全部以2房和紧凑3房
四期，09年3月销售，地块条件优越，户 型设计与二期基本相同，以88㎡2房— 130㎡4房为主力户型
占地 总建 容积率 物业类型 梯户比 目前二手价格
区内配套
10万㎡ 43万㎡
4.3 点式高层 三梯八户 17000-18500元/m2 4200㎡多功能会所，幼 儿园，沿街底商
中海名都
18
案例研究/广州中海.名都
开发时序：由低价值片区向高价值片区逐步开发
沿江面
开发时序由南至北，逐渐向江边开发， 最好区域最后开发。
分考虑景观资源的利用率，使项目利润最大化。
一期，08年底销售，推出3栋高层 作为首期，以及推出别墅样板房 提升形象，高层均价7000元/㎡， 目前高层均价15000元/㎡
商业区
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案例研究/杭州保利.东湾
沿江面打造生态湿地，预留给高端产品作为景观区域，商业另置一边
小区入口
社区与江面之间的景观湿地
未来规划商业区，目前未建
四期
一 期
三期
二期
5
案例研究/广州万科 .金域蓝湾
户型两梯六户设计，最大化利用江景资源
•主力户型为2房和4房，3梯6户设 计，望江单位设计为2套90㎡以下 产品（可打通），非望江单位设计 2房。
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案例研究/广州万科 .金域蓝湾
园林通过“外江内湖”的景观规划，将水的资源最大化
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案例研究/广州万科 .金域蓝湾
水景住宅项目案例研究
广州万科.金域蓝湾 杭州保利.东湾
重庆龙湖.观山Leabharlann Baidu 广州中海.名都
案例特征：
自身具有良好水景资源 项目结合水景成功打造高端、中高端产品 通过自身特色的营造，突破市场
广州万科·金域蓝湾 杭州保利·东湾 重庆龙湖·观山水 广州中海·名都
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广州——万科 金域蓝湾
3
案例研究/广州万科 .金域蓝湾
四期，04年发售，3梯8户设计，主力户型为2房、3 房，尽量利用江景价值
三期，03年发售，主力户型为2房、3房，通过二期 的实验，发现消费者对于区位缺乏认可，无法打造 高端定位
二期，02年发售， 3梯6户，主力户型为2房、3房， 并加设了一定体量的4房，希望在一期的基础上提升 总价和项目档次
一期，01年发售，3梯6户和3梯8户，主力户型为2 房、3房
项目开发于07年，位于金沙洲桥北侧，拥有近 480米的水岸线，江面宽约300米。整个规划采用 点式布局，园林通过“外江内湖”的景观规划， 打造户户亲水，将水的资源最大化。
占地 总建 容积率 物业类型 在售均价 高层梯户比 区内配套
14.5万㎡ 43.4万㎡
3 高层、联排别墅
15000元/m2 二梯六户
•高层产品的打造，也使得园区有足 够的空间打造其中央集中景观，道 路采用人车分流的设计。
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案例研究/重庆龙湖.观山水
商业：沿道路规划在项目非临江区域
在小区东侧、北侧的裙楼结 合城市道路规划4000多平 方米的商业配套。
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广州——中海 名都
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案例研究/广州中海.名都
项目开发于01-05年，位于广州市海珠 区，北向望江，是中海地产在海珠区开发 的区内高端项目。
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案例研究/重庆龙湖.观山水
规划：以点式高层为主，内外景观空间兼顾
沿江面
•规划以点式小高层、高层为主，通 过楼宇之间的间隔最大程度利用江 景资源，使项目二线依然可享受江 景；
•在景观方面，通过围合式建筑群的 规划使住区拥有一个3万m2的中庭区 域，分五大功能区：运动区、休闲 区、中心区、游泳区、观江区。
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案例研究/广州中海.名都
中海名都：以高层建筑为主，多梯户比设置，扩展沿江面面积
地块最北面望江片区，全部采用3梯8户设计，并保证半数单位能够享受视野广 阔的江景。
沿江面
20
案例研究/广州中海.名都
中海名都：建筑集约化布局，形成集中大尺度内部景观空间
建筑布局基本沿地块边 缘布置，建筑平面多梯户 比设计，形成集约化的布 局方式。 正因为建筑如此的布局 方式，让大尺度的园林空 间变为可能。
多功能会所、便利店
金域蓝湾
4
案例研究/广州万科 .金域蓝湾
规划：最好沿江面区域打造别墅物业，其他均为点式高层
•将沿江面最好的区域规划别墅物业，并 首期开发销售别墅树立高端形象、拉升 价格。较远区域均采用点式高层，三梯 六户的设计。
一期，07年11月销售，以联排别墅作为项 目首推的产品，主力户型250㎡左右，均 价20000元/㎡，欲通过高端产品树立形象
43万㎡ 86万㎡
2 高层、联排别墅
二梯四户 15000元/m2 会所、规划集中商业
10
案例研究/杭州保利.东湾
规划：采用扇形半围合布局，最大程度利于沿江优势，并有别 墅物业提升项目档次
•规划采用扇形半围合布局，最大程度上满足东南望江的资源优势，景观最好区
域以联排别墅为主，其他高层二梯四户为主，所有南向户型均能看到江景，充
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水景住宅案例研究
案例小结：
•容积率相对适中，中型项目的纯高层社区的综合容积率普遍位于4-5之 间，在充分利用外部景观的同时，保证良好的社区内部景观环境； •高层产品的梯户比以二梯四户为主，部分二梯五户、六户的部分，甚至 有少量三梯八户产品，把更多的空间留给室外景观； •商业设置一般远离最佳的沿江区域，以把景观价值留给沿江的高端产品。
重庆——龙湖 观山水
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案例研究/重庆龙湖.观山水
项目开发于05-08年，位于鹅公岩大桥南桥头 至高点，该地块像一个半岛伸入江中，长江在 这里呈V字型，几面均可看江。
占地
6.9万㎡
总建
31万㎡
容积率
4.5
物业类型 梯户比
18层小高层 30-32层的点式高层
二梯四户、五户、六户
配套
休闲商业、小区会所、室外景 观游泳池、南入口观光电梯、 篮球网球综合场地等。星级会 所设室内恒温游泳池、室内羽 毛球场、棋牌室、健身房、桑 拿室等
最好沿江面采用绿化带的处理
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杭州——保利 东湾
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案例研究/杭州保利.东湾
项目开发于08年，位于下沙东南部钱塘江畔，东 临钱塘江以及沿江大道绿化带，整个项目东南面 一线面江。所处位置自然景观资源丰富，但目前 区域成熟度一般，未来有较大前景。
占地 总建 容积率 住宅物业类型 高层梯户比 目前高层均价 区内配套
二期，07年12月销售，洋房产品开始销售， 主力户型为2房和4房，3梯6户设计，望江 单位设计为2套90㎡以下产品（可打通）， 非望江单位设计2房
三期，08年8月销售，小区内的配套大多 放置在此区域，户型全部以2房和紧凑3房
四期，09年3月销售，地块条件优越，户 型设计与二期基本相同，以88㎡2房— 130㎡4房为主力户型
占地 总建 容积率 物业类型 梯户比 目前二手价格
区内配套
10万㎡ 43万㎡
4.3 点式高层 三梯八户 17000-18500元/m2 4200㎡多功能会所，幼 儿园，沿街底商
中海名都
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案例研究/广州中海.名都
开发时序：由低价值片区向高价值片区逐步开发
沿江面
开发时序由南至北，逐渐向江边开发， 最好区域最后开发。
分考虑景观资源的利用率，使项目利润最大化。
一期，08年底销售，推出3栋高层 作为首期，以及推出别墅样板房 提升形象，高层均价7000元/㎡， 目前高层均价15000元/㎡
商业区
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案例研究/杭州保利.东湾
沿江面打造生态湿地，预留给高端产品作为景观区域，商业另置一边
小区入口
社区与江面之间的景观湿地
未来规划商业区，目前未建
四期
一 期
三期
二期
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案例研究/广州万科 .金域蓝湾
户型两梯六户设计，最大化利用江景资源
•主力户型为2房和4房，3梯6户设 计，望江单位设计为2套90㎡以下 产品（可打通），非望江单位设计 2房。
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案例研究/广州万科 .金域蓝湾
园林通过“外江内湖”的景观规划，将水的资源最大化
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案例研究/广州万科 .金域蓝湾
水景住宅项目案例研究
广州万科.金域蓝湾 杭州保利.东湾
重庆龙湖.观山Leabharlann Baidu 广州中海.名都
案例特征：
自身具有良好水景资源 项目结合水景成功打造高端、中高端产品 通过自身特色的营造，突破市场
广州万科·金域蓝湾 杭州保利·东湾 重庆龙湖·观山水 广州中海·名都
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广州——万科 金域蓝湾
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案例研究/广州万科 .金域蓝湾
四期，04年发售，3梯8户设计，主力户型为2房、3 房，尽量利用江景价值
三期，03年发售，主力户型为2房、3房，通过二期 的实验，发现消费者对于区位缺乏认可，无法打造 高端定位
二期，02年发售， 3梯6户，主力户型为2房、3房， 并加设了一定体量的4房，希望在一期的基础上提升 总价和项目档次
一期，01年发售，3梯6户和3梯8户，主力户型为2 房、3房
项目开发于07年，位于金沙洲桥北侧，拥有近 480米的水岸线，江面宽约300米。整个规划采用 点式布局，园林通过“外江内湖”的景观规划， 打造户户亲水，将水的资源最大化。
占地 总建 容积率 物业类型 在售均价 高层梯户比 区内配套
14.5万㎡ 43.4万㎡
3 高层、联排别墅
15000元/m2 二梯六户
•高层产品的打造，也使得园区有足 够的空间打造其中央集中景观，道 路采用人车分流的设计。
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案例研究/重庆龙湖.观山水
商业：沿道路规划在项目非临江区域
在小区东侧、北侧的裙楼结 合城市道路规划4000多平 方米的商业配套。
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广州——中海 名都
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案例研究/广州中海.名都
项目开发于01-05年，位于广州市海珠 区，北向望江，是中海地产在海珠区开发 的区内高端项目。
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案例研究/重庆龙湖.观山水
规划：以点式高层为主，内外景观空间兼顾
沿江面
•规划以点式小高层、高层为主，通 过楼宇之间的间隔最大程度利用江 景资源，使项目二线依然可享受江 景；
•在景观方面，通过围合式建筑群的 规划使住区拥有一个3万m2的中庭区 域，分五大功能区：运动区、休闲 区、中心区、游泳区、观江区。
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案例研究/广州中海.名都
中海名都：以高层建筑为主，多梯户比设置，扩展沿江面面积
地块最北面望江片区，全部采用3梯8户设计，并保证半数单位能够享受视野广 阔的江景。
沿江面
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案例研究/广州中海.名都
中海名都：建筑集约化布局，形成集中大尺度内部景观空间
建筑布局基本沿地块边 缘布置，建筑平面多梯户 比设计，形成集约化的布 局方式。 正因为建筑如此的布局 方式，让大尺度的园林空 间变为可能。
多功能会所、便利店
金域蓝湾
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案例研究/广州万科 .金域蓝湾
规划：最好沿江面区域打造别墅物业，其他均为点式高层
•将沿江面最好的区域规划别墅物业，并 首期开发销售别墅树立高端形象、拉升 价格。较远区域均采用点式高层，三梯 六户的设计。
一期，07年11月销售，以联排别墅作为项 目首推的产品，主力户型250㎡左右，均 价20000元/㎡，欲通过高端产品树立形象
43万㎡ 86万㎡
2 高层、联排别墅
二梯四户 15000元/m2 会所、规划集中商业
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案例研究/杭州保利.东湾
规划：采用扇形半围合布局，最大程度利于沿江优势，并有别 墅物业提升项目档次
•规划采用扇形半围合布局，最大程度上满足东南望江的资源优势，景观最好区
域以联排别墅为主，其他高层二梯四户为主，所有南向户型均能看到江景，充
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水景住宅案例研究
案例小结：
•容积率相对适中，中型项目的纯高层社区的综合容积率普遍位于4-5之 间，在充分利用外部景观的同时，保证良好的社区内部景观环境； •高层产品的梯户比以二梯四户为主，部分二梯五户、六户的部分，甚至 有少量三梯八户产品，把更多的空间留给室外景观； •商业设置一般远离最佳的沿江区域，以把景观价值留给沿江的高端产品。