2013年苏州工业园区湖东某商业地块调研及定位分析报告全
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苏州工业园区湖东某商业地块 调研及定位分析报告（草案）
部门名称
2013年1月
基本思路
一、项目基本情况
二、区域市场调查
三、消费市场分析
四、项目SWOT分析 五、项目定位建议 六、初步财务分析
Part 1 项目基本情况
规划技术指标 基地现状特征 通达性分析 区域发展概况
一、项目基本情况 -----项目位置
主要商户
– 餐饮：索迪斯餐饮、文昌云海茶餐厅 – 零售：喜士多超市 – 服务配套：建行自助银行、邮政所等 – 宾馆：如家快捷酒店
项目评价
• 项目租金较低，为生物纳米园办公人群 提供生活配套，晚上人气不足，商家运 营相对困难。
二、区域市场调查
-----星月坊
开发商 项目位置 开业时间 商业类型 建筑面积 商业楼层 业态组合 档次定位 1F租金
业，人流量大； • 属于社区配套型商业，以服务周边居民及
学生为主，中低档次消费，满足基本生活 配套需求；
二、区域市场调查
-----鲜橙广场
开发商 项目位置 开业时间 商业类型 建筑面积 商业楼层 业态组合 档次定位 1F租金
苏州工业园区生物纳米有限公司 创苑路与新平西路交叉口 2009年4月 集中式商业体 1.44万㎡ 1-4F 商务简餐、零售、超市、宾馆等 中低档 约50元/㎡/月
项目位于创苑路、松涛街交叉口东南 处，临近地铁二号线松涛街站点，连接研 发生产区和高等教育区，是区域首期的几 何中心。南面紧邻工业技术学校、东面是 公寓C区，北面是苏大三期，西部是生物 纳米园和创意产业园。交通便利，地理位 置优越。
一、项目基本情况 -----规划技术指标
用地性质 地块面积 容积率 地上建筑面积 地下建筑面积 裙房限高 主体限高 商业金融
住宅底商 学生生活配套
社区配套 学生生活配套 企业生活配套
商务配套 商务配套 商务配套 商务配套
周边商业项目以为学生、居民、教职工生活配套为主，主要业态为餐饮、日用品购买等
二、区域市场调查
-----翰林大厦
开发商 项目位置 开业时间 商业类型 建筑面积 商业楼层 业态组合 档次定位 1F租金
主要商户
Part 2 区域市场调查
园区商业概况 区内项目情况 未来商业供应 市场调查小结
二、区域市场调查 -----园区商业概况
3KM区域辐射商圈
1.5KM核心辐射商圈 本项目
休闲
娱乐, 10%
餐饮, 40%
零售 商业, 50%
湖西商圈：商贸+配套商业 代表项目：湖滨新天地、左岸商业街、 星都中心、天虹百货、印象城； 辐射客群：湖西区域及部分古城居民
二、区域市场调查
-----周边项目
地块 1 2
项目名称 建屋乐活城 顺达商业广场
商业面积 开业时间 (万㎡)
2012年 2004年
商业类型 住宅底商 社区配套
3
欧尚
2012年
大卖场
4
荣域
5
文星广场
6 翰林邻里中心
7
文荟广场
8
鲜橙广场
9
星月坊
10 月亮湾国际大厦
11 建屋紫金东方
12
慧湖大厦
2013年 2005年 2008年 2009年 2009年 2012年 2011年 2013年 2013年
地块内部现状 地块西侧西江塘河
地块东侧雪棠街
地块北面景观带
一、项目基本情况 -----通达性分析
地块通达性较好，往区内各个发展组团 较为便捷；往市区可通过独墅湖隧道以及 东方大道，连接绕城高速、中环路；对苏 州以外的交通也相当便捷
路 苑 创
项目紧邻轻轨二号线延伸段松涛街站， 为市区的外部人流导入提供了便利条件
主要商户
项目评价
苏州工业园区中新置地有限公司
月亮湾商务区启月路
2012年中旬
商业街
约1.4万平米
1-2F
餐饮、酒店、娱乐
中高档
初期免租，后期2-3元/㎡/天
– 餐饮：螺狮饭店、湘膳 – 酒店：百醇9号特色酒店 – 娱乐：星艺城量贩KTV • 1F入驻率高，2F出租率低，初期免租金，
但多数商家仍处于亏损状态；仍需要较长 时间培育期，发展潜力较大； • 现服务于周边企业及目的性客户为主，交 通及停车状况良好；
项目评价
苏州工业园区邻里中心发展有限公司
仁爱路与林泉街交叉口东
2008年6月
商业街
2.37万㎡
1-2F，局部9层
餐饮、零售、娱乐、超市、宾馆等
中低档
2-3元/㎡/天
– 餐饮：麦当劳、东北菜、陇上人家等 – 零售：吴良才眼镜、水晶鞋 – 娱乐：金仕台球吧、八音盒歌城 – 服务配套：电信、移动、交通银行等 – 超市：华润超市 • 项目租金低，入驻率非常高，已属成熟商
一、项目基本情况 -----基地现状
地块呈长条状分布，内部已无建筑物，地 势平坦，便于开发建设。西侧有西江塘河， 北侧有景观绿化带。
基地周边道路完善，基础设施齐备。区 位条件优越，发展前景较好。
苏大三期 （未开发）
公共学院 文萃广场
本项目
公寓C区
工业技术学校 生 物 纳 米 园
地块西侧松涛街 地块北面创苑路
湖东商圈：商业+文化+会展 代表项目：圆融时代广场、久光百货、 月光码头； 辐射客群：工业园区、部分古城居民 及旅游客、会展客群
湖南商圈：亲水商业休闲 代表项目：李公堤 辐射客群：园区客群及外地旅游客
湖西未来人均商业面积：3.5平米/人 湖东未来人均商业面积：6.5平米/人
资料来源：戴德梁行
独墅湖商圈：配套商业+商业休闲 代表项目：翰林大厦、文星广场、 星月坊 辐射客群：区域客群及会务客群
项目西侧松涛街已全线贯通，成了园区湖 东南北通行的主干道，湖东和车坊居民前 来消费极为方便
区内主干道网成三横三纵格局，支干路网 的完善、公共交通的发展，将大大缓解内 部交通压力。
一、项目基本情况 -----区域发展概况
独墅湖区域首期经过10余年的 开发建设，形成了拥有图书馆、体 育馆、影剧院、学生食堂、邻里中 心、商业街、居民小区和一批师生 公寓的配套服务区，相继建设了生 物纳米园、创意产业园等创新创业 载体，全面启动建设了月亮湾商业 配套区。累计建成各类科教创新载 体面积超过500万平方米，引进23所 知名高校和1600余家创新型企业。 目前区内常住人口超过12万，为项 目开发建设提供了完善的公建配套 和消费市场支持。
二、区域市场调查 -----未来商业供应量
编号
用地面积 (公顷)
容积率
wenku.baidu.com
建筑面积 （万㎡）
苏州工业园区湖东某商业地块 调研及定位分析报告（草案）
部门名称
2013年1月
基本思路
一、项目基本情况
二、区域市场调查
三、消费市场分析
四、项目SWOT分析 五、项目定位建议 六、初步财务分析
Part 1 项目基本情况
规划技术指标 基地现状特征 通达性分析 区域发展概况
一、项目基本情况 -----项目位置
主要商户
– 餐饮：索迪斯餐饮、文昌云海茶餐厅 – 零售：喜士多超市 – 服务配套：建行自助银行、邮政所等 – 宾馆：如家快捷酒店
项目评价
• 项目租金较低，为生物纳米园办公人群 提供生活配套，晚上人气不足，商家运 营相对困难。
二、区域市场调查
-----星月坊
开发商 项目位置 开业时间 商业类型 建筑面积 商业楼层 业态组合 档次定位 1F租金
业，人流量大； • 属于社区配套型商业，以服务周边居民及
学生为主，中低档次消费，满足基本生活 配套需求；
二、区域市场调查
-----鲜橙广场
开发商 项目位置 开业时间 商业类型 建筑面积 商业楼层 业态组合 档次定位 1F租金
苏州工业园区生物纳米有限公司 创苑路与新平西路交叉口 2009年4月 集中式商业体 1.44万㎡ 1-4F 商务简餐、零售、超市、宾馆等 中低档 约50元/㎡/月
项目位于创苑路、松涛街交叉口东南 处，临近地铁二号线松涛街站点，连接研 发生产区和高等教育区，是区域首期的几 何中心。南面紧邻工业技术学校、东面是 公寓C区，北面是苏大三期，西部是生物 纳米园和创意产业园。交通便利，地理位 置优越。
一、项目基本情况 -----规划技术指标
用地性质 地块面积 容积率 地上建筑面积 地下建筑面积 裙房限高 主体限高 商业金融
住宅底商 学生生活配套
社区配套 学生生活配套 企业生活配套
商务配套 商务配套 商务配套 商务配套
周边商业项目以为学生、居民、教职工生活配套为主，主要业态为餐饮、日用品购买等
二、区域市场调查
-----翰林大厦
开发商 项目位置 开业时间 商业类型 建筑面积 商业楼层 业态组合 档次定位 1F租金
主要商户
Part 2 区域市场调查
园区商业概况 区内项目情况 未来商业供应 市场调查小结
二、区域市场调查 -----园区商业概况
3KM区域辐射商圈
1.5KM核心辐射商圈 本项目
休闲
娱乐, 10%
餐饮, 40%
零售 商业, 50%
湖西商圈：商贸+配套商业 代表项目：湖滨新天地、左岸商业街、 星都中心、天虹百货、印象城； 辐射客群：湖西区域及部分古城居民
二、区域市场调查
-----周边项目
地块 1 2
项目名称 建屋乐活城 顺达商业广场
商业面积 开业时间 (万㎡)
2012年 2004年
商业类型 住宅底商 社区配套
3
欧尚
2012年
大卖场
4
荣域
5
文星广场
6 翰林邻里中心
7
文荟广场
8
鲜橙广场
9
星月坊
10 月亮湾国际大厦
11 建屋紫金东方
12
慧湖大厦
2013年 2005年 2008年 2009年 2009年 2012年 2011年 2013年 2013年
地块内部现状 地块西侧西江塘河
地块东侧雪棠街
地块北面景观带
一、项目基本情况 -----通达性分析
地块通达性较好，往区内各个发展组团 较为便捷；往市区可通过独墅湖隧道以及 东方大道，连接绕城高速、中环路；对苏 州以外的交通也相当便捷
路 苑 创
项目紧邻轻轨二号线延伸段松涛街站， 为市区的外部人流导入提供了便利条件
主要商户
项目评价
苏州工业园区中新置地有限公司
月亮湾商务区启月路
2012年中旬
商业街
约1.4万平米
1-2F
餐饮、酒店、娱乐
中高档
初期免租，后期2-3元/㎡/天
– 餐饮：螺狮饭店、湘膳 – 酒店：百醇9号特色酒店 – 娱乐：星艺城量贩KTV • 1F入驻率高，2F出租率低，初期免租金，
但多数商家仍处于亏损状态；仍需要较长 时间培育期，发展潜力较大； • 现服务于周边企业及目的性客户为主，交 通及停车状况良好；
项目评价
苏州工业园区邻里中心发展有限公司
仁爱路与林泉街交叉口东
2008年6月
商业街
2.37万㎡
1-2F，局部9层
餐饮、零售、娱乐、超市、宾馆等
中低档
2-3元/㎡/天
– 餐饮：麦当劳、东北菜、陇上人家等 – 零售：吴良才眼镜、水晶鞋 – 娱乐：金仕台球吧、八音盒歌城 – 服务配套：电信、移动、交通银行等 – 超市：华润超市 • 项目租金低，入驻率非常高，已属成熟商
一、项目基本情况 -----基地现状
地块呈长条状分布，内部已无建筑物，地 势平坦，便于开发建设。西侧有西江塘河， 北侧有景观绿化带。
基地周边道路完善，基础设施齐备。区 位条件优越，发展前景较好。
苏大三期 （未开发）
公共学院 文萃广场
本项目
公寓C区
工业技术学校 生 物 纳 米 园
地块西侧松涛街 地块北面创苑路
湖东商圈：商业+文化+会展 代表项目：圆融时代广场、久光百货、 月光码头； 辐射客群：工业园区、部分古城居民 及旅游客、会展客群
湖南商圈：亲水商业休闲 代表项目：李公堤 辐射客群：园区客群及外地旅游客
湖西未来人均商业面积：3.5平米/人 湖东未来人均商业面积：6.5平米/人
资料来源：戴德梁行
独墅湖商圈：配套商业+商业休闲 代表项目：翰林大厦、文星广场、 星月坊 辐射客群：区域客群及会务客群
项目西侧松涛街已全线贯通，成了园区湖 东南北通行的主干道，湖东和车坊居民前 来消费极为方便
区内主干道网成三横三纵格局，支干路网 的完善、公共交通的发展，将大大缓解内 部交通压力。
一、项目基本情况 -----区域发展概况
独墅湖区域首期经过10余年的 开发建设，形成了拥有图书馆、体 育馆、影剧院、学生食堂、邻里中 心、商业街、居民小区和一批师生 公寓的配套服务区，相继建设了生 物纳米园、创意产业园等创新创业 载体，全面启动建设了月亮湾商业 配套区。累计建成各类科教创新载 体面积超过500万平方米，引进23所 知名高校和1600余家创新型企业。 目前区内常住人口超过12万，为项 目开发建设提供了完善的公建配套 和消费市场支持。
二、区域市场调查 -----未来商业供应量
编号
用地面积 (公顷)
容积率
wenku.baidu.com
建筑面积 （万㎡）