土地开发和城市建设用地开发研究

土地开发和城市建设用地开发研究

——以珠海市为例

中文提要

伴随着工业化、城市化的不断发展，土地资源开发利用逐步成为城市规划的一项重要任务。同时，有计划的开发土地资源，是政府引导城市建设开发，有效经营城市的主要手段，是城市管理的核心环节之一。土地资源开发涉及到社会和经济发展、技术和环境条件、政策和体制背景等各种因素，合理的开发策略将对城市经济的发展起到积极的推动与促进作用；反之，会对城市的经济发展造成不必要的损失与阻碍。本文以广东省珠海市为例，前一部分是土地开发和城市建设用地开发基本涵义；第二部分是对于珠海城市土地开发和城市建设用地开发的现状整体描述以及对珠海城市土地开发和城市建设用地开发现状的

分析和评价；最后一部分则是在对现状调查与分析的基础上，提出相应的土地开发策略。

外文提要

Coupled with the rapid development of industrialization and urbanization, the development and utilization of land resources has become an important task of city planning. At the same time, a properly planned development of land resources is an important means for the government to manage the city planning. The development of land resources involves economic development of the city, technical and environmental conditions, regulations and other factors. Reasonable policies will accelerate the economic development of the city, while unreasonable policies will result in unnecessary losses and obstruction. The author will present a case study of Zhuhai, Guangdong Province. The first chapter is an introduction to the development of land resources and city construction sites. The second chapter explore the situation and analyses Zhuhai’s development of land resources and city construction sites. In the last part, based on the case-study, the author proposes development of land resources policies.

关键词：

城市建设用地开发土地开发珠海

一、土地开发和城市建设用地开发涵义

土地开发从广义上来讲是指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。①

城市建设用地开发则是根据城市社会经济发展变化的需求，在城市原有的土地利用、规划、经营方式上加以改变，来提高土地利用综合效益的活动。它也是城市土地利用规划在具体操作上的实现。②

二、珠海市土地开发和城市建设用地开发研究

（一）珠海市土地资源开发背景分析

1. 珠海市区位背景

珠海位于中国广东省南部，珠江出海口西南部，濒临南海。珠海置身于庞大的珠江三角洲城市群中，东与香港、深圳水域相连,南与澳门陆地相接，北距广州市140公里，西有中山、江门两市。珠海毗邻港、澳和位于珠江三角洲出海口的特殊地理位置，使珠海可以发挥内外经济和文化往来口岸的通道作用；与港、澳及东南亚的传统联系使珠海具有地缘、政治和经济优势；靠近国际海运主要航道和拥有区域内主要可通航内河出海口的地理条件，使珠海便于联系远洋市场与内陆腹地。这些区位优势意味着珠海的土地资源开发区位优势十分优越，土地利用价值潜力十分高，并在未来有巨大的提升空间。土地资源开发的好坏，必然直接影响到珠海的城市经济发展。

2. 珠海市城市经济发展背景

1979年“十一届三中”全会的召开，标志着我国进入了一个以经济建设为核心的新的

①百度百科. /view/36308.htm.2009年4月10日访问

②张其杰.《浅谈城市土地的开发》.石河子科技.1998（2）.22-24

发展时期。1980年8月26日，珠海、深圳、汕头、厦门四个经济特区正式建立，并赋予众多的优惠政策。

在建立经济特区初期，珠海强调地理环境优势，确定了以旅游业为主的发展方向。但经过几年的发展，珠海发展速度明显落后与深圳。针对这种状况，珠海调整了其发展战略。明确的发展思路使得珠海快速发展，至1992年逐步超过广州、深圳，处与珠三角领先地位。珠三角城镇空间格局呈现穗、深（港）、珠（澳）三中心的城市群雏形。

在1990年代初期，珠海在原来方针的基础上制订了开发东西部的战略发展规划，但是这一发展思路的实际效果并不理想。至1997年珠海虽然在吸引外资方面仍处于珠三角的领先水平，但是城市经济增长速度已逐渐落后。在珠三角广佛、深莞惠、珠中江三大都市区的城市格局中，广州、深圳为中心的趋势明显，而位于西岸的珠海则逐步被边缘化。

进入2000年以后，虽然珠海与广东、佛山、深圳的差距进一步被拉大，但是新的发展契机已经出现。国家十一五规划中提出：“保持香港、澳门长期繁荣稳定。加强内地和港澳在基础设施建设、产业发展、资源利用、环境保护等方面的合作。支持香港发展金融、航运、旅游、资讯等服务业，保持香港国际金融、贸易、航运等中心的地位。支持澳门发展旅游等服务业，促进澳门经济适度多元发展。”珠海面临这样一个新的发展期，如果想要抓住发展的机遇，振兴经济，重新与珠三角地区其他城市展开竞争，进一步加入经济全球化与区域一体化的体系，就必须先在土地资源开发利用的规划上，城市发展、经济发展下文章。

（二）珠海市土地开发现状调查

1. 珠海市土地利用现状结构

根据珠海市土地利用总体规划（1996－2010），在珠海市1597.72Km2的土地资源总面积中，各类土地利用现状如下：

表1珠海市土地利用类型结构①