创新是房地产的灵魂

地产的灵魂（本文观点提炼）地产需要灵魂，灵魂需要革命，革命就是创新

思想决定思路，思路决定出路，

人的思维方式和创新有天大的关系，他直接决定人的创新能力和创新成果

要把创新提高到一个“政治”的高度来意识这个问题

地产行业的创新是带着“镣铐”跳舞

创新的核心和标准是最大程度地满足住房消费者的隐性需求

要创新就要善于研究市场，进行有效的超前思维

正确的广告不一定是有效的广告，但有效的广告一定是正确的

创新就是驾势而为，然后精耕细作

要想创新，必须对“势”有很高的驾御能力，能够看到“更深层水下的鱼”并精耕细作创新以否定开始，创新不仅需要智慧，更需要有否定的勇气

创新需要掌握消费者的心智模式

在创新上，常识比知识更重要。

在创新上，发现比发明重要

地产的灵魂

题记：地产需要灵魂，灵魂需要革命，革命就是创新

贝尔纳说过：“妨碍人们学习的最大障碍，并不是未知的东西，而是已知的东西。”

“未来企业有两种形式：创新的和死亡的”（偌曼.奥古斯丁）

我把这两句话摆在这里，作为写这篇文章的理由。

从思想建设说起

“思想决定思路，思路决定出路，”这句话看起来很又高度，但归结起来是两个字，思考，我们需要通过思考来做出所有的判断，思考本身是健康的，但无庸质疑，思维的过程是需要加以建设性的管理和引导的。

举一个例子：创新要有成本的代价，例如降低容积率，就会相应地减少建筑面积，一般的发展商是不会牺牲建筑面积的，

因为牺牲建筑面积就是牺牲利润。牺牲利润的创新是没有几个发展商愿意去做的。

这时就是人的思维方式在作怪，人的思维方式分为积极性思维、创造性思维、逻辑思维、侧向思维、底线思维、逆向思维、

零度思维、直觉思维和奇幻思维等九中种形式）任何事情都有其两面性，对于上述的问题，我们应该怎样创造性的思考这个问

题的呢？

正确的思维方式是这样的，首先是积极性思维，想到的是降低容积率所带来的效果，然后会启动逻辑思维方式，想到降

低容积率和利润这个矛盾双方要达到统一所需必要条件和必须条件，从而论证它的可行性，再紧接着会动用底线思维模式，考

虑到这样做的风险性，并对出现的最糟情况做出事实求实的评价，如果可能的话，便又运用右半脑的直觉，洞察力和灵感，启

动逆向思维和创造性思维，使事情再大量事实的基础上做出准确的判断，

我用很多的文字则述了看似和创新无关的事情，其实和创新鱼水相连，因为人的思维方式和创新有天大的关系，他直接决

定人的创新能力和创新成果，时下房地产行业是一个剽窃的时代，你今天的创新，可能今天夜晚已经列再了另一家房地产公司

的工作议程上，但创新的成果可能被“克隆”，但创新的精神却一定要“永萃不朽，”这就需要我们将创新意识深深植入大脑皮层，就象我们大脑的组织——DNA一样，变成我们本身的一部分甚至本能，其最终目的是打造一种无法复制的核心竞争力，不

断自我超越，使持续创新成为一种鲜明的企业风格。

因此，要把创新提高到一个“政治”的高度来意识这个问题，在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，

观念一定是创新出奇的。今天，“创新度”被视为衡量一个企业投资价值的最佳晴雨表。

那么怎么样才算创新呢？

房地产是一个需要全面创新的市场，从市场调查，项目融资，工程建筑，景观规划，产品定位，广告宣传，销售推广，

这七大部分都需要有突破性的创新，没有独创、毫无新意和个性，要在市场竞争中赢得主动权是不可能的。因此创新具有超越

一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出并取得绝对的优势

房子作为大宗的交易商品，并且是成批量性开发，客观商决定了地产行业的创新是带着“镣铐”跳舞，房地产创新不能

一味“跟风”，或者搞一些特别的东西。既不能为创新而创新，因为没有人会为这种创新买单，创新一定要立足需求，做到有效

创新，永远领先一步，这才是有价值的创新。创新的核心和标准是最大程度地满足住房消费者的隐性需求

要创新就要善于研究市场，进行有效的超前思维。现在我国已经进入老龄化社会，有了自己退休金甚至资产的老人，希

望拥有自己理想的生活环境。但老年公寓到现在还没有引起充分重视，其实老年公寓蕴含着许多商机。北京太阳公寓的热销是

一个很好的例证。

观念的创新：开发商生产的是自己能够生产的产品，而不是生产市场能够出售的产品。虽然开发商也想开发市场上想要的

产品，但财力和才力都捉襟见肘，加上一些对市场的模糊认识和侥幸心理，左一衡量，右一打算，最后主观立场决定一切，没

有把市场导向定位在买方需要上，这有些一相情愿，其销售结果可想而知，

最新的4C营销观念认为：

1）把产品先搁到一边，首先研究消费者的需求与欲望(Consumer want and needs)，不要再卖你所制造的产品，而要卖某人确定想购买的产品；

2）暂时忘掉定价策略，先去了解消费者要满足其需要与欲望所须付出的代价(Cost)；

3)忘掉渠道策略，应当思考如何给消费者方便(Convenience)，以购得商品；

4)最后要忘掉促销。现在的新名词是沟通(Communications)。

以上是对4C的准确解释，很值得人去深思。回顾营销学的发展史，其中最值得关注的是从4P到4C，从CI到CS的演变。 ?4C 营销理念更进一步体现了以消费者为核心的现代营销理念，实现了营销重心的创新，即把对产品的首要关注转移到对顾客的需

要与欲望上来，把以企业为中心转移到以消费者为中心。这就是观念上的创新

概念的创新：有人说，房地产商除了提供房子和生活方式，还应该提供一种文化，这就是从概念上的创新，当然，房地产

的概念创新不是停留在嘴上，更重要的是落实在实践中。

项目特色的创新：项目设计的创新、景观规划的创新、新技术、新材料的应用的创新；在面对阳台越来越大、外立面色彩越

做越俗的趋势时，有的开发商却推出了令面积、阳光与景观平衡和谐的玲珑八角形阳台，外立面线条、色彩的视觉冲击引发彩

妆革命。

北京一家公司在开发UHN花园时，采用了一种低温辐射技术，将由美国宇航局发明并应用到民用建筑上的产品装在房屋顶部，

楼层适当加高，解决空间占用问题，从而省去了传统的暖气片、输暖管道所占用的空间，既节约了能源，又保护了环境，同时

还增加了住宅使用面积。单单这一点就使他的销售畅通无阻。

销售推广的创新：房地产策划在整个房地产行业重的地位是不言而喻的，地产策划具有指导功能、整合功能、实战功能、避险功能，这就为房地产的策划提出了方向性的课题，房地产策划手段要独创。执行力、方法和角度不同，策划出的效果就不