第十四章 房产税(税法)

• （8）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区 范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、 务账中划分清楚的，不再征收房产税。
• （9）向居民供热并向居民收取采暧费的供热企业 暂免征收房产税。对于免征房产税的“生产用房”， 是指上述企业为居民供热所使用的厂房。“供热企 业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供 热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热 力生产但不直接向居民供热的企业。
• （2）产权出典的，由承典人依照房产余值纳 税。其中，产权出典，是指产权所有人将房屋、 生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人 使用，而取得资金的一种融资业务。在房屋出 典期间，承典人拥有抵押物品的支配权，并可 转典；而产权所有人在此期间无权支配房屋。 因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人 为纳税人。
• （3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、 材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽 车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房 产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性 房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建 单位接收的次月起，照章纳税。
• （4）为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房 产税。
• （5）对高校后勤实体免征房产税。
• （5）无租使用其他房产的问题。纳税单位 和个人无租使用其他单位的房产，应按房 产余值代为缴纳房产税。
• （6）对涉外企业和个人暂不征收城市房地 产税中的地产税，改为征收土地使用费。
• 2.征税对象及征税范围
• 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是 指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）， 能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学 习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。
原价；减除一定比例是省、自治区、直辖市人民政 府规定的10%～30%的减除比例；计征的适用税率为 1.2%。
• 【例10-1】某企业的经营用房原值为10000 万元，按照当地规定允许减除30%后余值计 税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产 税税额。
• 解：应纳税额=10000×（1−30%） ×1.2%=84（万元）
• （6）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健 机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
• （7）老年服务机构自用的房产。老年服务机构是指专 门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面 服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会 福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓 （含老年护理院、康复中心、托老所）等。
• 2.税率 • 我国现行房产税采用的是比例税率。由于房产
税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形 式，所以房产税的税率也有两种：
• （1）按房产原值一次减除10%～30%后的余值 计征的，税率为1.2%。
• （2）按房产出租的租金收入计征的，税率为 12%。
• 从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的 居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率 征收房产税。
• 房地产开发企业建造的商品房，在出售前， 不征收房产税；但对出售前房地产开发企 业已使用或出租、出借的商品房应按规定 征收房产税。
• 房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和 工矿区。
• （1）城市，是指国务院批准设立的市。
• （2）县城，是指县人民政府所在地的地区。
• （3）建制镇，是指经省、自治区、直辖市人 民政府批准设立的建制镇。
• ①对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等 国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于 天然林保护工程的房产、土地免征房产税。对上述 企业和未用于其他生产经营活动的房产、土地按规 定征收房产税。
• ②对由于实施天然林二期工程造成森工企业房产、 土地闲置1年以上不用的，暂免征收房产税；闲置 房产和土地用于出租或重新用于天然林二期工程之 外其他生产经营的，按规定征收房产税。
• 3.应纳税额的计算 • 房产税的计税依据有两种，与之相对应的应纳税额
计算也分为两种： • （1）从价计征的计算 • 从价计征是按房产的原值减除一定的比例后的余值
计征，其计算公式为： • 应纳税额=应税房产原值×（1−扣除比例）×适用
税率 • =应税房产原值×（1−扣除比例）×1.2% • 其中，房产原值是“固定资产”科目中记载的房屋
• 解：自用的房产税税率为1.2%，出租的房产税税率 为12%。
• 自用房产应纳税额=（7950+50）×（l−30%） ×l.2%=67.2（万元）
• 出租房产应纳税额=400×12%=48（万元） • 企业本年应纳房产税税额=67.2+48=115.2（万元）
• 10.1.4房产税的税收优惠 • 1.减免项目 • 根据法律法规规定，下列项目免征或减征房产税： • （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征
• （1）从价计征 • 我国《房产税暂行条例》规定，房产税依照房
产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。 各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民 政府确定。
• 房产原值，是指纳税人按照会计制度规定， 在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 房屋原价应根据国家有关会计制度规定进
行核算。对纳税人未按国家会计制度规定
房产税
• 10.1.1房产税概述 • 1.房产税的概念及特点
• 房产税是以房产为征税对象，依据房产计税余值或 房产租金收入，向房产所有人征收的一种财产税。
• 房产税具有以下特点：
• （1）房产税属于财产税中的个别财产税
• 财产税按征收方式可分为一般财产税和个别财产税。 一般财产税，是对纳税人拥有的财产综合课税征收。 个别财产税，是对纳税人所有的土地、房屋、资本 或其他财产分别课征的税收。我国现行财产税属于 个别财产税。
起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒 连接管起，计算原值。
• （2）从租计征
• 我国《房产税暂行条例》规定房产出租的， 以房产租金收入为房产税的计税依据。
• 其中，房产的租金收入，是房屋产权所有 人出租房产使用权所得的报酬，包括货币 收入和实物收入。如果是以劳务或者其他 形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地 同类房产的租金水平，确定一个标准租金 额从租计征。
• （3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房 产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜 古迹中附设的营业单位，例如影剧院、饮 食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出 租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。 其中，宗教寺庙自用的房产，是指举行宗 教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用 房屋。公园、名胜古迹自用的房产，是指 供公共参观游览的房屋及其管理单位的办 公用房屋。
• 对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向 居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征 免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热 收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税 界限。
• （10）对为高校学生提供住宿服务并按高教系 统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。 对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进 行独立核算并有法人资格的髙校后勤经济实体 自用的房产，免征房产税。
房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业 务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
• （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，例如 学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、 文化、体育、艺术等实行全额或差额预算管理的事 业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房 产税。但上述单位所属的附属工厂、商店、招待所 等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。
• （2）从租计征的计算
• 从租计征是按房产的租金收入计征，其计 算公式为：
• 应纳税额=租金收入×12%（或4%）
• 【例10-2】某公司出租房屋3间，年租金收 入为50000元，适用税率为12%。请计算其 应纳房产税税额。
• 解：应纳税额=50000×12%=6000（元）
• 【例10-3】某企业有两套房产，一套房产自用，一 套房产出租。经营用房原值为7950万元，冷暖通风 设备和照明设备价值为50万元；出租房屋年租金收 入为400万元，当地政府规定按房产原值减除30%后 余值计税，计算该企业本年应纳房产税税额。
• 10.1.2房产税的基本内容
• 1.纳税义务人
• 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税 余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财 产税。房产税以在征税范围内的房屋产权所有 人为纳税人。分不同的情况具体确定纳税人：
• （1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳 税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和 个人纳税。
核算并记载的，应按规定予以调整或重新 评估。
• 值得注意的是：自2009年1月1日起，对依 照房产原值计税的房产，不论是否记载在 会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋 原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国 家有关会计制度规定进行核算。对纳税人 未按国家会计制度规定核算并记载的，应 按规定予以调整或重新评估。
• 2.房产税的作用
• （1）增加地方财政收入
• 房产税属于地方税，可以为地方筹集市政建设 资金，房产税税源稳定，易于控制管理，是地 方财政收入的重要来源之一。
• （2）调节收入，加强房产管理
• 对房产征税，可以运用税收杠杆，加强对房产 的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投 资规模和配合国家房产政策的调整，同时合理 调节房产所有人和经营人的收入。
• （4）个人所有非营业用的房产免征房产税。 个人所有的非营业用房，主要是指居民住 房，不分面积多少，一律免征房产税。对 个人拥有的营业用房或者出租的房产，不 属于免税房产，应照章纳税。
• （5）对行使国家行政管理职能的中国人民 银行总行（含国家外汇管理局）所属分支 机构自用的房产，免征房产税。
• （6）自2011年至2020年，为支持国家天然林资源 保护二期工程的实施，对天然林二期工程实施企业 和单位税收政策规定如下：
• ③用于天然林二期工程的免税房产、土地应单独划 分，与其他应税房产、土地划分不清的，按规定征 收房产税。