某房地产项目前期市场调研报告(PPT 43页)

主力户型-主要集区中内在住45宅-7产0品平逐米和渐1由00中-1小3户0平型米向之大间户型过度
项目
华府新天地 新华天玺 银河丽湾 领先国际 万科柏翠园 保利海上五月花 保利康桥
水晶城
佳和新城 公园雅筑 五矿万泉公元
面积范围（㎡）
高层30-90 高层45-466 高层113-283 高层112-172 高层170-260 多层90-169 高层90-400
1.沈河区是沈阳市重要商贸区。传统及新兴第
三产业非常发达，具有良好的软硬件基础。
2.知名院校集中，皇家建筑群，人文氛围浓厚；
3.商圈云集周边，有以北站为中心形成的商贸
金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产
本
业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规
案
模的主体购物走廊和商贸中心；
4.本项目位居一环内成熟居住区内，教育环境
高层13000 高层12600 （精装） （精装）
新华天玺
高层13500 高层24000 高层15000 （精装） （精装） （精装）
银河丽湾 高层8000 高层30000 高层15000 领先国际 高层14000 高层15000 高层14500
万科柏翠园
高层16000 （精装）
高层21000 高层18000 （精装） （精装）
目前周边可类比在售住宅项目仅有沈阳万城的公园雅筑以及五矿集团旗下的 精品住宅五矿万泉公元：
1. 公园雅筑目前已进入到尾盘销售阶段。 2. 五矿万泉公元总四栋，一期①、②号楼2010年12月入市，,均价8500，
2010年5月22日位于园区内部景观较好的③、④号楼集中入市，主要以 公园地产为噱头，配合优质的园林设计以及会所配置，实现其打造舒适 型精品住宅的目标。但根据市场的供需状况考虑，目前在售200套销售 周期半年左右，不会与万柳塘项目形成正面竞争。
为小型开发项目。
研究结论-单纯从区域发展角度，万柳塘住宅项目区位价值巨大，
值得开发
市场部分总结
1. 纵横沈城南北，城市中心重点经济区，商圈密布，功能区分明显，商 务氛围浓厚，对配套住宅需求极其巨大；
2. 行政规划变更，房地产板块有效扩大 ，品牌开发商高端项目云集区域， 开发潜力提升较快，住宅价格上涨迅速；
多层47-140 高层50-130
高层65-115 高层57-142 高层54-139
主力面积区间（㎡）
高层32-72 高层45-75 高层113-253 高层149-156 高层170-260 多层90-120 高层139-240
多层80-100 高层70-110
高层56-89 高层56-90 高层75-118
3. 价格相对于09年整体上涨很多， 2011年区域市场继续呈现供售两旺的 局面。
二手房交易-二手房市场交易异常火爆，沈阳热点投资区域
周边二手房价格情况
社区名称
价格区间 （元/㎡）
相对方位
大万莲小区 5400-7631 明城花园 7656-10280
东北
科学家花园 4746-5246
富教小区
7052
总结-未来市场几乎无竞争，项目开发潜力巨大
1. 周边商圈云集，房地产项目以商业写字楼为主，住宅产品稀缺，竞争 项目罕有；
2. 由于新房量少价高，二手房成交率居高不下； 3. 区域价格率高于城市房地产均价，但相较于一些重点区域如浑河周边
的高端物业价格仍旧略低，并以实用为主； 4. 区域特色明显，医疗、学区优势突出，交通便捷、购物方便，居住条
五矿万泉公元
项目位置 物业类别 建筑类别 装修状况
项目特色
当前价格 楼层状况 占地面积 建筑面积
绿化率 容积率 开盘时间 入住时间 产权年限 户数 车位信息
大东万柳塘路18-8号 住宅
板楼 高层 毛坯+精装1500元/㎡ 宜居生态地产,公园地产,景观
居所 10500（毛坯）-12000元/㎡
20层高层 8096平方米 47109平方米
1. 2010年，区位优势特别明显的项目 （万科柏翠园、华府新天地等）开盘 价格相对于其他楼盘来说上涨趋势明 显；
2. 目前区域内多以高层为主，高层精装 修一般为13000 元/㎡，精装费一般 为1500 元/㎡；非精装高层一般为 8500元/㎡。清水洋房一般在9000元 /㎡。商业项目一般为15000元/㎡；
客户分析-学区房客户、投资客和改善型客户云集
1. 区域作为沈阳的经济龙头区，区 域内高端客群集中；
2. 浑南板块、长白岛板块等一直在 加快对高端客户群的消化速度， 但限于城市交通压力的增大，多 数客户会首先选择居住距离办公 较近的项目，提高效率，节约时 间成本。
3. 于是针对客群也主要以一环内固 有中高端客户为主，购房者主要 是2次购房以作投资，附带一部 分的学区房购买人群。
件优越。
项目指标
四 项目本体分析
SWOT分析
优势分析
项目发展启示
项目参数-商业面积接近1万平米，利于后期销售和开发利益最
大化
先农坛路
本 案 万柳塘公园
万柳塘路
用地性质：居住商业 规划用地面积：18348.2㎡ 容积率： ≤3.5 规划总建筑面积：7.92万㎡ 地上建筑面积：6.42万㎡ 其中：住宅建筑面积：5.46万㎡ 网点建筑面积：0.96万㎡ 地下建筑面积：1.5万㎡ 土地使用年限：居住50年 商业40 年 项目地址：沈河区万柳塘路44号 占地面积：1.83万㎡
通天小区 6346-6545
西北
益文小区
7312
滨河小区
7040
华兴小区 勒石小区
6176-8200 5517-6729
西
由于新开发项目稀少，锁定区域的客群多以二手房为目标，但二手房多存在社 区老旧、户型较差、使用年限长、居住人群低端生活环境杂乱、小区缺乏有效 管理维护等问题。周边区域新建住宅产品的十分匮乏。
2. 名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水
东陵
晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因
为行政区域的变更使得这些项目整体性价比
快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年
整体均价上涨至少千元左右。
房地产概况-核心区土地稀缺日益明显，未来商品房稀少，区域住
宅升值空间巨大 房地产黄金板块汇聚 住宅产品稀缺
沈河区作为沈阳最核心区域之一，其 地域面积非常狭小，又没有向外拓展 的空间，商品房供应非常有限；
保利海上五 月花
洋房7500
洋房17000
洋房9000
保利康桥
高层13500 高层18000 高层15000 （精装） （精装） （精装）
高层5100 高层5500 高层5300
水晶城
小高层5000 小高层5800
小高层 5500
多层5400 多层6000 多层5750 佳和新城 高层5000 高层6400 高层5800
沈河区高端项目云集，尤其近两年，土地资源的日益短缺，仅有的开发项目开发商大 多采取高端定位。区域主力面积集中在45-70 ㎡和100-130 ㎡两个区间，满足投资客 和改善型需要。
销售价格-供应缩水、高端产品聚集带动区域价格稳定上涨
项目
起价
最高价
均价
（元/㎡） （元/㎡） （元/㎡）
华府新天地
高层11500 （精装）
中铁沈阳万柳塘项目前期市场调研报告 （初稿）
北京国利地产综合服务机构 2011.6
报告须解决4大问题
1. 从市场角度、地块本身、区域配套等角度，论证项 目开发的可行性以及开发前景；
2. 论证项目可能蕴含的股权转让风险，医疗用地土壤 是否存在污染；
3. 通过对区域典型项目研究，为项目开发提供产品定 位方向；
4. 通过经济测算，论证项目可能达到的预期利润目标；
6
产品策略建议
报告主要提纲
沈河区房地产发展研究 区域市场供给量分析 典型项目研究 项目本体分析 项目经济估算 项目开发可行性研究结论 产品规划初步建议
产品策略建议
区域特征
一 沈河区概况
行政区划调整
房地产概况
区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成 熟居住区内
3. 区域开发力度大，土地稀缺表现明显，未来供需矛盾更加突出 4. 万柳塘周边教育配套、生活配套极其完善，享有公园优良的生活环境，
非常适宜人居。
二 区域房市场供求分析
供应分析
成交分析
供求关系解析
供应分析-供给大部分集中在北站商圈，万柳塘商圈几乎无供应， 但二手房租售极其活跃。
沈河区2010年度商品房供应量为152.85 万平，建面套数为15203 套。商品 住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。
近，万柳塘区域几沈无河项目区供商应圈，密区布域，供各应版主块要功以能商区业写分字明楼显为主
中街 五爱 南塔
目前沈河区在售商品 房项目主要集中在东 中街、青年大街（地 铁2号线）、五爱商 圈等处，我项目周边 在售项目稀少，且城 市一环内多以商业网 点、写字楼项目为主。 住宅供应异常稀缺。
典型项目-万泉公元，短平快开发项目典范，取得良好经济效益
盘推出，市场潜力极其巨大 区域供需关系分析
2010年沈河区商品房商品住宅供需情况一览表
供应面积（万/㎡） 供应套数 成交面积（万/㎡） 成交套数
商品房
152.85
15230
78.84
7686
商品住宅
80.84
8910
55.59
6016
从数据可以看出，沈河区的商品住宅在商品房中所占比例远远低于其他区域， 仅为58%，说明沈河区地产多开发商业、写字楼、公寓类项目，住宅产品同 比其他区域供应比不足，同时商品住宅的成交率达到了78%，说明市场对住 宅产品需求度很高。
需求分析-需求主要以改善型置业、投资客、购买学区房为主，需
求异常旺盛，成政交策量影在各响区下名的列区前域茅房。地产市场成交依然火爆
本年度商品房成交量78.84 万平，成交套数7686 套。商品住宅成交面积 55.59 万平，成交套数为6016 套。
供需研究-商品房成交率高达78%，且万柳塘区域2011年几乎无新
配套非常成熟，城市黄金地段，适宜 项目开发，虽然价格不断攀升，但需 求依旧旺盛。经过近3年的消化，区 域住宅产品已经消化殆尽，未来无大 规模产品供应。
1. 区域内物业类型：写字楼、商铺为主，部分公寓项目，纯住宅稀缺； 2. 区域价格：写字楼、商铺 公寓； 3. 目标市场：企业办公、商业出租、白领居住； 4. 板块特征：是沈阳的商业中心区，贯穿南北，形成沈阳的的中央都市走廊，土地资源稀缺，多
当前价格
均价9200-10020元/㎡
物业费
1.80元/平方米·月
物业管理公司 沈阳万城物业管理有限公司
楼层状况
2栋31层，地下2层
占地面积
7572平方米
建筑面积
63600平方米
Baidu Nhomakorabea
绿化率 容积率
77%
7.52
公园雅筑位于本案东北方向，为小体量
开盘时间 入住时间 产权年限
2009年4月 2011年9月
50年
研究结论-从供求关系分析，未来1~3年随着核心区土地日益稀缺，
万柳塘周边商品房将出现供小于市求场的长部期分局总面结，项目开发前景良好
1. 2010年5月东陵区域的并入，带入多个多期开发楼盘，如保利等知名企 业的多个项目，导致很长一段时间内区域供应量增大，但万柳塘区域无 供应 ；
2. 区域内商业、写字楼新老项目鳞次栉比，刚性需求、二次置业及投资型 客户众多，仅有的住宅类项目永不能满足上述需求；
资源得天独厚，为不可多得的住宅开发用地。
行政规划调整-东扩北移促使区域房地产发展空间无限，名盘云集， 整体开发氛围良好，客户接受度高
1. 规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将
东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原
东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获
得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开
工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。
精装住宅项目，户型范围57㎡与70㎡两 居、58㎡65㎡76㎡一居、87㎡与143㎡
户数
600户
三居。此项目目前已进入尾盘销售阶段，
楼层 优惠
地上31层、地下2层 一年免费停车
不会对本案的开发以及未来销售形成竞 争。
典型项目分析结论周-边周住边宅供稀应稀缺缺短，期供内需不矛存盾在进新一步盘加竞大争项目
30% 5.09 2011年5月 暂无资料 50年 总共 392 户 当期 211 户 地下车位
万泉公园（小河沿公园）
① ②③④
会所1F
典型项目-公园雅筑，精装修，适合投资客以及学区房客户
公园雅筑
项目位置
沈河先农坛路13号
物业类别
住宅
建筑类别
塔楼 高层
装修状况
精装修2500元/㎡
项目特色 小户型,投资地产,教育地产
3. 万柳塘区域作为核心区成熟住宅区，拥有其他区域无法比拟的教育资源、 公园资源及医疗资源；
4. 由于商业地块成交较多，后市住宅类产品供应将逐渐减小，随着商务用 房的增加，区域内商品住宅供需矛盾将进一步加大。
项目分布
三 区域典型项目分析
销售均价
主力户型
二手房交易
客群分析
项目分布-沈河区在售项目主要集中在东中街、五爱商圈、南塔附