房产税的征税范围不包括农村
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◆ 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒 精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产， 不征收房产税。
◆ 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。在售出前已使用或出租、 出借的商品房，应按规定征收房产税。
◆ 农村的房屋不属于征税范围，不征收房产税。
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收 入，向产权所有人征收的一种财产税。其税额计入管理费用 开支，可以在应纳税所得额中扣除
◆历史上，世界各国均征收过房产税。 在西方，英国、法国、荷兰等国家，以房产为单一征税对象征收房产税； 加拿大、意大利等国家，将房产和土地合并征收不动产财产税。
在中国，房产税是一个具有悠久历史的税种，周朝的“廛(chán)布”， 唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”，清末和民国时期的房捐等，都 属于对房产征税。 ◆我国现行房产税是在城市房地产税的基础上通过房产与地产分别课税而 独立出来的一个税种。 现行房产税的法律依据，是国务院于1986年9月15日颁布的《房产税暂行 条例》。
（三）Βιβλιοθήκη Baidu征税范围
－－城市 －－县城、 －－建制镇、
－－工矿区。
房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民负担。 因为农村的房屋，除了农副业生产用房外，大部分是农民居 住用房。
例题：①以下关于房产税的表述中正确的有（ ）
A、外籍个人不缴纳房产税 B、房屋产权出典的，承典人为纳税人 C、房产权属于集体所有的，集体单位为纳税人 D、房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，代管人或使用人为纳税人
房产税的征税对象是房产，它是有房屋和围护结构，能遮风挡雨， 可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属 设施或不单独计价的配套设施，也属于房产；但独立与房屋之外的建筑 物（如水塔、围墙、游泳池等）不属于房屋，不征房产税。
房产是以房屋形态表现的财产。房屋是有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风 避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
⑷纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（5）自2010年12月1日起，对按照房产余值计税的房产，无论会计上如何核算，房 产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、可开发土地发生的成本 费用等，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计 入房产原值的地价。
⑶为维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随 意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化 楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房 产税。 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相 应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件， 更新后不再计入房产原值。
②根据房产税暂行条例规定，下列房产或建筑物属于房产税征税对象的
有（ ）
A、工厂围墙 B、宾馆的室外游泳池
C、企业办公室
D、房地产公司出租的写字楼
③下列关于房产投资的房产税的说法中不正确的是（ ） A、以房产投资成立有限公司，投资方按房地产余值为计税依据计征房产税 B、房产投资联营，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方以固定收入
为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税 C、以房产投资联营，共担风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房
产税 D、以房产投资联营，共担风险的，投资方不在计征房产税
考点二：房产税的税率与计税依据
㈠ 税基 1.纳税人自用的房产，采用从价计征方式征收房产税，税基 为房产余值。
2.纳税人出租的房产，采取从租计征方式征收房产税，税基 为房产的租金收入。
体和个人的，由集体和个人缴纳。 ②产权出典的，由承典人（以押金形式并付出一定费用，在一
定的期限内享有房产的使用、收益权利的人）纳税 ③产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及
租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。 ④无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人代为缴
纳房产税。
（二）征税对象
◆ 房产余值是房产原值一次减除10%至30%的扣除比例后的余 值。扣除比例由当地省级人民政府确定。
房产余值=房产原值×（1-扣除比例）
◆ 在确定房产原值时，应注意下列问题： ⑴房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 对纳税人未按照国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。对依照房 产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿“固定资产”科目中，均应按照规定计算 缴纳房产税。 ⑵房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、 给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管算起， 计算原值；电灯网、照明线从进线盒联接管算起，计算原值。
宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积÷总用地面积
房产租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入、实物收
入和其他经济利益。
对以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定 一个标准租金额，并以此作为房产的租金收入。
㈡ 税率
房产税采用比例税率。
考点一：房产税纳税人、征税对象、征税范围 考点二：房产税的税率与计税依据 考点三：房产税的的应纳税额计算 考点四：房产税的税收优惠 考点五：房产税的纳税义务发生时间及地点
考点一：房产税纳税人、征税对象、征税范围
（一）、纳税人
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和 集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人。自2009年 1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人 民共和国房产税暂行条例缴纳房产税》。 具体规定：①产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集
◆ 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。在售出前已使用或出租、 出借的商品房，应按规定征收房产税。
◆ 农村的房屋不属于征税范围，不征收房产税。
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收 入，向产权所有人征收的一种财产税。其税额计入管理费用 开支，可以在应纳税所得额中扣除
◆历史上，世界各国均征收过房产税。 在西方，英国、法国、荷兰等国家，以房产为单一征税对象征收房产税； 加拿大、意大利等国家，将房产和土地合并征收不动产财产税。
在中国，房产税是一个具有悠久历史的税种，周朝的“廛(chán)布”， 唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”，清末和民国时期的房捐等，都 属于对房产征税。 ◆我国现行房产税是在城市房地产税的基础上通过房产与地产分别课税而 独立出来的一个税种。 现行房产税的法律依据，是国务院于1986年9月15日颁布的《房产税暂行 条例》。
（三）Βιβλιοθήκη Baidu征税范围
－－城市 －－县城、 －－建制镇、
－－工矿区。
房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民负担。 因为农村的房屋，除了农副业生产用房外，大部分是农民居 住用房。
例题：①以下关于房产税的表述中正确的有（ ）
A、外籍个人不缴纳房产税 B、房屋产权出典的，承典人为纳税人 C、房产权属于集体所有的，集体单位为纳税人 D、房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，代管人或使用人为纳税人
房产税的征税对象是房产，它是有房屋和围护结构，能遮风挡雨， 可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属 设施或不单独计价的配套设施，也属于房产；但独立与房屋之外的建筑 物（如水塔、围墙、游泳池等）不属于房屋，不征房产税。
房产是以房屋形态表现的财产。房屋是有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风 避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
⑷纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（5）自2010年12月1日起，对按照房产余值计税的房产，无论会计上如何核算，房 产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、可开发土地发生的成本 费用等，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计 入房产原值的地价。
⑶为维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随 意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化 楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房 产税。 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相 应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件， 更新后不再计入房产原值。
②根据房产税暂行条例规定，下列房产或建筑物属于房产税征税对象的
有（ ）
A、工厂围墙 B、宾馆的室外游泳池
C、企业办公室
D、房地产公司出租的写字楼
③下列关于房产投资的房产税的说法中不正确的是（ ） A、以房产投资成立有限公司，投资方按房地产余值为计税依据计征房产税 B、房产投资联营，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方以固定收入
为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税 C、以房产投资联营，共担风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房
产税 D、以房产投资联营，共担风险的，投资方不在计征房产税
考点二：房产税的税率与计税依据
㈠ 税基 1.纳税人自用的房产，采用从价计征方式征收房产税，税基 为房产余值。
2.纳税人出租的房产，采取从租计征方式征收房产税，税基 为房产的租金收入。
体和个人的，由集体和个人缴纳。 ②产权出典的，由承典人（以押金形式并付出一定费用，在一
定的期限内享有房产的使用、收益权利的人）纳税 ③产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及
租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。 ④无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人代为缴
纳房产税。
（二）征税对象
◆ 房产余值是房产原值一次减除10%至30%的扣除比例后的余 值。扣除比例由当地省级人民政府确定。
房产余值=房产原值×（1-扣除比例）
◆ 在确定房产原值时，应注意下列问题： ⑴房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 对纳税人未按照国家会计制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。对依照房 产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿“固定资产”科目中，均应按照规定计算 缴纳房产税。 ⑵房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、 给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管算起， 计算原值；电灯网、照明线从进线盒联接管算起，计算原值。
宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积÷总用地面积
房产租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入、实物收
入和其他经济利益。
对以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定 一个标准租金额，并以此作为房产的租金收入。
㈡ 税率
房产税采用比例税率。
考点一：房产税纳税人、征税对象、征税范围 考点二：房产税的税率与计税依据 考点三：房产税的的应纳税额计算 考点四：房产税的税收优惠 考点五：房产税的纳税义务发生时间及地点
考点一：房产税纳税人、征税对象、征税范围
（一）、纳税人
房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和 集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人。自2009年 1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人 民共和国房产税暂行条例缴纳房产税》。 具体规定：①产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集