房地产金融第四章

第一节 房地产信贷概述

一、房地产信贷的基本特征
定义 特征
房地产信贷主要是指以商业银行为主体的房地产金融机构以房 地产为服务对象,围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借 贷活动,即各房地产金融机构运用各种信用手段,把动员和筹集 起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营 者以及住房购买、消费者。
渠道
第二节 房地产信贷资金的筹集与运用

二、房地产信贷资金筹集的特征
(一)筹集来源相对稳定
(二)政策性房地产银行资金主要源自房地产业
(三)商业性房地产信贷资金筹集渠道具有广泛性 (四)筹集手段(方式)呈现多样性
第二节 房地产信贷资金的筹集与运用

三、房地产信贷资金的运用
信贷资金投向的选择是资金运用 当中的关键一环。从房地产业开 发经营流程及其融资需求来看,资 金问题涉及每一个流程阶段。一 般来讲,房地产开发经营流程包括 生产阶段、经营阶段和消费阶段。
国内贷款
2 220.34 3 138.27 3 158.41 3 918.08 5 356.98 7 015.64
利用外资
157.23 170.00 228.20 257.81 400.15 641.04
自筹资金
2 738.45 3 770.69 5 207.56 7 000.39 8 597.09 11 772.53
、最重要的间接融资方式就是商业银行的房地产信贷业务。商业银行等金
融机构以追求利润最大化为经营目标,而房地产业具有广阔的发展前景,且能 够获得较高的经济效益,这与金融机构的经营目标相一致,因而房地产信贷业
务成为商业银行的主营业务之一,是各商业银行同业竞争的热点。但由于房
地产业投资同时又具有规模大、期限长、风险高等特点,再加上各地区发展 极不平衡,所以商业银行的房地产信贷业务又成为其主要风险业务之一,是各 商业银行风险防范的重点。
第一节 房地产信贷概述

二、房地产信贷应满足的条件
(一)房地产信贷设立条件的原 因 • 苛刻的信贷条件虽然对银行 有利,但却限制了信贷业务 的扩大; • 宽松的信贷条件虽然对借方 有利,也符合政府的要求,但 要以按期偿还本息为限。 • 这样,一定的信贷条件就成 为房地产信贷活动展开的前 提条件。 (二)房地产信贷应满足的基本 条件 • 房地产信贷必须以抵押或担 保作为设立的基本条件。 • 以房地产作为抵押品为条件 来发放房地产贷款,这是减 少贷款偿还风险的有效办法, 从而房地产抵押信贷便成为 现行最普遍、最基本的一种 信贷形式。
303 468.00
399 685.00 479 196.00 547 947.00 629 910.00 718961 816770 939540
第三节 房地产信贷状况及其积极效应

一、2002年以来房地产信贷状况
表4-1房地产开发企业资金来源及金融机构人民币各项贷款总额单位:亿元
项目 本年资金 来源小计 9 749.95 17 168.77 21 397.84 27 135.55 37 477.96 39 619.36 57 799.04 72 944.04 85 688.73 96 536.81 122122.47 121991.48 125203.16 国内贷款 2 220.34 3 158.41 3 918.08 5 356.98 7 015.64 7 605.69 11 364.51 12 563.70 13 056.80 14 778.39 19672.66 21242.61 20214.38 利用外资 157.23 228.20 257.81 400.15 641.04 728.22 479.39 790.68 785.15 402.09 534.17 639.26 296.53 自筹资金 2 738.45 5 207.56 7 000.39 8 597.09 11 772.53 15 312.10 17 949.12 26 637.21 35 004.57 39 081.96 27424.95 50419.80 49037.556 其他资金 来源 4 619.90 8 562.59 10 221.56 12 781.33 18 048.75 15 973.35 28 006.01 32 952.45 36 842.22 42 274.38 54490.70 49689.81 55654.60 其他资金 来源×0.8 3 695.92 4 884.84 6 850.07 8 177.25 10 225.06 14 439.00 12 778.68 22 404.81 26 361.96 29 473.78 33 819.50 43592.56 39751.85 44523.68 各项贷款 (年底余额) 131 293.90 158 996.20 178 197.80 194 690.40 225 347.20 261 691.00 303 468.00 399 685.00 479 196.00 547 947.00 629 910.00 718961 816770 939540
2002 2003 2004 2005 2006 2007
2008
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
39 619.36
57 799.04 72 944.04 85 688.73 96 536.81 122122.47 121991.48 125203.16
7 605.69
第一节 房地产信贷概述
二、房地产信贷应满足的条件 (三)房地产信贷应满足的其他条件
1.借款单位应满足的条件
• (1)借款单位必须是依法批准的法人单位。 • (2)借款单体必须实行自主生产经营和独立核 算。 • (3)借款单位必须拥有一定的自有资金。 • (4)借款单位要在银行开立账户,将所有业务收 入存入开户银行,并由银行办理结算业务。 • (5)借款单位必须具有年度开发计划和开发项 目规划设计文件,这些计划和设计文件是经过 企业审批部门认可和确定的。 • (6)借款单位必须具有健全的管理机构和财务 管理制度,并定期向贷款银行提供经费计划和 财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。
11 364.51 12 563.70 13 056.80 14 778.39 19672.66 21242.61 20214.38
728.22
479.39 790.68 785.15 402.09 534.17 639.26 296.53
15 312.10
17 949.12 26 637.21 35 004.57 39 081.96 27424.95 50419.80 49037.556
(一)贷款投向受到严格控制 (二)贷款期限较长 (三)贷款规模与资产占比有限制
第一节 房地产信贷概述

二、房地产信贷应满足的条件
信贷条件是指银行等金融机构为保证贷出资金的按期回收和应 有效益,事先对申请贷款的单位或个人提出的要求。房地产信贷 与其他信贷一样,是资金的有偿转让,是以偿还为条件的借贷活动 ,即必须以一定的信贷条件为借贷活动成立的前提。
年份 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
表4-2
项目 年份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
表4-1中相关数据计算结果
国内贷款 (亿元) 2220.34 3138.27 3158.41 3918.08 5356.98 7015.64 7605.69 11364.51 12563.70 13056.80 41.34 0.64 24.05 36.72 30.96 8.41 49.42 10.55 3.92 同比增长 (%) 开发总 贷款 (亿元) 5 916.26 8 023.11 10 008.48 12 095.33 15 582.04 21 454.64 20 384.37 33 769.32 38 925.66 42 530.58 35.61 24.75 20.85 28.83 37.69 -4.99 65.66 15.27 9.26 同比增长 (%) 国内贷款/ 各项贷款 余额(%) 1.69 1.97 1.77 2.01 2.38 2.68 2.51 2.84 2.62 2.38 开发总贷款/ 各项贷款 余额(%) 4.51 5.05 5.62 6.21 6.91 8.20 6.72 8.45 8.12 7.76 开发总贷款/ 资金来源 (%) 60.68 60.80 58.29 56.53 57.42 57.25 51.45 58.43 53.36 49.63
2012
2013 2014 2015
14778.39
19672.66 21242.61 20214.38
13.19
33.12 7.98 -4.84
48 597.89
63265.22 60994.46 64738.06
14.27
30.18 -3.59 6.14
房地产业的运行要求金融机构从 买卖双方两端注入资金,即金融机 构参与房地产业是通过对房地产 商品开发、经营和消费的双向支 持来体现的。
第三节 房地产信贷状况及其积极效应

一、2002年以来房地产信贷状况
表4-1房地产开发企业资金来源及金融机构人民币各项贷款总额单位:亿元 项目 年份 本年资金 来源小计 9 749.95 13 196.92 17 168.77 21 397.84 27 135.55 37 477.96
其他资金 来源 4 619.90 6 106.05 8 562.59 10 221.56 12 781.33 18 048.75
其他资金 来源×0.8 3 695.92 4 884.84 6 850.07 8 177.25 10 225.06 14 439.00
各项贷款 (年底余额) 131 293.90 158 996.20 178 197.80 194 690.40 225 347.20 261 691.00
一、房地产信贷资金的筹集渠道 (一)政策性房地产银行资金的筹集
政策性银行是以国家政 策为指导,以计划管理为 手段,在特定的业务范围 内,直接或间接地从事政 策性融资活动的金融机 构。 (1)国家财政基本建设资 金; (2)预算内行政事业单位 住房基金;
渠道
定义
(3)预算内行政事业单位 出售公房回收的资金及 住房租赁保证金;
(4)职工住房公积金;
(5)发行地方住房建设债 券筹集的资金; (6)国际金融机构向地方 政府提供的住房贷款资 金; (7)政策性住房信贷。
第二节 房地产信贷资金的筹集与运用

(二)商业银行房地产信贷资金的筹集
概述 • 对商业银行而言,信贷资金主要包括银行自有资金、各 类存款、借入资金、同业往来资金、发行金融债券和 出售可转让大额定期存单、国外借款等。 • • • • • • • 1.自有资金 2.各类存款 3.借入资金 4.同业往来资金 5.发行金融债券和出售可转让大额定期存单 6.国外借款 7.其他
房地产金融（第五版）
第四章 房地产信贷
【学习目Βιβλιοθήκη Baidu】
通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容: 1.房地产信贷的含义、特征及条件; 2.房地产信贷资金的筹集渠道及筹集特征; 3.房地产信贷的现状;
4.房地产信贷的积极效应。
导 言
目前,间接融资方式仍然是中国房地产业的基本融资形式,其中最典型
15 973.35
28 006.01 32 952.45 36 842.22 42 274.38 54490.70 49689.81 55654.60
12 778.68
22 404.81 26 361.96 29 473.78 33 819.50 43592.56 39751.85 44523.68
2.个人借款应满足的条件
• (1)首付款额度。首付款额度是指购 房者支付占住房总价一定比例的先 期购房款额度。 • (2)贷款期限。贷款期限是指借方从 贷方取得房地产贷款到偿还时的期 限。 • (3)利息支付。借款人按期支付利息 是建立个人住房贷款的重要条件。
第二节 房地产信贷资金的筹集与运用