浅谈房地产行业税收筹划

一、房地产企业税收筹划的必要性

税务筹划是房地产企业财务管理中的重要组成部分，房地产企业进行合理、合法的税务筹划不仅有利于提升企业的经济管理水平，更能为企业实现更大的经济效益。本文在简要分析了税务筹划特点的基础上，阐述了如何结合相关的税收政策进行合理的税务筹划。

在国家对房地产行业调控力度加大的情势下，房地产市场的竞争也更加激烈，而通过压缩内部费用的成本，是企业提升竞争力的有效途径。在房地产企业的财务管理中，税务筹划是其重要的组成部分，房地产企业会在国家税法相关条款以及税收优惠政策的规定中进行合理纳税，并且通过对多种纳税方案的优化选择，可以将企业的纳税成本降至最低，以达到最大化的经济效益。

二、税收筹划的特征

（一）合法性

合法性是房地产企业在税务筹划中首先要顾及的，企业税务筹划的具体措施都应当在符合税法以及其他相关法律法规的前提下进行的。企业在税务筹划中，如果没有确定的纳税义务以及有多种纳税方法可供选择时，对于企业作出的低税负缴纳决策，税务机关按照税法对此是不应进行反对的，税务筹划这种合法性的特点是不同于偷税等犯罪行为的。

（二）筹划性

企业的纳税义务通常是在企业发生经营行为之后才会产生的，具有较为明显的滞后性特征。企业在进行税务筹划的过程中，首先要对当前的政策与税法要进行深入的了解并熟练掌握，然后再将企业的经济活动与之结合，进而将最轻税负的具体方案合理地制定出来。这种超前

性也成为了税务筹划工作中的筹划性特征。

（三）目的性

税务筹划最初产生的原因就是能够直接减轻纳税的负担，这也是最本质、最核心的目标。税务筹划的选择和安排都是在围绕着企业的财务管理目标而进行的，以实现价值最大化和使其合法权利得到充分的享受和行使为中心。税务筹划作为一种理财活动以及策划活动，企业是为了实现一定的意图和目标而进行的，没有明确的意图和目的就无法进行策划。

（四）多维性

税务筹划从时间上看，是贯穿于房地产企业的生产经营活动中的，因此所有可能产生税金的环节都应该纳入税务筹划中。除了房地产企业的经营规模、会计方法选择、购销活动安排等需要进行税务筹划外，新产品的开发设计阶段以及经营活动设立之前也需要进行税务筹划，对注册地点、组织类型、以及产品类型等都要进行合理选择，以最大限度进行节税[1]。而从空间上来看，税务筹划的活动不仅应在本企业进行，更应联合其他单位共同进行节税途径的寻求。

三、房地产企业的税收筹划重点

（一）增值税筹划

由于增值税属于价外税，它能有效降低企业税负，形成了增值税销项与进项的抵扣关系，对房地产行业产生了重要影响，因此，房地产企业需要在拿地方式、供应商选择、合同管理、内部管理等方面进行重点筹划。

（二）土地增值税筹划

房地产企业在进行土地增值税的筹划中，应该围绕国家的各种土地增值税减免优惠政策进行。而在所有的优惠减免政策中，最应当注意的是20%的增值额临界点问题，因为根据相关政策，纳税人出售的普通标准住宅，如果增值额未超过扣除项的20%便可免征土地增值税[2]。因此，企业便可通过改变销售价格改变其房屋增值税，使其刚好达到

临界点，以此提升企业的收益。例如，某房地产企业的销售收入为49706.4万元，土地增值税的扣除成本41930.32万元，并且销售面积为82784平方米，每平方米售价为1.2万元，经计算增值税为18%，增值税为零，则企业的税后收益为49706.4万元；如果该企业将每平方米的售价提升到1.22万元，则增值率刚好达到20%，需缴纳2570.38万元的增值税，税后收益为47927.86万元。通过以上计算，该企业比未提价时减少了1178.54的收益，可见增值税20%临界点的把握对于房地产企业的税务筹划是相当重要的一环。

（三）企业所得税筹划

由于我国的税法对于个人独资企业、合伙企业以及公司型企业施行的是不同的纳税规定，因此对于企业所得税的筹划，首先可以从企业类型的选择入手。企业在进行企业所得税筹划时，可先对不同类型企业需缴纳的所得税进行计算，以便选择不同的企业类型进行注册[3]。另外，就房地产商品的地域性特点，房地产企业在不同的区域进行投资时还应注意建立分公司与子公司的不同。由于子公司是属于独立法人，而分公司则不是独立法人，分公司与子公司在纳税义务方面就产生了不同。最后，房地产企业在项目开发过程中，需要注意发票的取得，若发生的成本费用无法取得相应的发票，是无法进行所得税税前扣除的。因此，企业在进行所得税筹划时，不仅要考虑公司管理架构和商业模式，同时也需要注意经营过程中的筹划管理。

四、结语

综上所述，房地产企业通过税务筹划工作，能为企业创造更大的税后收益，并且能提升企业的纳税意识与经济管理水平，使房地产企业实现价值最大化。另外，房地产企业合法、合理地进行税务筹划，也有利于落实国家的税收政策，实现资源配置的合理性。

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